Obsah (6)

§ 180§ 20§ 21§ 162§ 37§ 108

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse tegemise aeg ja koht 13. november 2015, Tallinn Haldusasja number 3-15-1941 Haldusasi OÜ Stipend Investments

§ 180, 181 lg 1).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD HALDUSAKT

1. OÜ Stipend Investments omandas
2. oktoobril 2013 Raplas Mahlamäe tn 10 asuva kinnisasja, mille oluliseks osaks on
3. aastal valminud ehitis ehk nn. Rapla KEK-i haldushoone.
4. Kultuuriministri
5. juuli 2015 käskkirjaga nr 155 tunnistati Rapla KEK-i haldushoone kultuurimälestiseks ning kehtestati mälestise kaitsevöönd. Otsuses on esitatud kokkuvõtvalt järgmised põhjendused: 1 mälestiseks tunnistamise ettepanek tehti laiaulatusliku uurimisprojekti tulemusena, mille raames hinnati hoone väga väärtuslikuks kõrge arhitektuurse kvaliteedi ja ajaloolise mõõtme tõttu ning tuntud arhitekti loomingu paremiku näitena: ehitismälestiseks tunnistamise põhjuseks on eelkõige selle silmapaistvus, haruldus ja autentsus, lisaks kuulub see Eesti tipparhitekti Toomas Reinu ja väga tunnustatud sisearhitekti Aulo Padari loomingu hulka ning ajaloolises plaanis on oluline, et Rapla KEK-i haldushoone on
6. -
7. aastate tunnuslik uuendusmeelsete kolhoosiesimeeste ja KEK-ide juhtkondade vahel toimunud omapärasele arhitektuurivõidujooksule, olles samas praeguseks ainus omalaadne, mille kaitse alla võtmist on eksperdid otstarbekaks pidanud; kaitsevööndi määramisel on arvestatud, et oleks tagatud hoone vaadeldavus ning kaitsevööndi ulatust on võrreldes algselt väljapakutuga vähendatud, võttes arvesse omaniku seisukohta; hoone paikneb üldplaneeringu kohaselt miljööväärtuslikul hoonestusalal ning originaalprojekti tõttu oli selle arhitektuurse ilme säilitamine nõutud juba enne kui OÜ Stipend Investments selle omandas, samuti pole kehtestatud detailplaneeringuid ega antud ehituslubasid; üldplaneeringust tulenevad piirangud puudutavad vaid hoone välisilmet, ent ei taga hoone säilimist tervikuna; hoone autorid toetavad hoone algsel kujul säilitamist ja selle mälestiseks tunnistamist; mälestiseks tunnistamine ei sea omanikule piiranguid hoone kasutusotstarbe osas; mälestiseks tunnistamine ei suurenda hoone ehitusprojekti hinda olulisel määral; mälestiseks tunnistamine ei takista hoone kaasajastamist: muinsuskaitse eritingimuste kavandis on loetletud väärtuslikud tarindid ja detailid, mis tuleb säilitada; arvestatud on omaniku huviga kasutada originaaliga võrreldes odavamat fassaadiviimistlust, mistõttu võib välisseintel (välja arvatud esimese korruse osas) nõustuda mõne visuaalselt sarnase fassaadikattematerjaliga; tiigi säilitamisel ei ole mistahes vajadust seda ohutuse huvides piirata, kuivõrd Eestis ei ole kusagil sellised ega suuremadki tiigid piiratud; hoone keskel asuva spordisaali katuseaken on ainus loomuliku valguse allikas selles ruumis ning selle kinniehitamine oleks ebamõistlik, selle vastu oli ka arhitekt, samas on akna energiatõhusust võimalik tõsta olemasoleva akna alla horisontaalse soojapidava klaaspaketi paigaldamisega, mis on oluliselt odavam lahendus kui kogu katuseakna väljavahetamine; omaniku vajadustele üüripindu laiendada avarate üldpindade ja fuajeede arvelt saab vastu tulla ja lubada fuajeede eraldamist koridoridest läbipaistvate kergvaheseintega; üldplaneeringu järgi on kinnistu läänepoolne osa kaubandus-, teenindus ja büroohoonete ala, kuhu saab kavandada uut ehitusmahtu; hoone kasutust saab jätkata senisel moel või kohandada hoonet ka uutele funktsioonidele ja selle mälestiseks olemise fakt iseenesest ei too omanikule kaasa lisakulutusi, mõnevõrra suuremad võivad olla kulud mälestise restaureerimise kavandamisel ja restaureerimisel seoses projekteerimise ja ehitamise kooskõlastamise vajaduses ühe lisainstantsiga ning põhjalikuma projektdokumentatsiooni koostamises. 2 KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
8. OÜ Stipend Investments esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb kultuuriministri
9. juuli 2015 käskkirja nr 155 tühistamist. Kaebaja leiab, et käskkirja andmisel ei ole kaalutlusõigust nõuetekohaselt teostatud ning hoone mälestiseks tunnistamine piirab ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust. Seejuures viitab kaebaja oma seisukoha kinnituseks Tallinna Halduskohtu otsusele kohtuasjas 3-11-944, kus käsitleti Tallinnas endise valuutapoe Turist hoone mälestiseks tunnistamise õiguspärasust.
10. Kaebaja hinnangul on vastustaja jätnud õigustamatult tähelepanuta selle, et tegemist on
11. aastal ehitatud hoonega, mida selle algselt kavandatud kujul tänapäeval mõistlikult kasutada võimalik ei ole, sest hoone spetsiifiline kuju ja piiratud ümberehitusvõimalused on juba varem heidutanud mitmeid võimalikke investoreid ning mitmed hoones seni tegutsenud rentnikud on loobunud lepingute pikendamisest just seetõttu, et hoone on amortiseerunud. Kaebaja leiab, et hoone kultuurimälestiseks tunnistamine muudab selle eraomandis oleva hoone tulemusliku majandamise konkreetsetes oludes võimatuks. Ka toob kaebaja välja, et
12. aastal Tallinna Arhitektuuribiennaali raames toimunud Rapla KEK-i taaskasutamise töötoa kokkuvõttes märgiti, et hoone edaspidiseks arenguks ja kasutamiseks ei leitud mõistlikke ideid.
13. Kaebaja selgitab, et omandikitsendused mälestiseks tunnistatud ehitise omanikule tulenevad üheselt muinsuskaitseseaduse (MukS) §-dest 16, 24, 25, 35 ja 36 ning sisuliselt peab mälestise omanik enne iga tegevuse plaanimist ja alustamist läbima kooskõlastamisetapi ja alluma laialdasele kontrollimehhanismile. Kaebaja leiab, viidates halduskohtu otsusele kohtuasjas nr 3-11-944, et tegemist on omandipõhiõiguse ulatusliku riivega. Kaebuse esitaja leiab, et kui äärmiselt intensiivset omandiõiguse riivet käsitletakse haldusaktis väheintensiivse või isegi kasuliku asjaoluna, siis ei saa ilmselgelt olla toimunud ka korrektset kaalutlusõiguse teostamist. Kaebaja selgitab, et peab mälestiseks tunnistamisega seotud piiranguid ebamõistlikuks just hoone sisemuse ja interjööri osas. Ka ei nõustu seisukohaga, et hoone säilimiseks pole muud võimalust peale selle mälestiseks tunnistamise ning toob välja, et tegelikult tagaks kultuuriväärtuse säilimise piisavalt hoone paiknemine üldplaneeringus ette nähtud miljööväärtuslikul hoonestusalal, kus on kohustus säilitada arhitektuurne ja viimistluslik välisilme.
14. Kaebaja möönab, et vastustaja on välja selgitanud hoone kultuuriväärtuse, kuid täiesti väär on väide, et samaväärselt on kaalutud piirangute mõju kaebajale. Kaebaja vaidleb vastu vaidlustatud käskkirjas väidetule, et mälestiseks tunnistamine ei tekita lisakulutusi hoone rekonstrueerimisel, projekteerimisel ja ehitusmaterjalide ning töö maksumuse näol. Kaebaja hinnangul on sellise lisakulu tekkimine üldteadaolev asjaolu. Selles osas viitab kaebaja ka Tallinna Ülikooli Eesti Tuleviku-uuringute Instituudi ja Eesti Kunstiakadeemia muinsuskaitse ja konserveerimise osakonna läbi viidud uuringule – „Eraomandis oleva kinnismälestise 3 hoidmine", kus samuti leiti, et tegevusloaga ehitaja leidmine, eritingimuste koostamine ja uuringud tõstavad oluliselt restaureerimistööde hinda ja on omanikele tihti üle jõu käivad.
15. Kaebaja rõhutab ka seda, et tema kinnistu väärtus on mälestiseks tunnistamisega langenud ligi 2/3, viidates ekspertarvamustele, mille kohaselt hinnati kinnistu väärtuseks
16. aasta oktoobris 306 000 eurot ning
17. aasta septembris üksnes 130 000 eurot.
18. Kaebaja heidab ette, et vastustaja ei ole vaidlustatud haldusakti andmisel praktiliselt üldse arvestanud asjaoluga, et kaebaja on äriühing, mille eesmärk on kasumi teenimine. Kaebaja toob välja, et mälestiseks tunnistatud hoone omandamiseks on võetud laenu ning selle tagamiseks on ühtlasi kinnistule seatud hüpoteek, mistõttu mõjutab mälestiseks tunnistamine ka kaebaja võlausaldajaid, kuna tagatisvara väärtus on vähenenud. Ka toob kaebaja välja, et enne hoone mälestiseks tunnistamist olid käimas läbirääkimised kinnisasja võõrandamiseks OÜ-le Expolio hinnaga 360 000 eurot, ent müügitehing jäi katki tulenevalt asjaolust, et tehingu ese tunnistati vastustaja poolt mälestiseks.
19. Kaebaja leiab ka, et kui tegemist on tõesti nii olulise kultuuriväärtusega, mis tingib eraomaniku huvide täieliku kõrvalejätmise, peaks riik nimetatud hoone omandama, sarnaselt sellele, nagu riik omandab looduskaitseliste piirangutega maatükid looduskaitseseaduse alusel.
20. Kaebaja on alternatiivselt taotlenud nii vaidlusaluse käskkirja õigusvastasuse tuvastamist kui ka seda, et kohus tuvastaks, et see piirab erakordselt kaebaja omandiõigust. Sellist tuvastushuvi õigustab kaebaja sooviga esitada hiljem kahju hüvitamise nõue vastavalt riigivastutuse seaduse §-le
21. VASTUSTAJA SEISUKOHT
22. Kultuuriminister vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist, leides, et vaidlustatud käskkirja andmisel on kaalutlusõigust nõuetekohaselt teostatud ning see on piisavalt põhjendatud. Vastustaja selgitab, et riik kaitseb kultuuriväärtusi avalikes huvides ning mälestisena kaitse alla võtmine tagab kultuuriväärtuse säilimise, kusjuures antud asjas on hoone mälestiseks tunnistamist põhjalikult hinnatud ning hoone kaalukas kaitsmist vääriv kultuuriväärtus tuvastatud. Vastustaja toob ka välja, et käskkirja andmisel arvestati hoone asumisega üldplaneeringu kohasel miljööväärtuslikul alal, mis ei taga aga vastusaja hinnangul kultuuriväärtuslikule objektile piisavat kaitset. Siinjuures märgib vastustaja, et Rapla KEK-i haldushoone arhitektuurne väärtus ei piirdu üksnes kohaliku mõõtmega, vaid on äärmiselt oluline kogu Eesti kultuuriloos ja sellel on lausa rahvusvaheline mõõde, kusjuures hoone puhul on oluline kujunduslik tervik – nii eksterjöör, interjööri väärtuslikud osad kui ka maastikukujundus.
23. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et mälestiseks tunnistamine on igavene ja pöördumatu, kuivõrd nagu iga haldusakti, on ka vaidlusalust käskkirja võimalik muuta või see 4 tühistada. Vastustaja ei pea asjakohaseks kaebaja viidet kohtuasjale nr 3-11-944, kuivõrd leiab, et seal käsitletud hoone ja Rapla KEK-i haldushoone kultuurimälestiseks tunnistamise faktilised asjaolud ja menetluse läbiviimine on niivõrd erinevad, et selliseks üldistuseks puudub alus.
24. Vastustaja leiab, et antud juhul oli omanik kultuurimälestiseks tunnistamise menetlusse kaasatud, ta on ära kuulatud ning tema seisukohti ja vastuväiteid on hoone mälestiseks tunnistamisel arvesse võetud. Vastustaja toob välja, et menetluse käigus on kaebaja ise selgitanud, et hoone ostmisel ei olnud tal kavatsust seda lammutada, vaid kasutada seda ärihoonena. Vastustaja selgitab, et hoone mälestiseks tunnistamine sellist kasutust ei takista. Vastustaja toob ka välja, et antud juhul on Muinsuskaitseamet koostanud kõnealuse hoone jaoks eritingimuste kavandi, mille koostamisel on arvestatud omaniku väljendatud huvi hoonet rekonstrueerida. Vastustaja väitel ei ole hoone mälestiseks tunnistamine rekonstrueerimisel takistuseks. Ka toob vastustaja välja, et mälestiseks tunnistamisel vähendati omaniku soovist tulenevalt algselt kavandatud kaitsevööndi ulatust, et kaebaja saaks krundi muule osale rajada uut hoonestust.
25. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et hoone mälestiseks tunnistamise tõttu ei saa ta muuta hoone ruumilahendust ja sisekujundust ning selgitab, et nii vaidlusaluses käskkirjas kui ka hoone eritingimustes on nimetatud, et olemasolevate üüripindade (bürooruumide) interjööride kaasajastamisele hoone mälestiseks tunnistamine piiranguid kaasa ei too, kuna nendes ei ole säilinud märkimisväärseid väärtuslikke detaile. Vastustaja märgib, et interjööris leidub väärtuslikke detaile üksnes avalikes ruumides – esimese ja teise korruse fuajees, spordisaalis ning kontori- ja abiruumide sisekujundusele piiranguid ei seata.
26. Vastustaja ei nõustu väitega, et asjaolu, et mälestiseks tunnistatud hoone rekonstrueerimine ja ülalpidamine on oluliselt kallim, kui tavalise hoone puhul, on üldtuntud. Samuti ei nõustu kaebaja vastustaja väitega, et mälestiseks tunnistamise tõttu on kinnistu väärtus langenud 2/
27. Vastusaja leiab, et kaebaja esitatud eksperthinnangud on koostatud erinevatel eesmärkidel ja erinevate metoodikate alusel, samuti ei nähtu
28. aasta hinnangust, et vara väärtuse vähenemisel oleks põhjuslikus seoses hoone mälestiseks tunnistamisega.
29. Viimaks ei pea vastustaja põhjendatuks analoogiat looduskaitseseaduse §-s 20 tuleneva looduskaitseliste piirangutega maa riigile omandise regulatsiooniga ning märgib, et ehitise mälestiseks tunnistamine ei piira selle sihtotstarbelist kasutamist ega keela ehitamist. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
30. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leian, et OÜ Stipend Investments kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Kultuuriminister on vaidlusaluse hoone mälestiseks tunnistamise otsustamiseks vajalikud asjaolud ja erinevate isikute huvid nõuetekohaselt välja selgitanud ning lähtunud otsuse tegemisel asjakohastest kaalutlustest. Käskkirjas on põhjendatult leitud, et otsusega kaasnevad 5 piirangud kaebaja omandiõigusele ei saa olla sedavõrd ulatuslikud, et välistaksid Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamise ja sellele käskkirjas näidatud ulatusega kaitsevööndi määramise. Kaebaja etteheited kaalutlusõiguse rikkumise kohta on alusetud. Samuti ei pidanud kultuuriminister enne mälestiseks tunnistamise otsustamist üksikasjalikumalt välja selgitama mälestiseks tunnistatud ehitise renoveerimisega seotud täiendavate lisakulutuste suurust. Ilmselgelt põhjendamatu on ka kaebaja
31. oktoobri 2015 menetlusdokumendis esitatud taotlus kolmandate isikute menetlusse kaasamiseks.
32. Kaebaja esitas
33. oktoobri 2015 menetlusdokumendis (tl. 69) taotluse kaasata menetlusse kolmandate isikutena Nordea Bank AB Eesti filiaal, OÜ Versatil, J. K. ja K. A., põhjendades nende kaasamise vajadust sellega, et tegemist on kaebaja võlausaldajate või kaebaja võlakohustusi käendanud isikutega, kelle huve rikub vaidlustatud käskkiri seeläbi, et nende lepingulised õigused või kohustused on tagatud kaebaja omandis oleva kinnistu väärtusega, mis aga seal asuva hoone mälestiseks tunnistamise tõttu oluliselt langeb. Leian, et kaebaja nimetatud kolmandate isikute kaasamine ei ole halduskohtumenetluse seadustiku (

) § 20 lõikest 1 tulenevalt võimalik, kuna käesolevas asjas tehtava kohtuotsusega ei otsustata ühelgi moel kaebaja nimetatud kolmandate isikute õiguste ega kohustuste üle. Ka vaidlusaluse käskkirjaga ei panda kolmandatele isikutele mistahes kohustusi ega piirata nende õigusi. Õigused, millele kaebaja viitab, tulenevad nende isikute ja kaebaja vahelistest võlaõiguslikest suhetest. Asjaolu, et mingisuguste võlakohustuste tagamiseks määratud tagatisvara turuväärtus väheneb, ei muuda seda võlakohustust.

§ 20

lg 1 ei võimalda kolmandaid isikuid menetlusse kaasata pelgalt nende huvi alusel, vaid kolmanda isiku kaasamine on võimalik, kui kohtuotsusest sõltub konkreetselt mõne vastava kolmanda isiku subjektiivse õiguse või kohustuse tekkimine, lõppemine või muutumine. Antud juhul see nii ei ole. Samamoodi ei kaasata näiteks maksuotsuse peale halduskohtule esitatava kaebuse menetlusse juriidilisest isikust maksukohustuslase osanikke või aktsionäre ega võlausaldajaid, kuigi viimastel võib kohtuasja tulemuse vastu olla selge majanduslik huvi.

§ 21

lg 4 kohaselt on kolmanda isiku menetlusse kaasamata jätmine üldjuhul määruskaebusega vaidlustatav. Samas tuleneb

§ 162

lõikest 1, et menetlusosaliste veel lahendamata taotlused lahendatakse kohtuotsuse resolutsioonis. Kuivõrd leian, et kolmandate isikute kaasamise taotlus on ilmselgelt põhjendamatu, ei ole otstarbekas seda lahendada eraldi määrusega ega lükata asja sisulist lahendamist selle tõttu edasi. Selline taotlus on võimalik lahendada kohtuotsusega.

§ 21

lõikest 1 tulenevalt on kolmandate isikute kaasamata jätmist vaidlustada ka kohtuotsuse peale edasi kaevates.

1. Käesolevas asjas ei ole poolte vahel vaidlust selles, et Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamine on toimunud MukS § 12 lõikes 1 sätestatud korras. Mälestiseks tunnistatud objekti vastavus mälestise tunnustele on tuvastatud Muinsuskaitseameti eksperdihinnanguga (tl. 51 asuval CD-l dokument 1 MKA eksperthinnang Rapla.pdf) ning ettepaneku mälestiseks tunnistamise kohta on
2. septembril 2014 kultuuriministrile teinud ka Muinsuskaitse Nõukogu (tl. 51 asuval CD-l dokument LISA 21 MUNISUSKAITSE NÕUKOGU.pdf). Vaidlusaluses käskkirjas 6 on Rapla KEK-i haldushoone vastavust mälestise tunnustele piisavalt põhjendatud ning esitatud põhjendused vastavad nii eelnimetatud Muinsuskaitseameti eksperdihinnangus kui ka Mihkel Karu poolt
3. aastal koostatud eksperdihinnangus välja toodud asjaoludele. Selles, et neil asjaoludel on tegemist mälestiste tunnustele vastava hoonega, ei ole iseenesest poolte vahel ka vaidlust. Vähemalt ei ole kaebaja esitanud ühtki põhjendatud vastuväidet sellele, et kõnealusel hoonel on mälestiseks tunnistamist õigustav väärtus MukS § 2 tähenduses.
4. Olukorras, kus objektil on mälestise tunnused ning MukS § 12 lõikes 1 nimetatud organid on teinud vastava ettepaneku, tuleb kultuuriministril kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas objekt mälestiseks tunnistada või mitte. Kaalutlusõiguse teostamisel tuleb haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lõikest 1 tulenevalt arvestada olulisi asjaolusid ja kaaluda põhjendatud huve. Käesolev vaidlus taandubki niisiis küsimusele, kas kultuuriminister on käskkirja andmisel piisava põhjalikkusega välja selgitatud asjaolud, millel põhineb kaebaja huvi selle vastu, et objekti mälestiseks ei tunnistataks ning kas kultuuriminister on neile asjaoludele ja kaebaja huvidele õige kaalu omistanud. Leian, et vaidlustatud käskkirja andmisel on kaebaja huvile ja omandiõigusele õiglane kaal antud ning põhjendatult leitud, et avalik huvi Rapla KEK-i haldushoone kui arhitektuuriväärtusliku objekti võimalikult autentsel kujul säilimise vastu on kaalukam selle mälestiseks tunnistamisega kaebajale kaasnevate omandiõiguse kitsendustega.
5. Ühelt poolt on käskkirjas piisava põhjalikkusega selgitatud vaidlusaluse objekti iseäranis suurt arhitektuurilist ja ajaloolist väärtust. Selles osas on esiteks õigustatult välja toodud nii see, et tegemist on väga tuntud Eesti arhitektide loominguga, mille eksterjöör, interjöör ja hoone ümbruse maastikukujundus moodustavad kunstiliselt ainulaadse terviku, kui ka see, et kõnealune hoone on sisuliselt ainus praeguseks kaitse alla võtmist õigustaval määral säilinud näide 1960.-
6. aastatele omapärasest uuendusmeelse kolhoosisüsteemi juhtide poolt initsieeritud arhitektuurist. Neil asjaoludel on õigustatult omistatud väga suur kaal Rapla KEK-i haldushoone arhitektuursele väärtusele ning avalikule huvile selle säilitamise ja kaitse vastu. Selle taustal peaks mälestiseks tunnistamise vastu rääkima omaniku iseäranis kaalukas huvi arendada oma kinnistut mingil sellisel viisil, mille seal paikneva hoone mälestiseks tunnistamine välistab. Ekspertide hinnangul kõrge arhitektuurilise väärtusega, omanäolise ja ainulaadse ning ajaloolises plaanis olulise ehitise mälestiseks tunnistamist ei saa omanik vaidlustada üksnes üldiste väidetega selle kohta, et ilma ehitise mälestiseks tunnistamiseta oleks tal rohkem võimalusi oma kinnisomandiõiguse teostamiseks. Kui see nõnda oleks, poleks ühegi ehitise mälestiseks tunnistamine võimalik. Kultuuriväärtused, sealhulgas arhitektuuriväärtused on põhiseaduse preambulast tulenevalt samuti kaitse all, nagu seda on PS §-st 32 tulenevalt omandiõigus. Põhiseaduse § 32 kaitseb omanikku küll omandi võõrandamise eest, ent ei keela seaduse alusel avalikes huvides omandiõiguse teostamisele kitsenduse seadmist ka ilma omanikule selle eest hüvitist maksmata. Kindlasti ei kaalu omandiõiguse kaitse vajadus igal juhul üles avalikku huvi kultuuriväärtuste kaitse ning selleks otstarbeks omandiõigusele seatavate piirangute vastu. Olulise väärtusega arhitektuuriobjekti kinnismälestiseks tunnistamine omaniku omandiõiguse kaitsmiseks on välistatud vaid juhul, kui mälestiseks 7 tunnistamine muudab omandiõiguse teostamise omaniku poolt mõistlikult soovitud viisil võimatuks või raskendab seda olulisel määral. Omandiõiguse väärtuse hindamisel saab arvestada omaniku senist tegevust ja omandi teostamiseks edaspidiseks juba välja töötatud plaane ja kavasid, samuti avaliku võimu poolt omandiõiguse teostamiseks antud õiguslikult siduvaid lubasid või põhjendatud lubadusi.
7. Eeltoodud põhjustel märgin esmalt, et käesoleva asja lahendamise seisukohast ei ole märkimisväärset tähtsust kaebaja poolt viidatud kohtuasjas nr 3-11-944 tehtud kohtuotsusel ega selles võetud seisukohtadel, kuna vaidlusalused juhtumid on liiga erinevad. Kaebaja on nimetatud kohtuotsuse põhjenduste pinnalt õigustamatult järelduse teinud, nagu kujutaks ehitise mälestiseks tunnistamine iseenesest endast väga olulist omandõiguse piiramist. Kohtu sellekohased seisukohad piirduvad konkreetses asjas vaidluse all olnud hoone ja selle omandiõiguse teostamisega seotud asjaoludega ega saa ulatuda kaugemale. Eelnimetatud kohtuotsuses käsitleti Tallinnas asuva endise valuutapoe Turist hoone mälestiseks tunnistamise õiguspärasust. Esiteks ei olnud argumendid, millega õigustati nimetatud valuutapoe hoone kultuuriväärtuslikkust, ligilähedaseltki sama kaalukad kui need, millega õigustatakse Rapla KEK-i hoone väärtuslikkust. Teiseks paiknes eelviidatud objekt planeeringutes kõrghoonestuspiirkonnana defineeritud alal ning hõlmas kinnisasjast sedavõrd suure osa, et hoone säilitamisel poleks kinnistut muul otstarbel kasutada võimalik olnud. Kolmandaks ei olnud valuutapoe mälestiseks tunnistamise otsustamisel arvestatud sellega, et kinnistu omanikud olid juba pika aja jooksul kavandanud hoone ümber ehitamist ning avalik võim oli käitunud moel, millest sai omanikel tekkida veendumus, et nende soovitud ümberehitused on võimalikud. Neljandaks ei olnud valuutapoe mälestiseks tunnistamise otsustamisel esitatud põhjendatud vastuväiteid kinnistu omaniku seisukohale, et olemasoleva hoone kasutamine selle senisel otstarbel ei ole mõistlik ega majanduslikult otstarbekas. Leian, et Rapla KEK-i haldushoone puhul sarnaseid probleeme ei esine.
8. Vaidlustatud käskkirjas on põhjendatult välja toodud, et hoone mälestiseks tunnistamine ei takista selle edasist kasutamist senisel otstarbel. Poolte vahel ei ole ilmselgelt vaidlust selles, et hoone on amortiseerunud ega vasta tänapäevastele nõuetele, samas on vaidlustatud käskkirjas välja toodud, et ehitise renoveerimist ning tehnosüsteemide tänapäevastamist kaitse alla võtmine ei takista. Kaebaja väide, et mälestiseks tunnistamine takistab tal oluliselt oma äriplaani realiseerimist, ei ole põhjendatud. Ei kaebuses ega vaidlustatud käskkirja andmisele eelnenud menetluse käigus ei ole kaebaja välja toonud mingit sellist äriplaani, mille realiseerimine eeldaks olemasoleva ehitise lammutamist või mille realiseerimine oleks põhimõtteliselt võimatu või olulisel määral takistatud seoses ehitise mälestiseks tunnistamisega kaasnevate MukS-ist tulenevate piirangutega. Erinevalt kaebaja poolt viidatud haldusasjas nr 3-11-944 käsitletud juhtumist, ei nähtu, et OÜ-l Stipend Investments oleks enne Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamist olnud mingisugune tõsiseltvõetav äriplaan, mis hõlmaks selle hoone ümber ehitamist sellisel viisil, mille mälestise staatus välistab. Ainuüksi see, et hoone renoveerimine muutub mälestise staatuse tõttu kulukamaks ning eeldab 8 täiendavate kooskõlastusprotseduuride läbimist, ei anna alust väita, et kaebaja äriplaani realiseerimine on muutunud võimatuks või oluliselt raskemaks.
9. Vastustaja on kaebaja omandiõiguse kitsendustele väärtuskaalu andes igati põhjendatult viidanud ka sellele, et kehtiva Rapla Valla üldplaneeringu (väljavõte tl. 51 CD-l fail LISA 8 Üldplaneeringu väljavõte.pdf) kohaselt asub Rapla KEK-i haldushoone miljööväärtuslikul alal, kus ehitustegevusele on niigi seatud märkimisväärsed piirangud. Muuhulgas tuleneb üldplaneeringust, et miljöövärtuslikul alal hoone lammutamine on võimalik vaid juhul, kui selle korrastamine on tema tehnilise seisukorra tõttu võimatu. Samuti on eraldi sätestatud, et originaalprojekti järgi ehitatud hoonetel tuleb säilitada arhitektuurne viimistluslik välisilme. Eelnevast tulenevalt on juba üldplaneeringus ette nähtud kaebaja omandiõiguse teostamisele märkimisväärsed piirangud. Seetõttu on vaidlustatud otsuses mälestiseks tunnistamisest tulenevate omandiõiguse piirangute kaalu hinnatud põhjendatult väiksemaks. Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, nagu oleks üldplaneeringus sätestatud piirangud oluliselt lihtsamini muudetavad kui hoone mälestiseks tunnistamise otsus. Tõsi, üldplaneeringu muutmine on võimalik, ent varasema planeeringulahenduse muutmiseks peavad selgi puhul olema üldjuhul mingid kaalukad argumendid. Samamoodi on võimalik ka mälestiseks olemine lõpetada. Siinkohal tuleb tähele panna, et lisaks Vabariigi Valitsuse
10. septembri 2002 määruse nr 286 "Kultuurimälestiseks tunnistamise ja kultuurimälestiseks olemise lõpetamise ning kultuurimälestiste andmete muutmise kord" § 5 lõikes 1 sätestatud aluste olemasolule ei välista MukS § 12 lg 1 mälestiseks olemise lõpetamist ja muudel juhtudel, kui asjaolude või väärtushinnangute muutumise objektile antud mälestise staatuse õigustus lõpeb ehk teisisõnu juhul kui tulevikus leitakse, et objekt enam mälestise tunnustele ei vasta.
11. Nõustun vastustajaga ka selles, et kultuuriväärtusliku objekti säilimise tagab selle mälestiseks tunnistamine siiski oluliselt paremini kui pelgalt üldplaneeringust tulenevad piirangud. Mälestiseks tunnistatud objektide seisukorra ja saatuse üle toimuv riiklik järelevalve on ilmselgelt märksa tõhusam, kui järelevalve üldplaneeringutest kinni pidamise üle. Õigesti on käskkirjas välja toodud, et lisaks välisilmele kaitseb mälestiseks tunnistamine hoonet tervikuna, sealhulgas kultuuriväärtuslikke interjöörilahenduisi. Nõustuda ei saa ka kaebaja väitega, et vastustaja seisukoht üldplaneeringust tulenevate piirangute osas on vastuoluline. Vaidlustatud käskkirjas on piisavalt põhjendatud ühelt poolt seda, et olemasolevate üldplaneeringust tulenevate piirangute tõttu on hoone mälestiseks tunnistamisest tingitud omandiõiguse piirang väiksem kui see oleks samaväärse üldplaneeringu puudumise korral ning teisalt seda, et vaatamata üldplaneeringule tagab mälestiseks tunnistamine arhitektuuriväärtuslikku hoone parema säilimise. Kaebaja omandiõiguse seisukohast on vaidlustatud otsuses õigesti välja toodud ka see, et kõnealune üldplaneering ja sellest tulenevad märkimisväärsed kitsendused kinnistu arendamisele kehtisid juba siis kui kaebaja kinnistu omandas. Ka selles osas erineb käesolev juhtum põhimõtteliselt kaebaja viidatud kohtuasjas nr 3-11-944 käsitletust. Kuigi kaebaja ei ole iseäranis põhjendanud, milles seisnes tema äriplaan, mille realiseerimine hoone mälestiseks tunnistamise tõttu oluliselt raskemaks muutub, on ilmne, et kaebajal ei saanud 9 kinnistut omandades olla ettekujutust, et tal tekib mingisuguse selgelt ette nähtava aja jooksul võimalus Rapla KEK-i haldushoone kas lammutada või väga olulises osas ümber ehitada.
12. Õige ei ole kaebaja seisukoht, et omaniku huvidega ei ole hoone mälestiseks tunnistamisel arvestatud. Seda on mõistlikus ulatuses tehtud. Kohustus omaniku huvidega kaalutlusotsuse tegemisel arvestada ei tähenda kohustust omaniku nõudmisi ja soove igal juhul täita. Antud juhul nähtub vaidlustatud käskkirjast, et omaniku soovidele on olulisel määral vastu tuldud. Nii on otsuses välja toodud, et algselt kavandatuga võrreldes vähendati mälestise kaitsevööndit selliselt. Kaitsevööndi kaardilt (tl. 43) nähtuvalt hõlmab kaitsevöönd hoone ja eksperdiarvamuse kohaselt sellega ühtse terviku moodustavad pinnaserajatised ning otsuses esitatud põhjendused on usutavad selles osas, et piiranguvöönd ei ole ulatuslikum kui vajalik mälestise ja selle vaadeldavuse tagamiseks. Kaebaja ei ole selles osas ka põhjendatud vastuväiteid esitanud. Mälestise piiranguvöönd hõlmab kogu kinnistust ca 61%, ülejäänud kinnistu kasutamise osas ei sea hoone mälestiseks tunnistamine mingeid piiranguid. Selle ülejäänud kinnistu osa pindala arvestades (ca 7700 m2) ei saa ka rääkida sellest, et selle kasutamine mingil muul otstarbel oleks välistatud, nagu see olnuks kohtuasjas 3-11-944 käsitletud juhtumi puhul.
13. Samuti on vaidlustatud käskkirjas välja toodud, et mälestise säilimise tagamiseks ei ole vajalik rangelt kinni pidada hoone sisemisest ruumijaotusest, välisfassaadil ei pea täies ulatuses tingimata kasutama originaalilaadseid materjale, vaid võib neid asendada ka odavamatega. Ka on peetud võimalikuks hoone avarate fuajeede ja üldkasutatavate alade jagamist selliselt, et hoone suletud pind oleks majanduslikult paremini kasutatav, võimalikuks on peetud isegi fassaadi muutmist esimese korruse ulatuses (nö. sisse eenduva osa kinni ehitamist). Neil asjaoludel ei saa põhjendatuks pidada kaebaja väidet, et kõnealuse hoone äriliselt otstarbekas kasutamine oleks välistatud või oluliselt raskendatud. Nii kaebaja enda väidetest kui ka
14. oktoobril 2015 esitatud kinnisvara hindamisaktidest nähtuvalt takistab hoone kasumlikku majandamist hetkel selle vilets tehniline seisukord. Selle kohta, et seisukorra parandamine ja hoone kaasajastamine, sealhulgas moodsate ja säästlike energialahenduste projekteerimine ja ehitamine, võimatu oleks, pole kaebaja ühtki tõsiseltvõetavat väidet esitanud. Samas on vaidlustatud otsuses märgitud, et see kõik on võimalik. Sellise vaidluse kontekstis ei pea vastustaja pakkuma kaebajale välja konkreetseid projekteerimislahendusi ega arvestama välja nende võimalikku maksumust.
15. Kaebaja üks põhiseisukohti on sisuliselt see, et mälestiseks tunnistamise tõttu muutub Rapla KEK-i haldushoone renoveerimine ja kaasaegsetele nõuetele vastaks muutmine oluliselt kallimaks. Oma seisukoha kinnitamiseks ei ole kaebaja esitanud ühtki arvestatavat tõendit, millest nähtuks, et mälestiseks oleva hoone renoveerimistööde projekteerimine või nende tööde teostamine oleks oluliselt kallim võrreldes sarnaste töödega mälestiseks mitte oleva objekti puhul. Arvestades MukS-ist tulenevaid lisakohustusi (kooskõlastuste hankimise vajadus, mälestise projekti koostajal eraldi tegevusloa olemasolu kohustus jne) on mõningane 10 maksumuse suurenemine usutav ning seda saab pidada ka üldteadaolevaks. Küll aga ei saa üldteadaolevaks pidada kaebaja väidet, et tegemist on sedavõrd suure lisakuluga, mis muudaks kaebaja omandis oleva hoone majanduslikult otstarbeka kasutamise võimatuks või raskendaks seda oluliselt. See, kui suur on mälestise staatusest tulenev lisakulu hoone renoveerimisel ja ehitamisel, sõltub suurel määral sellest, millist tulemust soovib omanik saavutada. Antud juhul esitas kaebaja mälestiseks tunnistamise menetluse käigus üldsõnalisi selgitusi hoone renoveerimise vajaduse kohta, ent ei ole esitanud ühtki konkreetset ideekavandit või muul moel konkretiseeritud tegevuskava, millest nähtuks tema poolt soovitud eesmärk. Selles olukorras ei saa kaebaja nõuda, et vastustaja oleks pidanud välja arvestama kaebajale hoone renoveerimisega seotud kulude erinevuse sellele mälestise staatuse andmise ja mitte andmise korral ning hoone mälestiseks tunnistamisega seotud lisakulu. Vastustaja ei oleks seda kuidagi teha saanud. Vaidlusalusest otsusest nähtuvalt esitas kaebaja menetluse käigus kaks erinevat projekteerimise hinnapakkumist, soovides nendega kinnitada projekteerimismaksumuste 20kordset erinevust. Käskkirjas on neid tõendeid analüüsitud ja selgitatud, miks ei ole esitatud hinnapakkumised võrreldavad. Kaebuses ei ole kaebaja esitanud ei väiteid ega tõendeid, mis vaidlusaluses käskkirjas väidetu ümber lükkaksid.
16. Mis puudutab vaidlusaluses käskkirjas nimetatud muinsuskaitse eritingimuste kavandit, siis tuleb tähele panna, et Muinsuskaitseameti koostatud muinsuskaitse eritingimused, samuti Muinsuskaitseameti otsus muude isikute poolt koostatud muinsuskaitse eritingimuste kooskõlastamise või kooskõlastamisest keeldumise kohta on haldusakt, mida on võimalik mälestise omanikul vaidlustada, kui ta leiab, et see tema õigusi ülemääraselt piirab või muul moel rikub. Seega on vastustajal sisuliselt õigus, väites, et hoone mälestiseks tunnistamine vahetult mingeid täiendavaid lisakulusid hoone interjööri renoveerimisega seoses kaebajale kaasa tuua ei saa. Konkreetsed piirangud ja nõuded tulevad eritingimustest, kui need ükskord siduvalt antakse. Kui kaebaja jääb seisukohale, et mõni konkreetne eritingimustes esitatud nõue on kaitstavat väärtust ja kaebaja omandiõiguse riivet arvestades ülemäärane, saab ta selle konkreetse nõude vaidlustada. Siinkohal on sobiv jällegi tulla tagasi kaebaja viidatud Turistipoe juhtumi juurde, mis erines käesolevast muuhulgas just selle poolest, et nimetatud objekti puhul kavandasid omanikud mahukat juurdeehitust, mille realiseerimine oleks võimatuks osutunud juba pelgalt hoone mälestiseks tunnistamise faktist tulenevalt (vajadus olemasolev hoone säilitada) ja sõltumata konkreetsete muinsuskaitse eritingimuste sätestamisest. Käesoleval juhul sõltub kaebaja väidetav lisakulu suurel määral sellest, mida kaebaja selle hoonega teha plaanib ning millised eritingimused seks puhuks koostatakse.
17. Nõustuda ei saa kaebaja väitega, et mälestiseks tunnistamise tõttu on tema kinnistu väärtus oluliselt vähenenud. Kaebaja on esitanud selle tõendamiseks kaks eksperthinnangut (tl 173 ja tl. 186), millest nähtuvalt on kaebaja kinnistu väärtus
18. aasta oktoobri ja
19. aasta oktoobris vastavalt 306 000 eurot ja 130 000 eurot. Hinnangud koostanud ekspertide objektiivsuses ja usaldusväärsuses ei ole iseenesest põhjust kahelda, ka vastustaja pole nende pädevust või kasutatud hindamismetoodikat iseenesest kahtluse alla seadnud. Küll aga ei saa 11 nende hinnangute pinnalt teha järeldust, et väärtuse vähenemine on tingitud kinnistul asuva hoone mälestiseks tunnistamisest.
20. aasta oktoobrikuises hinnangus on märgitud, et hinnatav hoone on muinsuskaitse all, mistõttu muutub renoveerimise maksumus ilmselt tavapärasest kallimaks. Samas on sellest asjaolust tuleneva kohanduse väärtuseks märgitud vaid 10%. Seega ei saa väita, et kogu väärtuse vähenemise või olulise osa sellest oleks tinginud asjaolu, et kahe hindamise vahepealsel ajal on kinnistul asuv ehitis mälestiseks tunnistatud. Muuhulgas on
21. aasta oktoobrikuise eksperthinnangu valguses äärmiselt kaheldava väärtusega kaebaja poolt esitatud OÜ Expolio hinnapakkumine (tl. 202), mille kohaselt on viimane pakkunud kinnistu eest 360 000 euro suurust hinda (300 000 + 20% km). Tegemist on täiesti ebarealistliku hinnaga, arvestades, et umbes kuu aega pärast selle pakkumise kehtivuse lõppemist on tunnustatud kinnisvarabüroo ekspert hinnanud kinnistu väärtuseks vaid 130 000 eurot, hinnates muinsuskaitselistest piirangutest tulenevaks väärtuskohanduseks vaid 10%. Selle hinnapakkumise usaldusväärsust kahandab seegi, et kõnealune dokument on ilmunud pärast selles näidatud pakkumuse kehtivuse lõppu ning mälestiseks tunnistamise menetluse käigus ei ole kaebaja selliseid müügiläbirääkimisi üldse nimetanud.
22. Kokkuvõttes on kultuuriminister õigesti leidnud, et hoone mälestiseks tunnistamine riivab omaniku ettevõtlusvabadust ja omandiõigust, ent mitte nii olulisel määral, et see kaaluks üles hoone kui kõrgeväärtusliku arhitektuuritaiese mälestisena kaitse alla võtmise.
23. Käesoleva vaidluse seisukohast ei saa asjakohaseks pidada kaebaja arutlust selle üle, et riik peaks mälestiseks tunnistatud hoone omandama. Sellist kohustust seadusest ei tulene. Sõltumata seaduses sätestatust saaks põhiseaduse § 32 valguses rääkida riigi kohustusest mälestiseks tunnistatud asi omandada siis, kui mälestiseks tunnistamine muudaks asja kasutamise omaniku poolt praktiliselt võimatuks. Antud juhul see nii ei ole. Seetõttu ei ole asjakohane ka kaebaja tõmmatud paralleel looduskaitseliste piirangutega kinnistute riigi poolt omandamisega. Looduskaitseliste piirangute kinnistu riigile omandamise eelduseks on samuti see, et need looduskaitselised piirangud muudavad konkreetse maa sihtotstarbelise kasutamise omaniku poolt võimatuks ehk tingivad selle, et omanik ei saa mõistlikul moel enda omandiõigust teostada. Nii näiteks on ilmne, et maatulundus- või elamumaa sihtotstarbega maale selliste looduskaitseliste piirangute seadmine, mis välistab seal nii ehitus kui igasuguse majandustegevuse, ei ole selle omanikul võimalik mõistlikult kasutada. Käesolev juhtum pole sellega kaugeltki võrreldav — sõltumata Rapla KEK-i haldushoone mälestiseks tunnistamisest on kaebajal võimalik seda edasi kasutada senisel moel, samuti ei ole takistatud selle renoveerimine, ehituslik parendamine ja sealsete tingimuste muutmine võimalikele rentnikele atraktiivsemaks jne.
24. Rahuldamata tulevad jätta ka kaebaja alternatiivsed taotlused. Kuivõrd kultuuriministri käskkiri antud kehtiva õiguse alusel, sellega kooskõlas ja kaalutlusvigadeta, ei saa see olla õigusvastane. Teise alternatiivina on kaebaja soovinud, et kohtuotsusega tuvastatakse, et haldusakt piirab erakordselt kaebaja omandiõigust. Selle nõude osas jään käesolevas asjas
25. 12 septembril 2015 tehtud määruses võetud seisukohale, et

§ 37

lg 2 p 6 kohase tuvastusnõudega saab taotleda haldusakti tühisuse, haldusakti või toimingu õigusvastasuse või muu avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omava faktilise asjaolu kindlakstegemist. Hinnang, et mingi haldusakt või selle tagajärjed on isiku jaoks eriliselt koormava iseloomuga, ei ole faktiline asjaolu ning seetõttu ei saa sellist kaebust rahuldada. Kui kaebaja leiab jätkuvalt, et mälestiseks tunnistamine koormab teda erakordselt, on tal võimalik esitada kahju hüvitamise nõue riigivastutuse seaduse § 16 lg 1 lausel ning üksnes sellise hüvitamiskaebuse lahendamisel saab hinnata, kas tegemist on erakordselt piirava meetmega või mitte. Õiguste erakordselt piiraval iseloomul ei ole mistahes tähendust väljaspool sellist kahju hüvitamise nõuet (erinevalt näiteks haldusakti õigusvastasusest). Antud juhul sõltub see, kas tegemist on omandiõigust erakordselt piirava meetmega või mitte, konkreetselt sellest, kui suur on hoone mälestiseks tunnistamisega seotud tegelik lisakulu kaebaja jaoks või kui palju väheneb kaebaja kinnistu väärtus pelgalt seetõttu, et seal peal asuv ehitis on mälestiseks tunnistatud. Seega eeldab omandiõigust erakordselt piirava iseloomu tuvastamine esmalt kahju tuvastamist ja selle suuruse kindlaks määramist. Seda pole käesolevas asjas võimalik teha. Kui kaebaja seda soovib, tuleb esitada kahju hüvitamise nõue. Seda, et üksnes mälestise staatusest tulenev täiendav halduskoormus omanikule kujutaks endast erakordset omandiõiguse piirangut, ei saa ühelgi juhul väita. Samuti ei saa olemasolevatel andmetel väita, et kinnistu väärtus väheneks või ehitusmaksumus kallineks sel määral, et tegemist oleks omandiõiguse erakordse piiramisega. 34.

§ 108lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuivõrd vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist, jäävad kummagi poole menetluskulud poole enda kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur kohtunik 13