← Eesti

2-15-7736/21

Obsah (6)§ 100§ 82§ 101§ 217§ 74§ 7

Tsiviilasi nr: 2-15-7736 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Tsiviilasja number 2-15-7736 Määruse tegemise aeg ja koht 05.01.2017, Tallinn Kohtukoosseis Eesistuja Indrek Parre

) § 100 lg-st 5 ning kohtutäitur on jäänud

§ 100lg-s 5 sätestatud määrade piiresse.

Maakohtu määrus

  1. Harju Maakohus jättis võlgnike kaebuse 25.05.2016 määrusega rahuldamata.
  2. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei võimalda

§ 100

lg 5 kohtutäituril asja allahindamisel lähtuda asja tegelikust turuhinnast allahindamise hetkel.

§ 100

lg 5 sätestab allahindamise alusena

§ 82

lg-s 1 nimetatud alghinna ja eelmise enampakkumise alghinna.

§ 100

lg 5 kohaselt oli kohtutäitur käesoleval juhul seotud eelmise enampakkumise alghinnaga, milleks oli 735 000 eurot ning arestimisakti märgitud alghinnaga, milleks oli 1 500 000 eurot. Kohtutäitur määras 3

(8)Tsiviilasi nr: 2-15-7736 uueks alghinnaks 555 000 eurot. Kohtutäitur hindas võrreldes eelmise enampakkumisega asja alla 180 000 euro võrra. See on 24,49% eelmise enampakkumise hinnast. Võrreldes esimese enampakkumise alghinnaga on kohtutäitur asja alla hinnanud 945 000 euro võrra, see on 63% esimese enampakkumise alghinnast. Seetõttu ei väljunud kohtutäitur talle seadusega antud asja allahindamise piiridest ja kohtutäituri tegevus polnud asja allahindamisel seadusega vastuolus. 8.

§ 101

lg 1 annab sisenõudjale või võlgnikule õiguse taotleda, et kohtutäitur müüks asja muul konkreetsel viisil.

§ 101

lg 1 ei anna sissenõudjale või võlgnikule õigust nõuda asja müümist määratlemata muul viisil, sest

§ 101

lg 1 sätestatud õigus pole õiguskaitsevahend asja enampakkumisel müümisega mittenõustumise korral. Kohtu hinnangul võib võlgnike esindaja avaldatust saada aru, et võlgnikud pole rahul kinnisasja allahindamisega. Rahulolematuse avaldamine pole võrdsustatav taotlusega asja müümiseks muul viisil. Võlgnikud peavad vajalikuks müügikuulutuste avaldamist portaalides City24, kv.ee ja Sotheby’s ning pakkumuse kehtivuse aja pikendamist. Võlgnike arvamust selle kohta, kus peaks avaldama müügikuulutusi, ei saa kohtu hinnangul lugeda

§ 101lg 1 mõttes taotluseks müüa asi muul viisil kui enampakkumisel.

Samuti ei saa selliseks taotluseks lugeda võlgnike kriitikat pakkumuse kehtivuse aja kohta. Maakohus nõustus kohtutäituriga, et võlgnikud pole taotlenud asja müümist muul viisil. Määruskaebus

  1. Maakohtu määrusele esitasid võlgnikud 10.06.2016 määruskaebuse ja palusid maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega kaebus kohtutäituri tegevusele rahuldada.
  2. Võlgnike hinnangul on maakohus lahendanud asja üksnes kitsalt normi sõnastusele tuginedes. Pole õige maakohtu seisukoht, et

§ 100

lg 5 ei võimalda kohtutäituril asja allahindamisel lähtuda asja tegelikust turuhinnast allahindamise hetkel. Kehtiv seadus lähtub eeldusest, et vara arestimisakti kantud vara väärtus vastab selle tegelikule väärtusele ehk keskmisele kohalikule müügihinnale. Täitemenetluse seadustiku regulatsioon on koostatud põhimõttel, et täitemenetluse läbiviimine on kiire ning efektiivne ja vara õnnestub realiseerida mõistliku aja jooksul peale selle arestimist. Nii kajastab arestimisakti kantud kinnisasja hind selle tegelikku väärtust kogu täitemenetluse vältel. Arvestades eeltoodut ja asjaolu, et

§ 100

lg 5 kolmas lause seob hinna alandamise esimese enampakkumise alghinnaga, tuleb ka

§ 100

lg 5 kolmanda lause mõistes käsitleda „esimese enampakkumise alghinnana“ kinnisasja tegelikku turuhinda. Seadusandja on sidunud vara allahindamise lisaks eelmise enampakkumise alghinnale ka alghinnaga, mis on kantud arestimisakti. Eeltoodust tulenevalt on seadusandja eesmärgiks olnud tagada, et vara alandatud alghind enampakkumisel ei oleks liialt madal, arvestades vara tegelikku turuväärtust. Pole õiguspärane lähtuda aastaid tagasi määratud alghinnast ja langetada vara hinda

§ 100lg-s 5 sätestatud maksimummääras. 4

(8)Tsiviilasi nr: 2-15-7736
  1. Praegusel juhul erineb arestimisakti kantud kinnisasja väärtus oluliselt selle tegelikust hinnast. Kui
  2. a-l hindas kohtutäitur kinnisasja väärtuseks 1,5 miljonit eurot, siis praegu, s.o 4 aastat hiljem, on kinnisasja väärtus oluliselt kõrgem. Kohtutäituri poolt alandatud hind (555 000) eurot moodustab vähem kui 30% kinnisasja tegelikust hinnast.
  3. Võlgnikud on seisukohal, et enampakkumiste nurjumist pole toonud kaasa mitte kinnisasja liialt kõrge hind, vaid ebasobilik müügiviis. Kinnisasi tuleks müüa oksjoniväliselt, sest selle võimalik ostjaskond on tavapärasest mõnevõrra erinev. 13.

§ 101

lg 1 näeb küll ette, et sissenõudja või võlgnik võivad esitada kohtutäiturile avalduse asja müügiks muul viisil kui suulisel või elektroonilisel enampakkumisel. Eeltoodu ei tähenda aga, et võlgnikul ei oleks õigus teha kohtutäiturile ettepanekuid senises korras läbiviidava elektroonilise enampakkumise tingimuste täpsustamiseks. Määruskaebuse esitajad on esitanud kohtutäiturile taotluse viia elektrooniline enampakkumine läbi teises müügikeskkonnas, lisaks on määruskaebuse esitajad teinud kohtutäiturile ettepaneku pikendada pakkumuste kehtivust. Täitemenetluse seadustikust ei tulene, et selline ettepanek oleks kehtiva seadusega vastuolus või et selle rahuldamata jätmisel puuduks võlgnikul õigus kohtutäituri tegevus vaidlustada. Määruskaebuse esitajate poolt kohtutäiturile esitatud taotlustest nähtub selgelt, et määruskaebuse esitajad on esitanud kohtutäiturile taotluse vara müümiseks kohtutäituri kontrolli all. Menetluse edasine käik

  1. Puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.
  2. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Määruse põhjendused
  3. Kolleegium, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse võlgnike kaebuse rahuldamata jätmist puudutavas osas osaliselt ja teeb tühistatud osas ise uue määruse, millega kaebuse osaliselt rahuldab (TsMS § 667 lg 2). Muus osas jääb maakohtu määrus muutmata. Kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 22 ja §-ga 659 esitab ringkonnakohus resolutsioonis määruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
  4. Määruskaebuses on võlgnikud kinnitanud, et nad on esitanud kohtutäiturile taotluse kinnisasja müümiseks oksjoniväliselt (määruskaebuse p 2.12), taotlenud kohtutäiturilt enampakkumise tingimuste muutmist ja enampakkumise korraldamist muudes müügikeskkondades (määruskaebuse p 2.15) ja on taotlenud kohtutäiturilt vara müüki kohtutäituri kontrolli all (määruskaebuse p 2.16). Võlgnikud ei nõustu maakohtu järeldusega, et nende taotlus kinnisasja muul viisil müümiseks pole käsitletav

§ 101lg 1 kohase avaldusena. 5

(8)Tsiviilasi nr: 2-15-7736 18. Esiteks märgib kolleegium, et asja materjalidest nähtuvalt pole võlgnikud kohtutäiturile 15.04.2015 esitatud kaebuses taotlenud kinnisasja müümist kohtutäituri kontrolli all. Võlgniku õigus müüa kinnisasi kohtutäituri kontrolli all

§-s 102 sätestatud korras tuleneb

§-st

  1. Kohtutäituri kontrolli all müüb võlgnik kinnisasja müügilepingu kohta võlaõigusseaduses ettenähtud korras ja kohtutäitur annab müügiks nõusoleku. Konkreetse müügitehingu jaoks pole võlgnikud kohtutäiturilt 15.04.2015 kaebuses nõusolekut palunud.
  2. Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et võlgnike 15.04.2015 kaebuse p-s 4 sisalduv taotlus pole käsitletav

§ 101lg 1 mõttes taotlusena vara muul viisil müümiseks.

Maakohus on õigesti leidnud, et

§ 101

lg 1 kohasest taotlusest peab ilmnema üheselt mõistetavalt, millist muul viisil müüki menetlusosaline taotleb. Võlgnike 15.04.2015 kaebuses väljendatud taotlus sellele nõudele ei vasta. Kuigi võlgnikud on 15.04.2015 kaebuse p 4 (I kd, tl 46-47) pealkirjastanud taotlusena vara muul viisil müümiseks, pole võlgnikud täpsustanud, millisel muul viisil müüki on nad silmas pidanud. Võlgnikud on vaid märkinud, et muul viisil müües on kinnisasja müügist saadav tulem suurem (15.04.2015 kaebuse p 4.2), et sissenõudja ja võlgniku huvides on, et vara müük muul viisil toimuks vähemalt hinnaga 735 000 eurot, et kinnisasja müügikuulutus tuleks avaldada võlgniku poolt nimetatud kinnisvaraportaalides ja võimaldada pakkumuse pikemat kehtivust (15.04.2015 kaebuse p 4.4). Ka võlgnike 27.03.2015 e-kirjast (I kd, tl 60-61) kohtutäiturile ei selgu, millisel muul viisil peaks müük toimuma.

  1. Võlgnike määruskaebuses esitatud väited on ka vastuolulised. Ühest küljest on võlgnikud seisukohal, et 15.04.2015 kaebuse p-des 4 jj on võlgnikud esitanud taotluse asja muul viisil müümiseks. Teisalt väidavad võlgnikud, et kaebuse nendes punktides sisaldus taotlus enampakkumise tingimuste täpsustamiseks (määruskaebuse p 2.15). Kolleegium ei nõustu võlgnike etteheitega, et maakohus on määruses asunud seisukohale, mille kohaselt ei luba täitemenetluse seadustik esitada võlgnikul taotlust enampakkumise müügitingimuste muutmiseks või täpsustamiseks. Sellist järeldust maakohtu vaidlustatud määruse põhjenduste p 6 ei sisalda.
  2. Samas on kolleegiumi hinnangul maakohus jätnud tähelepanuta, et kohtutäitur on vaidlustatud otsuses jätnud

§ 217

lg-te 3 ja 5 mõttes lahendamata võlgnike taotlused enampakkumise tingimuste muutmiseks. Hagita asja menetlemisel pole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 477 lg 5). Kohtutäitur pole 11.05.2015 otsuses võtnud seisukohta võlgnike taotluse osas kinnisasja müügikuulutuse avaldamiseks võlgniku poolt nimetatud kinnisvaraportaalides ja enampakkumuse pikema kehtivuse määramise osas.

§ 217

lg 1 sätestab menetlusosalise õiguse esitada kohtutäituri otsuse või tegevuse peale täitedokumendi täitmisel või täitetoimingu tegemisest keeldumisel kohtutäiturile kaebuse.

§ 217lg 5 kohaselt peab kohtutäitur tegema kaebuse kohta motiveeritud otsuse.

Praegusel juhul on kohtutäitur jätnud lahendamata võlgnike 15.04.2015 kaebuses sisalduvad 6

(8)Tsiviilasi nr: 2-15-7736 taotlused enampakkumise tingimuste muutmiseks. Kohtul pole võimalik hinnata kohtutäituri otsuse eelmises lauses nimetatud osa õiguspärasust olukorras, kus kohtutäitur pole

§ 217lg-le 5 vastavat otsustust teinud.

  1. Seetõttu tuleb maakohtu määrus vastavas osas tühistada. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha tühistatud osas uue määruse, millega kohustab kohtutäiturit vaatama võlgnike 15.04.2015 kaebust uuesti läbi ja lahendama võlgnike järgmised taotlused: avaldada müügikuulutus kõikides suuremates kinnisvaraportaalides ja pikendada enampakkumise kehtivuse aega. Nimetatu ei mõjuta 02.04.2015 dateeritud vara ümberhindamise akti kehtivust.
  2. Muus osas pole määruskaebus kolleegiumi hinnangul põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei tingi määruskaebuse osaline rahuldamine käesoleval juhul ka vajadust tühistada maakohtu 25.05.2016 määrust osas, millega maakohus tühistas 02.06.2015 kohtumäärusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu. Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ning tulenevalt TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 neid ei korda. Vastuseks määruskaebuse eespool käsitlemata väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
  3. Kolleegium ei nõustu võlgnike seisukohaga, et maakohus on

§ 100

lg 5 tõlgendamisel eksinud.

§ 100

lg 5 seob vara allahindamise ja selle piirmäära enampakkumise alghinnaga, mitte allahindamise hetkel kehtiva turuhinnaga.

§ 100

lg-s 5 kehtiv redaktsioon kehtestati 17.02.2011 vastu võetud täitemenetluse seadustiku ja teiste seaduste muutmise seadusega, mis jõustus 24.03.2011. Osundatud seaduse eelnõu (763 SE) seletuskirjast nähtub, et allahindamise lubatud protsendimäärad on seotud viimase enampakkumise alghinnaga ja esimese enampakkumise alghinnaga ehk arestimisaktis märgitud hinnaga. Tuleb eristada asja allahindamist korduva enampakkumise jaoks

§ 100

lg 5 mõistes ja asja uuesti hindamist

§ 74

lg 1 mõistes (vt ka Riigikohtu 22.10.2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-14, p 15). Asja allahindamiseks täitemenetluses ei sätesta

muid täiendavaid kriteeriume kui kordusenampakkumise korraldamist. 25. Allahindamise määra otsustamine on kohtutäituri diskretsiooniõigus, mille teostamisel arvestab kohtutäitur asjas tähtsust omavate asjaoludega, sh täitemenetluse senise käigu ja turu olukorraga. Kolleegium nõustub maakohtuga, et praegusel juhul pole kohtutäitur diskretsiooni teostamisel kaalutlusõiguse piiridest väljunud ning on tegutsenud kooskõlas

§ 100lg-s 5 sätestatuga.

Vaidlustatud 02.04.2015 allahindamise ajaks oli kohtutäitur korraldanud neli enampakkumist, mis kõik nurjusid, sest üheski ei tehtud elektroonilisi pakkumisi. Eelduslikult ei vastanud seega vaidlusaluse kinnisasja hind turu nõudlusele. 26. Kaebajate väited, et enampakkumised nurjusid kinnisasja ebasobiliku müügiviisi tõttu, pole kolleegiumi hinnangul põhjendatud ega ole aluseks 02.04.2015 kuupäevaga dateeritud vara ümberhindamise akti tühistamiseks. Kohtutäitur on kohustatud juhinduma kinnisasja sundvõõrandamisel täitemenetluses

-is sätestatust.

§ 7

(8)Tsiviilasi nr: 2-15-7736 78 lõike 1 ja § 81 lõike 1 koosmõjust §-ga 137 ja §-dega 150-161 tulenevalt toimub kinnisasja müük täitemenetluses avalikul elektroonilisel enampakkumisel veebikeskkonnas avanevas elektroonilises oksjonikeskkonnas. Kinnisasja müük enampakkumisel kaitseb eelduslikult nii sissenõudja õigust võlgniku vara efektiivsele ja kiirele realiseerimisele kui ka võlgniku huvi selle vastu, et ta vara ei müüdaks liiga odavalt. Ringkonnakohus kordab kohtupraktikas korduvalt väljendatud seisukohta, et kui enampakkumisel oleva asja alghind oleks tegelikust turuhinnast oluliselt madalam, tõuseks asja tegelik müügihind enampakkumise käigus. Praegusel juhul eelnevalt määratud hinnaga kinnisasjale ostjaid ei leidunud. Seega on kohtutäitur alandanud kinnisasja hinda õiguspäraselt.
  1. Võlgnikud on määruskaebuses väitnud, et kohtutäitur on alandanud kinnisasja hinda summani, mis moodustab vähem kui 30% kinnisasja praegusest turuväärtusest. Võlgnike sellised väited jäävad paljasõnaliseks, sest võlgnikud pole esitanud kohtule vaidlusaluse kinnisasja väidetavat turuväärtust tõendavaid dokumente (nt eksperthinnangut või hindamisakti). Hinnaindeks, millele võlgnikud määruskaebuses viitavad, ei tõenda konkreetse kinnisasja turuväärtust.
  2. Kolleegium lisab, et täitemenetluse läbiviimine ei takista võlgnikel endil reklaamida sundvõõrandamisele kuuluvat kinnisasja nendes kinnisvaraportaalides, mis on võlgnike hinnangul sobilikud ja aidata seeläbi kaasa täitemenetluse efektiivsele läbiviimisele. Kinnisvaraportaalist City24.ee nähtub, et võlgnikud ka reklaamivad vaidlusalust kinnisasja maakleri vahendusel hinnaga 1 155 000 eurot (vt: http://www.city24.ee/et/kinnisvara/majade-muuk/TallinnPirita/pcat1v?selectedTabMenu=list).
  3. Eespool märgitud põhjendustel rahuldab kolleegium määruskaebuse osaliselt. Menetluskulud
  4. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu jätab kolleegium menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 172 lg 1 teine lause). menetluskulud
  5. Maakohus ei ole vaidlustatud määruses määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Seetõttu toimub menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine tervikuna maakohtus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras, s.o pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest (allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar 8
(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.