← Eesti

2-15-7766/83

Obsah (6)§ 82§ 83§ 56§ 64§ 92§ 95

KOHTUOTSUS E E S TI V A B A R I I G I NI M E L Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mati Maksing Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 31. mai 2016. a, Tallinn, kohtu kantselei

) § 80 lg-d 1 ja 2, mis annavad omanikule igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab, õiguse nõuda asi välja oma valdusesse. Hageja pidi tõendama, et vaidlusalune korteriomand kuulub talle ja et kostjad seda valdavad (

§ 82lg 1).

Kostjatel oli võimalik hageja väited ümber lükata või tuua esile ja tõendada oma õigus korteriomandit vallata (

§ 83lg 1).

  1. Kohus ei nõustu kostjatega, et hageja nõuab mingi muu korteri valdust, kui see, mis on kostjate valduses. Elamu varasem aadress Tööstuse tn 55 muudeti aadressiks XXXX(II kd tl 102–103) ning korteriomandite seadmisel muudeti ka korterite numbreid (I kd tl 170–232 ja II kd tl 104–263). Ebatäpsused mahuka dokumendi vormistamisel ja nende hilisema parandamine (vt lisaks II kd tl 264–267) ei mõjuta hageja korteriomandi ulatust, sest kinnistusraamatusse on tehtud kanne vastavalt korrektsetele plaanidele. Kostjad on ka ise kinnitanud, et nende valduses on korter, mis kinnistusraamatus korteriomandite kohta esmakannete tegemisel aluseks võetud plaanidel on tähistatud numbriga
  2. Seega on hageja toonud esile ja vaieldavas osas ka tõendanud, et ta on kantud kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi omanikuna, on sõlminud selle omandamise asjaõiguskokkuleppe ja kostjad valdavad sama korteriomandit. Kohtu ette toodud asjaoludel ei ole alust kahelda selles, et korteriomandi omandamise asjaõiguskokkulepe XXXX-lt hagejale või varasem elamu mõttelise osa üleandmise asjaõiguskokkulepe XXXX hagejale ei oleks kehtiv.
  3. Edukas ei ole kostjate vastuväide kinnistusraamatu õigsuse ümberlükkamiseks. Kohus põhjendab seda korteriomandile vastava elamu mõttelise osa kui vallasasja heauskse omandamisega järgmiselt.

§ 56lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse.

Seega lasus kostjatel koormis tuua esile ja tõendada asjaolud, mis võimaldaks tuvastada, et hageja kui vaidlusaluse korteriomandi omaniku kohta tehtud kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Esmalt tuleb tõdeda, et hagejat ei saa lugeda korteriomandi heauskseks omandajaks

  1. aprilli 2014 tehingu tulemusel. Põhjendatud on kostjate käsitlus, et kuna hageja oli sel ajal XXXX juhatuse liige (I kd tl 137–139), siis tuli talle omistada teadmine samadest asjaoludest, mida teadis ka XXXX. Hageja teadmist hiljem korteriomandina kinnistusraamatusse kantud vaidlusaluse korteriomandi omandiõiguse tekkimist mõjutada võivatest asjaoludest tuleb hinnata sellele vastava elamu mõttelise osa omandamise
  2. septembri 2001 tehingu tegemise aja seisuga. Sel ajal, st enne
  3. juulit 2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 109 järgi tuli heausksust eeldada. 4

(6)2-15-7766 Seadus eristab korteri kui vallasasja õiguslikku regulatsiooni ja tsiviilkäivet kinnisasjaks oleva korteriomandi omast. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kinnistatud korteriomandi kui kinnisasja üleandmiseks ja asjaõigusega koormamiseks, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on

§ 64

¹ järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse.

rakendamise seaduse (

RS) § 13 lg 1 järgi ei ole kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks.

RS § 13 lg 6 järgi võib kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korterit, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterit või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa omandamine või pärimine tuleb

RS § 13 lg 7 järgi 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris. Eelnevast järeldub, et vallasjaks oleva korteri ja kinnistatud korteriomandi ulatus on erinev ja erinev on ka nendega tehingute tegemise kord. Olulisimaks sisuliseks erinevuseks on maa kuulumine kinnistatud korteriomandi koosseisu, erinevalt vallasasjaks olevast korterist (Riigikohtu

  1. märtsi
  2. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-05, p 17). Siiski ei anna see erinevus alust eirata teatavat õiguslikku järjepidevust kinnistamisele eelnenud elamu mõttelise osa omandi ja ajaliselt järgneva korteriomandi vahel. See tähendab muu hulgas, et kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige (ibid p 19 esimene lõik). Elamu või selle mõttelise osaga varem tehtud (esimese või ka mõne järgneva) tehingu tühisus ei too kaasa kõigi järgnevate sama eseme või selle osa suhtes tehtud tehingute tühisust.

§ 92

lg 1 järgi tekib vallasasja omand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale.

§ 95

sätestab erandliku võimaluse saada vallasasja üleandmisega omand asjale ka juhul, kui võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. Selle eelduseks on, et täidetud oleksid tavalised omandi tekkimise tingimused, st sõlmitud asjaõiguskokkulepe omandi ülemineku kohta ja antud üle asja valdus või asja väljanõudeõigus. Lisaks on heauskse omandamise oluliseks eelduseks

§ 95

lg 3 kohaselt, et asi ei oleks omaniku valdusest välja läinud tema tahte vastaselt. Seega on ka tühise asjaõiguslepingu korral võimalik asja heauskne omandamine selle edasivõõrandamisel selleks õigustamata isiku poolt (vt Riigikohtu

  1. juuni
  2. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-68-03, p 30, samuti selles viidatud
  3. oktoobri
  4. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-02). Kohus tuvastab, et hageja sõlmis
  5. septembril 2001 elamu mõttelise osa omandamiseks müügilepingu ja asjaõiguskokkuleppe XXXX (II kd tl 86–88), kusjuures lepingudokumendi p 1.4 järgi kontrollis notar lepingupooltele elamu mõtteliste osa kuulumist Tallinna Hooneregistri
  6. septembri 2001 õiendi järgi. Tõendatud ei ole, et hageja oleks olnud teadlik varasemast,
  7. juuni 1994 teatisest (II kd tl 82), millest võis piisava selgusega aru saada, et armee kasutuses olnud varaga seonduvaid tehinguid käsitlevate õigusaktide (vt eelkõige II kd tl 80–81) järgi on tegemist Eesti Vabariigi varaga. Kohus ei nõustu kostjatega, et
  8. septembri 2001 lepingu p 1.3 viide märkusele hooneregistri õiendil andis alust kahelda müüja omandiõiguses. Samuti ei ole andmeid sellest, et hageja oleks teadnud kostja I 5

(6)2-15-7766 varasemast erastamisavaldusest. Seega sai hageja omandada
  1. septembri 2001 lepinguga vaidlusalusele korteriomandile vastava elamu mõttelise osa heauskselt.
  2. Kuna kostjate vastuväited ole edukad, siis tuleb hagi eespool p-s 6 märgitud õiguslikul alusel rahuldada. TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus otsuse tegemisel arvestamata kasutuskorra seadmise väljavõtte (I kd tl 147–149), üürisuhteid käsitlevad dokumendid (I kd tl 150–152 ja II kd tl 40–43) ning kinnistusraamatu väljavõtted korteri nr 42 kohta (II kd tl 66–67, 73), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud.
  3. Kui kohus rahuldab hagi, siis jäävad menetluskulud üldjuhul TsMS § 162 lg 1 alusel kostjate kanda. Kohus leiab, et käesolevas asjas on põhjendatud kalduda sellest reeglist kõrvale. TsMS § 162 lg 4 kohaselt kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 162 lg 4 eesmärk on järgida sotsiaalriigi põhimõtet (Riigikohtu
  4. veebruari
  5. aasta määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-11, p 12 neljas lõik). Äärmine ebaõiglus eelviidatud normi tähenduses avaldub selles, et kostjad ei pidanud ette nägema ega saanud ka mõistlikult mõjutada pikka aega nende elukohaks olnud korteri erastamise võimaluse sisulist kaotamist armee varaga tehtud tehingute tulemusel. Eelkõige elamuga kui terviku vallasasjaga alates
  6. aastat tehtud tehingute osas on asjakohane viidata, et kui need ka osutuks kehtetuks, siis saab tehingu poolt kohustada tehingu järgi saadut välja andma üksnes kehtetu tehingu teisele poolele (vrd mõneti sarnastel asjaoludel Riigikohtu
  7. aprilli
  8. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-03, p 26). Pooled ei ole toonud esile, et nende lepingute pooled või ka Eesti Vabariik võimaliku tegeliku omanikuna oleks astunud samme elamu tagasisaamiseks. Sellises olukorras puudusid kostjatel piisavalt arusaadavad ja tõhusad vahendid oma õiguste kaitseks. Kostjad I ja IV on keskealised inimesed ja kostja I lisaks töövõimetu. Kostjad II ja III alles õpivad. Kohus tuvastas kõigi kostjate puhul riigi õigusabi andmise eelduste täidetuse. Otsuse jõustumise korral peavad kostjad vabastama eluruumi, mida nad on pikemat aega kasutanud. Eeldatavasti kaasnevad sellega kulutused. Samal ajal hagejale menetluskulude hüvitamine ei ole mõistlik ja kohtu hinnangul võib kostjate poolt menetluskulude hüvitamise kohustust hinnata äärmiselt ebamõistlikuks ja see poleks enam kooskõlas sotsiaalriigi põhimõttega. Neil kaalutlustule jätab kohus menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda. Kostjate esindaja riigi õigusabi kulud jäävad riigi kanda. Lähtudes TsMS § 177 lg 1 p-st 1 määrab kohus kindlaks, et pooltel ei tule üksteisele hüvitada seni kantud menetluskulusid. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik 6
(6)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.