KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp Otsuse tegemise aeg ja koht 31. jaanuar 2017 Tartu Tsiviilasja number 2-15

tja): KÜ Soo 15 Kiviõli (registrikood 80381235), seaduslik esindaja Sarkis Tatevosjan, lepinguline esindaja Jüri Sakkart Vastustaja I/apellant II (hageja): OI Kaubandus OÜ (registrikood 11450048), seaduslik esindaja Ivar Dreifeldt, lepinguline esindaja Martti Kangur RESOLUTSIOON

1. Jätta KÜ Soo 15 Kiviõli apellatsioonkaebus rahuldamata.
2. Rahuldada OI Kaubandus OÜ apellatsioonkaebus osaliselt. Tühistada Viru Maakohtu
3. veebruari
4. a otsus osaliselt menetluskulude rahalist suurust kindlaksmääravas osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega lugeda OI Kaubandus OÜ poolt maakohtus kantud menetluskulude vajalikuks ja põhjendatud suuruseks 2 315 eurot (sh õigusabikulud 1840 eurot ja riigilõiv 475 eurot), millest KÜ-l Soo 15 Kiviõli tuleb kanda 96 %. Mõista KÜ-lt Soo 15 Kiviõli välja OI Kaubandus OÜ kasuks 2 222,40 eurot maakohtus kantud menetluskulude katteks. MENETLUSKULUDE JAOTUS
5. Jätta KÜ Soo 15 Kiviõli apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud KÜ Soo 15 Kiviõli kanda. Jätta OI Kaubandus OÜ apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud kummagi poole enda kanda.
6. Lugeda OI Kaubandus OÜ vajalikeks ja põhjendatud menetluskuludeks KÜ Soo 15 Kiviõli apellatsioonkaebuse menetlemisel 480 eurot. Mõista KÜ-lt Soo 15 Kiviõli välja OI Kaubandus OÜ kasuks 480 eurot ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
7. Hageja esitas
8. mail 2015 hagi

tja vastu, milles palus kohustada

tjat täitma hagejaga 1. detsembril 2013 sõlmitud üürilepingut, sh mitte lõpetama üüripinna elektrienergiaga varustamist ega takistama hagejal muude kommunikatsioonide kasutamist. Hageja palus

tjalt enda kasuks välja mõista kahju summas 1612,84 eurot. Arvestades asjaolu, et üürileping lõppes

1. novembril 2015, täpsustas hageja
2. detsembril 2015 nõuet ja palus kohtul tuvastada, et

tjal oli hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel üüritava üüripinna elektrienergiaga varustamise kohustus. Viru Maakohtu 1. aprilli 2015 määrusega keelati

tjal hagi tagamise korras

1. detsembri 2013 üürilepingu alusel üüritava üüripinna elektrienergiaga varustamise lõpetamine. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti OI Kaubandus OÜ (hageja) ja Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ vahel
2. detsembril 2013 äriruumi üürileping. Üüripinnal tegutses hagejale kuuluv Liivika toidupood. Leping kehtis
3. detsembrini
5. märtsil 2015 teatas Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ hagejale, et seoses KÜ Soo 15 Kiviõli (

tja) asutamisega on alates

1. veebruarist 2015 lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle antud korteriühistule. 2 Hageja sai
2. aprillil 2015 kell 00.22 telefonikõne turvaettevõttest, milles teatati, et üüripind ei ole enam valve all. Kontrollides selgus, et

tja oli üüripinna elektrienergiaga varustamise lõpetanud. Hagejale tekkis kahju seoses toiduainete, mida tuleb säilitada külmutuses, riknemisega. Toiduained riknesid, kuna külmutus ei toiminud elektrienergia puudumise tõttu. Kuivõrd elektrienergiaga varustamise lõpetamise tõttu tuli kauplus sulgeda, käsitles hageja kahjuna ka saamata jäänud tulu, mida hageja oleks saanud, kui kauplus oleks jäänud avatuks. Hagejale tekkis toidukaupade riknemise tõttu kahju suuruses 1356,21 eurot, saamata jäänud tuluks oli 192,02 eurot ning turvaettevõtte tehniku üüripinnale väljasõiduga seotud kahju summas 64,61 eurot. 2.

tja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

tja ei ole lepingu objektiks olevat pinda omandanud, mistõttu ei saanud talle VÕS § 291 lg 1 alusel üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle minna.

tjale on üle antud üksnes lepingu eseme haldamine ning omandi üleminekut AÕS-s sätestatud korras ei toimunud. Isegi kui asuda seisukohale, et

tja on siiski lepingu eseme uus omanik, on olemas üürileandja õiguste ja kohustuste seadusjärgse ülemineku kindlad eeldused. Üürileandja õigused ja kohustused lähevad kinnisasja omandajale üle vaid siis, kui üürilepingu sõlminud isik oli üürilepingu sõlmimise ajal kinnisasja omanik. Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ ei ole kunagi olnud lepingu eseme omanik AÕS-i mõttes, mistõttu ei saa rääkida seadusest tulenevast õigusjärglusest.

tja hinnangul on täidetud kõik elektrituruseaduse § 90 lg 1 ja lg 9 kohaldamise eeldused ning elektrienergia katkestamine lepingu esemeks olevates ruumides on seaduspärane. Kuna

tja ja hageja vahel puuduvad lepingulised suhted, ei ole hagejal võimalik nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Samuti asendati

tja juhatuse liige M.A. enne inventuuri algust teise töötajaga ning ta ei viibinud inventuuri ajal kaupluses, mis seab kahtluse alla inventuuri tulemuste usaldusväärsuse.

tja andmetel töötas kauplus ka

1. aprillil 2015 ning toimus ka toiduainete müük. Võttes arvesse, et elektrienergiat ei olnud kaupluses suhteliselt lühikese ajavahemiku jooksul, on vähetõenäoline, et toiduainete riknemine üldse toimus. Hageja oli teadlik, et
2. aprillil 2015 toimub elektrienergia katkestamine, kuid ei võtnud midagi ette kahjulike tagajärgede ärahoidmiseks, mistõttu ei saa tähelepanuta jätta VÕS § 139 lg-s 1 sätestatut. MAAKOHTU LAHEND
3. Viru Maakohus rahuldas
4. veebruari 2016 otsusega hagi osaliselt ja tuvastas, et

tjal oli 1. detsembril 2013 sõlmitud üürilepingu alusel hageja üüritava üüripinna aadressil Soo 15, Kiviõli, elektrienergiaga varustamise kohustus. Maakohus mõistis

tjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise summas 1420,82 eurot ja jättis ülejäänud osas hagi rahuldamata. Maakohus tühistas Viru Maakohtu 1. aprilli 2015 hagi tagamise määruse ning jättis hageja menetluskulud nende õigustatud osas 96 % ulatuses

tja kanda ja mõistis

tjalt hageja kasuks menetluskulude katteks välja 1842 eurot. Ülejäänud osas jättis kohus menetluskulud poolte endi kanda. 3.1. Asjas ei ole vaidlust selles, et enne korteriühistu moodustamist olid Soo 15 Kiviõli korteriomanikud sõlminud elamu hooldamiseks lepingud Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ-ga, kes oli

§ 15

sätestatu kohaselt kaasomandi eseme valitsejaks ja teostas korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist. Maakohtu hinnangul läksid Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ õigused ja kohustused analoogselt korteriomaniku ühisusega (

§ 8lg 11) üle korteriühistule.

Maakohus leidis, et VÕS 179 lg 1, mis eeldanuks teise üürilepingu poolena hageja nõusolekut ning

tjaga sõlmitud lepingut, antud asjas kohaldamisele ei kuulu. Tulenevalt KÜS §-st 16 lg 4 ning

§ 8

lg 11 oli elumaja Soo 15 Kiviõli endisel haldajal (valitsejal) seadusest tulenev 3 kohustus anda kogu elamu haldamine üle korteriühistule, s.o

tjale, ning kohustus anda kõik valitseja õigused ja kohustused, sh hagejaga sõlmitud üürileping,

tjale üle seaduse alusel. Lepingujärgsete õiguste ja kohustuste üleminek ei tulene praegusel juhul mitte omaniku muutumisest, vaid elamu haldaja vahetumisest. Maakohus märkis, et vaidlusalune üürileping ei ole tulenevalt AÕS § 74 lg-st 1 kehtetu, kuna koormamise all tuleb mõista eelkõige asjaõiguse seadmist. Kinnisasja rendilepingu sõlmimine ei tähenda kinnisasja koormamist AÕS § 74 lg 1 mõttes, st võlaõigusliku lepingu kehtivuseks ei ole vaja kinnisasja kaasomanike kokkulepet. Seega oli 1. aprilli 2015 seisuga poolte vahel kehtiv üürileping ning

tja lepingust tulenevaks kohustuseks oli muuhulgas hageja kasutatava üüripinna elektrienergiaga varustamine. 3.2. Maakohus selgitas, et korteriühistu näol ei ole tegemist võrguettevõtjaga elektrituruseaduse mõttes, mistõttu ei saa

tja õigustada elektrienergiaga varustamise katkestamist elektrituruseaduse § 90 lõikega 1. Samuti eeldaks jaotusvõrguteenuse osutamise lepingu rikkumisele viitamine vastavasisulise pooltevahelise lepingu olemasolu. Asjas puudub leping, kus pooled oleks kokku leppinud võrguteenuse osutamise. Asjaolu, et hageja jättis

tjale tasumata

tja ühepoolselt suurendatud üüritasu ning ainuüksi

tja oletused, et hageja poolt kasutatavad elektriseadmed võivad häirida kogu võrgu toimimist majas, ei saanud olla aluseks üürilepingu järgse kohustuse täitmisest keeldumiseks. Kohus leidis, et

tja on õigusliku aluseta katkestanud hageja elektrienergiaga varustamise ja tahtlikult lepingut rikkunud, kuna mõistetavalt ei ole toidukaupluse ilma elektrivarustuseta pidamine võimalik. 3.3. Hageja elektrikatkestusest tingitud kahjud, mis seisnesid toiduainete riknemises ja turvaettevõtte tehniku väljakutse kuludes, on tõendatud toimiku kirjalike materjalidega. Riknenud toidukaubad on kajastatud aktis ning asjaolu, et tunnistaja M.A. ei osalenud kaupade mahakandmise juures, ei muuda iseenesest akti sisu. Kuigi tunnistaja M.A. väitel ei saanud sügavkülmikus ja kinnises külmkapis olnud piimatooted nii lühikese ajaga rikneda, leidis kohus, et tunnistaja ütlused võivad olla erapoolikud, kuna ta on

tja juhatuse liige. Tunnistaja K.P. ütluste kohaselt oli 1. aprillil kell 7:50 tööle tulles elekter juba väljas, külmikud vett täis ja sulanud. Vaidlust ei ole selles, et elektrikatkestus kestis 17,5 tundi, mis iseenesest ei ole lühiajaline ning sai kaasa tuua sügavkülmikute sulamise ja toiduainete riknemise. Asjaolu, et sügavkülmutatud toiduaineid ei tohi peale sulamist uuesti külmutada, on üldteadaolev. Ilmselge on ka asjaolu, et ülessulanud toidukaupa ei tohi müüa. Maakohus leidis, et hageja põhjendused kahju tekkimise kohta ja kahju suurus on eluliselt usutavad ning

tjale on kahju tekitatud summas 1420,82 eurot. Maakohus märkis, et müügitulu näol ei ole iseenesest tegemist kasuga, s.o saamata jäänud tuluga. Antud asjad puuduvad andmed, milliseks kujunenuks hageja saamata jäänud tulu peale vajalike kulude müügitulust maha arvamist, mistõttu puudub kohtul alus kahjuna saamata jäänud müügitulu 192,02 euro väljamõistmiseks. Maakohus selgitas, et kuna

tjal ei olnud õiguslikku alust lepingu täitmisest ühepoolselt keelduda, ei olnud mõistlik eeldada, et hageja

tja võimaliku omavoli puhuks igaks juhuks rikneda võivad toiduained kauplusest ära viib. 3.4. Maakohus jättis kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 hagi rahuldamist arvestades hageja menetluskulud 96 % ulatuses

tja kanda. Ülejäänud menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohus pidas hageja lepingulise esindaja tunnitasu suuruses 80 eurot mõistlikuks. Kuigi käesolevas menetluses oli tegemist tsiviilkohtumenetluses tavapärasest mahukama 4 võlaõigusliku nõudega, leidis kohus, et õigusabi osutamise ajakuluna märgitud 36,62 tundi on üle paisutatud. Kohus luges hageja põhjendatud ja vajalikuks lepingulise esindaja kuluks kokku 1449,60 eurot (18,12 tundi × 80) ja

tjalt hageja kasuks väljamõistmisele kuulub 1392 eurot (96 %). Kokku mõistis kohus

tjalt välja 1842 eurot (1392 + 450) hageja menetluskulude katteks. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4.

tja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles Viru Maakohtu

1. veebruari 2016 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. 4.
2. Apellandi arvates on kohus ebaõigesti kohaldanud KÜS § 16 lg 4 ja

§ 8

lg 11 sätestatut ning asunud ekslikult seisukohale, et üürilepingust tulenevad õigused läksid

tjale seaduse alusel üle. Eluruumide erastamise kord, millele on viidatud KÜS § 16 lg-s 4, on kinnitatud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määrusega nr 198, mille punktis 91 on ammendav nimekiri dokumentidest, mis tuleb üle anda. Selles puuduvad viited haldaja poolt kolmandate isikutega sõlmitud üürilepingutele.

§ 8lg 11 räägib korteriomanike ühisusest.

Valitseja õigused ja kohustused on ammendavalt loetletud

§ 21

lg-s 1 ning isegi analoogia korras ei ole võimalik rääkida üürilepingust tulenevate kohustuste üleminekust. Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ saatis hagejale kirja, milles teatas üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmisest, kuid käesolevas asjas on leidnud kinnitust asjaolu, et kokkulepe jäi saavutamata. Hageja kasutas üürilepingut omamata

tja kinnisvara pindasid ja seoses sellega esitati hagejale arveid faktilise ruumide ja teenuste kasutamise eest.

tja oli sunnitud selliselt käituma lähtuvalt kohtumäärusest, mitte üürilepingust. Arvestades rendiruumide eripära ei omanud Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ õigust

tjale üle anda rendilepingut hagejaga. Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ pidi pakkuma hagejale ja

tjale uue rendilepingu sõlmimist või lõpetama rendilepingu ennetähtaegselt. Pärast Soo 15 hoones KÜ Soo 15 Kiviõli loomist jäi 22 m2 rendipinda Soo 13 hoonesse ja seda hoonet haldab tänaseni Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ. Hoones Soo 15 ei ole Riikliku ehitusregistri andmetel ühtegi mitteeluruumi ning puuduvad dokumendid, mille alusel keldriruumid olid antud toidukaupluse tarvis.

tjal oli õigus keelduda üle võtmast Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ tühist rendilepingut hagejaga ja varustada hagejat elektrienergiaga ¼ kogu hoone koormuse osas. Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ sõlmis rendilepingu omamata hoonete omanike nõusolekut ja volitusi. 4.

1. Apellant leiab, et ei kahju olemasolu ega kahju suurus ole käesolevas asjas tõendatud. Apellant on jätkuvalt seisukohal, et elektrikatkestusele vaatamata kauplus töötas ning toimus ka toiduainete müük. Elektrikatkestuse kestust arvesse võttes on toiduainete riknemine vähetõenäoline. Samadel alustel, millel kohus leidis, et tunnistaja M.A. ütlused ei ole piisavalt usaldusväärsed, tuleb ebausaldusväärseks pidada ka tunnistaja K.P. ütlusi. Inventuuri läbiviimise päeval oli A. vahetus ning ta pidi viibima kaupluses. Enne inventuuri algust asendas hageja A. teise töötajaga, mis seab kahtluse alla inventuuri tulemuste usaldusväärsuse; Dokumendist, mida hageja nimetas inventuuriaktiks, ei nähtu, et tegemist oleks riknenud ning utiliseerimisele kuuluvate kaupade nimekirjaga. Ei ole selge kus, millal ja millega seoses see on koostatud. Dokumendil, mis esitati kohtusse, puudusid töötajate K. K.P. ja E.K. allkirjad. Analoogse dokumendi esitamine, mis oli allkirjastatud seitse kuud pärast selle koostamist, ei saa olla tõend tõendamaks, et dokumendis kirjeldatud kaup oli rikutud. 5 Maakohus ei hinnanud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, kuna oleks vastasel juhul tuvastanud, et inventuuriakt ei vasta TsMS § 272 nõuetele ja on otseses vastuolus teiste tõenditega, eelkõige arvete ja saatelehtedega. Aktis sisalduvas tabelise numbrite 69-88 all on kajastatud toiduained, mille nimetused ja kogused vastavad täpselt AS HK Scan Estonia arvesaatelehes MR-3073417 loetletud toiduainetele, mis olid tellitud alles
2. aprill
3. Seetõttu ei saanud nimetatud kaubad rikneda elektriühenduse katkestamise järel. Tabelis on numbri 33 all Eskimo jäätiseid koguses 44 tükki, kuid Unilever Eesti arvest AS UE025488 nähtub, et hageja on
4. veebruaril 2015 ostnud Eskimo vanillijäätist koguses 35 tükki. Ka teiste aktis kajastatud toiduainete kogused on ilmselges vastuolus arvete ja saatelehtedega. Kohus on jätnud põhjendamatult arvestamata VÕS §-s 139 sätestatu. Hageja oleks pidanud olukorras, kus ta sai teada elektriühenduse edastamise lõpetamise kavatsusest, pidanud külmikute ühenduseks elektritoitega kasutama alternatiivseid variante. Üürilepingu esemeks olnud ruumides oli 2 pistikupesa, mis olid ühendatud Soo 15 peakilbiga ja mille elektriühendust elektrikatkestus ei mõjutanud.
5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja taotles selle rahuldamata jätmist ning Viru Maakohtu
6. veebruari 2016 otsuse muutmata jätmist. Hageja palus jätta kõik menetluskulud

tja kanda. Vastustaja (hageja) nõustub maakohtu seisukohaga lepingu ning sellest tulenevate õiguste ja kohustuste ülemineku kohta

tjale. Asjakohane ei ole

tja seisukoht, et Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993 määruses ei ole eraldi üürilepinguid nimetatud, kuna kõnealune säte räägib elamu kohta käivatest dokumentidest kui esemetest ja nende taastamise vajadusest. Lepingust tulenevad õigused ja kohustused läksid

tjale üle VÕS § 179 lg 1 alusel, juhul kui need ei läinud üle seaduse alusel. Hageja jätkas ruumide kasutamist ning

tja alustas hagejale arvete esitamist, mida saab pidada kaudseks tahteavalduseks TsÜS § 68 lg 3 mõttes.

tja on ise kinnitanud, et esitas rendiarveid perioodil veebruar kuni oktoober 2015, kuigi

tja on väitnud, et esitas neid lähtudes kohtumäärusest mitte lepingust. Veebruaris 2015 ei olnud hageja veel kohtusse pöördunud. Põhjendamata on apellandi seisukoht, et Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-l ei olnud õigust

tjale lepingut üle anda, vaid ta pidi pakkuma hagejale ja

tjale uue rendilepingu (üürilepingu) sõlmimist või lepingu ennetähtaegselt lõpetama. Argumentatsioon ruumide asukoha ja lepingu tühisuse kohta jääb arusaamatuks ning tegemist on maakohtu otsuses hindamata asjaoludega. Käesoleval juhul ei esine TsMS § 652 lg 3 p-s 2 sätestatud alust uute asjaolude tuvastamiseks.

tja ei esitanud maakohtus seisukohta selle osas, et Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ-l ei olnud õigust

tjale lepingut üle anda.

tja on apellatsioonkaebuses põhjendanud üksnes uute tõendite esitamise vajadust, kui uue asjaolu esitamise lubatavust ei ole

tja põhjendanud. Hageja palub jätta

tja poolt esitatud uue asjaolu ja 28. detsembri 2015 äriruumi üürilepingu kui tõendi tähelepanuta. Arusaamatuks jääb, mis põhjustel ei vasta inventuuriakt TsMS §-s 272 sätestatud dokumentaalse tõendi nõuetele ja on vastuolus teiste tõenditega. Tsiviilkohtumenetluses on dokumentaalseks tõendiks igasugune dokument vms andmekandja, mis sisaldab andmeid asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta ja mida on võimalik kohtuistungil esitada tajutaval kujul. On mõistetamatu, mis peab dokumentaalne tõend olema igal juhul allkirjastatud ja ükski õigusakt ei sätesta, millistele vorminõuetele peab tsiviilkäibes koostatav inventuuriakt vastama. Kohus luges kahju tekkimise tõendatuks tõendite kogumis ja arvestas ka tunnistajate ütlusi ning märkis, et põhjendused kahju tekkimise kohta ja kahju suurus on eluliselt usutavad.

tja ise taotles nii K.P. kui ka M.A. ülekuulamist. On absurdne ja mittetõsiseltvõetav asuda teise astme kohtumenetluses seisukohale, et maakohus oleks pidanud

tja enda poolt kutsutud 6 tunnistaja ütlused lugema ebausaldusväärseks. Samuti ei ole kohus M.A. ütlusi ebausaldusväärseks pidanud ja neid tõendite kogumist välja jätnud. Asjaolu, et hageja lõpetas M.A.ga töösuhte, ei puutu käesolevasse vaidlusesse. Hageja peab

tja seisukohta VÕS § 139 kohaldamise osas küüniliseks eelkõige põhjusel, et

tja viitab muuhulgas hea usu põhimõttele, olles ise võlasuhtes hagejaga seda pidevalt ja täielikult eiranud. Ei ole selge, kuidas kahju tekkimist oleks vähendanud hagi tagamise taotluse varasem esitamine. Kuna

tjal ei olnud õiguslikku alust lepingu täitmisest ühepoolselt keelduda, ei olnud mõistlik eeldada, et hageja

tja võimaliku omavoli puhuks igaks juhuks rikneda võivad toiduained kauplusest ära viib. Hageja palub jätta tähelepanuta

tja tõendid seoses pistikupesadega. Kui

tja lõpetas hageja poolt üüritavate ruumide elektrienergiaga varustamise (st ei olnud kõnealustest väidetavatest pistikupesadest teadlik), siis kuidas pidi hageja teadma, et ruumides asuvad veel mingid pistikupesad, mille kaudu saaks elektrienergiat.

1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles Viru Maakohtu
2. veebruari 2016 otsuse tühistamist menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas ja selles osas uue otsuse tegemist, millega mõista

tjalt hageja kasuks välja menetluskulu summas 2910,53 eurot. Alternatiivselt taotles

tja uue otsuse tegemist, millega mõista

tjalt hageja kasuks välja menetluskulu summas 2248,11 eurot. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on maakohus hageja kasuks välja mõistnud menetluskulud (sh riigilõiv) üksnes umbes 61 % ulatuses taotletust. Arvestades, et kahjunõue oli summas 1612,84 eurot ja hageja peaks otsuse põhjal oma menetluskuludest tasuma 1189,80 eurot, oleks selline olukord hageja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Hagejale jääb arusaamatuks kohtu seisukoht menetluskulude niivõrd mahuka vähendamise osas olukorras, kus kohus on leidnud, et käesoleval juhul oli tegemist tsiviilkohtumenetluses tavapärasest mahukama võlaõigusliku nõudega. Õigusabiteenuse hulka kuuluvad ka muud toimingud peale kohtule menetlusdokumentide koostamise ja esitamise, millega maakohus on põhimõtteliselt ka ise nõustunud, kuid kõik nn toetavad tegevused siiski menetluskulude ringist välja arvanud. On paratamatu, et sisuliste avalduste koostamisele peavad eelnema ka toetavad tegevused (kliendiga kohtumine jne). Hageja nõustub, et arve nr 07/04 (07.04.2015) puhul ei kuulu hüvitamisele p 4 ehk koefitsient 1,2. Muud arvel näidatud kulud on hageja arvates põhjendatud, mistõttu tulnuks põhjendatuks lugeda õigusabikulu summas 436 eurot. Kohus tõlgendas arveid ebaõigesti ja süvenes neisse ebapiisavalt, mistõttu on hagejale menetluskulusid välja mõistetud oluliselt väiksemas mahus, kui oleks õige ja õiglane. On arusaamatu, miks kohus ei pidanud arves 07/04 (07.04.2015) 5 lehekülje koostamisele kulunud 5 tundi põhjendatud ajakuluks, kuigi on ise otsuses viidanud, et 1 lk koostamisele võiks kuluda kuni 1 tund. Arvel 07/04 (07.04.2015) on märgitud hagi tagamise taotluse täienduse koostamise ajakuluks 0,4 tundi (32 eurot). Taotluse pikkus on umbes 1,6 lehekülge ja hageja esindaja oleks võinud märkida täienduse koostamisele 1,5-1,6 tunni pikkuse ajakulu, kuid seda pole tehtud, mis näitab, et tegemist on põhjendatud ja vajalike kuludega TsMS § 175 lg 1 mõttes. Põhjendamatu oli hageja kasuks välja mõista üksnes 356 eurot, mitte 436 eurot. Kohus pidas arvest nr 05/05 (05.05.2015) põhjendatud ja vajalikuks üksnes 7,5 tundi ehk 600 eurot, jättes tähelepanuta, et ka asjaolude analüüs tuleks arvata kulude hulka. Hagiavaldus koosneb umbes 10 leheküljest ning arve rea nr 1 ja rea nr 3 puhul on ajakulu kokku 9,5 tundi, mis on umbes 10 leheküljelise hagiavalduse koostamiseks põhjendatud aeg. 7 Nii nõupidamine kliendiga kui ka transpordikulud on põhjendatud ja vajalikud menetluskulud ning tuleks välja mõista

tjalt. Nõupidamine kliendiga on ilmselgelt menetlusega seoses kantud kulu ja tuleks hageja kasuks välja mõista. Kui kohus leiab, et transpordikulud ei ole põhjendatud ja vajalikud arvel näidatud mahus, palub hageja siiski välja mõista otsesed sõidukulud ehk mootorikütuse maksumuse. Arvel nr 05/05 (05.05.2015) kuludest tuleks seega põhjendatuks ja vajalikeks lugeda vähemalt 781,98 eurot. Arvega nr 26-11 O (26.11.2015) seotud menetluskuluks tuleks lugeda vähemalt 113,30 eurot. Arvega nr 11-01 (11.01.2016) seonduvalt tuleks kohtumine kliendiga 1,5 tunni või vähemalt 1 tunni ulatuses lugeda põhjendatud kuluks, kuna see oli seotud kõnealuse kohtumenetlusega, samuti sõidule kulunud ajakulu või vähemalt kütuse maksumus. Arvest 11-01 peaks

tja poolt hüvitamisele kuuluma vähemalt 541,75 eurot. Eeltoodust lähtuvalt tuleks

tjalt hageja lepingulise esindaja kulude katteks välja mõista 1392 euro asemel vähemalt 1798,11 eurot (96 % summast 1873,03 eurot). Siiski leiab hageja, et ka sõidule kulunud aeg tuleb lugeda menetlusosalise esindaja kuluks TsMS § 144 p-de 1 ja 2 mõttes. Äärmiselt ebaõiglane oleks olukord, kus menetlusosalise esindaja sõidukulud jäävad menetlusosalisele hüvitamata seoses teise menetlusosalise sooviga lahendada asi kohtuistungil, mida käesolevas menetluses toimus kaks. Hageja ei saanud esitada vastuväidet

tja vastuväitele hageja menetluskulude osas, kuna

tja vastuväidet ei ole hagejale kätte toimetatud ega muul viisil teatavaks tehtud. 7.

tja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu ja taotles Viru Maakohtu 11. veebruari 2016 otsuse menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise osas rahuldamata jätmist.

tja palus jätta kõik apellatsioonmenetlusega seonduvad menetluskulud hageja kanda. Vastuväidete kohaselt ei ole hageja esindaja teinud hageja huvide kaitseks sellises mahus tööd, nagu on menetluskulude avalduses ja apellatsioonkaebuses välja toodud.

tja esitas oma seisukoha hageja menetluskulude suuruse osas Viru Maakohtule oma

1. jaanuari 2016 vastuses. Menetluskulude väljamõistmisel arvestatakse eelkõige seda, millises ulatuses oli osutatud õigusabi seotud menetlusosalise kohtus esindamisega, s.o kohtule menetlusdokumentide esitamisega ja kohtuistungitel osalemisega. TsMS § 175 lg 1 kohaselt menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on kohtu kaalutlusotsus, millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (Riigikohtu
2. veebruari 2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 11; Riigikohtu
3. mai 2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-10, p 19). Antud asjas ei ületanud maakohus lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel diskretsioonipiire. Apellatsioonkaebus ei sisalda põhjendusi, mille alusel oleks võimalik otsustada kulude põhjendatuse ja vajalikkuse üle maakohtust erinevalt. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Ringkonnakohus leiab, et

tja esitatud apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ega kuulu rahuldamisele. Hageja esitatud apellatsioonkaebus on põhjendatud osaliselt. Ringkonnakohus tühistab hageja apellatsioonkaebuse alusel maakohtu otsuse osaliselt, s.o osas, milles kohus määras

tja poolt hagejale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 1842 eurot. Ringkonnakohus teeb selles osas uue otsuse, millega määrab

tja poolt hagejale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 2 222,40 eurot. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. 8 9. Ringkonnakohus keeldub TsMS § 652 lg 3 ja 4 alusel asja materjalide juurde võtmast

tja poolt apellatsioonkaebusele lisatud täiendavaid dokumentaalseid tõendeid: OÜ Ida-Viru Trade 05.03.2016 teade koos fotodega elektripistikutest, 28.12.2015 ja 16.02.

1. a üürilepingud ning 11.03.
2. a teade mitteeluruumi müügisaali suuruse kohta. Apellant ei ole põhistanud nende tõendite esitamist ringkonnakohtu menetluses; ringkonnakohtu hinnangul ei ole nimetatud tõendid praeguse vaidluse lahendamisel ka asjakohased.
3. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukoha ja põhjendustega, mille kohaselt algselt 01.12.2013 hageja ja Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜ vahel sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused läksid korteriühistu moodustamisel üle

tjale (s.o korteriühistule). Asjakohased ei ole apellandi viited Vabariigi Valitsuse

1. juuli
2. a määrusele nr 198 „Eluruumide erastamise korraldamine“. Asjaolu, et määruses ei ole märgitud, et korteriühistu moodustamisel tuleb üle anda ka haldaja poolt kolmandate isikutega sõlmitud üürilepingute kohta käivad dokumendid, ei tähenda, et seadusest tulenevalt ei saanud lepingulised suhted iseenesest üle minna. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks korrata maakohtu põhjendusi õigusnormide kohaldamisel, mille kohaselt läksid Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ õigused ja kohustused korteriühistule (

tjale) üle analoogselt korteriomanike ühisusega (

§ 8lg 1 1).

Seega ei toonud korteriühistu moodustamine kaasa

1. detsembri
2. a üürilepingu lõppemist. Kolleegium märgib, et Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ näol oli tegemist Kiviõli linna moodustatud ja linna ainuosalusega munitsipaaläriühinguga, kes võttis üle Kiviõli Munitsipaal Elamuettevõtte lepingud. Põhjendatud on lähtuda sellest, et enne eluruumide erastamist tegeles Kiviõli linn oma organite ja munitsipaaläriühingute kaudu ise mh rendipindade haldamisega, kuid pärast erastamist anti vastavad funktsioonid üle korteriühistutele.
3. Põhjendatud ei ole apellandi väited, mille kohaselt ei olnud Kiviõli Kinnisvarahoolduse OÜl rendiruumide eripära arvestades õigust üürilepingut

tjale üle anda ning vajalik oli uue üürilepingu (rendilepingu) sõlmimine või rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine. Tähtsust ei oma asjaolu, et Soo 15 hoones ei ole ehitusregistri andmetel mitteeluruume ning et puuduvad dokumendid, mille alusel keldriruumid on kohandatud toidukaupluse tegevuseks.

tjal (korteriühistul) üürileandja õiguste ja kohustuste tekkimine ei ole vältimatult seotud sellega, kas

tja ise oli lepingu esemeks olnud üüripinna omanik. Kui pind ei kuulu korteriühistule, siis saab see kuuluda korteriomanikele, olles mõttelise osa esemeks. Korteriühistu saab korteriomanike ühistes huvides toimides kaasomandi eset majandada. Seega sai korteriühistule üle minna ka üürileping. Enne korteriühistu moodustamist oli Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ käsitatav kui korteriomanike ühisuse valitseja. Asja materjalidest nähtub (selgitus tl 15), et kaupluse ruumid kuulusid enne erastamist munitsipaalomandisse. Seejärel eluruumid erastati, kuid kaupluse ruume mitteeluruumideks ei tunnistatud. Seega saab asuda seisukohale, et kaupluse ruumid muutusid osaks korteriomandite juurde kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast, keldris asuvad pinnad ei kuulunud eraldi erastamisele ning nende omandit ei tulnud eraldi vormistada. 12. Olukorras, kus korteriomandite valitseja poolt oli enne korteriühistu moodustamist sõlmitud keldriruumide üürileping ning asjaomane üüripind kuulub mõttelise osana korteriomandite juurde, on põhjendatud lähtuda sellest, et korteriühistu moodustamisel läksid üürileandja õigused ja kohustused üle korteriühistule. Keldriruumide muutumine osaks korteriomandite juurde kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast ei toonud iseenesest kaasa üürisuhte lõppemist ning üürileping jäi seega edasi koormama kaasomandite mõttelisi osi. Isegi kui lugeda, et seadusest tulenevalt muutusid üürilepingu poolteks kõik korteriomanikud, siis saab lähtuda sellest, et korteriomanikud teostavad oma õigusi kaasomandi eseme majandamisel korteriühistu kaudu. 9 Mõistlikuks ei saa pidada

tja seisukohta, justkui oleks üürilepingu sõlmimisel pidanud osalema iga korteriomanik eraldi.

tja ei ole vaidlustanud, et Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ saatis

tjale kirja, milles teatas üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekust. Õige ei ole seisukoht, et üürisuhte jätkumiseks oli vajalik veel ka korteriomanike poolne või korteriühistu poolne eraldi tahteavaldus, nagu on põhjendatult märkinud ka maakohus. Muuhulgas nõustub ringkonnakohus hageja seisukohtadega, mille kohaselt jätkas

tja ka sisuliselt üürilepingu täitmist, esitades hagejale arveid. Seda saab pidada kaudseks tahte avaldamiseks TsÜS § 68 lg 3 mõttes. 13. Ringkonnakohtu hinnangul on

tja seisukohad üürilepingu osas ka vastuolulised. Ühest küljest on

tja avaldanud seisukohta, et korteriühistul ei ole (olnud) hagejaga üürilepingulist suhet. Samas on korteriühistu 15.03.2015 üldkoosolekul otsustatud suurendada üüri varasemalt 83 eurolt 200 eurole kuus. Protokollides on sõnaselgelt märgitud, et kui üürnik ei hakka maksma suurendatud tasu, siis lõpetatakse elektriga varustamine. Korteriühistu on hagejale saatnud 28.10.

1. a ja 30.11.
2. a teated (I kd tl 157 ja 159), kus samuti sõnaselgelt viidatakse, et OI Kaubandus OÜ ja Kiviõli Kinnisvarahooldus OÜ vahel sõlmitud äriruumi üürileping on antud täitmiseks üle Korteriühistule Soo 15 Kiviõli, tähtajaga kuni 01.12.2015.a. Mõlemas teates märgitakse, et korteriühistu ei plaani sõlmida uut üürilepingut ega pikendada vana üürilepingut; korteriühistu palub üüritava pikka vabastada alates 01.12.
3. a. Seega on korteriühistu ise suhetes hagejaga selgelt tunnistanud üürisuhte olemasolu ning väited selle kohta, et üürilepingu järgseid kohustusi korteriühistul ei olnud, on põhjendamatud. Ringkonnakohtu arvates ei ole praegusel juhul asjakohased apellandi väited, mille kohaselt paikneb kaupluse ruumidena kasutatav keldripind tegelikult kahe maja keldris, sh 40 m2 kuulub Soo 15 juurde ja 22 m2 kuulub väidetavalt hoopis Soo 13 juurde. Asjas ei ole esile toodud ega tõendatud, et Soo tn 13 maja haldaja (korteriühistu vm organ) oleks keldriruumide osas hagejaga sõlmitud üürisuhte kestel oma õigusi teostanud või et see oleks takistanud Soo tn 15 korteriühistul tegutseda kogu äripinna ulatuses. Seega ei mõjuta käesoleva vaidluse lahendamist asjaolu, kas kogu kaupluse pidamiseks kasutatud äripind kuulus tervikuna Soo 15 elamu juurde või mitte.
4. Ringkonnakohus nõustub täies ulatuses maakohtu seisukohtadega, mille kohaselt rikkus

tja kaupluseruumides elektri väljalülitamisega hageja õigusi ning tekitas õigusvastaselt hagejale kahju. Ringkonnakohus nõustub maakohtu hinnanguga tõenditele ega korda kõik maakohtu põhjendusi TsMS 654 lg 6 alusel. Maakohus on asjas esitatud tõendite alusel põhjendatult leidnud, et hagejal on elektrikatkestuse tõttu tekkinud kahju ning see kuulub

tja poolt hüvitamisele, kuna

tjal puudus alus elektrivarustuse katkestamiseks. Kumbki pooltest ei ole vaidlustanud, et elektrikatkestus kestis 17,5 tundi ning kolleegium nõustub maakohtuga, et seda ei saa pidada lühiajaliseks katkestuseks ning sellega sai kaasneda toiduainete riknemine nende säilitustingimuste rikkumise (ettenähtust kõrgema temperatuuri) tagajärjel. 15. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuses esitatud etteheited inventuuriakti osas. Hageja on esitanud K. K.P. ja E.K. poolt allkirjastatud inventuuriakti (I kd tl 155-156), milles on loetletud põhiliselt sügavkülmas säilitatavad tooted, piimatooted ja lihatooted, mida üldteadaolevalt tuleb hoida külmkapis. Inventuuriakt vastab dokumentaalse tõendi tunnustele ning maakohus on seda hinnanud koostoimes teiste asjas esitatud tõenditega. Kohus hindas lisaks inventuuriaktile ka nt tunnistajate ütlusi, mis samuti kinnitasid kahju tekkimist. Asjakohased ei ole

tja väited selle kohta, et inventuuriaktis (tabeli) märgitud tooted ja kogused on vastuolus arvete ja saatelehtedega. Elektrikatkestuse tõttu riknenud toidukaupade loetelu ei peagi täpselt kattuma toidukaupade tellimusi kajastavate arvete ja saatelehtedega. 10 Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus heita maakohtule ette menetluslikke rikkumisi tunnistajate ülekuulamisel ning tunnistajate ütluste tõenditena hindamisel. Asja materjalidest nähtuvalt taotles nii K.P. kui M.A. tunnistajatena ülekuulamist

tja. Alusetud on etteheited, nagu oleks maakohus jätnud põhjendamatult kohaldamata VÕS § 139. Nõustuda ei saa

tja seisukohaga, et kuna hagejale oli elektrikatkestusest ette teatatud, siis oli üürnikul endal kohustus kahju ärahoidmiseks midagi ette võtta (nt kaubad etteteatatud ajaks kaupluseruumidest mujale viia ja ladustada või kasutada alternatiivseid energiaallikaid) ja

tja kahjulike tagajärgede eest ei vastuta. Asja materjalidest saab järeldada, et

tja võttis elektrikatkestuse ette üürniku survestamise eesmärgil. Hageja ei nõustunud tasuma üüri enam kui kahekordses summas (üürilepingu p 5,1 järgi 83,65 eurot,

tja nõudis alates märtsist 2015 üüri 200 eurot).

tja käitumist elektrivarustuse katkestamisel ei saa pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Eeltoodust tulenevalt jätab ringkonnakohus

tja esitatud apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse vastavas osas muutmata. 16. Hageja esitas apellatsioonkaebuse osas, mis puudutab

tja poolt hagejale hüvitatavate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist. Vaidlustatud ei ole maakohtu määratud menetluskulude jaotust, mille kohaselt hagi rahuldamisel maakohtu otsusest tulenevas ulatuses jäeti hageja menetluskulud nende põhjendatud osas 96 % ulatuses

tja kanda. Hageja poolt maakohtule esitatud taotluse kohaselt kandis hageja maakohtus menetluskulusid 3031,80 euro ulatuses, sh riigilõiv 475 eurot ja õigusabikulud 2556,80 eurot. Õigusabiteenust osutati hagejale 36,62 tunni ulatuses, töötunni hinnaga 80 eurot (ilma käibemaksuta). Maakohus leidis, et arvestades tsiviilasja keerukust ja mahtu tuleb lugeda vajalikuks ja põhjendatud õigusabi osutamise mahuks 18,12 tundi, vähendades seega hageja poolt taotletud õigusabikulu ligikaudu poole võrra. Ringkonnakohus leiab, et hageja esitatud apellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud. Maakohus on hageja taotletud menetluskulude vähendamisel ligi pooles ulatuses ületanud diskretsiooni piire ning jõudnud mõnevõrra vastuolulise tulemuseni. Hageja esitas algselt nii lepingu täitmisele suunatud mitterahalise nõude kui ka varalise kahju hüvitamisele suunatud rahalise nõude; kuna menetluse kestel vaidlusaluse üürilepingu tähtaeg möödus, siis lahendas kohus lepingu täitmisele suunatud nõude tuvastusnõudena. Maakohus möönis, et tegemist on keskmisest keerukama ja mahukama tsiviilasjaga. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole sellega kooskõlas maakohtu seisukoht, et põhjendatud õigusabi osutamise mahuks tuleb lugeda 18,12 tundi. Kohtul ei ole menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga menetlustoimingu tegemisele kulunud või kuluma pidanud aega, vaid kohus annab hinnangu menetluskulude põhjendatusele tervikuna, võttes arvesse konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu. Ringkonnakohtu arvates on põhjendatud lugeda praegusel juhul hageja lepingulise esindaja poolt õigusteenuse osutamise põhjendatud ja vajalikuks mahuks 23 tundi. Töötunni hinna 80 eurot korral on vajalikuks ja põhjendatud õigusabi kuluks seega 1840 eurot, millest

tjal tuleb hagejale hüvitada 96 % ehk 1766,40 eurot. Lisaks tuleb

tjal hagejale hüvitada 96 % tasutud riigilõivust (475 eurot), s.o 456 eurot. Kokku kuulub hagejale

tja poolt hüvitamisele 2 222,40 eurot menetluskulude katteks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, mille kohaselt ei kuulu vastaspoole poolt hüvitamisele menetlusosalise lepingulise esindaja sõidukulud. Ringkonnakohus ei korda maakohtu sellekohaseid põhjendusi. Seega kuulub hageja apellatsioonkaebus osaliselt rahuldamisele. 11 17.

tja esitatud apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel

tja kanda. Hageja esitatud apellatsioonkaebus küll rahuldatakse osaliselt, kuid TsMS § 178 lg 4 alusel ei kuulu menetluskulude kindlaksmääramisega vaidlustamisel tekkinud kulud hüvitamisele ning hageja apellatsioonkaebuse menetlemisega kaasnenud menetluskulud jäävad kummagi poole enda kanda. Seega hindab ringkonnakohus hageja menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust apellatsiooniastmes, mis on seotud

tja apellatsioonkaebuse menetlemisega. Ringkonnakohtule esitatud kulunimekirja kohaselt kulus hageja esindajal

tja apellatsioonkaebusele vastuse koostamisele 8 tundi ning õigusabikulu suuruseks on seega 640 eurot. Ringkonnakohus leiab, et põhjendatuks ja vajalikuks saab pidada 6 tundi ning

tjalt tuleb seega välja mõista 480 eurot hageja poolt apellatsioonimenetluses kantud kulude katteks. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja Kersti Kerstna-Vaks Kai Kullerkupp 12