KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 10. jaanuar 2017. a, Kentmanni 13, Tallinn Tsiviilasja number

88 lg 7 alusel on hageja nõue muutunud sissenõutavaks. Hageja jätab tähelepanuta lepingu p 4.7, mille kohaselt selleks, et maakleritasu nõue muutuks sissenõutavaks, on vaja järgmiste eelduste täitumist: 4.7.1 maakler on müüjale (kostjale) esitlenud objekti omandamisest huvitatud isikut, kellega müüja sõlmib objekti müügilepingu lepingu kehtivuse ajal või lepingu kehtivuse järgselt; 4.7.2 maakler on leidnud objekti omandamisest huvitatud isiku, kuid müüja ei ilmu eelnevalt kokkulepitud ajal objekti müügilepingu sõlmimiseks kokkulepitud kohta. Puudub vaidlus, et nimetatud eeldused ei ole käesoleval juhul täidetud, seega maakleri tasunõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Kostja rõhutab, et maakler ei ole täitnud lepingust tulenevat kohustust leida müügiobjektile ostja, samuti ei ole maakler osundanud müügilepingu sõlmimise võimalusele mistahes isikuga. Hageja poolt viidatud lepingu p 4.3 ei saa vaadelda lahusolevana teistest lepingu punktidest ning punkt 4.3 tuleb tõlgendada poolte huve ning lepingu eesmärki silmas pidades. Seetõttu on kostja seisukohal, et lepingu p 4.3 on silmas peetud mitte mistahes kinnisasja võlaõiguslikku ja/või asjaõiguslepingut, vaid just nimelt maakleri tegevuse tulemusena või tema korraldamisel sõlmitud kinnisasja võlaõiguslikku ja/või asjaõiguslepingut (lepingu p 4.7 ja alapunktid). Käesoleval juhul puudus maakleril mistahes panus 04.03.2016.a notariaalse kinnistu müügilepingu sõlmimisel. Juhul, kui kohus peaks leidma, et lepingu p 4.3 mõte ja eesmärk on tagada maaklerile lepingujärgne tasu täies ulatuses ka siis, kui kinnisasja müük toimub maakleri vahenduseta, tuleb kohaldada

§ 42

lg-st 1 ning jätta lepingu p 4.3 tühisuse tõttu kohaldamata.

§ 631

kohaselt kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda käesoleva seaduse §-s 630 sätestatut järgimata, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse 4 võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Kostja on e-kirja teel (hagi lisa 13) selgitanud, kostjal puudub majandustegevus, samuti on kostja selgitanud, et müügist saadud rahast oli vaja katta laenumaksed. Seega kostja, olles saanud 2016.a alguses endale uue juhatuse liikme ning olles tutvunud kostja majandusnäitajatega ei oleks nagunii saanud müügiga oodata maaklerilepingu tähtaja lõpuni. Seda ka olukorras, kus kostja juhatus oleks lepingu olemasolust ning maakleri senisest tegevusest teadnud. Kuna leping ei sea piiranguid, sh puudub tingimus, et maaklerit tuleb eelnevalt teavitada lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest, siis tuleb lugeda maaklerileping hiljemalt alates 04.03.2016.a, s.o maaklerilepingu eseme müügilepingu sõlmimisest alates, kostja poolt ennetähtaegselt üles öelduks. Lepingu ennetähtaegse ülesütlemise korral kohalduks lepingu p 7.5, milles sisalduvad nõuded on kostja hageja ees täitnud. Kohtu põhjendused 3. Kohus, kuulanud ära hageja ja kostja esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. 4.

§ 76

lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 8

kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 11

lg 1 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.

1. Poolte vahel puudub vaidlus, et XXXXOÜ (endine ärinimi Aktsiaselts XXXX ja XXXXOÜ sõlmisid 18.11.
2. a tähtajalise maaklerilepingu, mille eesmärgiks oli kinnistu müük aadressil Papiniidu 64, Pärnu linn (tl 104-105). Maaklerlepingu täitmiseks tutvus maakler XXXX kinnistuga, tegi kinnistust fotod, tutvus kinnistusraamatu väljavõttega, koostas kuulutuse teksti ja sisestas müüdava kinnistu andmed kinnisvara portaalidesse (tlk 22, 95-98). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu nimetatud tegevuste eest. Kostja hinnangul ei ole tal maakleritasu maksmise kohustust, kuivõrd antud juhul ei viinud maakleri tegevus kinnistu müügilepingu sõlmimiseni. Maakleril tekkisid üksnes reklaamikulud kokku summas 72 eurot (tl 98). 6.

§ 631

kohaselt kumbki lepingupool võib nii tähtajalise kui tähtajatu käsunduslepingu üles öelda käesoleva seaduse §-s 630 sätestatut järgimata, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks käsunduslepingu täitmist kuni ülesütlemistähtaja või lepingu tähtaja möödumiseni või käsundi täitmiseni. Kostja on lepingu ennetähtaegselt 04.03.2016. a üles öelnud ning 05.05.2016. a tasunud lepingu p 7.5. alusel hagejale 320 eurot (tl 20, 77, 105). 7.

§ 658

lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hageja nõuab kostjalt lepingu p 4.1. ja 4.3 alusel maakleritasu maksmist (tl 25, 104). Hageja hinnangul rikkus kostja lepingut sellega, et ostja leidmisel ei teatanud võimalikust ostjast maaklerile, kes oleks saanud siis kõik vajalikud toimingud lõpuni viia (tl 22). Hageja hinnangul tuleneb kostja teavitamiskohustus lepingu punktidest 6.8, 6.9, 9.10 (tl 22, 105). Kohtule on esitatud maaklerileping, mille 6.9 kohaselt müüja kohustub mitte sõlmima teiste juriidiliste ega füüsiliste isikutega kokkuleppeid objekti müügi vahendamiseks. Vaidlusaluse lepingu p 6.8 järgi juhul kui müüja leiab ostja isiklike suhtluskanalite vahendusel, edastama ostja kontaktid viivitamatult maaklerile objekti müügiprotsessi korraldamiseks

§ 664

lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ka kohtuasjas nr 3-2-1-72-08 on Riigikohus 23.09.2008.a kohtuotsuses leidnud, et maakleritasu saamise eelduseks on maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Kohus on seisukohal, et müüdava kinnistu andmetega tutvumine, fotode tegemine ja kinnisvara portaali sisestamine ei ole maaklerilepingu selline täitmine, mis annaks õiguse nõuda maakleritasu. 9. Kostja hinnangul on maaklerlepingu p 4.3 tühine, kuivõrd see tagab maaklerile lepingujärgse tasu ka juhul kui kinnisasja müük toimub maakleri vahenduseta (tl 76).

§ 35

lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu.

§ 42

lg-e 1 järgi on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingpoole lepingu olemusest tulenevaid õigusi ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. 10. Kohus nõustub kostja vastuväitega. Kohtu hinnangul on lepingu p 4.3. tüüptingimus ja see on

§ 42

lg 1 alusel tühine ning tühisust ei välista

§ 42

lg 2, mille kohaselt ei loeta tüüptingimust ebamõistlikult kahjustavaks, kui see puudutab lepingu põhilist eset või hinna ja üleantu väärtuse suhet. Lepingu p 4.

1. jätab määratlemata, kelle vahendusel on võlaõiguslik ja/või asjaõiguslik müügileping sõlmitud, selles ei reguleerita tasu maksmise otseseid eeldusi ja nimetatud punkt ei puuduta lepingu põhilist eset. Riigikohus on lahendis 3-2-1-123-13 leidnud, et seadusega võib vastuolus olla kokkulepe, mis täielikult annab maaklerile tasunõude lepingu sõlmimisel, kui maakleril ei ole tehinguni jõudmisel kas üldse mingit rolli või on see roll minimaalne ning selliselt piirataks käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja nõue õiguslikult põhjendatud ning hagiavaldus ei kuulu rahuldamisele. 6 Menetluskulud
2. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 alusel maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
3. Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulud kokku summas 712,50 eurot (tl 111). Menetluskulude nimekirjadest nähtub, et kostja kasutas esindaja teenust kokku 4,75 tundi. Kostja kasutas esindaja teenust hagiavaldusele vastuse ja täiendava seisukohta koostamiseks, istungiks ettevalmistamiseks ja istungil osalemiseks. Hageja vastuväite kohaselt on kostja ajakulu ülepaisutatud. Põhjendatud ajakuluks tuleks lugeda 3 tundi, samuti on kostja esindaja tunnihind ebamõistlikult kõrge. Vastuolus kohtupraktikaga on kostja esindaja lisanud tasunõude ka menetluskulude nimekirja koostamise eest (tl 119-120).
4. Kohus nõustub osaliselt hageja vastuväidetega. Kohtu hinnangul on kostja menetluskulude nimekirjas toodud ajakulu kooskõlas asja keerukusega. Kohtul puudub alus pidada ajakulu ülepaisutatuks. Ka hageja esindaja ajakulu on olnud 6,1 tundi (tl 115). Kostja menetluskulude nimekirjast nähtub küll, et selgituste lahtrisse on märgitud ka menetluskulude nimekirja koostamine, kuid ajakulu ei ole sellest lisandunud. Nii hageja kui kostja esindaja on märkinud istungil osalemise ajakuluks 0,5 tundi (tl 111, 115).
5. Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud.
6. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja esindaja osutanud kostjale õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 125 eurot (lisandub käibemaks). Kohus on seisukohal, et keskmine tasu õigusteenuse eest summas 125 eurot ületab õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Riigikohtu lahendist nr 3-1-1-66-12 tulenevalt võib mõistliku suurusega õigusabi tunnihinnaks lugeda 110.00 eurot (lisandub käibemaks). Üldjuhul ei saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Eeltoodust tulenevalt arvestab kohus kostja esindaja tasu tunnihinnaga 110 eurot (lisandub käibemaks 22 eurot) ning kostja põhjendatud menetluskulud on kokku summas 627 eurot (sh käibemaks). Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kostja on esitanud ka taotluse TsMs § 177 lg 4 alusel, seega käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hagejal tasuda kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik 7