2-14-56908/74

2-14-56908 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kristiina Kruusel Otsuse tegemise aeg ja koht 6. veebruar 2017, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja Tsiviilasja number 2-14-56908 Tsiviilasi XXXXOÜ hagi XXXXOsaühingu (likvideerimisel) vastu võlgnevuse 13 535,78 euro, võla sissenõudmiskulude 40 euro, viivise 5067,19 euro ja lisanduva viivise saamiseks Tsiviilasja hind 28 524,09 eurot Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja XXXXOÜ (registrikood XXXX, asukoht XXXX, e-post XXXX) Hageja lepinguline esindaja XXXX (e-post XXXX) Hageja seaduslik esindaja juhatuse liige ja iseseisva nõudeta kolmas isik hageja poolel XXXX (isikukood XXXX, postiaadress XXX, e-post XXXX) Kostja XXXXOsaühing (likvideerimisel, registrikood XXXX, asukoht XXXX, e-post XXXX) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman (Advokaadibüroo Greinoman & Co, e-post maksim@greinoman.com) Kohtuistungi toimumise aeg 16. november 2016 RESOLUTSIOON 1. Hagi rahuldada osaliselt.

Menetluskulude jaotus 1. Jätta menetluskulud 49% ulatuses XXXXOÜ kanda ja 51% ulatuses XXXX Osaühingu (likvideerimisel) kanda. Jätta XXXXmenetluskulud 51% ulatuses XXXX Osaühingu (likvideerimisel) kanda.

Edasikaebamise kord Pooled ja kolmas isik võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Iseseisva nõudeta kolmas isik võib esitada apellatsioonkaebuse TsMS § 214 lg-s 2 sätestatud tingimustel. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED 1. XXXXOÜ (hageja) esitas 05.09.2014 Harju Maakohtule hagi XXXXOsaühingu (likvideerimisel) (kostja, rentnik) vastu, milles palus kostjalt enda kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 13 535,78 eurot, võla sissenõudmiskulud 40 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 5067,19 eurot ja alates hagi esitamisest viivise 0,2% päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

2 2-14-56908 24.04.2013 sõlmisid rendileandja ja hageja nõude loovutamise lepingu ning 15.01.2014 nõude loovutamise lepingu lisa nr 1, millega täpsustati loovutatud nõude summat. Nõude loovutamise lepingu ning selle lisa kohaselt loovutas rendileandja hagejale rendilepingust tuleneva olemasoleva renditulu nõude kostja vastu seisuga 31.03.2013 summas 7850 eurot ning kõik XXXX, Tallinn kinnistuga seoses tulevikus tekkivad rahalised nõuded.

Rendileandja teavitas 24.04.2013 kostjat kirjalikult, et on loovutanud rendilepingust tuleneva olemasoleva nõude ning kõik XXXX(registriosa nr XXXX) kinnistu omandist tulenevad tulevikus tekkivad rahalised nõuded kostja vastu hagejale.

Rendileandja ja hageja on andnud kostjale kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldanud selle korrapärasest majandamisest saadavat üüritulu. Kostjal on kogu rendilepingu kehtivuse perioodil olnud rendilepingu esemeks olevas õppehoones üürnik ning kostja on saanud rendilepingu eseme üürile andmiselt korrapäraselt tulu. Kostja on lepingut rikkunud, jättes nõuetekohaselt täitmata rendilepingu p-st 4.1.1. ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 339 lg-st 1 tuleneva renditasu maksmise kohustuse. Hageja on esitanud kostjale nõude summas 7850 eurot, mille maksetähtpäev oli 15.05.2013 ning alates 2013 maikuust igakuiselt renditasu nõudeid vastavalt lepingule summas 380,40 eurot kuus. 17.01.2014 täitis kostja osaliselt rendilepingust tuleneva kohustuse, tasudes hageja arvelduskontole ühekordse maksena 4993,31 eurot. Hageja teavitas 27.01.2014 kostjat kohustuse määramisest vastavalt VÕS § 88 lg-le 8 ning nõude jäägist, mille kohaselt luges hageja 17.01.2014 laekunud 4993,31 euroga tasutuks: seisuga 17.01.2014 kogunenud viivise summas 4836,99 eurot, põhivõla summas 156,32 eurot ning vähendas kostja initsiatiivil põhinõuet tasaarvestuse teel summas 624,70 eurot.

Hageja on arvestanud tähtajaks tasumata renditasudelt VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 kohaselt viivist 0,2 % päevas, mis on kostjale soodsam tingimus kui hagejal on rendilepingu p 7.2. alusel õigus nõud (0,25% päevas). Hageja on viivise arvestamisest kostjat teavitanud ning esitanud vastavasisulised nõuded.

Kinnistu koosseisu kuuluvad koolihoone, büroohooned, tootmishooned, viilhall ning spordisaal. Kostja loodi XXXX kaasomanike poolt eesmärgiga hallata ja valitseda XXXX kinnistu koosseisu kuuluvaid hooneid ning rajatisi. Aastatel 1998-2013 oli kinnistul neli 3 2-14-56908 omanikku, kes omasid samades proportsioonides kostja osalust. Aastal 2003 otsustasid kaasomanikud (kes olid ühtlasi ka kostja osanikud), anda kinnistu haldamine osas, mida omanikud omatarbeks ei vaja, üle kostjale tingimusel, et kostja tasub omanikele igakuiselt minimaalse fikseeritud renditasu. Rendilepingud kõigi kaasomanikega sõlmiti samadel tingimustel aastal 2003. Rendilepingute esemeks oli kokkuleppel vaid koolihoone. Lepinguid on vahepeal korduvalt uuendatud (lepingute pikendamine), kuid sisu ning fikseeritud renditasu omanikele on jäänud samaks. Kostja müügitulu renditud XXXX, Tallinn kinnistu ruumide üürileandmisest on aastas ligikaudu 136 000 eurot. Kostja väitel tõsteti üüri tariife aastal 2013, seega on kostja üüritulu (XXXXOÜ ning rendileandjale kuuluvalt kinnistult) kuus enam kui 13 000 eurot, sh koolihoonelt 5483,83 eurot.

Rendilepingute sõlmimise eesmärgiks oli kostjale üüritulu kui asja vilja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 2 mõttes võimaldamine. Kostja on katkematult vastavat õigust kasutanud. Rendilepingu ese on olnud aastaid sama kliendi valduses, mistõttu on asjakohatu kostja viide, et hoone valdust pole üle antud. Lähtuvalt rendilepingu sõlmimise eesmärgist on asjakohatu ka kostja viide nagu oleks lepingu ese antud allüürile rendileandja nõusolekuta.

Kostja poolelt allkirjastas koolihoone üürnikuga üürilepingud kostja tegevjuht XXXX isiklikult. Õige on kostja väide, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe alusel. Kogu kinnistu kasutusõiguse üle andmine kolmandale isikule on oluline küsimus, mis eeldab kõigi kaasomanike (mitte häälteenamuse) otsust. Vastupidiselt kostja tõlgendusele näitab nimetatud säte, et rendilepingu sõlmimine oli kokku lepitud, üle on antud tervik, mitte üks mõtteline osa. Kui puuduks kaasomanike kokkulepe, ei oleks saanud kostjaga rendilepinguid sõlmida ka teised kaasomanikud, mistõttu puuduks kostjal igasugune õigus lepingueset kasutada – omandada selle korrapäraselt kasutamiselt saadavat vilja. Arusaamatul põhjusel leiab aga kostja, et XXXX, Tallinn kinnistu on talle üle antud kaasomanike kokkuleppel 90% ulatuses ning ülejäänud osas on tal õigus kinnistut kasutada enamuse otsuse alusel. Selline tõlgendus on seadusega vastuolus ning rikub ühe kaasomaniku omandiõigust.

Kostja on kohtule esitanud teadlikult ebaõigeid ja eksitavaid andmeid renditasude tasumise ning arvestuse kohta. Viidates „varasematele“ majandusaasta aruannetele, on kostja lisanud sama perioodi, mitte varasemad aruanded. Rendileandja on võrdselt teiste kaasomanikega saanud renditasu aastatel 2003-2010, mis nähtub kostja varasematest majandusaasta aruannetest ning kostja raamatupidamiskirje „kaubakulu rent“ väljavõttest. Viidatud väljavõttest nähtub, et rendileandja ja XXXX kaasomandi osalt kajastus kostja raamatupidamises renditasu nõue kuni 10.05.2010. Renditasu saajaks oli õigustatud isik OÜ XXXX. Teised rendileandjad said renditasu edasi ning kostja praeguse juhatuse liikmega seotud ettevõtted saavad tänaseni. Aastatel 2010-2013 ei kajastunud kostja raamatupidamises kahe kaasomaniku renditasu nõuet, kuna viimased ei esitanud vastavaid nõudeid. Nimetatud fakti on kinnitanud ka kostja juhatuse liige XXXX teise, sama perioodi eest, arveid mitteesitanud rendileandja nõude kinnitamisega (enda kasuks).

Arusaamatu on kostja väide, et rendilepingu puudumisel ei oleks omanikul tulule õigust ning selline õigus kuuluks ilma õigusliku ja tehingulise aluseta kostjale. Kostja ei ole rendilepingu eseme omanik, kui puuduks vastav leping, ei omaks viimane ka mingit õigust üüritulule. AÕS § 71 lg 2 kohaselt kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti ning seda tulu ei või AÕS § 72 lg 2 kohaselt kaasomaniku nõusolekuta vähendada. Seega tuleks rendilepingu tühisuse korral kostjal hagejale välja anda rendilepingu esemelt igakuiselt saadud üüritulu. Vastavalt kokkuleppele oli kostjal õigus osas, mida omanik omatarbeks ei vaja, kasutada XXXX, 4 2-14-56908 Tallinn kinnistut üüritulu teenimiseks tingimusel, et rendileandjale makstakse igakuiselt fikseeritud ulatuses renti. Kui rendileping oleks tühine ja kostja sellest teadis, oleks tühine ka eelnimetatud kokkulepe ning kostja peaks hagejale välja andma kogu kinnistu arvelt teenitud tulu (VÕS § 1028 ja § 1032). Majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul eeldatakse, et need on tasulised (VÕS § 28 lg 1). Kui kostja väidab, et alates 2010. a on rendileandja lõpetanud rendilepingu ning sõlminud kostjaga tasuta kasutamise lepingu, peab kostja oma väidet tõendama. Arusaamatu on ka kostja viide asjaolule, et rendilepingu on nii rendileandja kui rentnikuna allkirjastanud XXXX. XXXX oli kuni mai 2013 kostja tegevjuht, kes allkirjastas kõik lepingud, sh koolihoone üürniku ja teiste kaasomanikega. Ka teised kaasomanikud või nende esindajad olid kostja juhatuse liikmed, mistõttu on asjakohatu kostja viide äriseadustiku (ÄS) § 168 lg 1 p-le 10. Kostja osanikud otsustasid juba aastal 2003 kõikide juhatuse liikmetega seotud kaasomanikega rendilepingud sõlmida. Seega allkirjastasid kõik kostja neli juhatuse liiget rendilepingud rendileandjate või nende seaduslike esindajatena ning kostja poolelt allkirjastas lepingud ettevõtte juhatuse liikmest tegevjuht. Kui vastav otsus oleks puudunud, ei oleks saanud sõlmida ühtegi rendilepingut ning kostjal puuduks õiguslik alus rendilepingu esemelt tulu teenida.

Pahatahtlik, otsitud ja paljasõnaline on kostja väide, justkui olnuks kostja raamatupidamises säilinud kõik praeguse juhatuse liikme XXXX ettevõtete kasuks sõlmitud rendilepingud ning XXXX sõlmitud lepingut mitte. Rendileping anti praegusele juhatuse liikmele 10.06.2013 koos kogu ettevõtte dokumentatsiooniga. Absurdne on väide, et just vaidluse all olev leping oli kostja raamatupidamises puudu. Arvestades asjaolu, et rendilepingud on omanikega sõlmitud ning kehtinud rohkem kui 10 aastat, kostja on lepingu esemelt tulu teeninud, kostja on rendileandjale renditasu kuni aastani 2010 maksnud ning teistele kaasomanikele on renditasu makstud ka edaspidi, ei saa kostja väita, et ei olnud lepingu olemasolust teadlik.

Kostja ei ole XXXX, Tallinn kaasomanik, mistõttu ei pidanudki ta kaasomanike kokkulepet allkirjastama, olenemata sellest, et tasaarvestus teostati kostja initsiatiivil. Teostatud tööde ning tasaarvestuse kokkuleppe fakti on kinnitanud kostja juhatuse liige XXXX AS XXXX ja XXXX vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingu p-s 1.3. Kostja on rendilepingu eset alates 2003. a katkematult tulu teenimiseks kasutanud ning kasutab ka käesoleval hetkel ning täitnud teisi samadel alustel, sama eseme suhtes sõlmitud lepinguid. Kuna kostja jätkas pärast varasemate rendilepingute tähtaja möödumist asja kasutamist, oleks ka ilma vaidlusaluse rendilepinguta muutunud varasem leping seaduse alusel tähtajatuks (VÕS § 310 lg 1). Lisaks olnuks leping, tulenevalt poolte vahelisest pikaajalisest praktikast ning kostja (rendilepingu esemelt jätkuvalt tulu teenimine ning teiste samadel alustel sõlmitud lepingute täitmine) ja hageja (kostjale üüritulu saamise võimaldamine) väljendatud tahteavaldusest, loetud sõlmituks samadel tingimustel ka VÕS § 9 lg 2 teise lause, VÕS § 20, TsÜS § 68 lg-te 3 ja 4 ning TsÜS § 75 lg 1 alusel.

Arusaamatu on kostja viide VÕS §-le 178, mis käsitleb kohustustega ühinemist, mitte nõude loovutamist. Lisaks jäävad arusaamatuks kostja käsitletud õigused, mida hageja väidetavalt pidanuks XXXX üle andma. Kui kostja viitas ekslikult kohustustega ühinemisele ning mõtles tegelikult nõude loovutamist, on kostja oma vastuses ise selgitanud, et VÕS § 164 lg 1 kohaselt ei ole nõude loovutamiseks võlgniku nõusolekut tarvis.

Kostja on 17.01.2014 osalise tasumisega nõuet tunnustanud. TsÜS § 158 lg 2 kohaselt on osaline tasumine üks nõude tunnustamise viisidest. Rendilepingust tuleneva loovutatud nõude tunnustamist tõendab ka kostja raamatupidaja XXXX 21.01.2014 hageja e-mailile saadetud esialgne likvideerimisaruanne koos märkustega. Lisaks on kostja kinnitanud teise 5 2-14-56908 kaasomaniku renditasu nõuet, kes samadel alustel perioodil juuni 2010 kuni veebruar 2013 renditasu nõuet ei esitanud. Kostja poolt maksekorraldusse umbmäärase selgituse „arveldused“ märkimine on pahatahtlik ja eksitav. Kostja väide, nagu oleks 17.01.2014 teostatud ülekandega tasutud mõnel muul alusel, on paljasõnaline ja tõendamata.

Eelnimetatud põhjendustel on arusaamatu kostja väide nagu oleks rendileping fiktiivne või võltsitud dokument.

Hageja viivisearvestus ei hõlma perioodi, mil kostjal oli õigus maksmisega viivitada.

Hagiavalduse lisa 9 veerus „viivisearvestuse algus“ nähtub viivisearvestuse aluseks võetud perioodi alguskuupäev, mis ei hõlma ajavahemikku, mil kostjal oli õigus maksmisega viivitada.

Hageja palub jätta aegumise kohaldamata. Nõude loovutamise lepingu hetkel olemasolev nõue summas 7850 eurot muutus sissenõutavaks nõude esitamisel, selle tasumiseks antud tähtaja saabumisel 15.05.2013 ning katkes 17.01.2014 osalise tasumisega TsÜS 158 lg 1 ja 2 alusel. Nimetatud hetkest algas ka nõude aegumine (TsÜS § 147 lg 1). Rendilepingust tulenev igakuine rendi tasumise kohustus on korduv kohustus, mistõttu kohaldub alates 30.04.2013 esitatud üksikute renditasunõuete aegumisele TsÜS § 154. Seega ei ole hageja nõue aegunud.

Ka juhul kui kohus leiab, et kõik rendilepingust tulenevad nõuded aeguvad TsÜS § 154 kohaselt kalendriaasta lõppemisest, mille eest renditasu arvestati, on aegumist võimalik kohaldada vaid kuni 31.12.2010 tekkinud nõuetele.

Kostja ise kasutab ca 2000 m²-st vaid ca 15 m² administratiivruume. Rendi-, mitte üürisuhtele viitab ka asjaolu, et rendilepingud on suunatud asja vilja, s.o üüritulu võimaldamisele (mis tulenevalt AÕS § 71 lg-st 2 kuuluks muidu kaasomanikele), rendilepingu ese ise on kostja jaoks tulu saamise allikas. Lepingu sõlmimisel ei olnud poolte tahe ilmselgelt suunatud haldusettevõttele kasutuseeliste (ruumide kasutamine) võimaldamisele. Eelnevale viitavad ka rendilepingu p-d 2 ja 3, mille kohaselt on kostjal õigus kasutada renditud ruume oma põhikirjaliseks tegevuseks, milleks on renditud kinnisvara haldamine ja üürile andmine.

Rentnikul lasub rendilepingu eseme kasutamise, parendamise, edasiarendamise ning korrashoiukohustus lähtuvalt eseme sihtotstarbelise kasutamise vajadusest (VÕS § 344 ja §

Vaidluse all ei ole fakt, et kostja kinnistut valdab. Vaidluse all olev rendileping on üks osa tervikust. Rendilepingud kinnistu valduse üleandmiseks sõlmiti vastavalt kokkuleppele kõigi kaasomanikega ning üle anti tervik, s.o 100%. Kui puuduks kaasomanike kokkulepe, ei oleks tulenevalt AÕS § 72 lg-st 1 kaasomanikud saanud hoone valdust kostjale üle anda. Eeltoodust nähtub, et kostja väide, justkui oleks rendilepingud kehtivalt sõlmitud vaid teiste kaasomanikega (s.o 90% mõtteline osa) ning XXXX mitte, on vastuoluline.

6 2-14-56908 XXXX, Tallinn kinnistu haldamine ja üürile andmine oli ka ainsaks eesmärgiks kostja asutamisel. Rendileping sõlmiti proportsionaalselt sama tasu eest kõikide kaasomanikega, kes on ühtlasi ka kostja osanikud. Renditasu on kokkuleppel olnud üle 10 aasta muutumatu suurusega. Renditasu on makstud kaasomanikele igakuiste maksetena. Renditasu suurus ei ületa turuhinda. Seega on XXXXTallinn kinnistu haldamine, rendile võtmine ja üürile andmine kostja igapäevane majandustegevus ning rendileping on sõlmitud turuhinna alusel, kostja igapäevase majandustegevuse raames. Lisaks sellele, et rendileping oli sõlmitud kostja igapäevase majandustegevuse raames, oli koolihoone rendile andmine kostja osanike (XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanike) ühine otsus, mida tõendavad järgnevad asjaolud. Rendileping on kehtiv olnud juba üle 10 aasta. Kostja on teeninud rendilepingu esemeks oleva koolihoone üürile andmisest tulu. Aastatel 2003-2010 on hageja õiguseellane võrdselt teiste kaasomanikega renditasu saanud ning praeguse juhatuse liikmega seotud ettevõtted (teine kaasomanik ja kostja osanik) on saanud tänaseni. Kostja pole koolihoonet tagastanud, mis omakorda tõendab rendilepingu samadel tingimustel pikendamist (VÕS § 310 lg 1). Kostja osanikud on iga-aastaselt kinnitanud kostja majandusaasta aruandeid, millelt nähtub mh rendikulu, kostja põhitegevus ning fakt, et kostja koolihoonet valdas ja XXXX koolile üürile andis. Kostja majandusaasta aruandeid on iga-aastaselt kontrollinud ka kostja osaniku AS XXXX audiitor XXXX. Kostja esindaja (kes oli nii osanik AS XXXX kui ka kostja juhatuse liige) on osanike ja kaasomanike otsust, rendisuhte olemasolu, renditasu saamise õigust ja renditasu suurust kinnitanud. Viidatud dokumendi alusel on kostja AS-ile XXXX renditasu välja maksnud. Seejuures oli tegemist teise kaasomaniku samadel alustel ja samas summas tekkinud rendinõudega. Kostja on ringkonnakohtu istungil kinnitanud, et „Kostja valduses on kogu maja, aga selle aluseks on kaasomanikevaheline kokkulepe /…/ Kokkulepe sõlmiti /…/“. Nagu ringkonnakohus istungil ka viitas, on nimetatud „kokkulepe“ võlaõiguslikus mõttes leping, rendileping. Kõik XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanikud on kostja asutamise hetkest alates olnud ka kostja osanikud, mis tähendab, et kaasomanike otsused ja kokkulepped olid ühtlasi ka kostja osanike otsused ja kokkulepped. Seega on kostja kinnitanud (asjaolu omaksvõtnud) osanike sellekohase otsuse olemasolu või heakskiitu. Kostja on 17.01.2014 osalise tasumisega renditasu nõuet ja selle üleminekut hagejale tunnustanud. Loovutatud

renditasu nõuet kontrollis ja kinnitas enne väljamakse tegemist osanik AS XXXX audiitor.

Osaline tasumine on TsÜS § 158 lg 2 kohaselt üks nõude tunnustamise viis. Kostja väide, nagu ei oleks 17.01.2014 ülekandel seost rendilepinguga, on pahatahtlik, paljasõnaline ning tõendamata. Tulenevalt VÕS § 28 lg-st 1 ja VÕS §-st 339 eeldatakse, et majandus- ja kutsetegevuses sõlmitud rendileping on tasuline, vastupidine kokkulepe poolte vahel puudus.

Kostja pole tõendanud tasuta kasutamise või muu lepingu olemasolu, mille alusel ta enda arvates koolihoonet haldas ja allüürile andis.

Kostja osanikud ja XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanikud on alates kostja asutamisest tegutsenud ühiselt ja kooskõlastatult kinnistu majandamisel kui aastani 2013, mil kostjal oli neli osanikku, kes olid ühtlasi kinnistu kaasomanikud samades proportsioonides 40%, 40%, 10% ja 10%. Alates 2013 maikuust, mil AS XXXX omandas kostja enamusosaluse (90%) ja suurema mõttelise osa kinnistust (90%), otsustas AS XXXX, kasutades pahatahtlikult ära enda kontrolli all olevat kostja juhtimist ja häälteenemust nii kostja osanike kui kaasomanike koosolekutel, vähemusosaniku ja -kaasomaniku õigusi õigusvastaselt eirata, millest on tingitud ka käesolev vaidlus. Nii on kostja AS XXXX juhatuse otsuse alusel keeldunud rendilepingust tuleneva tasu maksmast vaid kolmandast isikust kaasomanikule ja keeldub kolmandast isikust osanikule väljastamast igasugust teavet kostja majandustegevuse kohta (ÄS § 166 lg 1), sh ei ole kostja praegune juhatuse liige esitanud osanikele kinnitamiseks majandusaasta aruandeid (ÄS § 179). Eeltoodud viisil vähemusosaniku ja -kaasomaniku 7 2-14-56908 õiguste ja õigustatud huvide eiramine on vastuolus seadusega (AÕS § 71 lg 2, TsÜS § 32 ja VÕS § 8 lg 2).

Hageja ei ole rendilepingu järgsele tasule käibemaksu lisanud, vaid brutosummas sisaldub käibemaks, mille hageja on tasunud ja kostja on tagasi saanud. AS-i XXXXesitatud tõendist nähtub, et kostja on hageja märts 2014 kuni september 2014 esitatud arved kätte saanud.

Varasema perioodi kohta AS-il XXXXandmeid säilinud ei ole, aga et kostja sai kätte kõik aruandeperioodil samal viisil esitatud arved, on alust eeldada, et kostja on saanud kätte ka ülejäänud arved. 17.01.2014 täitis kostja osaliselt rendilepingust tuleneva kohustuse, tasudes hageja arveldusarvele ühekordse maksena 4993,31 eurot. Seega on kõik hagi aluseks olevad nõuded muutunud sissenõutavaks ja kostja on osalise tasumisega rendilepingust tulenevaid nõudeid tunnustanud.

Kostja väide, nagu oleks rendileping võltsitud ja koostatud tagantjärgi, ei vasta tõele ning on paljasõnaline ja tõendamata. Kostja on rendilepingu esemeks olevat koolihoonet vallanud ja kasutanud katkematult üle 10 aasta, rendilepinguid on uuendatud kõikide kaasomanikega (osanikega), mistõttu jääb arusaamatuks kostja väide, nagu poleks teised osanikud rendilepingust teadlikud. Väide, nagu oleks just hagejale nõude loovutanud kolmanda isikuga sõlmitud lepingudokument kostja raamatupidamisest kaotsi läinud, ei kõla usutavalt ja pole tõendatud.

Arve esitamist ei saa käsitleda kujundusõigusena. Kujundusõigus on õiguskaitsevahend, millega võlausaldaja saab ühepoolselt võlasuhet muuta. Võlausaldaja vahetumine ei too aga kaasa muudatusi nõude sisus ning ei ole seetõttu käsitletav kujundusõigusena.

Õiguskirjanduses ja kohtupraktikas on leitud, et loovutada ei saa kujundusõigusi, mis oma olemuse poolest ei ole üle antavad. Näiteks ei saa üle anda hinna alandamise, lepingust taganemise, ülesütlemise, lepingu tühistamise õigust ja ostueesõigust, kuna selliste kujundusõiguste kasutamine mõjub alati võlasuhtele tervikuna (kujundab võlasuhte ümber) ning on seetõttu lepinguga lahutamatult seotud. Käesolevas asjas saab äärmisel juhul lugeda kujundusõiguse kasutamiseks viivisemäära vähendamist. Arve esitamine on vastavalt rendilepingu p-le 7.1. tasunõude esitamise viis ja vorm. VÕS § 164 lg 2 kohaselt astub nõude loovutamisega uus võlausaldaja senise asemele. Kuna tulevikus tekkivate nõuete puhul on nõude tekkimise hetkel kehtiv käsutustehing vastava nõude suhtes juba tehtud, tekib eelnevalt loovutatud nõue otse uuele võlausaldajale (uue võlausaldaja isikus), ilma et see satuks nõude loovutanud isiku vara hulka. Eelnev tähendab, et tulevikus tekkivate perioodiliste arvete (nõude) esitamise õigus läheb uuele võlausaldajale üle (nõue tekib uue võlausaldaja isikus) ning et endine võlausaldaja ei esita nõuet enda nimel (nõue ei teki loovutanud võlausaldaja isikus), et seda igakordselt loovutada või üle kanda. VÕS § 167 lg 1 mõttele ei vastaks olukord, kus senine võlausaldaja loovutab kehtivalt tulevikus tekkivad nõuded, kuid nõude maksma panemiseks vajalik arvete esitamise nõude õigus ei läheks üle uuele võlausaldajale.

Seega, kuna nõude sissenõutavus on seatud sõltuvusse arve esitamisest ning arve esitamise õigus ja kohustus tuleneb lepingust, ei saa seda käsitleda kujundusõigusena ja hageja oli õigustatud nõude loovutamise lepingust tulenevalt kostjale rendiarveid esitama. Tulenevalt VÕS § 167 lg-st 3 läheb nõude loovutamisel uuele võlausaldajale üle ka senise võlausaldaja õigus nõuda viivist. Järelikult on hagejal õigus nõuda ka viivist. Viivisenõue on tekkinud kostja poolse lepingurikkumise, mitte kolmanda isiku tegevuse tulemusena. Seejuures on kostja lugenud hageja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingu alusel hagejale üle läinuks ka nõude loovutaja (kolmanda isiku) kohustused. Nimelt palus kolmas isik esitada XXXX, Tallinn kinnistu enda kasutuses olevate ruumide kommunaalarved temale ja tema e-posti aadressile. Olenemata eeltoodust on kostja, olukorras kus hageja ja kostja 8 2-14-56908 vahel vastav leping puudub, viidates nõude loovutamise lepingule, esitanud kõik XXXX, Tallinn kinnistu kasutamisega seonduvad nõuded hagejale ja hageja e-posti aadressile, põhjendades seda nõude loovutamise lepinguga. Seega saab nõude loovutamist käsitleda ühtlasi ka lepingu ülevõtmisena VÕS § 179 mõttes, millega on hagejale üle läinud ka lepinguga seotud kujundusõigused.

Raamatupidamisprogrammi HansaRaama kasutusõigus ei kuulunud kostjale (kostja polnud litsentsilepingu pooleks), mistõttu ei pidanudki XXXX seda üle andma.

Raamatupidamisprogramm sisaldab andmeid raamatupidamisarvestuse kirjete kohta, mida on võimalik programmist välja eksportida ning programmi abil süsteemselt esitada, töödelda, säilitada jne. Raamatupidamisprogrammist tehti dokumentide üleandmisel kostja andmete väljatrükid kontode lõikes ning andmete faili koopia. Asjaolu, et konkreetse programmi kasutamise õigust üle ei antud, ei tõenda, et kostja raamatupidamises seda ei kasutatud.

Hageja esitatud raamatupidamiskontode väljatrükid on õiged.

Kuigi rendilepingu esemeks mitteolevate ruumide kasutus ei ole käesolevas asjas asjakohane, selgitab hageja, et kolmas isik ei kasuta oma mõttelisest osast (10%) suuremat osa. XXXX, Tallinn kinnistu koosseisu kuulub ca 7000 m² suletud netopinda. Hageja ei vaidle vastu, et kolmas isik kasutab alates 03.05.2013 sellest 104 m² bürooruume ja 55 m² koridori (2,28% kogupinnast) ning 60 m² suurust garaaži (0,85% kogupinnast). Seega kasutab kolmas isik kokku ca 3% kinnistust, mis ei ületa tema kaasomandi osa (10%). Kõik kaasomanikud on tulenevalt omandiõigusest ja vastavalt omavajadusele kasutanud kinnistu koosseisu kuuluvaid hooneid, ruume (sh bürooruume) ja rajatisi, mida pole kostjale rendile antud. Seejuures kasutavad suuremat osa kinnistust kostja teine osanik AS XXXX ja kaasomanik XXXXOÜ.

Kostja majandustegevuse tulem (kasum/kahjum) ei anna alust lepinguliste kohustuste täitmisest keeldumiseks. Nii on ajavahemikul 2003 kuni 2012 mai makstud renditulu kõikidele kaasomanikele. Ajavahemikul 2010 juuni kuni 2012 on makstud renditasu katkematult kaasomanikele AS XXXX ja OÜ XXXX ning XXXX kaasomandi osalt AS-ile XXXX sama perioodi eest tagasiulatuvalt jaanuaris 2014. Osaühingu puhaskasum jagatakse vastavalt osanike otsusele äriühingu osanike vahel, mitte ei täideta selle arvelt ettevõtte lepingulisi kohustusi ja kahjum kaetakse vastavalt osanike otsusele eelmiste perioodide kasumi või reservide, mitte lepinguliste kohustuste täitmata jätmise arvelt. Seejuures on ASile XXXX ainsana täies ulatuses ja samas proportsioonis renditasu katkematult makstud, mistõttu jääb arusaamatuks, milliseid kahjusid AS XXXX ainsana kandnud on. Seega, kuna käesoleva hagi esemeks ei ole kostja osanikele dividendide jagamine, pole kostja väide, et 2010, 2011 ja 2012 puudus kostjal kasum, mida jagada asjakohane.

Tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 ei saa tasaarvestav pool teise poole nõuet tasaarvestada nõudega, millele teine pool saab esitada vastuväiteid. Hageja vaidleb kostja väidetavale nõudele täies ulatuses vastu, kuna nõuet ei ole tekkinud. Hagejale jääb arusaamatuks, mida kujutab endast „kassa üleandmise nõue“ ja millisel alusel kostja oma nõude on esitanud.

Kostja ei ole tõendanud ega nimetanud „kassa üleandmise“ kohustuse tekkimist ja kohustuse tekkimise alust. Hageja hinnangul on kõne all olev nõue, mida kostja ei suuda isegi formuleerida, esitatud menetluse venitamiseks. Kõik kostja esitatud tõendid ja väited on asjakohatud ega tõenda „kassa üleandmise nõude“ tekkimist ja alust. Kostjal oli juhatuse liikme lepingu kehtivuse ajal neli juhatuse liiget, kes kõik vastutasid raamatupidamise korraldamise eest solidaarselt. Kostja majandusaasta aruannetest ei nähtu samuti, et kostjal oleks kolmanda isiku vastu tekkinud „kassa üleandmise nõue“. Aruanded koostas kostja raamatupidaja ning need esitati kinnitamiseks ja kinnitati (allkirjastati) kõigi osanike ja 9 2-14-56908 juhatuse liikmete poolt. Kostja arvelduskonto kasutamise õigus oli kõikidel juhatuse liikmetel.

Kostja arveldused toimusid valdavas enamuses pangaülekannetega, mistõttu ei olnud kostjal sularahakassat. Lisaks audiitorile ja varasematele juhatuse liikmetele kontrollis kostja raamatupidamist igakuiselt ja detailselt ka kostja praegune juhatuse liige. Juhul, kui kostjal oleks olnud sularahakassa, oleks selle tekkimise alus, olemasolu ja asukoht juba varem kindlaks tehtud. Kui kostja peab „kassa üleandmise“ all silmas kostja 05.03.2015 esitatud tõendi p 8, siis juhib hageja tähelepanu asjaolule, et tegemist on raamatupidajate vahelise raamatupidamise dokumentide üleandmise-vastuvõtmise aktiga (mille pooleks ei ole kolmas isik), milles endine raamatupidaja mh kinnitab, et „kassa saldo“ on raamatupidamislik („raamatupidamise andmetel“), mis on olnud alates ajast, mil dokumentide üleandja kostja alluvusse tööle asus, s.o üle 10 aasta. Dokumendi kohaselt lisati üleandmise-vastuvõtmise aktile ka kassa liikumise aruanded. Tegemist on raamatupidamisliku numbriga, mis on eksituse tõttu (kanne kirjendatud valel bilansireal) tekkinud ettevõtte asutamisejärgsetel aastatel (1998-2001), mitte reaalse raha või muu üleantava materiaalse eseme või väärtusega.

Kuni mai 2013 oli kostjal neli juhatuse liiget ja osanikku, kes kõik olid algusest peale kassa raamatupidamislikust ekslikust saldost teadlikud. Samuti oli kassa saldost ja selle tekke põhjustest teadlik kostja teise osaniku (AS XXXX) audiitor, kes iga-aastaselt kostja raamatupidamise arvestust ja aruandlust kontrollis ning kinnitas. Ka juhul, kui kostja peab oma ebaselge nõude all silmas nõuetekohase raamatupidamise korraldamata jätmist, ei ole esiteks ekslik kanne ettevõttele kahju tekitatud ja teiseks oleks nõue aegunud. Seega, kuna nõude alus, sisu ja ulatus on ebaselge, tõendamata ning hageja ja kolmas isik vaidlevad sellele täies ulatuses vastu, pole kostjal hageja ega kolmanda isiku vastu tasaarvestatavat nõuet.

XXXX lähedased, kohalik omavalitsus, notarid ega temaga tehinguid teinud isikud, sh kostja, ei ole tema otsusevõimet enne eestkoste seadmist kahtluse alla pannud. Tõestamisseaduse (TõS) § 11 kohaselt kontrollib notar igakordselt isiku teo- ja otsusevõimet ja sama seaduse §st 4 tulenevalt keeldub notar tõestamistoimingu tegemisest, kui ilmneb, et tehingupoolel või muul asjaosalisel puudub vajalik õigus-, teo- või otsusevõime või esindusõigus. XXXX on ajavahemikul 2001-2011 teinud erinevaid notariaalselt tõestatud tehinguid ja tahteavaldusi.

Nii näiteks on notar tõestanud XXXX tahet 11.07.2010 (notariaalne volikiri) ehk 10 päeva pärast XXXX ja kostja ning kolmanda isiku ja kostja vahel sõlmitud rendilepingute sõlmimist. Seega on notar ka 2010. a XXXX teo- ja otsusevõimet kontrollinud ning tuvastanud, et isik oli teo- ja otsusevõimeline. Ka asjas nr 3-3-1-23-12 pole kohus XXXX otsusevõimet kahtluse alla seadnud või leidnud, et tuleks tema teovõimet piirata, mistõttu on kostja viide nimetatud kohtuasjale asjassepuutumatu. Seega puudub igasugune alus arvata, nagu oleks XXXX olnud 2001-2011 otsusevõimetu või teovõimetu. Antud juhul ei ole võimalik XXXX otsusevõimet mingi konkreetse tehingu osas tuvastada tsiviilasjas nr 2-1137053 tuvastatud asjaolude pinnalt ja ilma isikut ennast kaasamata. Antud asjas ei ole vaidlustatud ühtegi XXXX ilmselgelt kahjulikku tehingut, mistõttu ei ole antud juhul vähimatki põhjust isiku otsusevõimet kahtluse alla seada. Seejuures jääb arusaamatuks, millise XXXX tehtud tehingu osas kostja tema otsusevõimet tuvastada soovib. Otsus kaasomanike ja kostja vahel rendilepingute sõlmimiseks võeti vastu juba kostja asutamisel 10 2-14-56908 (1998). Rendilepingud kostja ja kinnistu kaasomanike vahel olid kostja majandustegevuse jätkamise eelduseks, seega olid need sõlmitud ilmselgelt kõigi osapoolte huvides. Kogu lepingute kehtivuse perioodil sai XXXX tulenevalt kaasomanike ja kostja osanike otsusest rendilepingu alusel teiste kaasomanikega võrdselt tasu, s.o proportsionaalselt oma kaasomandi osale. Osapooled on üle 10 aasta lepingut täitnud (kostja on rendilepingu eset kasutanud ning kaasomanikele rendilepingute järgset tasu maksnud) ning teistsugust otsust kostja osanikud ega kaasomanikud vastu võtnud pole. Lisaks ei ole kostja esile toonud asjaolusid (tunnuseid), mille alusel oleks alust arvata, et isikul esines ajutine vaimutegevuse häire või muu taoline asjaolu. XXXX on määratud eestkostja alates 30.12.2011.

Kohtumäärusest tulenevalt ei ole kohus tuvastanud vajadust tühistada XXXXvarasemad tehingud. Kohtumääruse kohaselt ei ole isikul ka alates 30.12.2011 kõikide iseseisvate tehingute tegemine keelatud. Kohus on tuvastanud XXXXotsusevõimetuse vaid perekonnaõiguslike tehingute ja valimisõiguse osas. Eestkostet vajab isik vaid igapäevaelu korraldamisel ning vajadusel tehingute tegemisel ja ametiasutustega suhtlemisel. Tulenevalt TsÜS § 8 lg-st 2 mõjutab täisealise isiku piiratud teovõime isikute tehingute kehtivust üksnes ulatuses, milles ta ei suuda oma tegusid juhtida või neist aru saada. Muuhulgas tuvastas kohus, et isik on võimeline kohtuistungil osalema. Ei ole alust arvata, et XXXX ei saanud 2011. a aru majandusaasta aruandest ja selles sisalduvast kasumiaruande rendikulu reast. Ei ole ka alust arvata, et XXXX sai aru enda, AS XXXX ja OÜ XXXX ning kostja vahel sõlmitud rendilepingutest ja nende tagajärgedest aga mitte kolmanda isikuga samadel alustel sõlmitud lepingust. XXXX osales kostja juhtimises alates selle asutamisest (1998) ning oli teadlik kostja ja kaasaomanike (sh enda) vahel sõlmitud rendilepingutest ning sellest, et saab ka ise ja sai sõlmitud rendilepingu alusel võrdselt teiste kaasomanikega tulu. Kaasomanike ja kostja osanike otsust koolihoone kostjale rendile andmise ja renditasu suuruse osas ei ole hiljem muudetud. XXXX oli ise kõnealuste otsuste vastuvõtmise ja lepingute pooleks, sh kinnitas iga-aastaselt majandusaasta aruandeid, millelt nähtus rendikulu. Samadel tingimustel ja sama ajal, nagu käesoleva vaidluse aluseks olev rendileping, sõlmiti rendileping ka XXXXiga. Nimetatud lepingut pikendati samadel aegadel, nagu kostja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud rendilepingut. Nagu nähtub kostja, XXXXeestkostja ja kostja teise osaniku vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingust, oli XXXXeestkostja rendilepingust ja sellest tulenevatest nõuetest teadlik. Ka juhul kui XXXX olnuks lepingute sõlmimisel otsusevõimetu, on tema eestkostja vähemalt nõude loovutamisel kostja majandustegevuse ja rendilepingud heaks kiitnud. Hiljem on need omakorda heaks kiitnud õigusjärglane AS XXXX. XXXX , kostja ja kostja teise osaniku AS XXXX vahel sõlmitud nõude loovutamise lepingu p-st 1 nähtub selgelt, et kostja ja kaasomanike vahel olid sõlmitud rendilepingud „loovutaja õigus saada renditulu temale kuuluva kinnistu osa rendile andmisest perioodil 2010 juuni – 06.02.2013“. Väljend „temale kuuluva osa“ viitab selgelt asjaolule, et lepingud olid sõlmitud kõikide kaasomanikega proportsionaalsetes osades. Nimetatud nõude loovutamise lepingu p-s

1 kinnitavad kostja, kostja teine osanik, et perioodil 2010 juuni – 06.02.2013 ei esitanud XXXX, nagu ka kolmas isik, üüri arveid ning see on põhjuseks, miks kostja raamatupidamises renditasu nõue ei kajastunud. Samuti kinnitavad antud lepingus kostja ja kostja teine osanik, et kaasomanike 27.01.2012 otsuse alusel tasaarvestati kostja ja kaasomanike vahel renditasu ja õppehoone fassaaditööde nõuded summas 3000 eurot. Ka viidatud otsusest nähtub kõigi osapoolte kinnitus rendilepingute ja nendest tekkivate nõuete osas. Kõnesolevale otsusele on 2012. a alla kirjutanud ka XXXX – kostja ega eestkostja pole ka selles osas XXXX otsusevõimet kahtluse alla seadnud. Kui kostja väidab, et nõude loovutamise lepingus viidatud 27.01.2012 nimetatud otsuse sisu on teistsugune, peab kostja oma väidet tõendama. Seega on kostja sõnaselgelt kinnitanud osanike otsust rendilepingute sõlmimiseks ja põhjust, miks nõuded juuni 2010-2013 kostja raamatupidamises ei kajastunud.

Rendilepingute sõlmimise ning tasu suuruse fakt nähtub selgelt kostja iga-aastastest 11 2-14-56908 majandusaasta aruannetest ja kostja raamatupidamise aruannetest. Juriidilise isiku majandusaasta aruannetes ei kajastata iga lepingut eraldi. Küll aga nähtub majandusaasta aruannetest kaasomanikele tasutud renditasu kogusumma ja selle tegevusaruandest ka kostja põhitegevus. Kui osanikud, kes ise või kelle esindajad on ühtlasi kostja juhatuse liikmed majandusaasta aruanded kinnitavad, tuleb eeldada, et nad on selles kajastuvaga kursis.

Rendilepingud kostja ja XXXX, Tallinn kinnistu kaasomanike vahel on sõlmitud 1999. a, rendilepinguid on iga 5 aasta järel pikendatud, kuid tingimused on jäänud samaks. Pooled on lepingut täitnud – kostja on katkematult kasutanud rendilepingu eset ehk koolihoonet üüritulu teenimiseks ja pole hoonet tagastanud. Kostja on tasunud renti samas proportsioonis kõikidele kaasomanikele. Kostja viited Riigikohtu nr 3-3-1-23-12 otsusele on ajassepuutumatud.

Kolmas isik kasutab isiklikuks otstarbeks ruume omandiõiguse alusel, mistõttu ei ole poolte vahel allüüri suhe võimalik ning kostja poolt esitatud tema ja kolmandate isikute vahel sõlmitud äriruumi üürilepingud on asjassepuutumatud. Kolmas isik on kostjale rendile andnud koolihoone, mitte kogu kinnistu. Eelnev nähtub selgelt poolte vahel sõlmitud lepingu tekstist.

Kostja väited, et rendileping võimaldab tõlgendust nagu oleks selle objektiks kogu kinnistu, on arusaamatu. Lepingu p-des 2.1. ja 4.1.1. nimetatakse sõnaselgelt, et selle objektiks on XXXX, Tallinn kinnistul asuv õppehoone. Kostja on õppehoone valduse saanud ja seda XXXX OÜ-le üürile andnud. Järelikult on kostja 17.03.2016 väited ja nõuded täies ulatuses alusetud. Kuna kostja pole kinnistu kaasomanik jääb jätkuvalt arusaamatuks kostja poolt kaasomandist tulenevate nõuete esitamine. Kostja väide, nagu oleks kolmas isik soovinud elektriarvete väljastamist hagejale ei vasta tõele. Kolmas isik soovis arvete väljastamist talle endale.

Kostja 17.03.2016 väidetavate tasaarvestatavate nõuete osas märgib hageja järgmist. Nõude esitamiseks peab kostjal olema seadusest või lepingust tulenev alus. Hageja ja kostja vahel puudub soojusenergia tarbimise leping. Hageja ega kolmas isik ei ole kostja soojusenergiat tarbinud, ehk arvetel nimetatud kaupa/teenust saanud. Hageja ei ole sellise lepingu sõlmimiseks ega kasutamata soojusenergia eest tasumiseks kohustatud ning ka osutamata teenuse eest arve esitamine ei tekita lepingut ega tasumise kohustust. Seega arvete nr 70, 133, 182, 240, 325, 580, 640, 698, 52, 53, 87, 142, 216, 264, 514, 564, 41, 88 näol on tegemist alusetute ja fiktiivsete arvetega. Hageja on korduvalt kostja tähelepanu eelnimetatule juhtinud ning palunud kõnesolevaid arveid mitte esitada. Hageja on kõik nimetatud arved vaidlustanud. Kuna käsitletud nõudeid ei ole tekkinud ja hageja vaidleb nendele täies ulatuses vastu, ei saa neid tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 hageja nõudega tasaarvestada. Kostja poolt esitatud arve nr 469 adressaadiks on OÜ XXXX, kellega hagejal pole mingit puutumust, mistõttu jääb antud arve seos käesoleva tsiviilasjaga sootuks arusaamatuks. Ka seda nõuet ei ole tulenevalt VÕS § 200 lg-st 4 võimalik tasaarvestada. Arvetest nr 40, 64 ja 84 tulenevad nõuded on lõppenud tasaarvestuse teel. Kostja ainsad kehtivad nõuded hageja vastu on elektrienergia tarbimise eest esitatud arvetest nr 579, 639, 697, 86, 143, 215 tulenevad nõuded kokku summas 727,57 eurot. Kostja poolt märgitud viivisemäär 0,25% päevas ei tulene poolte vahelisest kokkuleppest, lepingust ega seadusest. Kostja esitatud arvetel nr 579, 639, 697, 86, 143, 215 puudub viivisemäär. Ka juhul, kui nimetatud arvetel oleks viivisemäär märgitud, ei oleks taoline ühepoolne avaldus hagejale siduv. Seega kohaldub kostja poolt hagejale esitatud elektriarvetele seadusest tulenev viivisemäär. Lisaks jääb arusaamatuks kostja poolt esitatud viivisearvestus. Kostja on arvestanud viivist alates 15.03.2016 (veerg viivisearvestuse algus), seega jääb arusaamatuks, mis numbritega on sisustatud veerg päevade arv. Kostjal on hageja ees märkimisväärses ulatuses sissenõutavaks muutunud täitmata rahalisi kohustusi, mistõttu oli hagejal tulenevalt VÕS § 110 õigus arvete nr 579, 639, 697, 86, 143, 215 tasumisega 12 2-14-56908 viivitada, kuni kostja on oma kohustused täinud. Seega ei saa kostja nõuda hagejalt tulenevalt VÕS § 113 lg-st 4 ja VÕS § 101 lg-st 3 arvete nr 579, 639, 697, 86, 143 ja 215 eest viivist ka seaduses sätestatud määras.

Hageja palub jätta rahuldamata kostja taotlus viivise vähendamiseks ja aegumise kohaldamiseks. Viivisenõude suurenemine on põhjustatud kostja alusetust ja tahtlikust lepingulise kohustuse täitmisega viivitamisest. Ka käesoleva menetluse viibimine on põhjustatud kostja menetluslike õiguste kuritarvitamisest.

KOSTJA VASTUVÄITED 8. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

See on ebatõepärane juhul, kui leping oleks olemas juba aastal 2010, seda enam, et sel ajal oli XXXXkostja juhatuse liige. Varasematest majandusaasta aruannetest, mida on kooskõlastanud ka XXXX, tehinguid ega kohustusi XXXXees ei nähtu. Kostja leiab, et leping oli koostatud tagantjärgi, eelduslikult 2013. Dokumendi tagantjärele vormistamine on vaadeldav selle võltsimisena. Kostja palub rendilepingu jätta tõendite hulgast välja ja seda tõendina mitte arvestada (TsMS § 277 lg 4).

Kui rendileping ei ole võltsitud, siis on see sõlmitud esindusõiguseta. Rendilepingu on väidetavalt sõlminud nii rendileandjana kui ka üürniku (kostja) seadusliku esindajana 01.07.2010 XXXX. ÄS § 168 lg 1 p 10 ja ÄS § 181 lg 4 kohaselt on selliselt sõlmitud leping tühine. Kostja osanikud ei ole otsustanud XXXX rendilepingu sõlmimist ning ülejäänud osanikud ei olnud rendilepingu väidetavast sõlmimisest teadlikud.

Kostja leiab ka seda, et sellise sisuga lepingut sõlmida ei oleks saanud johtuvalt AÕS § 72 lgst 1. Üürilepingu sõlmimiseks oli tarvilik teiste kaasomanike nõusolek, mida ei olnud. Samuti eeldab üürisuhe, et kasutajale antakse asja valdus (VÕS § 276 lg 1). Rendilepingu objektiks on aga rendileandjale kuuluv mõtteline osa (10%) õppehoonest. Piiritlemata mõttelise osa valdust ei saa üle anda, mistõttu puudub üüriobjekt. Seega ei saa olla alust üüri maksmiseks.

Seepärast on rendileping tühine ka VÕS § 276 lg 1 vastuolu tõttu.

Rendilepingu järgseid arveid saab väljastada üksnes lepingupool, st XXXX. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks rendilepingust tulenevad õigused XXXXle üle andnud. VÕS § 178 kohaselt on lepingu ülevõtmiseks tarvilik teise lepingupoole nõusolek. Kostja ei ole andnud nõusolekut rendilepingust tulenevate õiguste üleandmiseks XXXX . Kuna XXXX ei ole arveid esitanud, oli kostjal õigus maksmisega viivitada.

Hageja eriõiguseellasel XXXXl ei saanud olla nõuet kostja vastu, mida tema oleks saanud loovutada hagejale. Tõendamata on hageja väide, et kostja tunnistas rendilepingu kehtivust.

Nõude loovutamine on kas tühine käsutuskeeldu rikkumise tõttu või ei toonud kaasa õiguslikke tagajärgi oma ebaselguse tõttu. Hagiga esitatud nõuet hagejale loovutatud ei ole.

Kostja taotleb aegumise kohaldamist sõltumata nõude olemasolust. Hageja nõuab üüri ajavahemiku 1.07.2010-31.03.2013 eest. Hagi jõudis kohtusse 05.09.2014. Seega nõuded kuni 05.09.2011 on aegunud (TsÜS § 147 lg 1).

13 2-14-56908 10. Arvete mitteväljastamine kolmeaastase perioodi (01.07.2010-30.04.2013) jooksul tõendab, et leping oli vormistatud tagantjärgi. N.ö globaalne kokkulepe, mille olemasolu hageja ei ole tõendanud ja millega iga kaasomanik saaks üüri vastavalt tema poolt soovitule seoses kaasomanike õiguste üleandmisega kostjale, on tühine AÕS § 71 lg 2 alusel. XXXX, Tallinn kinnistu teine kaasomanik ei ole andnud XXXXle nõusolekut ega saavutanud temaga kokkulepet, et XXXXsaaks üüritulu tema poolt soovitud summas. Tegelikkusele on mittevastav hageja väide, et kostja (kaudses) valduses on kogu XXXX, Tallinn kinnistu miinus 15m².

XXXX, Tallinn hoonetes kasutas XXXXjärgmisi ruume: kontorpind tualeti ja duširuumiga C1 korpuse teisel korrusel pinnaga 159,6 m²; tootmisruum K korpuses pinnaga 57,8 m², laoruum F korpuse keldrikorrusel pinnaga 68,6 m², laoruum C1 korpuse 1 korrusel pinnaga 6,7 m². Alates 28.11.2014 ei kasuta XXXXkeldriruumi 68,6 m² ning jätkab muude ülalnimetatud ruumide kasutamist. XXXXkasutuses on kaasomandi kõige paremad ruumid, millest saadaolev üüritulu ületab tema kaasomandi osale vastavat osa üüritulust. Sellepärast peab hoopis XXXXtasuma kaasomandi osa ületava pinna kasutamise eest. Kuna XXXXkasutab väärtuse poolest oma kaasaomandiosa suurust ületavat pinda, siis ei ole tal osa, mida ta saaks kostjale välja üürida.

2010. a oli kasum kinnistu XXXXmajandamisest 994 eurot, 2011. a tõi majandamine kahjumi 10 518 eurot, 2012. a oli kahjum 11 357 eurot ja 2013. a oli kahjum 7777 eurot. Seega ei ole kasumit, mida saaks hagejale kui XXXXõigusjärglasele jagada. Olles sellest tegevjuhina teadlik, vormistaski XXXXtagasiulatuvalt rendilepingu, et saada sissetulekut olukorras, kui kasumit kinnisasja majandamisest ei ole. Praeguseks on majandusraskustesse sattunud suuremad üürnikud, mistõttu on majanduslik olukord muutnud veelgi probleemseks.

Sellepärast hageja tegevus on pahauskne ja sellele ei tohi õiguskaitset anda.

Üüri nõudeõigus vastavalt rendilepingule kuulub XXXXle, mitte hagejale. Seega ei saanud arveid väljastada hageja. Kui rendileping oleks kehtiv, võis arved väljastada ainult XXXX, kes ei ole seda teinud, ja käibemaksu lisamata. Kuivõrd kuni 06.05.2013 oli kostja juhatuse liige XXXX, siis ka põhinõude rahuldamise korral ei ole alust viivise väljanõudmiseks, kuna nõude tähtaegne mittetasumine leidis aset XXXXenda tegevuse tulemusena. Järgi jäänud viivisenõude osas käitus hageja ja eriõiguseellane vastuoluliselt, mistõttu põhinõude rahuldamise korral palub kostja viivisenõude vähendamist.

Alternatiivselt tasaarvestab kostja oma nõude hageja nõudega, kui kohus peaks hageja nõude tunnustama (VÕS § 197, § 198). Tasaarvestatav nõue on kostja kassa üleandmise nõue hageja eriõiguseellase XXXXvastu summas 7672,40 eurot. Kostja nõue tekkis XXXX tagasiastumisega juhatusest (07.05.2013) ehk enne nõude lõplikku loovutamist 15.01.2014 ja loovutamisest kostjale teatamisest 10.06.2013.

Häälteenamust omav osanik ei saa võtta vastu otsuseid teisiti, kui osanike seaduslikult kokku 14 2-14-56908 kutsutud koosolekul või seadusega ette nähtud juhtudel hääletamisel koosolekut kokku kutsumata.

Alates 30.12.2011 on kostja osanik XXXX teovõimetu. Kohtutoimikust ei nähtu dokumente XXXXseadusliku esindaja allkirjaga. Seega on ainuke asjasse puutuda võiv dokument kostja 2010. a majandusaasta aruanne. Kostja 2010. a majandusaasta aruanne oli allkirjastatud 30.05.2011 sh XXXXpoolt. 2010. a majandusaasta aruanne ei maini rendilepingut nr 0032010 ja sellepärast ei saa eeldada, et sellega on rendilepingu nr 003-2010 sõlmimine heaks kiidetud. Kui 30.12.2011 piiras kohus XXXXteovõimet, mille aluseks oli 05.08.2011 XXXX avaldus, siis ei ole tõenäoline, et kaks kuud enne seda oli XXXX sedavõrd paremas tervislikus seisundis, et ta mõistaks oma tegevust. Ka Riigikohus oma otsuse nr 3-3-1-23-12 p-s 21 on tuvastanud, et veel aastatel 2006-2007 ei osalenud XXXX teise äriühingu (OÜ XXXX, mille juhatuse liikmed olid tema ja XXXX) majandustegevuses. Kostja teada juhtus XXXXiga raske langevarjuhüppe õnnetus kas 28.09.2001 või 28.09.2002, mille tulemusena ei saanud ta 2011. a olla otsusevõimeline.

Kostja ei ole kunagi tunnistanud rendilepingut nr 003-2010. Rendilepingu ülevõtmist ei toimunud. Asjaolu, et hoones käisid renoveerimistööd, vastab tõele. Samas hageja esitatud rendileping ei näe ette, et renoveerimistööde ajal vabaneks kostja rendi tasumise kohustusest.

Ei ole tõenäoline, et hageja loobuks sellisest nõudest ilma õigusliku aluseta ja põhjenduseta.

Küll on selge, et rendilepingut ei eksisteerinud, mistõttu XXXXl ei olnudki alust nõuda rendi tasumist. Riigikohus on oma otsuse nr 3-3-1-23-12 p-s 21 (XXXXkaebus Maksu-ja Tolliameti Põhja maksu- ja tollikeskuse 21.03.2011 vastutusotsusele nr 13-7/96-8) nõustunud halduskohtu otsusega, et „[…] eeltoodud asjaolud viitavad üheselt sellele, et XXXX [XXXX] mitte ainult ei rikkunud juhatuse liikmelt oodatavat hoolsuskohustust, vaid tema tegevus oli suunatud maksupettuse toimepanemisele.“ XXXXselline varasem käitumine kinnitab, et temalt on mõistlik oodata dokumentide võltsimist.

Rendileping ei võimalda sellist tõlgendust, et XXXXpoolt kasutatud ja kasutatavad ruumid ei ole rendilepingu objektiks. Rendilepingu objektiks on XXXXkaasomandiosale vastav osa XXXX. Kui kohus peaks nõustuma hagejaga, et rendileping on sõlmitud, siis ei ole XXXXrendiobjekti üle andnud. Seega on alusetu ka rendinõue. Kui aga kohus peaks asuma seisukohale, et rendileping on kehtiv, selle objekt on üle antud, siis XXXXle väljarenditud ruumide kasutamisega on tekkinud allüüri olukord. Järelikult peab XXXXtasuma tasu (allüüri) ja hüvitise kommunaalkulude eest (viimase osas soovis XXXXarvete väljastamist hagejale). Juhul, kui kohus kvalifitseerib pooltevahelise suhte allüürina, tasaarvestab kostja protsessuaalse tasaarvestusena allüüri nõude XXXXpoolt hageja nõudega. Antud hoones on üüri suurus äriruumi eest 5,1 eurot/m², garaaži eest 2,24 eurot/m². Hageja nõude suurus: ([104 m² + 55 m²] x 5,10 eurot/m²) + (60 m² x 2,24 eurot/m²) = 945,30 eurot kuus. Ajavahemikul 01.04.2013-31.03.2016, st 36 kuud: 945,30 eurot x 36 kuud = 34 030,80 eurot. Ühtlasi on hageja jätnud tasumata ruumide kommunaalteenuste eest kokku 5238,96 eurot. Ka selles osas teeb kostja protsessuaalse tasaarvestuse.

Hageja väide, et XXXXkostja juhatuse liikmena oleku ajal ei olnud kostjal sularahakassat, ei ole tõene, mida kinnitab nt XXXXpoolt allkirjastatud 2011. a majandusaasta aruanne (alamosa „Raha“). Kuna hageja ei tõendanud kassa puudujäägi olemasolu, kui XXXXsai juhatuse liikmeks, kostja majandustegevust juhtis ainuisikuliselt XXXX, siis pidi XXXXkassa uuele juhatusele liikmele üle andma. Kuna XXXXseda ei teinud, siis on kostjal nõudeõigus XXXXvastu. Kostjale on jäänud arusaamatuks hageja viited, et osanikud ja audiitor 15 2-14-56908 kontrollisid XXXXtegevust. See asjaolu ei saa kuidagi mõjutada XXXXkohustust anda sularahakassa üle pärast juhatusest tagasikutsumist.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT 12. Kohtu poolt 29.01.2015 määrusega hageja poolel iseseisva nõudeta kolmanda isikuna menetlusse kaasatud XXXXtoetab hageja esitatud seisukohti.

MENETLUSE KÄIK 13. Harju Maakohus rahuldas 08.06.2015 otsusega hagi ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendilepingust nr 003-2010 tuleneva põhivõlgnevuse (renditasu) 13 535,78 eurot, sissenõudmiskulud 40 eurot, viivise 5067,19 eurot, viivise alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni 6903,25 eurot ja alates 19.05.2015 määras 0,2% päevas arvestatuna tasumata põhivõlgnevuse 13 535,78 eurot tasumata osalt. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja riigilõivu 1000 eurot.

Ringkonnakohus leidis, et käesolevas asjas võis maakohtu poolne menetlusnormide rikkumine vähemalt tasaarvestusavalduse menetlemata jätmise osas mõjutada asja lahendamise tulemust.

KOHTU PÕHJENDUSED 15. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.

16 2-14-56908 17. Hageja põhinõue (13 535,78 euro väljamõistmiseks) võiks ülalmärgitut arvestades kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1 alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks. Samuti nõuab hageja viivise väljamõistmist. See nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 113 lg 1 alusel, lisaks ka TsMS § 367 alusel. Veel nõuab hageja võla sissenõudmiskulude hüvitamist, milleks annab aluse VÕS § 113¹ lg 1.

Vaidlustamata asjaolude kohaselt teavitas rendileandja 24.04.2013 kostjat kirjalikult, et on loovutanud rendilepingust tuleneva olemasoleva nõude ning kõik XXXXkinnistu omandist tulenevad tulevikus tekkivad rahalised nõuded kostja vastu hagejale. Ka puudub vaidlus, et 17.01.2014 kandis kostja hageja arvelduskontole 4993,31 eurot.

Kaasomanikud tasaarvestasid kostja koolihoone soojustustöödest tuleneva kulutuste hüvitamise nõude kaasomanike perioodil detsember 2011 – september 2012 kaasomandist tulenevate renditulu nõuetega. 27.01.2012 otsuse p 5 viitab kaasomanike ja kostja vastastikuste rendiarvete tasumise jätkumisele neis ettenähtud korras. XXXXoli kostja juhatuse liige kuni 06.05.2013 ning vaidlusalune rendileping anti kostja uuele juhatuse liikmele üle 10.06.2013 koos kogu ettevõtte dokumentatsiooniga (vt II kd, tl 35-36). Usutav ei ole, et ainult vaidlusalune leping oli kostja raamatupidamises puudu. Seejuures nõustub kohus hagejaga, et arvestades kostja omanikega sõlmitud rendilepingute kehtivust (üle 10 aasta), lepingu(te) esemelt kostjal tulu teenimist, kostja poolt rendileandjale renditasu kuni 2010. a maksmist ning teistele kaasomanikele ka edaspidi renditasu maksmist, ei saa kostja väita, et ta ei olnud lepingu olemasolust teadlik. Veel märgib kohus, et asjakohatu on kostja käsitlus kasumi puudumise kohta, mida ta saaks hagejale kui kolmanda isiku õiguseellasele jagada.

Kohus ei ole seesugust pooltevahelist kokkulepet menetluses tuvastanud. Kohus lisab, et ei jaga ka kostja seisukohta nagu kinnitaks Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-23-12 (p 21) XXXXpoolt dokumentide võltsimist.

See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. ÄS § 181 lg 4 kohaselt ei ole juhatuse liikmel õigust esindada osaühingut tehingute tegemisel, mille puhul vastavalt seadusele otsustavad esindaja määramise eraldi osanikud või nõukogu.

Aastatel 1998-2013 oli kinnistul neli omanikku (vt I kd, tl 116-117), kes omasid samades proportsioonides kostja osalust (vt I kd, tl 57-61). Ka teised kaasomanikud või nende esindajad olid kostja juhatuse liikmed ning said renditasu kostjalt (vt I kd, tl 142-159, 160172). Samuti ei ületa renditasu suurus turuhinda, mis on tuvastatav juba sellest, et kostja andis koolihoonet üle 10 aasta allüürile suurema tasu eest (vt ka I kd, tl 141; II kd, tl 82-83; III kd, tl 58-76; IV kd, tl 51-56). Kohus leiab, et praegusel juhul saab seega rendilepingut ÄS § 181 lg 18 2-14-56908 3 teise lause järgi pidada tehinguks osaühingu (kostja) igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel ning kostja osanike nõusolekut polnud vaja.

Osanike otsuste vastuvõtmiseks on seaduses sätestatud formaliseeritud kord (esmajoones ÄS §-d 168-177) ja osanikud väljendavad oma tahet eelkõige osanike otsuste kaudu. Osanike otsus on mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 kolmanda lause mõttes (vt nt Riigikohtu 25.04.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10; 01.03.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15710, p 12; 20.06.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-13, p 21). Osanikud võivad võtta otsuseid vastu kolmel viisil: osanike koosolekul (ÄS § 170-1721), koosolekut kokku kutsumata, korraldades hääletamise kirja teel (ÄS § 173 lg-d 1-4) või erandina ka kirjaliku ühehäälse otsusena muid formaalsusi järgimata (ÄS § 173 lg-d 6 ja 7). Kuid ÄS § 181 lg 3 ei eelda tingimata seda, et osanike nõusolek peaks olema antud osanike otsuse vormis, see võib olla antud ka iseseisvate kirjalike tahteavaldustena (vt Riigikohtu 16.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-74-15, p 13; 29.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-15, p 16). Osanike nõusolek võib juhatuse liikmega tehingu tegemiseks olla antud nii enne tehingu tegemist kui ka pärast ehk heakskiiduna TsÜS § 111 mõttes (vt 29.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-15, p 17).

Asjaolu, et osanikud ei vormistanud otsust kindlal kuupäeval, ei tähenda iseenesest, et tehing on tühine, kui kõik muud asjaolud näitavad, et tehingu tegemine oli osanikele teada ja nad olid sellega nõus, aktsepteerisid tehingut ja asusid seda täitma. Kohus leiab, et osanike nõusolekut/heakskiitu saab järeldada järgmiste kohtu ette toodud asjaolude ja tõendite alusel (vt ka otsuse p 20). Kostja asutati 1998. a ja majandustegevusega alustati 1999. a, kostja põhitegevusalaks on Tallinnas asuva XXXXhoone haldamine ning enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja käitus (vt nt I kd, tl 144, 159). Algselt (1998-2013) oli Tallinnas XXXXasuval kinnistul neli omanikku (Aktsiaselts XXXX 4/10 kaasomandist, XXXX OÜ 4/10 kaasomandist, XXXX1/10 kaasomandist ja XXXX 1/10 kaasomandist), kes omasid ka samades proportsioonides kostja osalust (vt I kd, tl 57-61, 116-117; IV kd, tl 48). Alates 13.06.2014 on kinnisasi XXXXOÜ ja XXXXkaasomandis, millest esimesele kuulub 9/10 kaasomandist ja teisele 1/10 kaasomandist. Hageja õiguseellane (XXXX) on saanud aastatel 2003-2010 koos teiste kaasomanikega kostjalt renditasu ning praeguse juhatuse liikmega seotud ettevõtted (teine kaasomanik ja kostja osanik) on saanud ka edaspidi (vt I kd, tl 142159, 160-172). Kostja on teeninud rendilepingu esemeks oleva koolihoone üürile andmisest tulu (vt ka I kd, tl 118-140; II kd, tl 82-83) ning ei ole koolihoonet tagastanud. Samuti on kostja osanikud iga aasta kinnitanud kostja majandusaasta aruandeid, millelt nähtub mh rendikulu, kostja põhitegevus ning asjaolu, et kostja koolihoonet valdas ja XXXX OÜ-le üürile andis (vt I kd, tl 62-78, 79-94, 102-115). 03.07.1998 rendileping nr 1 ja selle 18.11.1999 lisa 1, mille juurde kuuluvad XXXXja XXXX01.11.1999 notariaalsed volikirjad, ning 01.10.2013 rendileping nr 001-2003 ja 01.10.2008 rendileping nr 003-2008 (vt IV kd, tl 42-56) näitavad, et kostja osanike ja kinnistu kaasomanike vahel oli kokkulepe rendilepingute sõlmimiseks kõikide kaasomanikega samas summas vastavalt osaluse suurusele. Samuti näitavad viidatud tõendid, et rendilepingu esemeks oli vaid koolihoone. Lisaks väljendub osanike heakskiit kõikide osanike ja juhatuse liikmete vahel rendilepingute sõlmimiseks/pikendamiseks kaasomanike 27.01.2012 otsusest (vt I kd, tl 43). Kuigi kohtule ei ole esitatud allkirjastatud 27.01.2012 otsust, on võimalik sellise (allkirjastatud) otsuse olemasolu tuvastada ka 25.03.2013 nõude loovutamise lepingust, mille p-s 1.3. on kostja ise kinnitanud, et perioodil juuni 2010 kuni 06.02.2013 tema poolt üüri arveid kostjale ei olnud

19 2-14-56908 esitatud, kuid kostja poolt 27.01.2012 kinnistu kaasomanike otsuse alusel oli teostatud renditasu summas 3000 eurot tasaarvestus fassaadi soojustamise töö tasumiseks (vt I kd, tl 173-174). Seega on usutav hageja väide, et kõnesolev kaasomanike otsus on ka allkirjastatud ning selline dokument on kostja valduses, arvestades mh asjaolu, et kõik kostja osanikud või nende seaduslikud esindajad olid ühtlasi kostja juhatuse liikmed. Kostja ei ole tõendanud teistsuguse otsuse olemasolu. Lisaks nähtub kostja 2011. a majandusaasta aruandest kaasomanike 27.01.2012 otsuse p-s 2 märgitud kostja nõue kaasomanike vastu, mis tasaarvestati kaasomanike perioodil detsember 2011 kuni september 2012 kaasmandist tulenevate renditulu nõuetega (vt I kd, tl 81). Eelnev viitab ka asjaolule, et kostja osanikud ehk kinnistu kaasomanikud on kostja osanike ja kinnistu kaasomanike otsuseid samastanud.

Kaasomanike 27.01.2012 otsusest nähtub kõigi osanike nõusolek ja heakskiit nii varasemate rendilepingute sõlmimise, tasu suuruse kui ka lepingute jätkamise osas. Nimetatud otsuse p 3 viitab selgelt, et tasaarvestamist teostati kõigi kaasomanike kaasomandist tulenevate renditulu nõuetega ning p-st 5 nähtub, et kostja poolt kõigile kaasomanikele jätkub rendiarvete tasumine neis ettenähtud korras. Samuti on tasaarvestuse summa ja perioodi alusel välja arvutatav otsusega kokku lepitud rendilepingute tasu (vt otsuse p-d 1 ja 2). Kostja nõue 10% kaasomandi osalt summas 3600,54 eurot (käibemaksuga) on tasaarvestatud 10-kuu renditasu nõudega, milleks on lepingust tulenevalt 3804 eurot (380,40 x 10).

Seonduvalt kostja väidetega XXXXteo- ja otsustusvõime puudumise kohta märgib kohus järgmist. Tehingu tegemisel täisealise füüsilise isiku poolt tuleb tema teo- ja otsustusvõime olemasolu üldjuhul eeldada, v.a TsÜS § 8 lg-s 3 ja § 13 lg-s 3 sätestatud erandjuhtudel. Seega tuli XXXXpiiratud teovõimet või otsustusvõimetust tõendada menetluses poolel, kes sellele tugineb, st kostjal. Kostja lähtub oma väidetes sellest, et XXXX ei saanud kostja osanikuna kiita heaks 01.07.2010 rendilepingut, kuna kuni tema teovõime piiramiseni (30.12.2011) oli ta otsusevõimetu TsÜS § 13 mõttes. Kohtu arvates ei ole selline kostja käsitlus kooskõlas asjas esitatud ja kogutud tõenditega ning kohtu poolt tuvastatud asjaoludega. Kostja on 17.03.2016 menetlusdokumendis (p 13) märkinud, et tema teada juhtus XXXXiga raske langevarjuhüppe õnnetus kas 28.09.2001 või 28.09.2002, mille tulemusena ei saa ta 2011. a olla otsusevõimeline. Kohus selgitab, et otsustamaks, kas isikul esines vaimutegevuse ajutine häire või muu asjaolu tõttu seisund, mis välistas isiku võime õigesti hinnata seda, kuidas tehing mõjutab tema huve (TsÜS § 13 lg 1), on vajalikud mitteõigusalased eriteadmised.

Sarnaselt on vajalikud eriteadmised otsustamaks isikul sellise psüühikahäire esinemise üle, mille tõttu ta kestvalt ei suuda oma tegudest aru saada või neid juhtida (TsÜS § 8 lg 2). Asjas esitatud ja kogutud tõenditest nähtuvalt on 10.11.2011 koostatud ambulatoorse kohtupsühhiaatria ekspertiisi akt nr 97/11 XXXXvaimse seisundi ja eestkoste seadmise vajaduse hindamiseks (III kd, tl 202-204) ning Tartu Maakohtu 30.12.2011 määrusega (tsiviilasjas nr 2-11-37053) on määratud XXXXeestkostjaks tema tütar XXXX, kellele anti mh üldine nõusolek teha eestkostetava nimel kõiki tehinguid, milleks on vaja kohtu nõusolekut (II kd, tl 6-8, 9-10). Nimetatud ekspertiisi aktist nähtub, et XXXX on selge teadvusega, orienteeritud õigesti enda isikus, ajas ja kohas, situatsioonis orienteeritud osaliselt. Ekspert jõudis järeldusele, et XXXXesineb dementsus traumast (toimus 2002. a), 20 2-14-56908 mis väljendub mälu halvenemises, intellektuaalse taseme tagasilanguses ja puudulikes sotsiaalsetes oskustes, mille tõttu ta ei suuda kestvalt oma tegudest aru saada ega neid juhtida.

Veel leidis ekspert, et XXXX vajab eestkostet, kuna tal on piiratud teovõime, kuid tema suhtes ei tule kõne alla valmisõiguse lõpetamine. Samuti võimalas XXXXvaimne seisund tal anda seisukohta eestkostja määramise ja eestkostja isiku suhtes ning ta on võimeline esinema kohtuistungil. Asjaolu, et XXXXoli 10 aastat enne temale eestkostja määramist ebaõnnestunud langevarjuhüpe, et anna alust järeldada, et isik oleks olnud alates õnnetusest kuni eestkostja määramiseni otsusevõimetu. Kostja seesugune väide ei ole menetluses tuvastamist leidnud. Lisaks on kohus tuvastanud, et XXXX on ajavahemikul 2001-2011 osalenud tsiviilkäibes ja teinud erinevaid kehtivaid, sh notariaalseid tehinguid ja toiminguid.

XXXXlähedased, kohalik omavalitsus, notarid ega temaga tehinguid teinud isikud, sh kostja ei ole tema otsusevõimet enne eestkoste seadmist kahtluse alla seadnud. TõS § 11 kohaselt kontrollib notar igakordselt isiku teo- ja otsusevõimet ning sama seaduse §-st 4 tulenevalt keeldub notar tõestamistoimingu tegemisest, kui ilmneb, et tehingupoolel või muul asjaosalisel puudub vajalik õigus-, teo- või otsusevõime või esindusõigus. Asja materjalide järgi on Põlva notar Kaire Salomon koostanud ja tõestanud 11.07.2010 XXXXtahet volikirja väljastamisel (vt III kd, tl 124-125). Seega on notar ka 2010. a XXXXteo- ja otsusevõimet kontrollinud ning tuvastanud, et isik oli teo- ja otsusevõimeline. Samuti ei ole Riigikohus 12.12.2012 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-23-12 XXXXotsusevõimet kahtluse alla seadnud (vt III kd, tl 40-56). Seega ei ole menetluses tõendatud asjaolu, et XXXX oli ajavahemikul 20012011 otsusevõimetu või piiratud teovõimega.

Koormamine tähendab kaasomandis olevale asjale asjaõiguse seadmist (vt ka nt Riigikohtu 14.10.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-84-08, p 10; 16.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1149-10, p 17; 15.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 17). Seega ei tingi kaasomanike kokkuleppe puudumine rendilepingu . Kuigi rendileping ei ole AÕS §-st 74 tulenevalt, peaks siiski kogu asja suhtes sõlmitava rendilepingu jaoks olema kõigi kaasomanike nõusolek tulenevalt AÕS § 72 lg-st 1, kuna tegemist on olulise kasutamise küsimusega. Samas ka sellise nõusoleku puudumine ei tingi rendilepingu , kuid tegemist oleks rikkumisega, mis annab aluse VÕS § 115 järgi kahju hüvitamise nõudeks, kui kaasomanik on tekitanud sellise lepingu sõlmisega teistele kahju. Samuti võib olla teistel kaasomanikel õigus nõuda välja viljana lepingust saadav kasu vastavalt AÕS § 71 lg-le 2 (vt ka Asjaõigusseadus I. 1.-3. osa (§-d 1-167). Kommenteeritud väljaanne. Koostajad: Paul Varul jt. Tartu 2014, lk 331).

AÕS § 71 lg 2 järgi kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kohtu arvates on kostja tuginemine AÕS § 71 lg-le 2 asjakohatu, kuna ta ei ole Tallinnas XXXX kinnistu kaasomanik. Nimetatud säte omab tähtsust vaid kaasomanike omavahelistes suhetes, mitte suhetes kolmandate isikutega (vt nt Riigikohtu 16.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13). AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused.

Seetõttu on ka asjakohatud kostja väited kolmanda isiku poolt kasutatavate ruumide kohta.

21 2-14-56908 VÕS § 276 lg-st tulenevalt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. VÕS § 341 järgi kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

Kostja tugineb sellele, et piiritlemata mõttelise osa valdust ei saa üle anda, mistõttu puudub üüriobjekt. Kohus selgitab, et VÕS § 339 kohaselt kohustub rendilepinguga üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja.

Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Rendilepingu eseme kasutamiseks andmise kohustus seisneb valduse loovutamises. See ei pea toimuma otsese valduse üleandmise teel, vaid lepingu sisust tulenevalt võib vastava kohustuse kohane täitmine seisneda ka kaudse valduse või kaasvalduse võimaldamises. Vilja võimaldamise kohustuse määramisel tuleb lähtuda TsÜS §-s 62 avatud vilja mõistest. Vilja võimaldamine ei tähenda mitte ainult vilja valduse võimaldamist, vaid vilja võimaldamise kohustus kätkeb endas ka vilja omandiõiguse ülekandmise kohustust. Vilja omandiõiguse ülekandmise kokkulepe võib olla sõlmitud vaikimisi, samaaegselt rendilepingu sõlmimisega. Rentnik omandab kõikide eelduste täitmise korral vilja asjast eraldamise juhul vilja enda valdusesse saamisega (vt AÕS § 115 lg 1). Rendilepingu esemeks võib olla ka kinnisasja osa (vt ka Võlaõigusseadus II. 2.-7. osa (§§ 208-618). Kommenteeritud väljaanne. Koostajad: Paul Varul jt. Tallinn 2007, lk 282283).

Rendilepingu p 3.1. kohaselt on rentnikul õigus lepingu alusel renditud ruume kasutada oma põhikirjakohaseks tegevuseks. Vaidlus puudub, et kostja igapäevane majandustegevus on XXXX, Tallinn renditud kinnisvara üürile andmine ja haldamine (vt ka I kd, tl 57-61, 102115). Lisaks on kostja 05.11.2015 toimunud Tallinna Ringkonnakohtu istungil kinnitanud, et kostja valduses on kogu maja ja selle aluseks on kaasomanike vaheline kokkulepe (vt II kd, tl 187 pöördel). Samuti on kostja teeninud rendilepingu(te) esemeks oleva koolihoone üürile andmisest tulu (vt nt I kd, tl 62-78, 79-94, 102-115, 118-140; II kd, tl 82-83). Seega on alusetu kostja väide, et rendiobjekti (õppehoone) ei ole üle antud. Vastasel juhul ei oleks saanud kostja rendiobjekti edasi üürida ja saada sellest tulu, samuti ei oleks siis kostja tasunud aastaid kaasomanikele õppehoone kasutamise eest renti. Kuigi kaasomanike nõusoleku puudumine ei tingi iseenesest rendilepingu , on kohtu hinnangul asja materjalide pinnal võimalik ka tuvastada kaasomanike AÕS § 72 lg-st 1 tuleneva nõusoleku olemasolu (vt ka otsuse p-d 20, 22, 24, 25; I kd, tl 43, 118-140, 164-172, 173-174; IV kd, tl 43-56).

VÕS § 170 esimene lause sätestab, et kui võlausaldaja teatab võlgnikule, et on nõude loovutanud uuele võlausaldajale, loetakse, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud, isegi kui nõuet tegelikult ei loovutatud või kui loovutamine pole kehtiv. VÕS § 170 teine lause lisab, et sama kehtib, kui võlausaldaja on nõude loovutamise kohta välja andnud dokumendi ja uus võlausaldaja esitab dokumendi võlgnikule. Kuid VÕS § 172 kohaselt võib võlgnik keelduda kohustuse täitmisest uuele võlausaldajale, kui talle ei anta senise võlausaldaja väljastatud dokumenti nõude loovutamise kohta, välja arvatud juhul, kui senine võlausaldaja on talle nõude loovutamisest kirjalikult teatanud. Seega ei ole asjakohane kostja väide, et nõudeõigus ei ole kehtivalt hagejale üle läinud.

Hageja on kohtule esitanud rendileandja ja hageja vahel 24.04.2013 sõlmitud nõude loovutamise lepingu ja selle 15.01.2014 lisa nr 1 (vt I kd, tl 10-11, 12) ning 24.04.2013 kostjale adresseeritud kirjaliku teatise nõude loovutamise kohta (vt I kd, tl 13). Vaidlus puudub, et kostja on viidatud dokumendid kätte saanud. Kohtu hinnangul on vaidlusalune nõue rahalise nõudena oma olemuselt üleantav ning selle üleandmist ei ole ka seadusega piiratud. Samuti on loovutatud nõuded piisavalt määratletud ning loovutamine ei olnud piiratud maksuhalduri taotlusel või muul põhjusel (vt II kd, tl 175). Nõude loovutamisega astub võlasuhtesse senise võlausaldaja asemel uus võlausaldaja (VÕS § 164 lg 2). Seega on hageja astunud võlasuhtes rendileandja asemele ning põhimõtteliselt võis ta kostjale arveid esitada.

22.10.2014 menetlusdokumendis (vt menetlusdokumendi lisana koostatud renditasu nõude arvestus – I kd, tl 42) on hageja selgitanud, et perioodi 01.07.2010-31.03.2013 eest moodustasid rendileandja rendilepingust tulenevad nõuded kostja vastu kokku summas 12 172,80 eurot. Hageja renditasu nõude arvestusest (I kd, tl 42) nähtub, et renditasu 2010. a oli 2282,40 eurot (380,40 x 6; hagejal ilmselt ekslikult arvutusvea tõttu märgitud 1902 eurot), 2011. a oli 4564,80 eurot (380,40 x 12), 2012. a oli 4564,80 eurot (380,40 x 12) ja 2013. a oli 1141,20 eurot (380,40 x 3).

Eelpool otsuses tuvastatud asjaoludest ja käsitletud tõenditest järelduvalt on hageja õiguseellane (koos teiste kaasomanikega) andnud kostjale kasutamiseks rendilepingu eseme (õppehoone) ning võimaldanud kostjale rendilepingu esemest saada vilja (üüritasu).

24 2-14-56908 Rendilepingu p 4.1.1. kohaselt kohustus rentnik (kostja) tasuma igakuiselt 30. kuupäevaks rendileandjale (XXXX) renti üleantud ruumide eest (10% mõtteline osa XXXXõppehoone) summas 380,40 eurot. Rendilepingu p 7.1. järgi võis rentnik rendileandja poolt arvete kokkulepitud tähtajaks mitteesitamisel oma rahaliste kohustiste täitmisega viivitada samade päevade võrra. VÕS § 82 lg 7 alusel muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel.

Vaidlus puudub, et 2011. a teostas kostja rendilepingu esemeks oleva õppehoone fassaadi soojustamistöid maksumusega kokku summas 36 005,48 eurot (käibemaksuga). Vastavalt rendilepingu p-le 6.1.2. tekkis kostjal eelnimetatud tööde eest rendileandja vastu kulutuste hüvitamise nõue (10% kogusummast) summas 3600,54 eurot (käibemaksuga). Rendileandja ja kostja on 27.01.2012 nõuded tasaarvestanud (vt ka I kd, tl 43). Veel puudub vaidlus selle üle, et perioodil 10.07.2010-31.03.2013 rendileandja kostja vastu renditasu nõuet ei esitanud, mistõttu oli kostjal tulenevalt rendilepingu p-st 7.1. õigus renditasu maksmisega viivitada.

Hageja on märkinud, et seisuga 01.04.2013 oli rendileandja rendilepingust tuleneva nõude jääk kostja vastu kokku summas 8572,26 eurot (12 172,80 – 3600,54). Kuivõrd hageja renditasu nõuded perioodi juuli kuni detsember 2010. a eest summas 2282,40 eurot (380,40 x

Sellest lähtudes saab kohus hinnata, kui suures ulatuses on hageja viivisenõue põhjendatud.

Kohus märgib, et arvete mittesaamine ei ole iseenesest õigustuseks jätta rendilepingu eseme kasutamise eest tasumata. Ka rendilepingu eseme eest, mida kostja kasutas ajavahemikul, mille eest hageja talle arveid ei esitanud, on kostja kohustatud maksma. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja väidetel esitas ta nõude loovutamise hetkeks kogunenud nõude osas kostjale arve 24.04.2013 (II kd, tl 28) summas 7850 eurot maksetähtajaga 15.05.2013 ning pärast nõude loovutamist igakuiselt renditasu arved summas 380,40 eurot (II kd, tl 11-27) e-posti aadressile XXXX. Kui hageja arvete esitamist kostjale ei tõenda, ei ole tal ka lepingu järgi alust arvete esitamata jätmise tõttu kostjalt maksmisega viivitamise tõttu viivist nõuda (vt nt Riigikohtu 14.03.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-08, p 14). Arvete hilisem esitamine saab mõjutada viivisenõuet, kuna rendi sissenõutavaks muutumine on antud juhul seotud arvete esitamisega ning viivist saab nõuda aja eest pärast põhinõude sissenõutavaks muutumist, st sellisel juhul pärast arvete esitamist ja maksetähtaja möödumist (vt ka nt Riigikohtu 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-21-43-13, p 15).

25 2-14-56908 35. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja adresseerinud kostjale perioodi aprill 2013 kuni august 2014 eest järgmised arved: 30.04.2013 arve nr 2130359 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 10.05.2013 (II kd, tl 11); 23.05.2013 arve nr 2130396 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 02.06.2013 (II kd, tl 12); 17.06.2013 arve nr 2130460 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 01.07.2013 (II kd, tl 13); 15.07.2013 arve nr 2130520 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 29.07.2013 (II kd, tl 14); 15.08.2013 arve nr 2130590 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 29.08.2013 (II kd, tl 15); 19.09.2013 arve nr 2130650 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 29.09.2013 (II kd, tl 16); 16.10.2013 arve nr 2130712 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 30.10.2013 (II kd, tl 17); 15.11.2013 arve nr 2130765 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 29.11.2013 (II kd, tl 18); 13.12.2013 arve nr 2130808 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 27.12.2013 (II kd, tl 19); 15.01.2014 arve nr 2140010 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 29.01.2014 (II kd, tl 20); 10.02.2014 arve nr 2140051 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 24.02.2014 (II kd, tl 21); 19.03.2014 arve nr 2140110 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 02.04.2014 (II kd, tl 22); 14.04.2014 arve nr 2140147 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 28.04.2014 (II kd, tl 23); 16.05.2014 arve nr 2140207 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 30.05.2014 (II kd, tl 24); 11.06.2014 arve nr 2140257 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 25.06.2014 (II kd, tl 25); 14.07.2014 arve nr 2140303 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 28.07.2014 (II kd, tl 26); 12.08.2014 arve nr 2140369 summas 380,40 eurot maksetähtajaga 26.08.2014 (II kd, tl 27). Kokku on arved summas 6466,80 eurot (380,40 x

Kohtu hinnangul on tõendatud ka ülalnimetatud arvete kostjale esitamine ja tema poolt kättesaamine. Nimelt on AS XXXXväljastanud kohtule logid vahemiku märts kuni september 2014 kohta, millest nähtub, et hageja poolt on sellel perioodil arvetel märgitud kuupäevadel arved kostja e-postiaadressile XXXX jõudnud (vt II kd, tl 46-49). Varasema perioodi kohta ei olnud AS-il XXXXvõimalik logisid esitada, kuna elektroonilise side seaduse § 111¹ lg-te 3 ja 4 alusel säilitatakse selliseid andmeid ainult üks aasta alates side toimumise ajast. Samas arvestades asjaolusid, et kostja on deklareerinud enda ametlikuks e-postiaadressiks XXXX (vt I kd, tl 60), kostja kasutab oma igapäevases majandustegevuses sama e-postiaadressi (sh hagejale arvete esitamisel; vt I kd, tl 62, 78, 79, 94, 102, 115, 142, 159; II kd, tl 30, 31, 41a, 82, 83, 84; III kd, tl 19-20, 21, 61, 75, 79-106, 126-137) ja kohtule esitatud menetlusdokumentidele on kostja samuti märkinud sama e-postiaadressi ning AS-i XXXXpoolt esitatud logisid, saab kostjale esitatuks ja kättetoimetatuks lugeda ka varasemal perioodil (aprill 2013 kuni veebruar 2014) esitatud arved.

Asja materjalidest aga ei nähtu, et hageja oleks kostjale väljastanud 24.04.2013 arve summas 7850 eurot maksetähtajaga 15.05.2013. Kohus märgib, et tsiviilasja materjalide hulgas on küll sama kuupäevaga (24.04.2013) arve nr 2130373, kuid see on summas 14 850 eurot ning on tühistatud 24.04.2013 kreeditarvega nr 2130855 samas ulatuses (vt II kd, tl 28 ja 29). Ka hageja poolt esitatud XXXX renditasu arvete väljavõte ei näita kõnesoleva arve olemasu (vt I kd, tl 44). Seega võis kostja vastavalt rendilepingu p-le 7.1. renditasu maksmisega selles osas viivitada.

Samuti tuleb arvestada VÕS § 88 lg-s 8 sätestatuga, millest tuleneb, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Ülalmärgitust lähtudes tuleb lugeda praegusel juhul saadud 4993,31 euro arvelt esmalt tasutuks sama summa ulatuses seisuga 01.04.2013 renditasu nõuded (5567,60 eurot ehk kõige varem tekkinud kohustus), mille järel jääb nimetatud seisuga hagejal nõue summas 574,29 eurot (5567,60 – 4993,31). Seega on kostjal hagejale tasumata rendilepingust tulenev renditasu (põhinõue) summas 7041,09 eurot (574,29 + 6466,80), millest tuleb veel maha arvata hageja poolt põhinõude vähendamine tasaarvestuse teel summas 624,70 eurot (vt I kd, tl 2, 15).

Tegemist on seadusest tuleneva nõudeõigusega, mis kohaldub erikokkulepete puudumisel.

Samas erinevalt viivisest, mille summa kasvab pidevalt makseviivituses oldud aja jooksul, on sissenõudmiskulude 40-eurone hüvitis ette nähtud ühe kindla fikseeritud summana, mille suurus ei muutu ajas. Kindlaksmääratud hüvitise suurus ei sõltu otseselt võlausaldaja konkreetsetest pingutustest ega tegelikest kuludest võla sissenõudmisel ehk siis tegelikust kahjust. Selle mõte on panna seaduses paika üks konkreetne summa, mis peaks eelduslikult tavaolukorras katma erinevaid võla sissenõudmisega tekkivad kulud ehk kahju.

Rendilepingu p-st 7.2. tulenevalt on rendileandjal õigus renditasu tähtajaks tasumata jätmisel nõuda rentnikult iga viivitatud päeva eest 0,25% viivist. Hageja on kooskõlas TsMS § 5 lg-ga 1 arvestanud tähtajaks tasumata renditasudelt viivist 0,2% päevas, mis on kostjale soodsam.

28 2-14-56908 41. Kokku on seisuga 01.09.2014 sissenõutavaks muutunud viivis seega 3132,59 eurot.

Nimetatud summa mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja. Lähtudes TsMS §-st 367 mõistab kohus kostjalt hageja kasuks ka välja viivise 0,2% põhinõudelt (6416,39 eurolt) päevas alates 05.09.2014 kuni põhinõude täitmiseni (põhivõlgnevuse tasumiseni).

Viivise vähendamine VÕS § 113 lg 8 ja VÕS § 162 lg 1 alusel on kohtu diskretsiooniotsus, mis tehakse võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise juhuks kokku lepitud viivise põhieesmärgiks on rikkumisega võlausaldajale kaasneva kahju sissenõudmise lihtsustamine. Reeglina ei saa viivisekokkuleppega tagada võlausaldaja muud huvi ning pooled ei ole seda käesoleval juhul ka väitnud. Viivisenõude suurust tuleb seega võrrelda esmajoones kohustuse rikkumisest võlausaldajale tekkinud kahjunõude suurusega ja hinnata selle proportsionaalsust. Kohtu hinnangul tuleb ühelt poolt arvestada asjaoluga, et hageja poolt juba vähendatud viivisemäär 0,2% (lepingujärgne määr 0,25%) tasumata summalt iga kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest (s.o 73% aastas) on oluliselt suurem VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud n-ö seadusjärgsest määrast. Kostja on põhikohustuse osaliselt täitnud. Teiselt poolt ei sõltu TsMS § 367 kohase viivisenõude lõplik suurus praegusel juhul üksnes kõrgest viivisemäärast, vaid ka viivituse pikkusest. Kummalgi poolel ei ole kohtule esitatu põhjal ülekaalukaid huve, mida tuleks VÕS § 162 lg 1 kontekstis õiguslikult arvestada. Kohtule ei ole esitatud kontrollitavaid väiteid ega tõendeid hageja või kostja majandusliku olukorra kohta.

Kohus on eelnevat kostjale ka 29.08.2016 toimunud eelistungil selgitanud (vt III kd, tl 160).

Kostja kinnitas samal eelistungil, et vaidlusalused tasaarvestusavaldused on esitatud menetluses, mitte kohtu poolt viidatud tähtaegasid järgides. Kuivõrd asjas tuvastamist leidnud asjaolude kohaselt ei ole kostja vastavaid tahteavaldusi seaduses sätestatud tähtaega järgides kolmandale isikule ega hagejale teinud, on menetluse käigus esitatud avaldused esitatud olulise hilinemisega. Isegi, kui need ei oleks esitatud hilinemisega, siis ei oleks need sisuliselt ka põhjendatud.

Kostja on teise (17.03.2016) tasaarvestusavalduse esitanud alternatiivselt juhul, kui kohus kvalifitseerib kolmanda isiku ja kostja vahelise suhte allüürina. Antud juhul ei ole kohus kvalifitseerinud kostja ja kolmanda isiku vahelist suhet allüüri suhtena. Kohus nõustub siinkohal hagejaga, et kuna kolmas isik kasutab isiklikuks otstarbeks ruume omandiõiguse alusel, ei ole poolte vahel võimalik allüüri suhe. Kohus on asjas tuvastanud, et kaasomanikud (mh kolmas isik) on andnud kostjale rendile õppehoone, mitte kogu kinnistu. Seega puudus kostjal praegusel juhul hageja vastu nõue, mida saanuks tasaarvestuseks kasutada (vt ka otsuse p 26).

MENETLUSKULUDE JAOTUS 53. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled TsMS § 163 lg-st 1 juhindudes menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja on esitanud kostja vastu rahaliselt kindlaksmääratud nõudeid kokku summas 18 642,97 eurot. Kohus rahuldab need nõuded otsusega sisuliselt 9588,98 euro, s.o ligikaudu 51%, ulatuses. Eeltoodut 31 2-14-56908 arvestades jätab kohus menetluskulud 49% ulatuses hageja kanda ning 51% ulatuses kostja