Obsah (8)

§ 3§ 16§ 9§ 2§ 17§ 10§ 21§ 18

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Aili Maasik Otsuse tegemise aeg ja koht 18. mai 2016, Tallinn Haldusasja number 3-15-1317 Haldusasi Korteriühistu Lembitu 6 ja H.K.

§ 3

lg 1 ja

§ 16

lg 1 p 5 sätestatud avalikkuse põhimõttega ja see on kaasa toonud õigusvastase detailplaneeringu kehtestamise. 14.1 Tulenevalt

§ 9

lg-st 1 ei tohi planeerimismenetluse ja reaalse ehitustegevuse vahele jääda pikka ajavahemikku. Detailplaneeringu osas ei ole teostatud kohast avalikku väljapanekut, kuivõrd viimasest avalikust väljapanekust

1. aastal oli planeeringu kehtestamise hetkeks möödunud ebamõistlikult pikk aeg (ligikaudu neli aastat; vt Riigikohtu lahend asjas nr 3-3-1-28-04). Sealjuures 3 on pärast viimast avalikku väljapanekut tehtud detailplaneeringus väidetavalt märkimisväärseid muudatusi, samuti muutus ka planeeringust võimalike huvitatud isikute ring. Nimetatud aja jooksul on vahetunud Lembitu 6 elamus 10 korteriomanikku, sh asus Lembitu tn 6 elumajja
2. aastal elama Kaebaja II. Kaebaja II-l ei võimaldatud oma vastuväiteid esitada planeerimismenetluse käigus. 14.2 Riigikohus on lahendis 3-3-1-39-07 välja toonud, et haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav. Pole selge, missuguse detailplaneeringu versiooni vastustaja kehtestas. Ebaselgus kehtestatud detailplaneeringu versiooni osas on tingitud mitmest asjaolust: 1) Tallinna planeeringute registri andmetel oli 17.05.2015 seisuga viimaseks versiooniks
3. aastal koostatud detailplaneering, mis ei vasta aga edasisele menetlusele, sh maavanema esitatud nõudmistele; 2) 15.05.2015 kaebajale edastatud seletuskiri kannab kuupäeva 11.05.2015 (ehk see on koostatud kui detailplaneeringu kehtestamise korraldus) ning põhijoonis on jätkuvalt
4. aastast; 3) 18.05.2015 Tallinna planeeringute registrisse kantud põhijoonis ja seletuskiri ei ole samasugused Kaebajale I 15.05.2015 esitatud dokumentidega. Ebaselgust suurendab veelgi asjaolu, et 18.05.2015 Tallinna planeeringute registrisse laetud dokumentide kuupäevad on hilisemad kui detailplaneeringu kehtestamise korraldus. Sellest tulenevalt ei vasta korraldus

nõuetele, kuna pole võimalik kontrollida, kas detailplaneering vastab üldplaneeringule, detailplaneeringu koostamise algatamisel kehtestatud lisatingimustele, maavanema esitatud nõudmistele ja muudele asjas olulistele nõuetele ning sealjuures on nimetatud asjaoludest lähtuvalt võimatu, et vastustaja järgis

§ 3

lg 1 ja § 16 lg 1 punkti 5.

§ 2

lg 1 teise lause kohaselt koosneb planeering tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Seega antud juhul sellist seadusele vastavat terviklikku planeeringut ei eksisteerigi, mida saaks kehtestada.

1. Ükski detailplaneeringu versioon ei ole kooskõlas detailplaneeringu koostamise algatamisel kehtestatud lisanõuetega ning ei arvesta vastuväidetega. KÜ Lembitu 6 vastuväidete arvestamata jätmine oli õigusvastane ja põhjendamata. Kohaselt ei rakendatud kaalutlusõigust ning seeläbi asusid vastustaja ja maavanem teatud vastuväidete osas ebaõigele seisukohale. 15.1 Detailplaneeringu algatamise korralduse punktiga 3.1 sätestati detailplaneeringule lisanõue, mille kohaselt tuli planeeritava hoone kõrguse kavandamisel järgida Lembitu tn 6 hoone katuseharja kõrgust. 2011.a planeeringu kohaselt Lembitu tn 6 katuseharja kõrgusega ei arvestatud ja Kaebaja I esitas avalikul väljapanekul sellkohase vastuväite. Vastustaja asus seisukohale, et katuseharja kõrgusega arvestati, kuid detailplaneeringu algatamise korraldus ei piiranud Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 ehitatava hoone kõrgust Lembitu tn 6 hoone katuseharja kõrgusega. Kaebajad leiavad, et puudub loogiline põhjendus, miks detailplaneeringu algatamise korralduses selline lisanõue sätestati, kui Lembitu tn 6 hoone katuseharja kõrgus ei olnud hoone kõrguse piiriks. Vastustaja on ebaõigesti tõlgendanud detailplaneeringu algatamise korraldust ning seetõttu on kõik detailplaneeringu versioonid vastuolus sellele esitatud nõuetega. 15.2 Planeeritud oli 6-korruseline hoone, Kaebaja I esitas selle osas
2. aasta detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväite. Vastustaja väitis detailplaneeringu maavanemale järelevalveks esitamise kaaskirjas, et planeeringut muudeti ning hoovitiiva kõrguseks määrati 5 korrust. Nimetatu ei nähtu aga vastustaja poolt Kaebajale I edastatud planeeringu joonisest, mistõttu on vastustaja küll väidetavalt rahuldanud Kaebaja I vastuväite, kuid pole nimetatut detailplaneeringu joonistes reaalselt kajastanud. 15.3 Hoovipoolne hoone planeerimine ning tänavapoolne haljastuse planeerimine ei ole piirkonnale iseloomulik. Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 ümbruskonnas paiknevad hoonemahud tänava ääres ning haljastus sisehoovis. Kaebaja I esitas nimetatud väite ka detailplaneeringu menetlemisel. Kaebaja vastuväide jäeti põhjendamatult arvestamata. Hoovipoolses küljes haljastuse tagamine võimaldab 4 luua kesklinnas privaatsema olustiku, mis mõjutab ka Lembitu tn 6 kinnistu ning sellel asuva hoone ja hoone osade väärtust. Hoovipoolse haljastuse vähendamisel on tõenäoline väärtuse vähenemine ning seeläbi saaks kahjustada omandiõigus. 15.4 Detailplaneeringuga kavandatav tugimüür seab ohtu Lembitu tn 6 kinnistul asuva hoone ning puu. See seab ohtu ka Kaebaja II omandiõiguse. Sealjuures võib nimetatud oht põhjustada kahju ka kolmandatele isikutele, mistõttu on ohus ka avalik huvi. Kaebaja I esitas tugimüüri osas ka vastuväite, et arvestades Lembitu tn 6 hoone ehituslikke aspekte, tuleb kaevandamisel arvestada riskiga, et igasugune pinnasevajumine seab ohtu hoone püsimajäämise. Seega ei tohiks Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 hoone tugimüürid olla Lembitu tn 6 hoonele lähemal kui planeeritava hoone välissein (9 meetrit). Ei ole aga selge, kas Kaebaja I esitatud nõudega on reaalselt arvestatud või mitte. 15.5 Kaebaja I on vastuväite esitanud seoses tulekujaga, et tulekuja tuleb kinnistute osas jagada võrdselt ning tulenevalt praegusest Lembitu tn 6 tulemüürist ei tohi Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 planeeritava hoone osad ulatuda lähemale Lembitu tn 6 kinnistu piirile kui 4 meetrit. Vastasel juhul suureneb tulekahju korral oht Lembitu tn 6 hoonele märkimisväärselt. Kaebaja vastuväitega arvestamine on küsitav. Tuleohutuse tagamine on äärmiselt oluline, kuna tulekahju võib kaasa tuua pöördumatuid tagajärgi nii füüsilistele isikutele kui ka nende varale (sh on ohus Kaebaja II omand) ja ohustada ka kolmandaid isikuid ja seeläbi on ohus ka avalik huvi. Arvestades, et Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistule planeeritakse ehitada hotell, võivad ohtu sattuda väga paljude inimeste elud ja vara. 15.6 Hoovipoolsele hoone küljele välikohvikute, valgusreklaamide ja ventilatsiooni väljalaskeavade ehitamisel saab kahjustada naaberkinnistute õiguslik ootus, et uute hoonete planeerimisel säilib suuresti tavapärane elukeskkond. Kaebaja I on esitanud vastuväite, et hoovipoolsel hoone küljel ei oleks välikohvikuid, valgusreklaame ning ventilatsiooni väljalaskeavasid. Nimetatu eesmärk on tagada ja säilitada hoovipoolse osa rahulikkus ning elanike võimalus eemalduda tänavamürast. 15.7 Kavandatav liikluskorraldus on ohtlik ning ei arvesta jalakäijate ohutusega. Vastuväite esitamise hetkel oli planeeritud kergliiklustee laiuseks 1,80 m. Piirkonnas on enamasti kergliiklusteed vähemalt 3,70 m laiad, et tagada jalakäijate vaba liikumine ning ohutus. Ehitava hoone puhul peaks järgima minimaalselt juba olemasoleva kergliiklustee kõige väiksemat laiust (3,70 m). Vastustaja sellega aga arvestanud ei ole. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et kergliiklusteel võivad liigelda ka jalgratturid, mistõttu on laiem tee hädavajalik ohutuse tagamiseks. Kaebaja II märgib, et kergliiklusteede olemasolu on korteriomanikuna väga oluline, kuivõrd parkimisvõimalused on kesklinnas piiratud. 15.8 Seletuskirjast ilmneb, et planeeritud on väiksem arv parkimiskohti kui normatiivselt ette nähtud, kuna tegu on hea transpordiühendusega piirkonnaga ning see asub linna keskuses. Kaebajate 29.01.2016 täiendavates seisukohtades (I kd, tl 189) leiavad kaebajad, et kavandatav hotell on vaieldamatult suure külastajate arvuga asutus. Seetõttu tuleks parkimisnormatiivi kohaselt planeeritavale hoonele rajada üks parkimiskoht iga 80 suletud brutopinna ruutmeetri kohta ehk kokku 5685 / 80 = 71.06 (ümardatult 71 parkimiskohta). Detailplaneeringuga on ette nähtud rajada kinnistule vaid 8 parkimiskohta. Detailplaneeringu realiseerimisel likvideeritakse hetkel planeeringualal asuv 40-kohaline autoparkla, kaotatakse tänavamaal asuvad üheksa tasulist 5 parkimiskohta ning jäetakse rajamata parkimisnormatiiviga ettenähtud 71 parkimiskohta. Seega tekitab detailplaneeringu alusel teostatav ehitustegevus olukorra, kus samaaegselt kaotatakse 49 parkimiskohta ja tekib vajadus vähemalt 71 täiendavale parkimiskohale ehk parkimiskohtade puudujäägiks kujuneb vähemalt 120 parkimiskohta. Seda on oluliselt rohkem kui parkimiskohti Rävala, Kentmanni ja Lembitu tänavatel kokku. Nimetatu halvendab oluliselt ümbruskonna elanike, sealhulgas kaebaja H.K. olukorda ja on ilmselgelt põhjendamatult tema õigusi riivav.
3. Detailplaneeringut ei ole kohaselt kooskõlastatud. Planeering tuleb

§ 17

lg 2 p 5 kohaselt kooskõlastada Kaitseministeeriumiga kui planeeritavale maa-alale kavandatakse ehitist, mille kõrgus ületab 28m. Seletuskirja kohaselt on hoone kõrguseks 28,67m, kuid kooskõlastust Kaitseministeeriumiga planeeringu seletuskirja lisast „kooskõlastused“ ei nähtu. Kõik kooskõlastused on saadud enne maavanema järelevalvet ja sellele järgnenud muudatuste tegemist, mistõttu pole täidetud kooskõlastamise eesmärk – tagada detailplaneeringu vastavus kooskõlastavate isikute poolt esitatavatele nõuetele.

1. Vastustaja on rikkunud olulisi haldusmenetluse põhimõtteid. Kuna ei ole teada, missugune detailplaneeringu variant on kehtestatud, on haldusakti põhjendus ebapiisav ja on rikutud haldusmenetluse seaduse (HMS) 54, § 55 lg 1, § 56 ja § 4 lg 2 nõudeid. Rikutud on ka kaebajate õigust heale haldusele, kuna kaebajatele pole enne detailplaneeringu kehtestamist antud võimalust esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväited (HMS § 40 lg 1 ja 2). Vastustajale pidi olema selge, et korraldusega mõjutatakse naaberkinnistute (sh kaebajate) õigusi. Lisaks ei ole vastustaja täitnud HMS § 6 tulenevat uurimiskohustust, jättes olulised asjaolud tuvastamata. Vastustaja ei ole uurinud, kuidas mõjutab planeeringudokumentidest nähtuv hoone korruselisus Lembitu tn 6 kinnistut ning sellel asuvaid hooneid. Samuti on uurimata ja analüüsimata tule leviku oht ning selle maandamise võimalikud variandid. Vastustaja ei ole pööranud ka tähelepanu sellele, kas ja kui suures osas on detailplaneeringu avaliku väljapaneku ja kehtestamise vahelisel ajal muutunud naabruskonna elanikkond. Kaebajate 29.01.2016 täiendavates seisukohtades (I kd, tl 196-200) leiavad kaebajad täiendavalt:
2. Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korraldus nr 605-k on HMS § 63 lg 2 p 3 alusel tühine, kuna Tallinna Linnavalitsus ei olnud akti andmiseks pädev isik. Detailplaneeringu kehtestamise hetkel kehtinud

§ 10

lg 6¹ p 5 sätestas, et volikogu pädevuses on muuhulgas sellise detailplaneeringu kehtestamine, millega kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või juhul, kui planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas. Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute puhul on tegemist linnaehituslikult olulise piirkonnaga. Tallinna Linnavalitsus on detailplaneeringu algatamise korralduse seletuskirjas põhjendanud eskiisi koostamise vajadust ja avaliku arutelu korraldamise kohustuslikkust viitega, et detailplaneering koostatakse linnaehituslikult olulisele piirkonnale. Seega oli sellise detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu, mitte Tallinna Linnavalitsuse pädevuses. 19. Detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohtinud huvitatud isikule üle anda. Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse 25.06.2009 korraldusega nr 1129-k. Viis päeva hiljem ehk 01.07.2009 kehtima hakanud

§ 10

lg 6¹ p 5 kohaselt ei tohtinud detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda 6 muuhulgas juhul, kui planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas. Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute puhul on tegemist linnaehituslikult olulise piirkonnaga. Seetõttu ei tohtinud Tallinna linn detailplaneeringu koostamise delegeerimise lepinguga detailplaneeringu tellimise õigust huvitatud isikule üle anda. Detailplaneeringu menetluses on 18.05.2009 sõlmitud detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üleandmise leping nr 2-5/119, mille kohaselt on detailplaneeringu koostamise tellimise õigus antud üle huvitatud isikule. Kuivõrd planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas, siis pidanuks selle planeeringu tellija olema Tallinna linn, mitte huvitatud isik.

1. Kaebajatele on saanud viimaste päevade jooksul teatavaks, et detailplaneeringualale planeeritakse tegelikult külaliskortereid ning selle kohta on Tallinna linnale esitatud dokumente ning seda on Tallinna linn ka arutanud. Nimetatud asjaolu tõttu muutub detailplaneering automaatselt nõuetele mittevastavaks.
2. Ka tänane planeeringulahendus eirab kehtivat parkimisnormatiivi, kuid kui hotelli asemel ehitataks külaliskorterid, siis on rikkumine ilmselge. Detailplaneeringuga kavandatava hoone suletud brutopind on 5685 m
3. Kui aga rajada detailplaneeringu alusel Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistutele külaliskorterid, milles elatakse alaliselt, siis tuleks Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ p 4.2.5 Tabel 2 p 3 järgi rajada senise 8 parkimiskoha asemel 1-1,2 parkimiskohta korteri kohta. Kaebajate hinnangul on ilmselge, et detailplaneeringuga kavandatava 5685 m2 suletud brutopinnaga hoonesse rajatakse rohkem kui 8 korterit. Seega külaliskorterite ehitamise puhul oleks detailplaneering vastuolus Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“ p 4.2.5 Tabel 2 p 3 sätestatuga ning seetõttu tuleks Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korraldus nr 605-k tühistada. VASTUSTAJA SEISUKOHAD
4. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata.
5. Tallinna Linnavalitsuse 22.
6. 2015 korraldus nr 605-k ja selle seletuskiri on avalikud dokumendid, mis on veebis kättesaadavad ning lähtuda tuleb ainult sellest konkreetsest korraldusest ja tema seletuskirjast. Kaebajate esindaja püüab kohut eksitada tema valduses olevate erinevate dokumentidega, kuid esindajale ei peaks olema teadmata, et ta vaidlustab siiski konkreetset haldusakti ja kohus lähtub haldusaktist ja selle seletuskirjast.
7. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud

-is sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud

§-s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest. Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) järgi kohaliku elu küsimuste, kaasa arvatud territoriaalplaneerimise iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seetõttu juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate seaduste ja normidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning planeeringuga kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus. 25.

§ 16

lg 1 p 5 kohane koostöö planeeritava maa-ala elanike ning kinnisasjade ja naaberkinnisasjade omanikega väljendub selles, et kohalik omavalitsus informeerib planeeringu menetluse etappidest avalikkust planeerimisseaduses sätestatud korras ja loob võimalused huvitatud 7 isikutel esitada planeeringulahenduse kohta ettepanekuid ja märkusi, sh vastuväiteid avaliku väljapaneku ajal, sest avalikkuse kaasamise kõige tähtsamaks ja laiaulatuslikumaks võimaluseks on planeeringu avaliku väljapaneku korraldamine. Just avaliku väljapaneku kestel on võimalik igaühel esitada ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringulahenduse kohta ning kohalik omavalitsus on kohustatud neid mõistlikul määral kaaluma.

1. Uue avaliku väljapaneku osas on vastustaja selgitanud korralduse seletuskirjas, et tulenevalt Riigikohtu otsusest nr 3-3-1-47-12 ei too viivitus paratamatult kaasa kehtestamise otsuse õigusvastasust. Selle aja jooksul (2011-2015) toimus muu hulgas maavanema järelevalvemenetlus, mis lõppes heakskiidu saamisega planeeringule. Maavanem andis 20.06.2012 kirjaga seisukoha Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud vastuväidete kohta. Harju Maavalitsusele 27.
2. 2012 heakskiidu saamiseks esitatud detailplaneeringus on arvestatud maavanema kirjas esitatud märkusi ning vastavad täiendused on ka planeeringu seletuskirja tehtud.
3. Detailplaneeringu seletuskirjas toodud nõudeid ehitusprojekti koostamiseks on täiendatud vastavalt kaebajate soovidele nii, et hotelli hoovipoolsed aknad tuleb valida niisuguse konstruktsiooniga, et hotellikülalised neid avada ei saaks. Hoovialale ei või kavandada välikohvikuid ja hoovipealsetele katustele elanikke häirivaid pidevalt töötavaid välikohvikuid. Kahe- ja viiekorruselisele hooneosale ei või rõdusid kavandada. Valgusreklaame ja fassaadi dekoratiivvalgustust mitte ette näha hotelli hoovipoolsele küljele. Lisaks on muudetud planeeringulahendust nii, et Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute detailplaneeringus kavandatud hoone jääks 4 m kaugusele Lembitu tn 6 kinnistu piirist. Vastavalt sellele on korrigeeritud detailplaneeringu põhijoonist ja täiendatud detailplaneeringu seletuskirja. Samuti on vastustaja valduses kaebaja KÜ Lembitu 6 17.10.2012 kiri nr 4-1/1310 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile, kus ta nõustub maavanema järelevalvemenetluses kinnitatud lahendusega, kus kavandatav uushoonestus viiakse Lembitu tn 6 piirist 4 m kaugusele.
4. HMS § 5 lg 2 alusel viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Sellest tulenevalt leidis vastustaja, et uue avaliku arutelu korraldamine ei ole enam põhjendatud.
5. Kaebusest ning planeeringu materjalidest nähtub, et kaebuse esitajad olid teadlikud planeeringulahendustest ning on saanud väljendada oma seisukohti planeeringu koostamise käigus, mida tõendab ka vastuväidete esitamine planeeringu avalikul väljapanekul. Vastuväiteid esitanud isiku vastuväidete arvesse võtmise kohta või arvestamata jätmise kohta on omavalitsus andnud oma seisukoha korralduse seletuskirjas. Seega on kaebuse esitaja saanud kasutada oma protsessiõigusi detailplaneeringu koostamisel ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse kaasatud, mis ongi planeerimisseaduse eesmärk.
6. Kohalikul omavalitsusel on õigus planeeringu avaliku väljapaneku ja sellele järgneva avaliku väljapaneku tulemusel teha planeeringus vajalikud parandused ja täiendused. Sellest tulenevalt kujuneb planeeringu lõplik ehitusõiguse- ja maakasutuse lahendus välja alles vahetult enne planeeringu kehtestamist.
7. Ühestki seadusest ei tulene kohalikule omavalitsusele kohustust juhul, kui korterite omanikud planeeringualal vahetuvad, teha uut kaasamist ja uut avalikku väljapanekut. Omandatava kinnisvara 8 osas on omaniku kohustus teha piisavat eeltööd ja uuringuid selles osas, kas tema omand või naabrusala on hõlmatud planeeringutega, millised need on ning mida võib lähitulevikus oodata.
8. Ehitusseaduse (EhS) kohaselt peab ehitis olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale. Ehitis- ja omaniku järelevalve teostaja peab tagama, et ehitustegevus ei mõjutaks negatiivselt naabruses asuvate hoonete seisukorda. Detailplaneeringule ja ehitusprojektile vastava ehitustegevuse ja selle ohutuse üle järelevalve teostamine oma haldusterritooriumil kuulub vastavalt EhS § 59 lõikele 2 kohaliku omavalitsuse pädevusse. Korralduse seletuskirjas on sätestatud nõuded ehitusprojekti koostamiseks, mis elimineerivad juba eos igasuguse ohu. Samuti on hoonetevahelised kaugused piisavad, et ohtlikke mõjutusi ei tekiks. Korralduse seletuskirjast nähtuvalt sisaldab detailplaneeringu kaust ka vastavat geoloogilist uuringut, mille kohaselt ei ole uusehitise rajamine ohtlik.
9. Detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud seadusi ja norme ega kaebajate seadusest tulenevaid õigusi. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud

-s sätestatud planeeringu avaliku menetluse nõuetega ning lähtutud

§-s 9 detailplaneeringu sisule esitatavatest nõuetest

1. Kaebuse esitajad ei ole oma kaebuses välja toonud ühtegi tõsiseltvõetavat õigust, mis nendel on ja mis kuuluvad käesoleva kohtukaebuse raames kaitsmisele. Samuti ei ole kaebajad piisava selgusega põhjendanud ja selgitanud nende õiguste rikkumise olemust. Käsitletud on ainult paljasõnaliselt mingit omandiõiguse rikkumist ja abstraktset ning mitte ühelegi konkreetsele uuringule või eksperdi hinnangule toetuvat oletust kahjustuste võimalikkusest.
2. Vastavalt põhiseaduse §-le 32 on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Seaduse järgi on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Omandiõigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute, sh naaberkinnisasja omanike õigustega. Naaberkinnistute omanike suhteid reguleerivaks üldseaduseks on asjaõigusseadus (edaspidi AÕS). Ehitamisega kaasnevatest mõjutustest tingitud huvide ja õiguste konfliktid tuleb lisaks asjaõigusele lahendada ka ehitamist reguleerivate üldnormide ning konkreetsete kinnisasjadega seoses planeeringute ja ehituslubadega. Naaber peab taluma ehitise rajamist, mis on lubatud planeeringuga ja sobib ümbrusse ning on ka muidu õiguspärane.
3. Kehtestatud detailplaneeringuga ei planeerita kaebajatele kuuluvatele või nende kasutuses olevatele kinnistutele. Seega on põhjendamatu kaebajate nõudmine, et nende kinnistu lähiümbruses peaksid teised huvitatud isikud piirama oma õiguspärast tegevust oma kinnistul, tulenevalt kaebajast. Väidetavad ohud, mida kaebaja on välja toonud oma taotluses, ei ole millegagi põhjendatud ja lahendatakse ehitusprojekti menetluses, mitte detailplaneeringuga. Arendust on võimalik välja ehitada kaebajate huve kuidagi kahjustamata. Varisemist ei toimu ja pole ohtu kaebajate hoonele. Detailplaneeringusse on ka sisse kirjutatud erinõuded, mida ehitusloa taotlemisel ja ehitusprojekti koostamisel peab järgima ning kuidas tuleb lahendada ehitamise aegse materjalide ladustamise, isikute liikumise ja tekkiva tolmu ning jäätmete probleem. Kaebaja peab oma asukohast (südalinn) tulenevalt arvestama ka teiste isikute õigusega oma omandit arendada ning antud vaidluses kaalub avalik ja kolmandate isikute huvi üles kaebaja abstraktse ja mitte ühelgi tõendil põhineva hirmu.
4. Vastustaja on seisukohal, et detailplaneeringu kehtestamine ning selle alusel kinnistute korrastamine ja kaasajastamine mõjub ümbruskonnale positiivselt ja on nii kohaliku omavalitsuse kui ka kogu ümbruskonna elanike ja linna arengu huvides. Lisaks on uue hotelli ehitamine avaliku huviga otseses seoses - luuakse täiendavad töökohad hotellis, tööd saavad ehitajad ja kohalik ehitusmaterjalide tööstus. Samuti on avalikes huvides tasakaalustada Eesti välismajandusbilanssi, st 9 viia tasakaalu eksport ja import. Traditsiooniliselt on üks olulisem eksportteenus turism. Hotelli kasutavad valdavalt mitteresidendid. Seega on tegemist teenuse ekspordiga.
5. Detailplaneeringu alas asuvate kinnistuomanike huvides on detailplaneeringuga sätestatu elluviimine. Juhul, kui kaebus rahuldatakse, rikuks see võrreldes kaebajatega ebaproportsionaalselt suurel määral kolmandate isikute õigusi. Reeglina on arendaja ootus siiski oma projekti realiseerimine ja sellise arvestusega on võimalik, et kolmas isik on juba sõlminud lepinguid ja võtnud kohustusi, mille täitmisel on arvestanud, et kinnistul on võimalik alustada planeeritud kinnisvaraarendusprojektiga. On ilmne, et tehtud kulutuste, võimalike võetud laenude tasuvus ja tagasimaksmine on otseselt seotud kinnisvaraarendusprojektilt saadava tuluga. Kaebuse esitajal on alati võimalus nõuda haldusaktiga nendele tekitatud kahju hüvitamist. Vaidlustatud korraldusel ei ole kaebuse esitajate jaoks pöördumatuid tagajärgi ning kaebuse esitajatele jääb kahju hüvitamise nõude esitamise võimalus. Samas, kui süveneda kaebuse argumentidesse, on selge, et mingisugust reaalset kahju detailplaneering kaebuse esitajatele tekitada ei saa.
6. Vastustaja ei nõustu kaebaja seisukohaga, et vaidlustatud korraldus on tühine. Detailplaneeringu koostamise algatamine on alles protsessi algus. Detailplaneeringu koostamise käigus võib muuhulgas muutuda linnavalitsuse esialgne seisukoht, et maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas. Eskiisi koostamine ja avaliku arutelu korraldamine võimaldas detailplaneeringu koostamise etapis avalikkuse laiemat kaasamist. Detailplaneeringu edasises menetluses jõudis vastustaja seisukohale, et tegemist ei ole linnaehituslikult olulise piirkonnaga planeerimisseaduse tähenduses. Sellest tulenevalt ei olnud

§ 10

lg 61 punktiga 5 vastuolus ka detailplaneeringu menetluses 18.05.2009 sõlmitud detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise õiguse üleandmine leping nr 25/

2. Ekslik on kaebajate väide, et huvide paljusus detailplaneeringu menetluses ja menetlusele kulunud aeg tõendavad, et tegemist on linnaehituslikult olulise piirkonnaga planeerimisseaduse tähenduses. Kesklinna kui tihedalt asustatud piirkonda puudutavates detailplaneeringu menetlustes on arvamuste paljusus tavaline ning sellest tulenevad ka pikemad menetlustähtajad: vastuväidete analüüsimine ning detailplaneeringu kohandamine selliselt, et arvestatud oleks võimalikult paljude vastuväidetega võtab menetlejal paratamatult aega. Arvamuste paljusus iseenesest ei ole aga (alati) tingitud mitte sellest, et planeeritav ala oleks linnaehituslikult oluline planeerimisseaduse mõttes, vaid piirkonna asustustihedusest.
3. Asjassepuutumatu on kaebajate väide, mille kohaselt planeeritakse detailplaneeringualale ehitada hoopis külaliskorterid. Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute detailplaneering on kehtestatud Tallinna Linnavalitsuse
4. aprilli 2015 korralduses nr 605-k toodud tingimustel. Detailplaneeringut muutvaid akte vastu võetud ei ole.
5. Vastustaja leiab, et kaebus on ilmselgelt perspektiivitu. Detailplaneeringu järelevalve käigus Harju Maavanema juures on kaebuse sisulised argumendid ka ümber lükatud. Kaebuse sisu sisaldab „otsitud” argumente ning korraldusest ja selle seletuskirjast nähtub selgelt, et kaebus on alusetu. Kaebajate menetluslike õiguste rikkumist samuti kaebusest ega detailplaneeringu materjalidest ei nähtu. Kaebaja paljud väited ohutuse kohta on ennatlikud ja kohased võib-olla ehitusloa väljastamise menetluses. Teoreetiline võimalus kahju tekkimiseks ei too kaasa detailplaneeringu kehtestamise keeldu ja korralduse tühistamist. KOLMANDA ISIKU AS Arealis SEISUKOHAD 10
6. Detailplaneering võeti vastu 8.06.2011, avalik väljapanek toimus ajavahemikul 8.-22.08.2011 ning avalik arutelu toimus 29.09.
7. Seega on vastustaja järginud avaliku väljapaneku ning arutelu korraldamisel kõiki planeerimisseadusest (

§ 3lg 1, § 18 lg 1, § 21 lg 1) tulenevaid nõudeid.

Avaliku väljapaneku ja arutelu toimumise osas puudub ka vaidlus.

1. Antud juhul ei ole Riigikohtu lahendis haldusasjas nr 3-3-1-28-04 esitatud seisukohad asjakohased. Käesolevas asjas jätkusid pärast detailplaneeringu vastuvõtmist aktiivselt õigusaktide kohased menetlused. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-47-12 (p 26-27) leidnud, et jätkuva planeerimismenetluse puhul ei saa haldusasjas nr 3-3-1-28-04 väljaöeldud seisukohtadest lähtuda. Riigikohus märkis, et viivitus ei too paratamatult kaasa kehtestamise otsuse õigusvastasust. Pärast avalikku väljapanekut on menetluses tehtud mitmeid toiminguid: 10.01.2012 esitati detailplaneering maavanemale järelevalveks, 23.05.2012 toimus järelevalve raames arutelu maavalitsuses, Harju maavanem andis oma märkused 20.06.2012, millele vastustaja vastas 27.12.
2. Maavanema lõplik heakskiit anti 18.01.
3. Hiljem on tehtud veel mitmeid toiminguid detailplaneeringu kehtestamise ettevalmistamiseks (sh 05.07.2013 sõlmitud linna ja arendaja vaheline leping detailplaneeringukohaste avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamiseks; 2013-2014 toimunud linna ja arendaja läbirääkimised üleehitamisservituudi tingimuste (sh hinna) üle; 23.04.2014 on antud Tallinna Linnavalitsuse korraldus üleehitamisservituudi seadmiseks ning 09.05.2014 on sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe vastava reaalservituudi seadmiseks). Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) on koostanud vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse korraldusele ka põhjaliku seletuskirja. Ajakulu on selliste toimingute puhul paratamatu ja senine menetlus ei saa vahepeal n-ö „ära aeguda“. Ühtlasi oli ka kolmandal isikul õigus, et niigi pikaleveninud detailplaneering lõpuni jõuaks (esmakordselt taotles kinnistu omanik detailplaneeringu algatamist juba
4. a, algatamiseni jõuti
5. a). 45.

§ 21

lg 5 sätestab, et kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt §-des 17–20 ja käesolevas paragrahvis sätestatule. Antud juhul ei ole aga peale avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu tehtud muudatused põhilahendust muutvad. Peale avalikku väljapanekut tehtud muudatused on tingitud naabermajade elanike ettepanekutest ja vastuväidetest ning kõik muudatused on tehtud kaebajate kasuks ja nende soove arvestades. Enamus korrektuure, mida detailplaneeringus on pärast avalikku väljapanekut tehtud, on seotud vastuväidete esitajate, eriti just Kaebaja I, poolt detailplaneeringu menetluses esitatud märkuste arvestamisega (ehitusmahtude vähendamisega). Sellises olukorras pole mingit alust väitel, justkui oleks tulnud korraldada uus avalik väljapanek kaebaja märkustega arvestamise arutamiseks.

1. Ebaõige on öelda, et Kaebaja II-le ei ole võimaldatud oma vastuväiteid esitada planeerimismenetluse käigus. Kui Kaebaja II omandas Lembitu tn 6 elamusse korteri 2013.a, pidi ta nägema, et naabruses on tühi krunt ja tal oli võimalus saada informatsiooni naabruses menetluses olevate detailplaneeringute kohta näiteks korteri müünud isikult, detailplaneeringu menetluses aktiivselt osalenud Lembitu tn 6 korteriühistult või avalikult kättesaadavast Tallinna planeeringute registrist või otse TLPA-st. Seetõttu saab eeldada, et Kaebaja II teadis või vähemalt pidi teadma kõnealusest detailplaneeringu menetlusest. Kui Kaebaja II oleks soovinud pärast
2. a Lembitu tn 6 hoonesse elama asumist oma seisukohti vastustajale esitada, oli tal selleks võimalus ja piisavalt aega. Näiteks on pärast maavanema heakskiidu saamist pöördunud
3. a vastustaja poole oma seisukohtadega veelkord KÜ Rävala 13 esindaja, kellele vastustaja on pärast seisukohtade kaalumist eraldi vastanud. 11
4. Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korralduses nr 605-k, millega kehtestati detailplaneering, on esitatud põhimotiivid ja kaalutlused ning viidatud, et ülejäänud kaalutlused ja motiivid sisalduvad korralduse lisaks olevas seletuskirjas. Seletuskirjas on sealjuures välja toodud detailplaneeringusse tehtud muudatused, erinevate isikute poolt esitatud vastuväited ja ettepanekud ning nende arvestamise või arvestamata jätmisega seotud kaalutlused. Seletuskirjast nähtub selgelt, et kohalik omavalitsus on otsustamise aja seisuga kõik poolt- ning vastuargumendid läbi kaalunud ning teinud asjaolusid arvesse võttes põhjendatud otsuse.
5. Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 istungil kehtestati detailplaneeringu lahendus, mille TLPA esitas linnavalitsuse istungile kehtestamiseks ja mis läbis ka vastavad kooskõlastusringid. Kolmanda isiku jaoks on täiesti arusaadav, milline versioon detailplaneeringust kehtestati. Asjaolu, et Tallinna planeeringute registris olid versioonid uuendamata, ei tekita mingit ebaselgust selles, milline detailplaneering on kehtestatud. Pealegi pole registril õigustloovat tähendust. Samuti ei ole midagi ebaloomulikku selles, kui sisult identsete jooniste erinevatel aegadel tehtud väljatrükkidel (koopiatel) on erinevad kuupäevad. See, et pärast detailplaneeringu kehtestamist on TLPA koos planeeringu koostajaga tegelenud detailplaneeringu kaustast koopiate täiendava komplekteerimisega, ei tekita mingit ebaselgust linnavalitsuses kehtestatud detailplaneeringu ning selle sisu osas.
6. Kaebaja viited Riigikohtu lahendile 3-3-1-39-07 ei ole siinkohal asjakohased. Kohus on viidanud, et selgeks ei saa pidada seda, mis ei ole sätestatud detailplaneeringu kehtestamise otsuses või väljendatud detailplaneeringu lõpptulemuseks oleval kaardil või tekstilises osas. Antud juhul puudub selles osas segadus. Detailplaneeringu kehtestatud versioonis sisalduvad kõik olulised tingimused ning muudatused ja kooskõlastused. Puudub olukord, kus kooskõlastamise tingimused oleks välja toodud näiteks üksnes haldusorganite kirjades. Kogu vajalik informatsioon ning tingimused sisalduvad detailplaneeringu lõpptulemiseks olevatel joonistel ning seletuskirjas. Seega on detailplaneering selge ning üheselt mõistetav.
7. Kaebajad leiavad, et detailplaneering pole kooskõlas detailplaneeringu algatamisel kehtestatud lisanõuetega. Detailplaneering algatati Tallinna Linnavalitsuse poolt ning detailplaneering ka kehtestati Tallinna Linnavalitsuse poolt. Isegi, kui mingi vastuolu algatamisel kavandatud nõuete ning tegelikult kehtestatud detailplaneeringu vahel esineks, ei too see kaasa detailplaneeringu õigusvastasust, kuna Tallinna Linnavalitsusel on igati õigus planeeringumenetluse käigus ja oma kaalutlusõigust teostades oma seisukohti ka ümber hinnata ja määrata lõplikud nõuded detailplaneeringu kehtestamisega. Seega, kaebajate väidetest ei saa põhimõtteliselt järeldada detailplaneeringu kehtestamise otsuse õigusvastasust.
8. Detailplaneeringu koostamise algatamisel määratud kõrgusega seotud suunis ei tähenda, et planeeringumenetluse lõpuks leitav hoone lahendus ei tohiks kõrguse osas üheski punktis ületada Lembitu tn 6 hoone kõrgust. Hoone mahtudel võivad olla erinevad kõrgused. Uus hoone on paigutatud erinevate kõrgustega Rävala pst 11/13/15 elamu (36,76 m merepinnast) ja Lembitu tn 6 elamu (34,14 m merepinnast) vahele ja järgib hoonete kõrgusi nii, et hoone on planeeritud tänavafrondist erinevate kõrgustega tagasiastetega, järgides selliselt naabermajade (sh Lembitu 6) katuste ja karniiside kõrgust (sh murdenurk Lembitu tn 6 karniisi kõrgusel), samuti katuste kallet, ületamata seejuures ka kõrgeimas punktis Rävala pst 11/13/15 elamu katuseharja kõrgust merepinnast. Alusetu on kaebaja väide, et kui Lembitu tn 6 katuseharja kõrgus ei ole hoone kõrguse piiriks, on loogiliselt põhjendamatu üldse sellise lisanõude sätestamine. Tegelikkuses on aga lisanõude eesmärk hoone sobitumine tänavapilti olemasolevate hoonete vahele. Seega on oluline silmas pidada ümbritsevate hoonete kõrgusi. Eeltoodu alusel on selge, et hoone on sobitatud parimal viisil 12 ümbritsevate hoonete vahele, järgides olemasolevate hoonete kõrgusi. TLPA on leidnud, et leitud lahendus on linnaehituslikult väga õnnestunud (vt vaidlustatud korralduse seletuskirja lk 6, 12, 14).
9. Kaebaja viitab, et menetluses on esitatud vastuväide hoone planeerimisele 6-korruseliseks ning vastustaja on seda vastuväidet justkui arvestanud, kuid see ei nähtuvat detailplaneeringust. Kehtestatud lahendusele vastaval detailplaneeringu põhijoonisel on selgesti näha, et hoone hoovipoolne osa on osaliselt 5-korruseline ja osaliselt 2-korruseline (vt kaebuse lisa 13). Seega on kõnealuse vastuväitega arvestatud (hoovipoolses osas on maksimaalselt 5 korrust) ning kaebajate kahtlustel pole mingisugust alust.
10. Seoses sellega, et hoone maht on planeeritud osaliselt hoovi poole, on detailplaneeringu menetluses kaalutlused esitatud. Lühidalt on vastustaja leidnud, et selline planeeringulahendus ei ole midagi erakordset, arvestades antud alal (sh samas kvartalis) kasutatud arhitektuurseid võtteid. Detailplaneeringu kehtestamise seletuskirjas on ka välja toodud, et hoovipoolse hooneosa ehitisalune pind on sarnane krundil paiknenud puithoone ehitisaluse pindalaga. Ühtlasi on hoonetevahelisele siseõuele paremate valgustingimuste tagamiseks planeeritud hoone hooviosa kavandatud madalam kui tänavapoolne osa. Sisehoovi ulatuvad hooneosad on kvartalile tüüpilised. Planeeringu elluviimise järel kvartali perimetraalne hoonestuslaad säilib. Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistutele kavandatud hoone hooviosa on ehitusaluselt pinnalt tunduvalt väiksem Rävala pst 11 // 13 // 15 kvartali siseossa ulatuvast hooneosast ning sarnane Lembitu tn 6 ja Kaupmehe tn 2 kvartali siseossa ulatuvate hooneosade summaarsele ehitusalusele pinnale. Lisaks ei eksi selline hoovipoolne lahendus mingisuguste nõuete vastu, mistõttu pole vastustajal alust sellist lahendust välistada.
11. Täielikult eksitav on kaebaja viide sellele, et haljastatud sisehoov asendatakse haljastuseta hotelli välikohvikuga ning sinna tuleksid valgusreklaamid ja ventilatsiooni väljalaskeavad. Detailplaneeringu seletuskirjas on kehtestatud nõue, mille kohaselt hoovialale ei või kavandada välikohvikuid ja hoovipoolsetele katustele elanikke häirivaid pidevalt töötavaid välikohvikuid. 2-korruselisele ja 5-korruselisele hoone osale ei või planeerida ka rõdusid. Sama kehtib hoovipoolses osas valgusreklaamide kohta. Tehnilised seadmed tuleb planeerida hoone mahtu (DP seletuskirja p 4.3.7, lk 11, kaebuse lisa 14).
12. Kohatu on kaebaja poolt toodud võrdlus Tallinna vanalinnas valitseva olukorraga. Arvestades, et detailplaneeringuga on oluliselt piiratud igasuguse tegevuse planeerimine sisehoovi, ei saa välikohvikud kindlasti olla selliseks müraallikaks, mis ümberkaudsete elanike tegevust häirib. Seega pole väited välikohvikust lähtuvast potentsiaalsest mürast, valgus- või haisureostusest kuidagi põhjendatud. Vastupidi, näiteks uue hoonega tekkiva varjestuse tõttu hoovis hoopis müraolukord paraneb (vt DP seletuskirja p 4.5.6 lk 15). Seega on alusetu kaebaja väide, justkui kaotataks detailplaneeringuga elanike võimalus eemalduda tänavamürast. Kui käesoleval hetkel on hoonete sisehoov tegelikult liiklusmürale avatud, siis detailplaneeringu realiseerumisel tekib tegelikkuses veelgi kinnisem ja vaiksem sisehoov, kuhu tänavamüra niivõrd ei kosta.
13. Kaebajad on ka väitnud, et kahjustada saab naaberkinnistute õiguslik ootus, et uute hoonete planeerimisel säilib suuresti tavapärane elukeskkond. Riigikohus on aga lahendi punktis 13 haldusasjas 3-3-1-12-07 leidnud, et kehtestatud üldplaneering ei tekita isikutele abstraktset kaitstavat usaldust sellega kindlaks määratud tingimuste muutumatuna säilimiseks. Isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda. Kaebaja ei ole välja toonud ühtegi normi või piirmäära, mida kehtestatud detailplaneeringuga rikutaks ega ka selliseid kahjulikke mõjutusi, mis muudaksid elukeskkonda sedavõrd, et saaksid endast kujutada kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist. Tegemist ei ole kindlasti piirkonna olustiku dramaatilise muutmisega. Tegemist on linnapilti ning sinna asukohta väga hästi sobituva ehitisega. Ühtlasi on ka Rävala pst 13 korteriühistu 13 poolt Eesti Arhitektide Liidult tellitud ekspertarvamuse järeldustes leitud, et selle krundi hoonestamine iseenesest on linnaruumi terviklikkuse seisukohalt kindlasti mõistlik ja vajalik.
14. Ühtlasi ei kahjustata kinnistu senist haljastust, sest Lembitu tn 6 küljele jäävad puud kuuluvad säilitamisele. Lisaks nähakse detailplaneeringuga ette haljasala hoone taha ja lasteaia mänguväljaku (Lembitu tn 6a) vahele, samuti uus istutatav kõrg- ja madalhaljastus hoone fassaadi ette Lembitu tn (vt DP põhijoonis, kaebuse lisa 13). Kokkuvõttes haljastuse protsent detailplaneeringuga isegi veidi suureneb (vt DP seletuskiri p 4.5, lk 12 jj).
15. Detailplaneeringu seletuskirjas on käsitletud ka geoloogiaga seotud küsimusi (p 4.5.8, lk 16 jj) ja kokkuvõttes OÜ IPT Projektijuhtimine töö alusel leitud, et vundamentide rajamisel naaberhooneid ei mõjutata ega neile kahju ei tekitata. Kaebaja I on oma 17.10.2012 kirja (02.06.2015 menetlusdokumendi lisa 2) punktis 2 leidnud, et praeguse planeeringulahendusega väheneb Lembitu tn 6 hoone ehitustegevuse käigus kahjustumise oht. Täiendavalt võib viidata, et naaberehitisi ei tohi kahjustada juba seadusest tulenevalt (AÕS § 146 lg 1) ning pole alust arvata, et detailplaneeringu lahendus ei võimaldaks seda nõuet täita.
16. Haljastuse osas (DP seletuskirja p 4.5.1, lk 13; 4.5.2 lk 14) on ette nähtud III väärtusklassi puu kaitseks täiendavate meetmete rakendamise kohustus (kasvukoha katmine laudisega, kaevise seina toestamine, puu kastmine, kastmis- ja õhutamistoru paigaldamine). Seega on vastavaid küsimusi planeeringumenetluses kaalutud ning hinnangud antud ja/või nõuded kehtestatud.
17. Kaebajate väide, et tugimüür seab ohtu Lembitu tn 6 asuva hoone ja puu, mis omakorda seab ohtu kaebaja II omandiõiguse ja ohus on lisaks ka avalik huvi, on paljasõnaline. Kaebajad ei ole toonud välja ühtegi viga detailplaneeringus ega nõuetele või õigusaktidele mittevastavust. Kaebaja on kaebuses väitnud, et ei ole selge, kas on arvestatud Kaebaja I nõudega, et Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 hoone tugimüürid ei tohi olla Lembitu tn 6 hoonele lähemal kui planeeritava hoone välissein (9 m). Detailplaneeringu seletuskirja punktis 4.5.8 on aga selgelt öeldud, et tingituna sellest, et kavandatud on üks maa-alune korrus ja sellega ei minda sügavamale kui 5 - maksimaalselt 6,5 meetrit, ei ole rajatava hoone vundament kusagil naaberhoonetele lähemal kui 10 meetrit. Seega on kaebaja kahtlused alusetud.
18. Tuleohutuse osas viitab kolmas isik, et hoone on nähtud ette projekteerida TP1 (tulekindel) tuleohutusklassile vastav (DP seletuskiri p 4.6, lk 18). Uue hoone ja Lembitu tn 6 hoone vahekaugus on üle 10 meetri (tavaline kuja on 8 m), mistõttu kaebajate kahtlused tulekuja arvestamata jätmisest on alusetud. Kaebajate väide, justkui oleks vastustaja suhtunud tuleohutusse kerglaselt, on paljasõnaline ning ei vasta tõele. Detailplaneering vastab tuleohutusnõuetele, mis on määratud vastavalt Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrusele nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded” (DP seletuskiri p 4.6, lk 18). Ühtlasi on detailplaneeringu järgi hoone kaugus krundi piirist 4 meetrit ehk pool tavapärase kuja laiusest (vt DP põhijoonis). Kaebaja I on oma 17.10.2012 kirja (02.06.2015 menetlusdokumendi lisa 2) punktis 2 sellist lahendust mõistnud ja isegi toetanud. Kaebaja ei ole ka välja toonud, et detailplaneeringu lahendus ei vastaks tuleohutusnõuetele või kehtivatele normidele.
19. Paljasõnaline on kaebajate väide, et kavandatav liikluskorraldus on ohtlik ning ei arvesta jalakäijate ohutusega. Kaebajate väide, et kergliiklustee laiuseks on planeeritud 1,8 m, ei ole õige. Liikluskorralduse lahendust on kirjeldatud DP seletuskirjas (p 4.4, lk 12). Kergliiklustee laiuseks on vähemalt 2,5 m ja lisaks on vahetult hoone ees hotelli konsooli all 2 m laiune kergliiklusala. Sellise 14 laiusega kergliiklusteed on ohutuse tagamiseks täiesti piisavad. Kaebajad ei ole ka väitnud, et selline lahendus ei vastaks mingitele nõuetele.
20. Eelnevast nähtub, et detailplaneeringu menetluses on arvestatud mitmete vastuväidete ja ettepanekutega ning detailplaneeringut on neile vastavalt muudetud. Vastuväidete osas, mida vastustaja ei arvestanud, on esitatud kaalutlused ning neid on põhjendatud. Seda on kinnitanud järelevalve käigus ka maavanem, kes on oma 20.06.2012 kirjas nr 6-7/2968 märkinud, et kohalik omavalitsus on piisavalt põhjalikult motiveerinud, miks ta ei ole arvestanud teatud vastuväidetega.
21. Põhjendatud ei ole väide, et detailplaneering oleks tulnud kooskõlastada Kaitseministeeriumiga. Esiteks, planeerimisseadus näeb kooskõlastamise (

§ 17

) ette enne detailplaneeringu vastuvõtmist (

§ 18

). Sellel ajal, kui detailplaneering vastu võeti (08.06.2011), kaebaja viidatud

§ 17

lg 2 p 7 veel ei kehtinud ning seega polnud vastuvõtmise eeldusena vajalik detailplaneeringut Kaitseministeeriumiga kooskõlastada juba sellel põhjusel. Seadus ei näe ette, et pärast seaduse muutumisel peaks tagasi pöörduma enne detailplaneeringu vastuvõtmist juba toimunud menetlusetappide juurde ning neid kordama. Teiseks,

§ 17

lg 2 p 7 nõuab kooskõlastamist Kaitseministeeriumiga siis, kui hoone kõrgus on üle 28 meetri, kuid antud juhul on hoone maksimaalseks kõrguseks 24,25 meetrit (DP seletuskirja p 4.3.5, lk 10). Seega Kaitseministeeriumiga kooskõlastamise nõue ei rakendu.

1. Kaebaja etteheide, et kooskõlastused on saadud enne maavanema järelevalvet, ei tugine seadusele. Planeerimisseadus näeb ette, et kooskõlastused taotletakse veel enne detailplaneeringu vastuvõtmist ja avalikku arutelu ehk seadusest tulenevalt ongi nõutav kooskõlastused taotleda enne (mitte pärast) maavanema järelevalvet.
2. Detailplaneeringu menetluses on järgitud kõiki olulisi haldusmenetluse põhimõtteid. 66.1 Esiteks kaebajad ei väida, et planeerimismenetluses oleks jäänud avalik väljapanek või avalik arutelu toimumata. Seega, läbitud on planeerimisseaduses sätestatud protseduurid huvitatud isikute kaasamiseks ja nende ärakuulamiseks. Teiseks, kaebuses on korduvalt viidatud sellele, et naaberkinnistute omanikud, sh vähemalt Kaebaja I on esitanud planeerimismenetluses ettepanekuid ja vastuväiteid ning osalenud avalikul arutelul. Arvestades kõiki kaebaja poolt esitatud vastuväiteid ja ettepanekuid, mis on välja toodud ka detailplaneeringu seletuskirjas ning millele vastustaja on ka vastanud, on pahatahtlik väita, et vastustaja ei ole andnud kaebajatele võimalust esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamust ja vastuväiteid. Olukorras, kus isikutel on olnud võimalus esitada oma arvamus planeeringu kohta, ei saa rääkida ärakuulamiskohustuse rikkumisest. Kaebaja I on olnud planeerimismenetlusse kaasatud terve menetluse jooksul ning ta on osalenud avalikul väljapanekul, arutelul ning esitanud korduvalt omapoolseid seisukohti kirjalikult. Ka Kaebajal II oli olemas võimalus peale korteri ostmist planeerimismenetluses omapoolne seisukoht esitada. Asjaolu, et Kaebaja II seda ei teinud, ei tähenda, et ärakuulamispõhimõtet ei ole järgitud. Ärakuulamispõhimõtet on planeerimismenetluses igakülgselt järgitud. Seda on omalt poolt kinnitanud ka näiteks KÜ Rävala pst 13 ja Rävala pst 11, 13 ja 15 korteriomanikud, kes on oma kirjades tänanud TLPA-d detailplaneeringuga seotud aruteludesse kaasamise eest ning lisanud, et nad on saanud mitme aasta jooksul oma seisukohti avaldada. 66.2 Ebaõige on ka kaebajate väide, justkui ei oleks selge, millise detailplaneeringu vastustaja kehtestas ning seetõttu on haldusakti põhjendus ebapiisav. Kolmas isik on juba käesolevas vastuses 15 varem välja toonud, et on selge, milline detailplaneering on 22.04.2015 korraldusega kehtestatud. Juba korralduse seletuskirjas endas on ka põhjalikult ära toodud kaalutlused, millest on lähtutud. Välja on toodud ka kõik esitatud vastuväited ning nendega seotud kaalutlused. Haldusakt on õiguspärane, põhjendatud, selge ja üheselt mõistetav. 66.3 Kolmanda isiku arvates ei ole vastustaja rikkunud ka uurimispõhimõtet, kuna kõik asjas olulised asjaolud on välja selgitatud ning neid on planeerimismenetluses kaalutud ning selle kaalumise tulemusena mitmes aspektis muudetud planeerimismenetlust või kehtestatud nõudeid hoone projekteerimisele ja ehitamisele. Näiteks on vähendatud planeeritava hoone hoovitiiva kõrgust 6-lt korruselt 5-korruseliseks, algset madalamat osa 3-lt korruselt 2-korruseliseks ja hoone on nihutatud algse asukohaga võrreldes Lembitu tn 6 piirist kaugemale, jäädes nüüd min. 4 m kaugusele. Tuleohutust on detailplaneeringus samuti silmas peetud ning ka seletuskirjas on välja toodud tuleohutusnõuded. Kehtestatud on ka mitmeid ehitusaegseid piiranguid (nt rammvaiade keeld) ning nõudeid hoonele (rõdude mittekavandamine, akende suletus, tehnilised seadmed hoone mahus jne). 66.4 Kokkuvõttes leiab kolmas isik, et kaebuse väidetest ei ole ükski selline, millest saaks järeldada, et detailplaneeringu menetluses või kehtestamisel oleks tehtud vigu. Kõiki olulisi haldusmenetluse põhimõtteid on järgitud ning haldusakt on õiguspärane, põhjendatud ning selge.
3. Kolmas isik leiab, et detailplaneering on õigesti kehtestatud Tallinna Linnavalitsuse poolt. Tallinna linna ehitusmääruse § 20 lõikes 4 on sätestatud, et linnavalitsus otsustab

§ 10

lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse eelnõu esitamise linnavolikogule ja detailplaneeringu kehtestab linnavolikogu otsusega. Muudel juhtudel kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus korraldusega. Vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korralduse nr 605-k seletuskirjas (lk 30-31) on märgitud, et Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute detailplaneering ei kuulu

§ 10

lõikes 61 nimetatud detailplaneeringute hulka ning sellest lähtuvalt oli eelnõu esitatud kehtestamiseks Tallinna Linnavalitsusele. Seega, detailplaneeringu kehtestamise menetluses on hinnatud detailplaneeringu vastavust

§ 10

lõikes 61 toodud tunnustele ning leitud, et tegemist ei ole selles nimekirjas toodud planeeringuga. Sellise hinnangu andmine tuli vastustajal otsustada kaalutlusõiguse alusel. Muuhulgas on kaalutlusõiguse alusel lahendatav küsimus, kas planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas

§ 10lõike 61 punkti 5 tähenduses.

Vastustaja on leidnud, et sellise olukorraga tegemist ei ole. Asjaolu, et krunt asub Tallinna kesklinnas, ei tähenda, et kõik kesklinna kruntide detailplaneeringud tuleks kehtestada Tallinna Linnavolikogu poolt. Seda seisukohta ei väära ka see, et varasemas menetluses on nõutud näiteks eskiisi avalikku arutelu korraldamist viitega ala asukohale. Seejuures väärib märkimist, et haldusmenetluse alguses ehk detailplaneeringu algatamise ajal (25.06.2009)

§ 10

lõige 61 veel ei kehtinud, samuti ei olnud nõutav kõigi selles nimetatud detailplaneeringute kehtestamine linnavolikogus. Seetõttu ei saa pelgalt eskiisi arutelu nõudmisest järeldada, et detailplaneeringut peeti selliseks, mis nõuaks igas aspektis kõige rangemate menetlusnõuete ja kõige kõrgemal tasemel otsustamist. Üldpõhimõttena rakendatakse haldusmenetluses menetlusnorme, mis kehtisid menetluse alguses (HMS § 5 lg 5). Eskiislahenduste avaliku arutelu nõudmine on kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus ja seda võis nõuda ka väljaspool planeerimisseaduse § 10 lõike 61 juhtumeid. Täiendav ja võimalikult varajane avalikkuse kaasamine eelduslikult pigem tagab huvitatud isikute huvide parema arvestamise ja tasakaalustatumad planeerimisotsustused. See aga ei tähenda, et täiendav avalikkuse kaasamine peaks omama mõju sellele, milline organ detailplaneeringu kehtestab. 16 Antud detailplaneeringu ala asub väljakujunenud hoonestusega alal ning puudutab ühe hoone rajamist teiste hoonestatud kinnistute vahele moodustatud krundile (Lembitu tn 4), mille pindala on 1283 m

1. Lembitu tn 6 otsaseina tulemüür viitab juba varasemale plaanile kujundada sinna ühtlane tänavasein. Detailplaneering vastab Tallinna üldplaneeringule, mille kohaselt on planeeringuala maakasutuse juhtotstarbeks määratud kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, va keskkonda saastavad ettevõtteid. Detailplaneeringus ei tehta ettepanekuid Tallinna üldplaneeringu muutmiseks ja on kehtestatud sellega kooskõlas. Ühtlasi ei jää planeeringuala miljööväärtuslikule hoonestusalale ega kultuurimälestiste kaitsevöönditesse. Kavandatud hoonestus arvestab naaberhoonete paigutust, järgib naaberhoonestuste kõrgust ja katuste kelba kaldeid. Seega on tegemist täiesti erineva olukorraga, võrreldes näiteks mõne suurema kesklinna piirkonna planeerimisega (nt Admiraliteedi ala vms). Kolmas isik on seisukohal, et sellises olukorras teiste hoonete vahel ühe tühja krundi hoonestamiseks koostatud detailplaneering ei ole olemuslikult selline otsustus, mis nõuaks planeerimisalase otsuse langetamist Tallinna Linnavolikogus.
2. Tõepoolest, 18.05.2009 on TLPA ja AS Arealis sõlminud detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise lepingu. Selle lepingu sõlmimise ajal kehtinud

§ 10

lg 6 kohaselt ei võinud eraõiguslik isik olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga või linnaosadega linnades vastavuses linnaosa kehtestatud üldplaneeringuga. Sellise olukorraga igal juhul tegemist ei olnud, mistõttu oli kõnealusel ajal sellise lepingu sõlmimine igati õiguspärane. Siinkohal on samuti asjakohane viidata ka HMS § 5 lõikele 5, mis näeb ette, et kui haldusmenetlust reguleerivad õigusnormid muutuvad menetluse ajal, kohaldatakse menetluse alguses kehtinud õigusnorme. Vaidlustatud detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 08.06.2011 korraldusega nr 991-k ja sellega suunati detailplaneering avalikule väljapanekule. Enne detailplaneeringu valmimist ehk enne vastuvõtmist, s-o. 07.

1. 2011 sõlmiti uus planeeringu koostamise õiguse üleandmise leping, mis asendas 18.
2. 2009 sõlmitud lepingut (vt p 2.1). Nimetatud lepinguga on detailplaneeringu tellija rollis TLPA ning detailplaneeringu koostajaks on K- Projekt AS. Sellega asendus ühtlasi varasem planeeringu koostaja (kelleks oli AB Pluss). Arealis AS osaleb lepingus huvitatud isikuna, kelle kohustuseks on kanda vaid detailplaneeringu koostamisega seotud kulud. Kuna Arealis AS ei olnud detailplaneeringu koostaja ega tellija, siis selline leping ei oleks vastuolus planeerimisseaduse § 10 lõikega 61 ka juhul, kui detailplaneering vastavasse loetelusse kuuluks.
3. Kaebajad on esitanud ka väiteid, justkui oleks detailplaneering õigusvastane parkimisnormide osas, kuna kavandatakse hoopis külaliskortereid. Käesoleval hetkel ei ole alust rääkida sellest, justkui kavandatakse kinnistule ehitada külaliskortereid. Antud asja raames on oluline kehtiv detailplaneering ja selle sisu.
4. Kolmas isik ei nõustu väidetega, justkui eiraks tänane planeeringulahendus kehtivat parkimisnormatiivi. Parkimisega seonduvat selgitatakse detailplaneeringu seletuskirja punktis 4.4 (lk 12) ja sealt nähtuvad parkimise korraldusega seotud kaalutlused. Sealt nähtub, et planeeringus on ette nähtud 8 parkimiskohta ja see tugineb Tallinna Linnavolikogu otsusega nr 50 kehtestatud “Tallinna parkimise korralduse arengukavas 2006-2014” (edaspidi “arengukava”) toodud normidele. Sellele õigusaktile viitavad ka kaebajad, kuid seejuures tuginevad normidele, mis ei ole majutusasutuse puhul asjakohased. Kõigepealt tuleb märkida, et linnakeskuse puhul rakendatakse 17 parkimisnormatiivi mitte vähima, vaid hoopis suurima lubatud väärtusena (arengukava p 4.1.3). Arengukava p 4.2.5 esitatud tabelis 2 on toodud muu hulgas erinormina hotellide puhul nõutav parkimiskohtade arv, mis linnakeskuse puhul on 0,2 elaniku kohta (punkt 4.2.5, tabel 2 p 6.2). Sellest ja planeeritavate majutusüksuste arvust lähtuvalt peaks parkimiskohti olema kuni
5. Samas, arengukava p 4.2.6 näeb ette, et avalikult kasutatava parkimismaja läheduses või hea ühistranspordi ühendusega piirkonnas asuvate hoonete parkimiskohtade arvu võib korrigeerida, rakendades koefitsienti, mis jääb vahemikku 0,5 kuni 1,
6. Kuna tegu on linnakeskusega, läheduses on piisavalt ühistranspordi peatusi (nt Teatri väljakul, A. Lauteri tn), samuti parkimisvõimalusi, rakendati koefitsienti 0,
7. Seega on parkimiskohtade arvuks määratud 8, mis vastab arengukavale. Seega vastab detailplaneering parkimise osas nõuetele. KOHTU PÕHJENDUSED
8. Kohus, hinnanud menetlusosaliste esitatud põhjendusi ja tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on järgmised.
9. HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguse kaitseks. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt muul eesmärgil, sealhulgas teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks, võib isik kohtusse pöörduda vaid seaduses sätestatud juhul. 72.1 Kaebaja KÜ Lembitu 6 (Kaebaja I) põhjendab oma õiguste rikkumist üldsõnaliselt asjaoluga, et planeeringu alusel rajatav hoone takistab tal täita KÜS § 2 lõikest 1 tulenevaid kohustusi, kuivõrd detailplaneeringu kehtima jäämisel tekib kinnistule ja ehitisele oht ning tekivad negatiivsed mõjutused. KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kaebuse tekstist võib välja lugeda, et kaebajate arvates võib detailplaneeringuga kavandatav tugimüür põhjustada pinnasevajumist ja sellest tingituna seada ohtu Lembitu tn 6 hoone püsimajäämise, tulekuja määramisel Kaebaja I vastuväitega mittearvestamine võib tekitada tuleohu Lembitu tn 6 hoonele. Seega seab detailplaneering väidetavalt ohtu Lembitu tn 6 hoone säilimise. 72.2 Kaebaja H.K. (Kaebaja II) põhjendab oma õiguste rikkumist eelkõige omandiõiguse rikkumisega, võimaliku ohuga tema varale (hoone vajumine, tuleoht) ja ohuga tervisele (müra), samuti eraelu puutumatusele (välikohvik hoovis, hoovipoolsed aknad), aga ka õiguspärase ootuse pöördumatu rikkumisega. 72.3 Mõlemad kaebajad on lisaks subjektiivsete õiguste rikkumisele rajanud kaebuse ka avalike huvide kaitsele. Kaitset vajava avaliku huvina näevad kaebajad kolmandate isikute erahuve ning sellest lähtudes on kaebajad kahtluse alla seadnud ka detailplaneeringu menetluse seaduslikkuse. Lisaks leiavad kaebajad, et neil on vaidlustatava haldusaktiga puutumus, selgitamata laiemalt, milles taoline puutumus seisneb. Kohus tagastas 17.08.2015 määrusega (I kd tl 163-165) kaebuse puutumuskaebuse ja populaarkaebuse osas. Kohtumäärus jõustus edasi kaebamata 04.09.
10. 72.4 Kaebus on seega esitatud kaebajate subjektiivsete õiguste kaitseks. 18
11. Kaebajad esitasid esialgses kaebuses nõude tühistada Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korraldus nr 605-k (I kd, tl 10). Kaebuse täienduses esitasid kaebajad täiendavalt alternatiivse nõude tuvastada Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korralduse nr 605-k tühisus (II kd, tl 200). Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-21-03, p 13 leidnud: „ Haldusakti kehtivus tähendab seda, et aktis sisalduv regulatsioon omab õiguslikku jõudu. Haldusakti tühisus on akti automaatne kehtetus, kui haldusaktis esinevad ilmselged puudused, mis on sätestatud seaduses. Kohus saab rahuldada tühisuse tuvastamise kaebuse vaid sel juhul, kui haldusaktil on HMS § 63 lõikes 2 sätestatud puudused ja need puudused on ilmselged. Kui aga haldusaktis on puudused, mida seaduses otsesõnu ei ole märgitud, või kui haldusakti puudused ei ole ilmselged, kehtib see haldusakt, vaatamata tema võimalikule õigusvastasusele, seni kuni pädev organ või kohus ta kehtetuks tunnistab või tühistab./…/ Kui haldusakt ei ole tühine, tuleb õigusi kaitsta tühistamis-, kohustamis-, hüvitamis- või haldusakti õigusvastasuse tuvastamise kaebusega.“ Eeltoodut arvestades võtab kohus kõigepealt seisukoha kaebajate alternatiivse nõude osas.
12. Kaebajad leiavad, et Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korraldus nr 605-k on HMS § 63 lg 2 p 3 alusel tühine, kuna Tallinna Linnavalitsus ei olnud akti andmiseks pädev isik. Kuna Tallinna Linnavalitsus on detailplaneeringu algatamise korralduse seletuskirjas märkinud, et detailplaneering koostatakse linnaehituslikult olulisele piirkonnale, oli vastavalt

§ 10lg 6¹ p-le 5 detailplaneeringu kehtestamine Tallinna Linnavolikogu pädevuses.

HMS § 63 lg 2 p 3 sätestab, et haldusakt on tühine, kui seda ei ole andnud pädev haldusorgan. HMS § 63 lg 1 kohaselt on tühine haldusakt kehtetu algusest peale. Tallinna linna ehitusmääruse § 20 lg 4 sätestas kuni 30.06.2015, et linnavalitsus otsustab planeerimisseaduse § 10 lõikes 61 nimetatud detailplaneeringu kehtestamise otsuse eelnõu esitamise linnavolikogule ja detailplaneeringu kehtestab linnavolikogu otsusega. Muudel juhtudel kehtestab detailplaneeringu linnavalitsus korraldusega. Kuni 30.06.2015 kehtinud

(v.r) § 10 lg 61 p 5 sätestas, et detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohi detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda juhul, kui planeeringuga kavandatakse linnaehituslikult olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas. Käesoleval juhul on detailplaneeringu kehtestamise menetluses hinnatud detailplaneeringu vastavust

§ 10

lõikes 61 toodud tunnustele ning leitud, et tegemist ei ole selles nimekirjas toodud planeeringuga. Vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korralduse nr 605-k seletuskirjas (lk 30-31; I kd tl 131 pöördel-132) on märgitud, et Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute detailplaneering ei kuulu

§ 10

lõikes 61 nimetatud detailplaneeringute hulka ning sellest lähtuvalt oli eelnõu esitatud kehtestamiseks Tallinna Linnavalitsusele. Seega on Tallinna Linnavalitsus jõudnud seisukohale, et tegemist ei ole linnaehituslikult olulise piirkonnaga planeerimisseaduse mõttes. Asja materjalidest nähtuvalt ei määratle piirkonda linnaehituslikult olulisena ka Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneering, mille kohaselt on planeeritud ala juhtotstarve kesklinna segahoonestusala, kuhu võib ehitada kõiki hooneid, v.a keskkonda saastavaid ettevõtteid. Seega ei ole Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korraldus nr 605-k HMS § 63 lg 2 p 3 alusel tühine. 75. Kuna vaidlustatud detailplaneering ei kuulu

§ 10

lõikes 61 nimetatud detailplaneeringute hulka, siis on alusetu ka kaebajate seisukoht, et detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohtinud käesoleval juhul detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda. Samas TLPA ja AS Arealis vahel 18.05.2009 detailplaneeringu koostamise ja koostamise finantseerimise lepingu nr 2-5/119 (II kd, tl 12-13) sõlmimise ajal

(v.r) § 10 lg 61 p 5 veel ei kehtinud (kehtis alates 01.07.2009). Lepingu sõlmimise ajal kehtinud

v.r § 10 lg 6 kohaselt ei 19 võinud eraõiguslik isik olla detailplaneeringu koostamise tellija looduskaitse ja muinsuskaitse alla võetud maa-aladel ega juhul, kui detailplaneeringu koostamine ei toimu vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga või linnaosadega linnades vastavuses linnaosa kehtestatud üldplaneeringuga. Haldusasja materjalidest nähtuvalt sellise olukorraga tegemist ei olnud, mistõttu oli sellise lepingu sõlmimine õiguspärane. Sealjuures on enne vaidlustatud detailplaneeringu vastuvõtmist Tallinna Linnavalitsuse 08.06.2011 korraldusega nr 991-k ja detailplaneeringu suunamist avalikule väljapanekule sõlmitud 07.03.2011 uus planeeringu koostamise õiguse üleandmise leping nr 3-6/35 (II kd, tl 14-15), mis asendas 18.05.2009 sõlmitud lepingut (lepingu p 2.1). Nimetatud lepingus on detailplaneeringu tellija TLPA ning detailplaneeringu koostajaks on K- Projekt AS. Arealis AS osaleb lepingus huvitatud isikuna, kellel on õigus esitada tellijale ettepanekuid detailplaneeringu lahenduse suhtes ja tutvuda kõikide detailplaneeringu materjalidega ning saada teavet detailplaneeringu menetlemise käigust ning kelle kohustuseks on kanda kõik detailplaneeringu koostamisega seotud kulud. Seega ei ole 07.03.2011 lepinguga nr 3-6/35 detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle antud. Riigikohus on leidnud, et planeeringu avalikku väljapanekut ei saa käsitada juba valminud planeeringulahenduse tutvustamisena avalikkusele. Avaliku väljapaneku käigus informeeritakse avalikkust planeeringust ning kaasatakse avalikkus planeeringu väljatöötamisse. Väljapanekul esitletakse üksnes esialgset planeeringuprojekti, lõplik planeering valmib koostöös avalikkusega (otsus nr 3-3-1-16-08, p 11). Seega ei ole vastustaja

(V.R) § 10 lg 61 vastu eksinud.

1. Kaebajad leiavad, et detailplaneering on õigusvastane, kuna detailplaneeringu osas ei ole teostatud kohast avalikku väljapanekut, kuivõrd viimasest avalikust väljapanekust
2. aastal oli planeeringu kehtestamise hetkeks möödunud ebamõistlikult pikk aeg (ligikaudu neli aastat). 76.1 Kuni 30.06.2015 kehtinud

§ 3lg 1 (v.r) sätestas, et planeeringute koostamine on avalik.

Avalikustamine on kohustuslik, et tagada huvitatud isikute kaasamine, õigeaegne informeerimine ja võimalus kaitsta oma huvisid planeeringu koostamise käigus.

(v.r) § 18 lg 1 sätestas, et kohalik omavalitsus teeb planeeringu vastuvõtmise otsuse ja korraldab planeeringu avaliku väljapaneku.

(v.r) § 21 lg 1 kohaselt peab kohalik omavalitsus korraldama detailplaneeringu avaliku arutelu kuue nädala jooksul pärast avaliku väljapaneku lõppemist, kui avaliku väljapaneku käigus on detailplaneeringu kohta laekunud kirjalikke ettepanekuid ja vastuväiteid. Käesolevas asjas ei ole vaidlust selle üle, et detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 08.06.2011 korraldusega nr 991-k (I kd tl 14), Detailplaneeringu avalik väljapanek toimus ajavahemikul 8.-22.08.2011 ning avalik arutelu toimus 29.09.2011 (I kd tl 119, 126). Seega on vastustaja järginud avaliku väljapaneku ning avaliku arutelu korraldamisel planeerimisseaduse nõudeid. Vaidlusaluse detailplaneeringu viimasest avalikust arutelust planeeringu kehtestamiseni (22.04.2015) möödus ligi kolm aastat ja seitse kuud. Asja materjalidest nähtuvalt on selle aja jooksul pärast avalikku väljapanekut planeeringumenetluses tehtud mitmeid toiminguid: Tallinna Linnavalitsus esitas 10.01.2012 kirjaga nr LV-1/218 detailplaneeringu Harju maavanemale järelevalveks (I kd tl 32-40). Harju Maavalitsuses toimus 23.05.2012 detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete arutelu ja Harju maavanema 20.06.2012 kirjaga nr 67/2968 (I kd tl 42-47) edastati Tallinna Linnavalitsusele järelevalve tulemused, millega paluti korrigeerida planeeringulahendust ning edastada seejärel korrigeeritud planeeringumaterjalid Harju Maavalitsusele. Tallinna Linnavalitsus esitas 27.12.2012 kirjaga nr LV-1/14831 detailplaneeringu korrigeeritud kujul heakskiidu saamiseks Harju maavanemale ja Harju maavanem andis 18.01.2013 kirjaga nr 6-7/2013/323 detailplaneeringule heakskiidu (I kd tl 49). Edaspidi on tehtud veel mitmeid toiminguid detailplaneeringu kehtestamise ettevalmistamiseks. Vaidlustatud korraldusest ja 20 korralduse seletuskirjast nähtuvalt on 05.07.2013 sõlmitud linna ja arendaja vaheline leping nr 37/109 detailplaneeringukohaste avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamiseks ning 23.04.2014 antud Tallinna Linnavalitsuse korraldus nr 638-k üleehitamisservituudi seadmiseks ja 09.05.2014 sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe vastava reaalservituudi seadmiseks (I kd, tl 116 pöördel; 129) Vastustaja vastusest kaebusele nähtub, et aastatel 2013-2014 toimusid linna ja arendaja läbirääkimised üleehitamisservituudi tingimuste (sh hinna) üle. Seega detailplaneeringu menetlus jätkus pärast avalikku väljapanekut. Riigikohus on asjas nr 3-3-1-47-12 (p 26-27 leidnud, et jätkuva planeeringumenetluse puhul ei too viivitus paratamatult kaasa kehtestamise otsuse õigusvastasust. 76.2 Vastavalt

(v.r) § 21 lg-le 5, kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud parandused ja täiendused muudavad planeeringu põhilahendusi, korratakse planeeringu kooskõlastamist isikuga, keda muudatus puudutab, ning avalikku väljapanekut ja avalikku arutelu planeeringu muutmise järel vastavalt käesoleva seaduse §-des 17–20 ja käesolevas paragrahvis sätestatule. Käesoleval juhul ei nähtu asja materjalidest planeeringu põhilahenduste muutmist ja seda ei väida ka kaebajad. Kaebajad on kaebuses märkinud, et pärast viimast avalikku väljapanekut on tehtud detailplaneeringus „väidetavalt märkimisväärseid muudatusi“, täpsustamata sealjuures, mis need „väidetavalt märkimisväärsed muudatused“ on. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-71-14, p 11 leidnud, et planeeringu põhilahendusena tuleb vaadelda planeeringu olulist osa, mis tagab planeeringuga kavandatu elluviimisel lahenduse tervikliku toimimise. Käesoleval juhul on nii Tallinna Linnavalitsuse 08.06.2011 korraldusega nr 991-k (I kd, tl 14) vastu võetud kui Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korraldusega nr 605-k kehtestatud (I kd, tl 50 ja 116-132) Kesklinnas asuva 0,17 ha suuruse maa-ala kohta koostatud Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute detailplaneering, K-Projekt AS töö nr 05294, milles on ette nähtud liita ärija elamumaa sihtotstarbega Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistud ning määrata moodustatavale krundile ärimaa sihtotstarve ja määratud krundi ehitusõigus kuni 8 maapealse ja 1 maa-aluse korrusega ärihoone ehitamiseks. Nii detailplaneeringu vastuvõtmisel kui kehtestamisel on Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kruntidele kavandatud hotell (I kd, tl 21 pöördel 81 pöördel 117 pöördel). Asja materjalidest nähtuvalt on lahendus kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga. 76.3 Kaebajad ei ole ka välja toonud olulisi muutunud asjaolusid pärast avalikku väljapanekut. Kaebuses on küll märgitud, et Lembitu tn 6 elamus on 10 korteriomanikku vahetunud, kuna kaebajad aga seda oma väidet tõendanud ei ole, jätab kohus selle väite tähelepanuta. Kaebaja II on Lembitu tn 6 elamus korteriomandi ühisomanikuks saanud kinnistusraamatust nähtuvalt 30.10.

1. Kohus nõustub kolmanda isikuga, et Kaebaja II pidi nägema, et Lembitu tn 6 maja naabruses on tühi krunt ja tal oli võimalus saada informatsiooni menetluses olevate detailplaneeringute kohta kas temale korteri müünud isikult, planeeringumenetluses aktiivselt osalenud Lembitu 6 korteriühistult või otse TLPA-st. Arvestades, et vaidlusaluse detailplaneeringu menetlus lõppes alles 22.04.2015, oli Kaebajal II soovi korral võimalus ja piisavalt aega vastustajale oma seisukohtade esitamiseks. 76.4 Eeltoodut arvestades leiab kohus, et käesoleval juhul ei ole tegemist sellise olulise menetlusveaga, mis tingiks vaidlustatud korralduse tühistamise.
2. Riigikohus on viidatud lahendis nr 3-3-1-47-12, p 27 selgitanud, et pika aja möödumine suurendab vajadust esitada planeeringu kehtestamise otsuses kaalutlused planeeringu kehtestamise vajaduse ning planeeringulahenduse õigsuse kohta või täiendada varem valminud seletuskirja. Põhjenduste esitamine detailplaneeringu kehtestamise otsuses või muus vahetult enne kehtestamist koostatud dokumendis kinnitab, et haldusorgan on otsustamise aja seisuga kõik poolt- ja 21 vastuargumendid läbi kaalunud. Samuti võimaldab see vajaduse korral arvestada muutunud olustikku. Käesoleval juhul on vaidlustatud Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korralduses nr 605k (I kd, tl 116) esitatud põhimotiivid ja kaalutlused ning viidatud, et ülejäänud kaalutlused ja motiivid sisalduvad korralduse lisaks olevas seletuskirjas. Seletuskirjas (I kd, tl 117-132) on planeeringu kehtestamise vajadust põhjendatud järgmiselt: „ Iga uus teenindusasutus lisab linna töökohti ning tööhõive on ühiskonna ja üksikisiku toimimiseks oluline. Hoonestamata krundi kasutusele võtmine linna keskuses on tehnilise infrastruktuuri kasutamise seisukohalt säästlik. Turvariskide poolest on hotell ohutum kui elamu. Hotellides on turvatöötajad, hotelli külastajad on registreeritud ja nende võimalik ebasoovitav tegevus hoones kergemini avastatav kui korterites toimuv. Planeeringus kavandatu elluviimisel korrastatakse linnaruumi ja suurendatakse sellega avalikku hüve.“ (I kd, tl 118). Seletuskirjas on 30-l leheküljel välja toodud selgitused planeeritud maa-ala ja lähiala olemasoleva olukorra kohta; asjaolu, et detailplaneering on Tallinna üldplaneeringus määratud juhtotstarbega kooskõlas ega sisalda üldplaneeringu muutmise ettepanekut ning et planeeritud maa-ala kohta ei kehti varem kehtestatud detailplaneeringut; detailplaneeringuga kavandatu, kus on märgitud, et detailplaneeringu koostamisel on suures osas arvestatud lähiala elanike ettepanekuid ja vastuväiteid ning võrreldes esialgse lahendusega on detailplaneeringusse tehtud mitmeid muudatusi ja täiendusi; avaliku väljapaneku tulemused, kus on välja toodud erinevate isikute poolt esitatud ettepanekud ja vastuväited, nende sisu ning nendele antud TLPA vastused, ettepanekute ja vastuväidete arvestamise või arvestamata jätmise kaalutlused ning detailplaneeringu täiendused; detailplaneeringu menetlus, kus on välja toodud menetlusetapid, esitatud ettepanekud, vastuväited ja märgukirjad, planeeringumenetluses koostatud ekspertiisid analüüsid ja hinnangud, kooskõlastused, sõlmitud lepingud. Seletuskirjast nähtub, et kohalik omavalitsus on otsustamise aja seisuga poolt- ning vastuargumendid läbi kaalunud ning teinud asjaolusid arvesse võttes põhjendatud otsuse.
3. Kaebajad leiavad, et pole selge, missuguse detailplaneeringu versiooni vastustaja kehtestas. Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korraldus nr 605-k ja selle seletuskiri on avaldatud Tallinna linna veebilehel Tallinna õigusaktide registris ning tuleb seega asuda seisukohale, et korraldus koos seletuskirjaga kehtib avaldatud kujul (toimiku I kd, tl 116-132). Käesolevas haldusasjas on Tallinna Ringkonnakohus 30.06.2015 määruses (I kd, tl 159-162) asunud seisukohale, et kohtul pole põhjust arvata, et korralduse seletuskirjas toodud andmed ei kajasta kehtestatud detailplaneeringus sisalduvat. Ainuüksi asjaolu, et linnavalitsus saatis 15.05.2015 KÜ Lembitu 6 esindajale kehtestatud detailplaneeringu põhijoonise (03.03.2015 versioon; kaebuse lisa 13; tl 74) asemel ilmselt ekslikult detailplaneeringu vastuvõtmise aegse põhijoonise (05.05.2011 versioon; kaebuse lisa 10; tl 53; kaebuse lisa 4; tl 15), selliseks järelduseks alust ei anna. Vaidlustatud korraldusest ja selle seletuskirjast nähtuvalt kajastavad need korraldusega kehtestatud detailplaneeringut (I kd, tl 7492). Seega on selge, missugune detailplaneering kehtestati.
4. Kaebuse kohaselt on Kaebaja I (KÜ Lembitu 6) esitanud avalikul väljapanekul mitmeid vastuväiteid ning detailplaneeringust ei selgu, kas ja mil määral KÜ Lembitu 6 vastuväidetega arvestati. 79.1 Kohus märgib kõigepealt, et asjas ei ole vaidlust selle üle, et Kaebaja I vastuväidetele on TLPA vastanud (

v.r § 20 lg 2) ja Harju Maavalitsuses on 23.05.2012 toimunud detailplaneeringu avalikul väljapanekul arvestamata jäetud vastuväidete arutelu (

v.r § 21 lg 4, § 23 lg 3 p 5) ning Harju maavanem on 18.01.2013 andnud detailplaneeringule heakskiidu (

v.r § 23 lg 6). Seega on vastustaja järginud kuni 30.06.2015 kehtinud planeerimisseaduse nõudeid. 79.2 Riigikohus on kohtuotsuses nr 3-3-1-15-08 (p 18) leidnud, et planeeringute, sh detailplaneeringute valdkonnas on kohtulik kontroll oma ulatuselt piiratud. Küsimuse sellest, mida 22 planeeringualale rajada, saab otsustada planeeringu kehtestamisel haldusorgan. Kohus saab küll tuvastada, kas ühe või teise rajatise või hoone ehitamise kavandamine planeeringualale on õiguspärane või välistab kehtiv õigusakt sellise hoone rajamise, kuid üldjuhul ei saa kohus hinnata, kas planeeringualale paigutatud üksikute hoonete ja rajatiste planeeringujärgne asukohavalik on otstarbekas ja põhjendatud. 79.3 Kaebajad leiavad, et detailplaneeringus ei ole arvestatud detailplaneeringu algatamise korralduse punktis 3.1 sätestatud lisanõuet, millest tulenevalt kaebajate arvates peab planeeritava hoone kõrguse piiriks olema Lembitu tn 6 katuseharja kõrgus. Detailplaneeringu algatamise korralduse (I kd, tl 12-13) punktis 3.1 on sätestatud lisanõue: planeeritava hoone kõrguse kavandamisel järgida Lembitu tn 6 hoone katuseharja kõrgust. Vaidlustatud korralduse seletuskirjast nähtuvalt on TLPA Kaebaja I samasisulisele vastuväitele vastuseks selgitanud, et detailplaneeringu algatamise korralduse punktis 3.1 määratud lisatingimus planeeritud hoone kõrguse kohta ei sätesta, et kavandatud hoone kõrgus ei või ületada Lembitu tn 6 elamu katuseharja kõrgust, vaid seda, et järgida tuleb Lembitu tn 6 katuseharja kõrgust. Kavandatud hoone tuleb erineva kõrgusega hoonete Rävala pst 11 // 13 // 15 ja Lembitu tn 6 elamu vahele. Esimesel on katuseharja kõrgus merepinnast 36,76 m ja teisel 34,14 m. Planeeritud hoone on arhitektuursete võtetega osavalt sobitatud nende vahele. Murdejooned fassaadil markeerivad nii Lembitu tn 6 hoone karniisi kui ka katuseharja kõrgust, samuti Rävala pst 11 // 13 // 15 karniisi kõrgust. Hoone kõrgus ei ületa Rävala pst 11 // 13 // 15 elamu katuseharja kõrgust 36,76 m merepinnast. Amet pidas planeeringus kavandatud lahendust linnaehituslikult väga õnnestunuks (I kd, tl 119 pöördel). Detailplaneeringu seletuskirjas (p 4.1.1) on lisanõude täitmise kohta märgitud, et Lembitu tänava poolne 6-korruse fassaadi murdejoon on määratud Lembitu tn 6 hoone karniisi kõrgusele ja vastavasisuline märkus on kantud ka detailplaneeringu põhijoonisele (I kd, tl 80, tl 74 – põhijoonis). Seega nähtub asja materjalidest, et detailplaneeringu algatamise korralduse punktis 3.1 sätestatud lisanõudega on arvestatud. 79.4 Kaebuse kohaselt on Kaebaja I esitanud vastuväite hoone korruselisuse osas hoovipoolses küljes, aga vastustaja poolt Kaebajale I edastatud planeeringu joonisest ei nähtu detailplaneeringu maavanemale järelevalveks esitamise kaaskirjas väidetu, et hoovitiiva kõrguseks on määratud 5 korrust. Kaebuse kohaselt on Kaebajale I edastatud 2011.a põhijoonis (I kd, tl 53), millel tõepoolest on hoovitiiva kõrguseks märgitud 6 korrust. Kehtestatud detailplaneeringu põhijoonisel (I kd, tl 74) on aga selgesti näha, et hoone hoovipoolne osa on osaliselt 5-korruseline ja osaliselt 2-korruseline. Ka detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et vastavalt detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud seisukohtadele on täiendavalt vähendatud planeeritava hoone hoovitiiva kõrgust 6-lt korruselt 5-korruseliseks (I kd, tl 82). Seega on kõnealuse vastuväitega arvestatud (hoovipoolses osas on maksimaalselt 5 korrust) ning kaebajate kahtlus on alusetu. 79.5 Kaebajad leiavad, et hoovipoolne hoone planeerimine ning tänavapoolne haljastuse planeerimine ei ole piirkonnale iseloomulik. Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 ümbruskonnas paiknevad hoonemahud tänava ääres ning haljastus sisehoovis. Kaebaja I esitas nimetatud väite ka detailplaneeringu menetlemisel, kaebaja vastuväide jäeti põhjendamatult arvestamata. Vaidlustatud korralduse seletuskirjas on märgitud, et sisehoovi ulatuvad hooneosad on kvartalile tüüpilised. Hoovipoolse hooneosa ehitusalune pind on sarnane krundil paiknenud puithoone ehitusaluse pindalaga (I kd tl 117 pöördel). Rävala puiestee, Kentmanni tänava, Kauka tänava ja Lembitu tänava vahelisele kvartalile on iseloomulikud kvartali sisemusse ulatuvad hooneosad. 23 Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistutele kavandatud hoone hooviosa on ehitusaluselt pinnalt tunduvalt väiksem Rävala pst 11 // 13 // 15 kvartali siseossa ulatuvast hooneosast ning sarnane Lembitu tn 6 ja Kaupmehe tn 2 kvartali siseossa ulatuvate hooneosade summaarsele ehitusalusele pinnale. Tänavaäärne haljastus on planeeritud avalikult kasutatavale tänavamaale. Tänavamaale kavandatud haljastus ilmestab tänavaruumi ja muudab selle hubasemaks. Haljastus ja puud avalikult kasutataval tänavamaal on iseloomulik Lembitu tänavale (I kd, tl 120). Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et detailplaneeringus on kavandatud jätkata Lembitu tänava parempoolset puiesteed (I kd, tl 81). Hoovipoolne hooneosa on kavandatud väike, selle ehitusalune pind on sarnane krundil olnud puithoone ehitusaluse pindalaga. Lembitu tn 6 ja Kaupmehe tn 2 elamutel on sisehoovi ulatuvad osad, mille sügavus on ca 8 m. Sisehoovi ulatuvad hooneosad ei ole kvartalile ebatüüpilised (I kd, tl 81 pöördel).Seega on hoone mahu osaliselt hoovi poole planeerimist kaalutud ja põhjendatud. Kaebajad ei ole väitnud, et selliselt planeerimine on õigusvastane ja kohus ka seda ei leia. 79.6 Mis puudutab aga kaebajate naaberkinnistul haljasala säilimist või laiemalt olemasoleva keskkonna säilimist, siis Riigikohus on leidnud, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-29-10, p 22). Olemasolev olustik iseenesest ei tekita kaebajale abstraktset kaitstavat usaldust, et kord kindlaks määratud tingimused säiliksid muutumatuna. Kaebajal tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev elukeskkond võib muutuda (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-12-07 p 13). Liiatigi nähtub kaevatava korralduse seletuskirjast (tl 123), et planeeritud ala haljastuse protsent on ette nähtud 22,3%, mis on suurem kui Lembitu tn 6 haljastatud ala osakaal (11,3%) ja ka suurem (15,8%) kui kogu kvartali olemasolev haljastuse osakaal kokku (15,6%). 79.7 Kaebuse kohaselt on Kaebaja I esitanud vastuväite, et hoovipoolsel hoone küljel ei oleks välikohvikuid, valgusreklaame ning ventilatsiooni väljalaskeavasid. Detailplaneeringu seletuskirjast ja vaidlustatud korralduse seletuskirjast nähtuvalt on selle vastuväitega arvestatud. Detailplaneeringut on täiendatud ning ehitusprojekti koostamiseks on määratud järgmised nõuded: hoovialale ei või kavandada välikohvikuid; hoovipoolsetele katustele elanikke häirivaid pidevalt töötavaid välikohvikuid; hoovipoolsed aknad tuleb valida sellise konstruktsiooniga, et hotelli külastajad neid avada ei saaks; 2- ja 5-korruselisele hooneosale ei või rõdusid kavandada ja mitte ette näha valgusreklaame ja fassaadi dekoratiivvalgustust hotelli hoovipoolsele küljele (I kd tl 83, 120 pöördel, 123 pöördel 127). Seega ei ole ohus kaebaja H.K. omandiõigus, privaatsus ega tervis asjaolu tõttu, et tema korteri aknad paiknevad Lembitu tn 6 hoone hoovipoolsel küljel. 79.8 Kaebuse kohaselt ei ole selge, kas on arvestatud Kaebaja I vastuväitega, et Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 hoone tugimüürid ei tohiks olla Lembitu tn 6 hoonele lähemal kui planeeritava hoone välissein (9 meetrit), sest detailplaneeringuga kavandatav tugimüür seab ohtu Lembitu tn 6 kinnistul asuva hoone ja puu ning Kaebaja II omandiõiguse. Kohus nõustub kolmanda isikuga, et kaebajad on esitanud tugimüüri ohu osas paljasõnalised väited, esitamata selle kohta tõendeid ja toomata ka välja mingitki vastuolu õigusaktidega. Detailplaneeringu seletuskirja punktis 4.1.1 (I kd, tl 80) on märgitud, et planeeringualal on teostatud geoloogilised uuringud. Geoloogiauuringus on hinnatud ehitustööde võimalikku mõju naaberhoonetele ja puudele ning toodud ära meetmed hoonete püsivuse tagamiseks. Detailplaneeringu seletuskirja punktis 4.5.8 (I kd, tl 85-86 pöördel) on märgitud, et 2010.a on OÜ IPT Projekteerimine koostanud Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 kinnistute geotehnika aruande, tööde eesmärgiks oli ala geoloogiliste ja hüdroloogiliste tingimuste selgitamine ning pinnaseomaduste täpsustamine. Tingituna sellest, et kavandatud on üks maa-alune korrus ja sellega ei minda sügavamale kui 5 - maksimaalselt 6,5 meetrit, ei ole rajatava hoone vundament kusagil naaberhoonetele lähemal kui 10 meetrit. Kasutades sulundseina ja ehitades 1 maa-alune korrus, naaberhooneid ei mõjuta ega neile kahju ei tekita. Lisaks 24 on detailplaneeringu seletuskirjas (I kd, tl 83) ehitusprojekti koostamiseks määratud järgmised nõuded: ehitusprojektis määrata meetmed naaberhoonete normidele mittevastava vajumise vältimiseks; ümbritsevad hooned võtta geotehnilise kontrolli alla enne ehitamise algust; hoonete tehniline seisund ja olemasolevad praod tuleb dokumenteerida; konstruktsioonidesse paigaldada reeperid; reeperite deformatsioone tuleb mõõta kaks korda kuus. Puu kaitseks on detailplaneeringu seletuskirjas (I kd, tl 84 pöördel) ehitusprojekti koostamiseks määratud järgmised nõuded: kasvukoha katmine laudisega, kaevise seina toetamine, puu kastmine ehituse ajal, vajadusel paigaldada kastmis- ja õhutamistoru. Lisaks on vaidlustatud korralduse seletuskirjas asjakohaselt viidatud kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseaduse (EhS) §-le 3 (I kd, tl 120), mille kohaselt ehitis peab olema projekteeritud ja ehitatud hea ehitustava ning ehitamist ja ehitusprojekti käsitlevate õigusaktide kohaselt ega või tekitada ohtu inimese elule, tervisele või varale või keskkonnale ning märgitud, et TLPA-l ei ole põhjust eeldada, et kavandatud hoone ehitamisel seadust rikutakse. Seega on vastavaid küsimusi planeeringumenetluses kaalutud ning hinnangud antud ning nõuded kehtestatud. 79.9 Kaebuse kohaselt on küsitav, kas on arvestatud Kaebaja I vastuväitega, et tulekuja tuleb kinnistute osas jagada võrdselt ning tulenevalt praegusest Lembitu tn 6 tulemüürist ei tohi Lembitu tn 2 ja Lembitu tn 4 planeeritava hoone osad ulatuda lähemale Lembitu tn 6 kinnistu piirile kui 4 meetrit. Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et tuleohutusnõuded ja meetmed on määratud vastavalt Vabariigi Valitsuse 27.10.2004 määrusele nr 315 „Ehitisele ja selle osale esitatavad tuleohutusnõuded“ (edaspidi Määrus nr 315 - kehtis kuni 30.06.2015) (I kd, tl 86 pöördel). Nimetatud määruse § 19 lg 2 sätestas üldise nõude, et ehitiste vaheline tuleohutuskuja on 8 meetrit. Asja materjalidest nähtuvalt on planeeritud hoone ja Lembitu tn 6 hoone vaheline kaugus detailplaneeringus planeeritud enam kui 8 meetrit (I kd, tl 120 pöördel). Seega on Määruse nr 315 nõue täidetud. Määrusest nr 315 ei tulene, et tuleohutuskuja tuleks kinnistute osas jagada võrdselt või et kuja mõjutaks kinnistu piir. Seega ei tugine kaebajate nõue detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud õigusele. Samas, nähtuvalt detailplaneeringu põhijoonisest (I kd, tl 74), on planeeritav hoone krundi piirist 4 meetri kaugusel ja selle olukorraga rahulolu on väljendanud ka Kaebaja I juhatuse esimees oma 17.10.2012 kirjas (I kd, tl 141). Detailplaneeringu seletuskirjas on ehitusprojekti koostamise nõuetes märgitud, et hoone tuleb tule leviku takistamiseks projekteerida TP-1 tuleohutusklassile vastav. Määruse nr 315 § 4 lg 3 p 1 kohaselt tähendab tähis TP 1, et ehitis on tulekindel, ehitise kandekonstruktsioon ei tohi ettenähtud aja jooksul tulekahjus variseda, kusjuures üldjuhul sellise ehitise kandekonstruktsioon tulekahjus ei varise. Seega on detailplaneeringus tuleohutuse küsimus lahendatud. Kaebajad ei ole kaebuses leidnud, et detailplaneeringu lahendus ei vastaks kehtivatele õigusnormidele. 80. Kaebusest ei nähtu, milliseid kaebajate õigusi võiks rikkuda planeeritud kergliiklustee laius või parkimiskohtade arv naaberkinnistul. Kuna populaarkaebuse on kohus kaebajatele jõustunud kohtumäärusega tagastanud, siis saavad kaebajad praegusel juhul kaitsta vaid oma subjektiivseid õigusi. Kolmandate isikute õiguste kaitseks kaebajad kohtusse pöörduda ei saa. Kuna aga kaebajad oma väidetavalt rikutud subjektiivseid õigusi seonduvalt kergliiklusteega ja parkimiskohtade arvuga 25 naaberkinnistul välja pole toonud, ei ole kohtul võimalik ka hinnata, kas kaebajate õigusi kuidagi on rikutud. Kohus märgib siiski, et kaebuse täienduses on ekslikult tõlgendatud Tallinna linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 kinnitatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 20062014“ (edaspidi Arengukava) millest on lähtutud detailplaneeringus normatiivsete parkimiskohtade arvutamisel (I kd, tl 83 pöördel, 116 pöördel, 221-229). Kaebuses on asutud seisukohale, et planeeritava hotelli näol on tegemist suure külastajate arvuga asutusega. Arengukava p 4.2.5 tabeli 2 p 6.2 kohaselt on hotell majutusasutus. Arengukava p 4.2.5 tabeli 2 kohaselt on parkimisnorm 0,2 parkimiskohta majutusüksuse kohta. Detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt peaks planeeritavate majutusüksuste arvust lähtuvalt parkimiskohti olema kuni 16. Samas, Arengukava p 4.2.6 näeb ette, et avalikult kasutatava parkimismaja läheduses või hea ühistranspordi ühendusega piirkonnas asuvate hoonete parkimiskohtade arvu võib korrigeerida, rakendades koefitsienti, mis jääb vahemikku 0,5 kuni 1,0. Vaidlustatud korraldusest ja detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt asub planeeritud maa-ala linna keskuses, piirkonnas on väga hea ühissõidukite liiklus. Seetõttu on detailplaneeringus rakendatud Arengukava p-s 4.2.6 lubatud koefitsienti 0,5 ja kavandatud on 8 parkimiskohta hoone maa-alusele korrusele (detailplaneeringu seletuskirja p-d 4.3.6 ja 4.4 – I kd, tl 82 pöördel ja 83 pöördel). Seega on detailplaneering Arengukavaga kooskõlas. 81. Kaebajate seisukoht, et detailplaneeringu kooskõlastusi ei oleks tohtinud saada enne maavanema järelevalvet, ei tugine seadusel. Kuni 30.06.2015 kehtinud

§ 17

lg 2 sätestas, et kohalik omavalitsus kooskõlastab detailplaneeringu asjaomase riigiasutusega enne planeeringu

§ 18kohast vastuvõtmist.

82. Põhjendatud ei ole kaebuse väide, et detailplaneering oleks tulnud kooskõlastada Kaitseministeeriumiga. Esiteks, sellel ajal, kui detailplaneering vastu võeti (08.06.2011)

(v.r) § 17 lg 2 p 7, mis sätestab planeeringu Kaitseministeeriumiga kooskõlastamise, veel ei kehtinud ning seega polnud vastuvõtmise eeldusena vajalik detailplaneeringut Kaitseministeeriumiga kooskõlastada. Teiseks,

(v.r) § 17 lg 2 p 7 nõuab kooskõlastamist Kaitseministeeriumiga siis, kui hoone kõrgus on üle 28 meetri. Detailplaneeringu seletuskirjast (p 4.3.5 – I kd, tl 82 pöördel) nähtuvalt on planeeritava hoone maksimaalseks kõrguseks maapinnast 24,25 meetrit Seega Kaitseministeeriumiga kooskõlastamise nõue ei rakendu. 83. Kohus leiab, et vastustaja on planeeringumenetluses järginud olulisi haldusmenetluse põhimõtteid. 83.1 Käesolevas asjas pole vaidlust selle üle, et on toimunud detailplaneeringu avalik väljapanek ja avalik arutelu. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et Kaebaja I on planeeringumenetluses aktiivselt osalenud ning esitanud ettepanekuid ja vastuväiteid, millele on vastatud ja mis arvestamata jäetud osas on läbinud maavanema järelevalve. Ka kaebajal H.K.l oli võimalik soovi korral planeerimismenetluses enne planeeringu kehtestamist oma seisukohti esitada. Asjaolu, et ta seda ei teinud, ei tähenda, et ärakuulamispõhimõtet ei ole järgitud. Seega ei ole põhjendatud kaebuse väide ärakuulamiskohustuse rikkumisest. 83.2 Kohtu hinnangul ei ole vastustaja rikkunud uurimispõhimõtet. Nagu kohus on eespool leidnud, on detailplaneeringus käsitletud nii planeeritava hoone korruselisusest tulenevaid ohutuse aspekte ja nõudeid kui ka tuleohutuse küsimust. 83.3 Kohus on käesolevas asjas ka leidnud, et on selge, missugune detailplaneering kehtestati. Samuti on kohus leidnud, et vaidlustatud korralduse on kehtestanud pädev organ Tallinna Linnavalitsus. 26 83.4 Detailplaneering (I kd, tl 74-92) koosneb tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Planeeringu tekstis on esitatud planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringulahenduse kirjeldused ja põhjendused, nagu on ette nähtud kuni 30.06.2015 kehtinud

§ 2lg-tele 1 ja 2.

Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-84-08 p 16 viitega

§-le 2 leidnud, et seadusest tulenevalt on vältimatu, et planeering on põhistatud dokument. Põhjendamine planeeringudokumentides võib olla piisav ega eelda põhjenduste täiendavat esitamist planeeringu kehtestamise otsuses. Käesoleval juhul on lisaks planeeringudokumentidele väga põhjalikult põhjendatud detailplaneeringu kehtestamist ka vaidlustatud korralduses. Korralduses ja selle seletuskirjas on toodud kaalutlused ettepanekute ja vastuväidete arvestamise/mittearvestamise kohta ja põhjendatud miks kehtestati just selline detailplaneering. Kohtu hinnangul on korraldus antud andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, piisavalt põhjendatud, selge ja üheselt mõistetav. Seega vastab korraldus HMS §-de 54, 55 lg 1, 56 nõuetele, samuti HMS §-de 4 lg 2 ja 6 nõuetele.

1. Eeltoodust tulenevalt puudub alus Tallinna Linnavalitsuse 22.04.2015 korralduse nr 605-k tühistamiseks.
2. Kaebus jääb täies ulatuses rahuldamata.
3. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kolmanda isiku kulud tema enda kanda. Käesoleval juhul on kolmanda isiku vastaspooleks kaebajad. Kuna otsus tehakse kaebajate kahjuks, on menetluskulude kandjaks kaebajad. HKMS § 109 lg 1 kohaselt tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Vastustaja ei ole menetluskulude nimekirja ja kuludokumente kohtule esitanud. Seega vastustaja võimalikke menetluskulusid kaebajatelt välja ei mõisteta. Kolmas isik AS Arealis on esitanud kohtule koos kuludokumentidega taotluse kaebajatelt menetluskulude kokku 7232,40 euro väljamõistmiseks (II kd, tl 31-46 ja 59-61). Kuludokumentidest nähtuvalt on menetluskulu kantud seoses õigusabi osutamisega käesolevas haldusasjas. Kaebajad leiavad, et kolmanda isiku lepingulise esindaja tunnitasu summas 205 eurot ilma käibemaksuta ei ole kohtupraktika kohaselt (Riigikohtu lahend asjas nr 3-2-1-115-13, p 25) menetluskulude kaebajalt kaebuse rahuldamata jätmise korral väljamõistmise kontekstis põhjendatud ega vajalik. Riigikohtu praktikas on muuhulgas põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu 120 eurot ilma käibemaksuta. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Riigikohtu halduskolleegium on leidnud, et menetluskulude vajalikkuse ja põhjendatuse hindamisel tuleb arvestada läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ja asja keerukust, samuti menetluse kestust. Õigusabikulude väljamõistmine, sh kolmanda isiku kasuks, ei tohi liigselt piirata isiku kaebeõigust ja tulemus peab olema õiglane (vt Riigikohtu määrus asjas nr 3-3-1-21-15 p 16 ja selles viidatud lahendid). Käesolevas haldusasjas ei ole läbitöötamist vajavate materjalide maht eriti suur (I kd 229 lk ja II kd kuni kohtuistungini 50 lk). Asi ei ole ka eriti keeruline ja menetlus on kuni kohtuistungini kestnud alla üheksa kuu. Kaebajad on küll lisaks kaebusele esitanud ka esialgse õiguskaitse taotluse ja kaebuse täiendavad seisukohad, millele kolmas isik esitas oma seisukohad (I kd, tl 135-139, II kd, tl 9-11), mis aga asjale mahtu ja keerukust oluliselt ei lisanud. Vastuses kaebusele on suures osas korratud esialgse õiguskaitse taotluse kohta esitatud seisukohti. Vaidluse 27 keerukust, mahtu ja kestust arvestades saab kohtu hinnangul kolmanda isiku vajalikuks ja põhjendatud menetluskuluks HKMS § 109 lg 6 mõttes lugeda 4000 eurot. HKMS § 108 lg 6 sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus peab võimalikuks kohaldada ka HKMS § 108 lg-t 11, kuid siiski mitte viisil, kus kaebajatel kolmanda isiku menetluskulude hüvitamise kohustust üldse ei tekiks. Kaebajatel ei olnud alust eeldada, et kohtumenetluse algatamisega ei kaasne kaebajate jaoks kulutusi. Kulude täies mahus kaebajate kanda jätmine viiks siiski ebaõiglase tulemuseni. Kaebajate poolset pahatahtlust menetluse algatamisel kohus asjas ei näe. Kaebaja II (H.K.) on pöördunud kohtusse oluliste põhiõiguste kaitseks (omandiõigus, õigus eraelule ja tervisele). Kaebaja I (KÜ Lembitu 6) on pöördunud kohtusse korteriühistu liikmete ühiste huvide kaitseks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühisel majandamisel. HKMS § 108 lg 11 alusel peab kohus põhjendatuks vähendada kolmandale isiku hüvitatavat menetluskulu veel 1000 euro võrra. Kohus mõistab kaebajatelt solidaarselt kolmanda isiku AS Arealis kasuks välja menetluskulu 3000 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Aili Maasik Kohtunik 28