KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Marian Priks Otsuse avalikult teatavaks- 01. veebruar 2017, Tartu kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 2-16-108755 Tsiviilas

) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnik) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 4 Eelnevalt (vt p 10) on kohus tuvastanud, et poolte vahel on 04.12.2012 sõlmitud tähtajaline üürileping tähtajaga kuni 04.12.2017. Ka kostja on oma seisukohas (tl 79) kinnitanud, et tema teada on leping sõlmitud viieks aastaks. Seetõttu ei ole asjakohane ega ka eluliselt usutav kostja väide selle kohta, et temal ei olnud üürilepingu eksemplari. Üürilepingu kestust ja lõppemist reguleerivad

§-d 309 jj.

§ 309

lg 1 järgi lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Üürilepingu p 6.1 kohaselt lõpeb leping punktis 1.9 nimetatud tähtaja möödumisel või poolte kirjalikul kokkuleppel. Kohtule ei ole esitatud poolte kirjalikku kokkulepet üürilepingu lõpetamise kohta. Hageja poolt avaldatu alusel sellist kokkulepet saavutatud ei ole. Samuti võib kostja seisukohtadest (tl 52, 79) aru saada nii, et ta ei tugine mitte üürilepingu kokkuleppel lõpetamisele, vaid väidab, et on 01.06.2015 seisuga üürilepingu erakorraliselt üles öelnud alates 01.09.2015. Tähtajaline üürileping peaks reeglina lõppema tähtaja möödudes, s.o antud juhul 04.12.2017.

§ 313

järgi saab kumbki lepingupool tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohus on oma otsustes korduvalt leidnud, et

§ 313

rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu lahendeid kohtuasjades nr 3-21-100-04, 3-2-1-62-04, 3-2-1-84-10, 3-2-1-54-10). Seega, üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus. Ilma õigusliku aluseta teostatud üürilepingu ülesütlemine on tühine. Tühisel lepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi – seega ei lõpeta tühine lepingu ülesütlemine üürilepingut ja see kehtib edasi. Lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski. Lepingust vabaneda sooviv lepingupool peab suutma tõendada, et leping enam ei kehti, st seda, et on täidetud kõik lepingu ülesütlemise eeldused. Kui vastav lepingupool kas või ühte asjaolu tõendada ei suuda, siis võib teine lepingupool tugineda lepingule ja nõuda lepingu täitmist. Lisaks õigusliku aluse esinemisele peab üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks esinema ka teine eeldus - ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Lepingu ülesütlemiseks tuleb teha avaldus teisele lepingupoolele ning teine lepingupool peab vastava avalduse kätte saama. Sellisel juhul üürileping lõpeb, üürnikul tekib kohustus tagastada üüritud asi ja üürileandjal lõpeb üüri nõudmise õigus (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Tallinn 2007, lk 236-239). Kohus on kostjale selgitanud (tl 62-63), et kostjal tuleb tõendada nii õigusliku aluse esinemist (

§ 313

) kui ka seaduses sätestatud ülesütlemiskorra järgimist (

§ 325

) ning hageja poolt ülesütlemisavalduse kättesaamist (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 69). Kostja vastuväidete kohaselt peab kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise mõjuvaks põhjuseks temal üüri tasumisel tekkinud majanduslikke raskusi. Kostja on selgitanud, et ta pidevalt hilines õigeaegselt maksmisega, et detsembris

§ 313

raames tuleb ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud, sest kui ülesütlemist sooviv lepingupool oleks vastavaid asjaolusid teadma pidanud, kuid sellest hoolimata vastava üürilepingu sõlmis, siis välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Tallinn 2007, lk 238). Kaaludes hageja ning kostja huve, leiab kohus, et kostjal puudus tema poolt esile toodud asjaoludel õigus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks

§ 313lg 1 alusel.

Kohtu hinnangul ei prevaleeri kostja huvid hageja huvide üle, kuna kostja pidi üürilepingut sõlmides juba arvestama üüri tasumise kohustuse võtmise ning oma majanduslike võimetega, s.h suutma prognoosida oma sissetulekuid ning üürilepingu sõlmimise tasuvust. Kohus leiab, et üürniku halb majanduslik olukord ja üüritud pinnal toimuva majandustegevuse kahjumlikkus ei ole selliseks asjaoluks, mis iseseisvalt annaks aluse

§ 313lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks.

Üürilepingu sõlmimine kaubandustegevuse eesmärgil on seotud mõlema poole äririskiga. Kostja üürnikuna on iseseisev äriühing, kes sõltumata üürileandjast peab oma majandustegevust korraldama. Kostja ei ole oma seisukohtades esile toonud, et ta enne üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemist oleks üleüldse pöördunud hageja poole läbirääkimisteks, et kaaluda üürihinna alandamise võimalusi või muude üürilepingu tingimuste muutmist. Kostja pole väitnud ka seda, et tema majanduslikud raskused oleksid tingitud ettenägematutest ja erakorralistest asjaoludest, nt majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal (vt Riigikohtu otsus kohtuasjas nr 3-2-1-84-10 p 11). Kohus peab oluliseks märkida ka seda, et kostja ei ole oma vastuväidete, s.o eelkõige majanduslike raskuste, tõendamiseks kohtule ühtegi tõendit esitanud. Seega on kostja vastuväited ka täielikult tõendamata ning kohus ei saa nendega arvestada. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et kostja pole suutnud esile tuua ega tõendada selliseid erandlikke asjaolusid, mis annaksid

§ 313

lg 1 tähenduses mõjuva põhjuse tähtajalise üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Seega tuleb järeldada, et kostjal puudub õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kuna üürilepingu erakorralise ülesütlemise esmane eeldus (õigusliku aluse olemasolu) ei ole täidetud, ei asu kohus analüüsima ka teiste eelduste esinemist (kas kostja on teinud nõuetelevastava ülesütlemisavalduse ning kas hageja on selle kätte saanud). Eelnevalt tuvastatu alusel on kohus seisukohal, et poolte vahel 04.12.2012 sõlmitud üürileping on kehtiv.

1. Kuna üürileping on kehtiv, on hagejal üürileandjana õigus nõuda kostjalt kokkulepitud üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Hageja on märkinud, et ta on leidnud ruumidele vahepeal ajutiselt teise kasutusotstarbe, mille tõttu pole ta kostjale esitanud rohkem arveid kui hagiavalduses nimetatud. Hageja ja kostja ei vaidle selle üle, et kostja on tasunud üüri ning kõrvalkulusid kuni augustini 2015.a, lisaks ka 2015.a septembrikuu üüri, kuid hilisemalt on jätnud üüri ning kõrvalkulud tasumata. Kostja on jätnud tasumata
2. a oktoobri, novembri ja detsembri üüri kokku 973,44 eurot ning
3. a septembri, oktoobri, novembri ja detsembri kommunaalkulude eest 149,73 eurot, kokku 1123,17 eurot, mille tasumist hageja nõuab.

§ 296

lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast olenevatel põhjustel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Riigikohus on oma lahendi nr 32-1-37-09 punktis 14 väljendanud seisukohta, et ruumide mittekasutamine (üürniku lahkumine ruumidest) ei mõjuta üüri tasumise kohustust. Seega on kostjal kohustus tasuda 6 ruumide üüri isegi olukorras, kus ta on ruumidest lahkunud. Kohus leiab, et hageja üürining kõrvalkulude nõue on üürilepingu p 1.3.2, 1.7, 1.8, 2.1.2, 2.1.3 ja

§ 271, § 292 lg 1 ja § 296 lg 3 alusel põhjendatud summas 1123,17 eurot.

Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 1123,17 eurot. 16. Hageja on esitanud ka viivise nõude. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis 21.06.2016 seisuga 620,86 eurot ning viivis arvestusega 0,25 % põhivõlgnevuselt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest alates 22.06.2016 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.

§ 113

lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne intressimäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud viivisemäär. Üürilepingu p 7.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et lepingujärgselt tasumisele kuuluvate maksete tasumisega viivitamise korral maksab üürnik üürileandjale viivist veerand protsenti (0,25 %) viivitatud summalt iga viivitatud päeva eest. Tulenevalt üürilepingu p-st 2.1.2 kohustus kostja tasuma üüri üürileandja poolt esitatavate arvete alusel jooksva kuu

1. kuupäevaks. Üürilepingu p 2.1.3 alusel tuli kommunaalkulude eest tasuda vastavalt kehtestatud tariifidele ja hinnakirjadele või paigaldatud arvestite näitude alusel igakuiselt, järgneva kuu
2. kuupäevaks. Tasumine toimub vastavalt üürileandja poolt esitatud arvele või otse vastavaid teenuseid võimaldavatele isikutele nende poolt esitatud arve alusel. Kostja on esitanud vastuväite viivisemäärale ning leiab, et viivise protsent on liiga suur, kuna seni on viivist küsitud 0,2 %, aga hagiavalduses 0,25 % (tl 60). Hageja poolt esitatud arvetelt (tl 71-77) nähtub tõesti, et viivisemääraks on märgitud 0,2% päevas. Kohus nõustub kostja vastuväitega ja leiab, et hageja vastuoluline käitumine viivise nõudmisel on hea usu põhimõtte vastane

§ 6

mõttes.

§ 6

lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus on seisukohal, et viivist tuleb arvestada hageja poolt arvetel märgitud määras 0,2 %. Viivise arvestus hagiavalduse esitamise aja 21.06.2016 seisuga on järgmine: - arve nr 151321 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.10.2015, tasumisega viivitatud päevi 255, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,65 eurot päevas) 165,75 eurot; arve nr 151381 summas 27,80 eurot, maksetähtaeg 14.10.2015, tasumisega viivitatud päevi 251, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,06 eurot päevas) 15,06 eurot; arve nr 151455 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.11.2015, tasumisega viivitatud päevi 224, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,65 eurot päevas) 145,60 eurot; arve nr 151514 summas 38,72 eurot, maksetähtaeg 14.11.2015, tasumisega viivitatud päevi 220, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,08 eurot päevas) 17,60 eurot; arve nr 151588 summas 324,48 eurot, maksetähtaeg 10.12.2015, tasumisega viivitatud päevi 194, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,65 eurot päevas) 126,10 eurot; arve nr 151645 summas 40,02 eurot, maksetähtaeg 14.12.2015, tasumisega viivitatud päevi 190, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,08 eurot päevas) 15,20 eurot; arve nr 151738 summas 43,19 eurot, maksetähtaeg 14.01.2016, tasumisega viivitatud päevi 159, viivis (0,2 % päevas, s.o 0,09 eurot päevas) 14,31 eurot. Kokku võlgneb kostja hagejale 21.06.2016 seisuga viivisena 499,62 eurot. 7 Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise 21.06.2016 seisuga summas 499,62 eurot ning alates 22.06.2016 TsMS § 367 alusel arvestusega 0,2 % põhinõudelt (1123,17 eurolt) päevas iga viivitatud päeva eest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Kohus jätab hagi rahuldamata viivisenõude 121,24 euro osas ning jooksva viivise osas vähendab viivisemäära 0,2 %-ni päevas. 17. Kostja vastuväidete kohaselt on tema tasunud hagejale ettemaksu 500 eurot, mida pole tagasi saanud. Kohus selgitab, et vastavalt üürilepingu p-le 1.5 ning

§ 308

lg-le 1, on tagatisraha ettenähtud üürileandjale üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks.

§ 308

lg 3 alusel võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kuna üürileping on kehtiv, tagab kostja poolt tasutud tagatisraha endiselt üürilepingust tulenevaid nõudeid. Menetluskulud

1. Kohus rahuldas hagi 93 % ulatuses. TsMS § 163 lg-t 1 ja hagi rahuldamise ulatust arvestades tuleb menetluskulud jaotada järgmiselt: jätta menetluskuludest 93 % kostja kanda ja 7 % hageja kanda.
2. TsMS § 174 lg-te 1, 2, § 177 lg 1 p 1 alusel määrab kohus kohtuotsuses kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse.
3. Hageja ei ole menetluskulude nimekirja esitanud. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
4. Hageja on põhivõlgnevuse ning viivise nõudelt tasunud riigilõivu TsMS § 124 lg 1, § 133 lg 1, 2 ja riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1 alusel 275 eurot. Riigilõivust tuleb vastavalt menetluskulude jaotusele mõista kostjalt hageja kasuks välja 93 %, s.o 255,75 eurot.
5. Toimiku materjalide alusel puuduvad hagejal muud rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud.
6. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 8