← Eesti

2-16-3426/20

Obsah (7)§ 113§ 658§ 158§ 35§ 42§ 29§ 664

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Margo Klaar (eesistuja), Krista Kirspuu, Ulvi Loonurm Otsuse tegemise aeg ja koht 08.02.2017, Tallinn Tsiviilasja number 2-

§ 113lg-s 1 sätestatud määras.

13. Puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 21.10.2015 maaklerlepingu, millega hageja kohustus vahendama kostjale kuuluva korteriomandi aadressiga Peterburi tee 822, Tallinn, müüki (

§ 658lg 1).

  1. Maaklerilepingu p 8.2 kohaselt, kui maakler on lepingu p-s 2.3 nimetatud ülesande täitnud ning käsundiandja loobub nimetatud võimaliku ostjaga müügilepingu sõlmimisest või teeb selle sõlmimise muul viisil võimatuks, või kui müügilepingu sõlmimine osutub võimatuks käsundiandja süü tõttu, tasub käsundiandja maaklerile leppetrahvi summas 2500 eurot. Kostja 26.11.2015 e-kirjast hagejale nähtub, et kostja on teatanud, et ta ei soovi hetkel korterit müüa, kuid ta ei tagane müügi soovist tervikuna. Kostja on soovinud korteriomandi müügi edasi lükata juuni kuuni. Selliselt tegutsedes ei ole kostja rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, kuna nähtuvalt lepingu p-st 9.1 on leping sõlmitud üheks aastaks. See tähendab, et olukorras, kus kostja oleks valmis korterit müüma juunis 2016, toimuks see lepingus kokkulepitud tähtaja jooksul.
  2. Tõendamist ei ole leidnud, et kostja oleks lepingut rikkunud (

§ 158lg 1).

Isegi juhul, kui kostja oleks lepingut rikkunud, kuuluks hageja nõue rahuldamata jätmisele ka tulenevalt asjaolust, et lepingu p 8.2 näol on tegemist sättega, mis on tühine TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel, kuna pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Nimelt on hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu p-s 8 ette nähtud sanktsioonid üksnes kostjale, samuti on p-s 8.2 leppetrahvi suuruseks määratud 2500 eurot, mis on sama summa, kui lepingu p 6.1 kohaselt lepingu kohase täitmise puhuks ettenähtud maakleritasu. Kostja peaks hagejale tasuma igal juhul 2500 eurot nii lepingu kohase täitmise kui ka täitmata jätmise korral, kuid lepingus ei ole ette nähtud ühtki sanktsiooni juhuks, kui maaklerilepingu esemeks olev korteriomand peaks müümata jääma hagejast tingitud asjaoludel. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused 4

(8)
  1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
  2. Maakohus on oluliselt rikkunud otsuse põhjendamise nõudeid ja ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 86 lg 2 p
  4. Maakohtu järeldus, et kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud, ei ole õige. Ka kostja vastusest hagile tuleneb, et kostja ei soovinud hageja leitud ostjale korterit müüa. Kostja on lepingut rikkunud, sest lepingu p-st 8.2 tulenevalt loetakse lepingu rikkumiseks maakleri poolt leitud ostjaga müügilepingu sõlmimisest keeldumine. Oluline ei ole, et käsundiandja oleks keeldunud müügist tervikuna. Asjaolu, et leping oli sõlmitud tähtajaga 1 aasta, ei oma tähendust. Lepingu tähtaeg tähendab, et maakler tegeleb selle aja jooksul ostja leidmisega. Kui maakler selle aja jooksul leiab korterile ostja, on maakleri ülesanne täidetud.
  5. Lepingu p 8.2 ei ole tühine. Maakohus ei ole tuvastanud vastastikuste võrreldavate soorituste objektiivseid väärtusi ja hinnanud nende väärtuste vahet. Maakohus ei ole võrrelnud poolte mõistlikke huve, analüüsinud tehingu sõlmimise asjaolusid ega seda, kuidas on mõistlik tagada poolte huve. Tehing, mis tundub olevat ühele poolele ebasoodne, ei ole iseenesest heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Maakler oli sisuliselt oma ülesande täitnud. Olukorras, kus käsundiandja loobub maakleri poolt leitud ostjale korteriomandit müümast, jääb maakler ilma tasust, mis talle on lepingu kohase täitmise korral ette nähtud. Sellise olukorra vältimiseks leppisidki pooled kokku leppetrahvi. Maaklerilepingu eesmärk oli ostja leidmine ja korteri müük. Maakleri suhtes oleks olnud äärmiselt ebaõiglane jätta töö hüvitamata. Põhjendatud ei ole maakohtu väide, et lepingus oleks pidanud olema leppetrahv ka juhuks, kui maakler ostjat ei leia. Arvestades kinnisvaraturul valitsevat pakkumuste üleküllust, ei saa maakler sellist kohustust endale võtta, kuivõrd ostja leidmine ei sõltu ainuüksi maakleri tegevusest.
  6. Leppetrahvi nõue on õigustatud ka seetõttu, et kostja tegevus kahjustas olulisel määral maakleri mainet. Vastustaja seisukoht
  7. Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
  8. Ringkonnakohus, ära kuulanud pooled ja tutvunud apellatsioonkaebusega ning tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon hagi rahuldamata jätmise kohta on õige, kuid TsMS § 657 lg 1 p 22 järgi tuleb muuta otsuse põhjendusi.
  9. Poolte vahel oli 21.10.2015 sõlmitud maaklerileping ja pooled vaidlesid selle üle, kas lepingu p-s 8.2 toodud kostja kohustus leppetrahvi tasumiseks on kehtiv ja juhul kui on, siis kas kostja on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning kas hagejal on õigus nõuda talt leppetrahvi.
  10. Esmalt analüüsib kolleegium, ka maaklerilepingu p 8.2 on tühine. Vastuses hagile väitis kostja, et tegemist on tüüptingimustel (

§ 35

lg 1) sõlmitud lepinguga ja p 8.2 on

§ 42järgi tühine.

Maakohus kostja sellekohaseid väiteid hinnanud ei ole.

§ 35lg 1 järgi loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja 5

(8)töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu ning lg 2 kohaselt eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Hageja tõi esile, et maaklerilepingu sõlmimises leppisid pooled kokku 16.10.2015 ja samal päeval saatis hageja kostjale tutvumiseks eeltäidetud maaklerilepingu projekti ja teatas, et lepingu allakirjutamine toimub 21.10.
  1. Kolleegium leiab, et leping oli sõlmitud hageja poolt väljatöötatud maaklerilepingu tüüptingimustel ja sellise lepingu puhul eeldatakse, et tüüptingimust ei olnud eraldi läbi räägitud. Kolleegiumi arvates ei ole hageja esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostjal oli võimalus mõjutada tüüptingimuste sisu. Ainuüksi see, et lepingu projekt saadeti kostjale viis päeva enne allakirjutamist, ei tähenda, et kostja oleks saanud lepingu sisu mõjutada. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest ei tulene, et lepingu tingimuste osas oleksid toimunud läbirääkimised või oleks hageja teinud ettepaneku lepingu tingimuste osas läbi rääkida. Kostja on maaklerilepingu sõlminud tarbijakaitseseaduse (TKS) § 2 p-st 1 tulenevalt tarbijana, kuna ta kasutas hageja poolt pakutud teenust eesmärgil, mis ei seondu tema majandus- või kutsetegevusega.
  2. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-106-13 tehtud otsuses selgitanud, et tüüptingimuse tühisuse tuvastamine on kohtu kohustus, sest see on õiguse kohaldamine TsMS § 438 lg 1 järgi. Kui pooled vaidlevad tüüptingimuste üle, peab kohus kontrollima tüüptingimuste kehtivust ka siis, kui pooled ise ei ole sellele tuginenud. Seega tüüptingimuste tühisust peab kolleegium kontrollima olenemata sellest, kas kostja on sellele sõnaselgelt tuginenud või mitte.

§ 42

lg 1 järgi tüüptingimus on tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.

§ 42

lg-st 1 tulenevalt on tüüptingimuse tühisuse regulatsiooni eesmärgiks kaitsta lepingupoolt, kelle suhtes on kasutatud eelnevalt välja töötatud ja läbi rääkimata lepingutingimust, mis esitatakse poolele sellistel asjaoludel, et tal pole võimalik läbirääkimisi pidada ja tingimuse sisu mõjutada, ebamõistlikult kahjustavate lepingutingimuste eest. 26. Kolleegium kontrollib järgnevalt maaklerilepingu p 8.2 kehtivust. Maaklerilepingu p 8.2 on sõnastatud järgmiselt: kui maakler on lepingu p-s 2.3 nimetatud ülesande täitnud (st leidnud vara ostmisest huvitatud isiku ja on osutanud temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele) ning käsundiandja loobub nimetatud võimaliku ostjaga müügilepingu sõlmimisest või teeb selle sõlmimise muul viisil võimatuks, või kui müügilepingu sõlmimine osutub võimatuks käsundiandja süü tõttu, sealhulgas, kui käsundiandja on avaldanud maaklerile vara kohta selle müüki taksitavaid ebaõigeid andmeid, tasub käsundiandja maaklerile leppetrahvi summas 2500 eurot. Maaklerilepingu p 2.3 kohaselt avaldab käsundiandja, et ta soovib kokkulepitud vara käesolevas lepingus kindlaks määratud tingimustel müüa ja teeb maaklerile ülesandeks vahendada vara müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga selliselt, et maakler otsib varale ostja ja osutab temaga lepingu sõlmimise võimalusele. 6

(8)27. Selleks, et hinnata maaklerilepingu p 8.2 kehtivust tuleb esmalt tuvastada, millisel eesmärgil oli pooltevaheline leping sõlmitud.

§ 658

lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Pooled vaidlesid, kas tegemist on lepingu sõlmimise vahendamiseks või lepingu sõlmimise võimaluse osutamiseks sõlmitud lepinguga. Kolleegium leiab, et maaklerilepingu tingimuste sõnastus on vastuoluline ja mitmeti mõistetav. Nii on lepingu p-s 1 märgitud, et leping on sõlmitud müügilepingu sõlmimise vahendamiseks, kuid p-s 2.3 on maakleri kohustusena toodud varale ostja otsimine ja osutamine temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu p 8.2 järgi loetakse, et maakler on kohustuse täitnud siis, kui ta on osutanud lepingu sõlmimise võimalusele. Lepingu tõlgendamisel tuleb

§ 29

lg 5 p 3 järgi muuhulgas arvestada ka poolte käitumist enne ja pärast lepingus sõlmimist. Käesoleval juhul on hageja pärast korteriomandile ostja leidmist broneerinud notari aja, millest saab järeldada, et hageja on tegelikult lepingut täitnud viisil, mis on omane müügilepingu sõlmimise vahendamisele. Eeltoodust järeldab kolleegium, et maaklerileping oli sõlmitud müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. 28. Järgnevalt hindab kolleegium, kas maaklerilepingu p 8.2 on tühine

§ 42lg-s 1 toodud alustel.

Lepingu p 8.2 on sõlmitud viitega p-le 2.3, kus loetakse, et maakleri kohustuseks on otsida ostja ja osutada temaga lepingu sõlmimise võimalusele. Eelnevalt on kolleegium tuvastanud, et leping oli sõlmitud müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. Lepingu p-s 2.3 ega lepingu muudes punktides ei ole konkretiseeritud, millisel juhul loetakse p-s 2.3 toodud lepingu sõlmimise võimalusele osutamise teenus täidetuks. Kolleegiumi arvates lepingu p-s 8.2 sätestatud leppetrahv on praegusel juhul sätestatud viisil, kus selle eesmärk on survestada käsundiandjat lepingut sõlmima ja kolleegiumi arvates on selline tingimus käsundisaaja huve ebamõistlikult kahjustav. Lepingus p-s 8.2 toodu leppetrahviga piiratakse käsundiandja lepinguvabadust edasiste lepingute sõlmimiseks ebaproportsionaalselt. Eeltoodule viitab ka see, et leppetrahvi nõue on esitatud kostjale 26.11.2015, s.o koheselt pärast seda, kui kostja teatas, et ta soovib tehingu tegemist edasi lükata või sõlmida ainult võlaõigusliku müügilepingu (tl 23-24). Maaklerilepingu p 6.1 järgi on täpselt sama suur, kui p-s 8.2 sätestatud leppetrahv, ka maakleri tasu, mida maakleril on õigus saada vara müügilepingu sõlmimise päeval. Seega on maakleril võimalik saada tasu ilma, et ta oleks oma ülesande täitnud.

§ 664

lg 1 järgi on maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest Sellisel moel tüüptingimuses sätestatud leppetrahv on kolleegiumi arvates ilmselgelt ülemäärane ja käsundiandjat kahjustav ja tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. 29. Maakohus tuvastas, et maaklerilepingu p 8.2 on tühine TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2 järgi. Kuna kohus peab hindama tehingu või selle osa tühisust olenemata sellest, kas pooled sellele tuginesid, oli maakohtul kohustus kontrollida tingimuse kehtivust ka TsÜS-i vastavate sätete järgi. Kuna

§ 42lg-s 1 ja Ts

ÜS § 86 lg 2 p-s 2 toodud tühisuse alused on sarnased, siis ei olnud maakohtu poolt TsÜS § 86 lg 1 ja lg 2 p 2 kohaldamine ebaõige. Samas arvestades, et maaklerileping oli sõlmitud tüüptingimustel, siis kolleegiumi arvates tuleb esmalt kontrollida tüüptingimuste kehtivust

§ 42lg 1 järgi. 7

(8)
  1. Seoses maaklerilepingu p 8.2 tühisusega ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi tasumist. Eeltoodu tõttu ei ole vajalik tuvastada, kas kostja on maaklerilepingut rikkunud või mitte. Kolleegium muudab maakohtu otsuse põhjendusi ja jätab lepingu rikkumist käsitlevad põhjendused kohtuotsusest välja. Apellatsioonkaebuse väide, et leppetrahvi nõuet põhjendab ka see, et kostja on oma tegevusega hageja mainet rikkunud, ei ole asjakohane. Maaklerilepingust tulenevalt ei ole leppetrahvi aluseks väidetav kostja maine kahjustamine.
  2. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel jätta hageja kanda. Puudub alus muuta maakohtu otsustatud menetluskulude jaotust ja rahalist suurust.
  3. Kostja (vastustaja) menetluskulude nimekirja kohaselt on tal tekkinud apellatsioonimenetluses kulusid lepingulise esindaja osutatud õigusabile 680 eurot. Tulenevalt esitatud spetsifikatsioonist on kulunud maakohtu otsuse läbitöötamisele ja sellega seonduvatele toimingutele 20 minutit, apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise määrusega tutvumiseks 5 minutit, apellatsioonkaebusega tutvumisele ja vastuse koostamisele ning sellega seonduvatele tegevustele kokku 2 tundi ja 45 minutit, kohtuistungiks ettevalmistamiseks ja kliendiga nõupidamiseks 1 tund 30 minutit ning kohtuistungiks 1 tund. Kokku 5 tundi ja 40 minutit. Kostja esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo teenuse tunnihind on 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Apellandil (hagejal) kostja menetluskuludele vastuväiteid ei ole.
  4. TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb lepingulise esindaja kulud välja mõista vajalikus ja põhjendatud ulatuses. Kolleegium leiab, et kostja taotluses esitatud menetluskulud on tulenevalt menetlusdokumentide sisust, vaidluse asjaoludest ja kohtuistungi pikkusest vajalikud kostja huvide kaitsmiseks. Seega tuleb hagejalt välja mõista kostja kasuks TsMS § 177 lg 1 p 1 alusel 680 eurot. TsMs § 177 lg 4 ja

§ 113

lg 1 teise lause järgi tuleb hagejalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskuludelt alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni välja mõista viivis. Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ 8

(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.