3-15-1646/51

KOHTUOTSUS Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kristjan Siigur Otsuse teatavakstegemine

1. november 2015, Tallinn Haldusasja number 3-15-1646 Haldusasi K Ki, J. K, E R, B. S ja M. I kaebus Kuressaare Linnavolikogu
2. mai 2015 otsuse nr 34 tühistamise nõudes. Menetlusosalised Kaebaja: K. K Kaebaja: J. K Kaebaja: E. R Kaebaja: B. S Kaebaja: M. I Kaebajate esindajad: v.adv Taivo Ruus, v.adv Ramil Pärdi, adv. Sandor Elias Vastustaja: Kuressaare linn Esindaja: Vilma Kippak Kolmas isik: E. A Kolmas isik: N. S Kolmas isik: H S Kolmas isik: S Õ Kolmas isik: OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt Esindaja: v.adv Liisa Linna, V. M Kolmas isik: J. M Kolmas isik: K. M Kolmas isik: OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN Esindaja: V. M RESOLUTSIOON
3. Jätta K Ki, J. K, E R, B. S ja M. Ii kaebus rahuldamata.
4. Mõista K Ki, J. K, E R, B. S ja M. Ii'lt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja menetluskulu 1300 (üks tuhat kolmsada) eurot. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord: Kohtuotsuse peale võib menetlusosaline esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt
5. detsembril
6. ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD OTSUS
7. K K, J. K, E. R, B. S ja M. I on Kuressaares Tiigi 2 // Tolli 12 asuva korteriomanditeks jaotatud kinnistu korteriomanikud. Kuressaare Linnavolikogu
8. märtsi 2006 otsusega kehtestatud detailplaneeringu muudatusega nähti nimetatud kinnistule ette elamumaa sihtotstarve. Pärast nimetatud detailplaneeringu kehtestamist on kinnistule ehitatud kaks korterelamut.
10. aprilli 2014 korraldusega nr 211 andis Kuressaare Linnavalitsus OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt, kes on samuti üks Tiigi 2 // Tolli 12 kinnistu korteriomanikest, ehitusloa Tiigi 2-2 ja Tiigi 2-3 rekonstrueerimiseks ja liitmiseks. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt tegi ehitusloas nimetatud ehitustööd ning
11. detsembri 2014 korraldusega nr 877 andis Kuressaare Linnavalitsus välja kasutusloa. Nimetatud ehitusloa õigusvastasuse tuvastamise ja kasutusloa tühistamise nõuded on Tallinna Halduskohtus haldusasja nr 3-14-50437 esemeks. OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on eelnimetatud ruumid reaalselt kasutusse võtnud bürooruumidena.
12. Kuressaare Linnavolikogu
13. mai 2015 otsusega nr 34 tunnistati Tiigi 2/Tolli 12 osas kehtetuks Kuressaare Linnavolikogu
14. märtsi 2006 otsusega nr 22 kehtestatud detailplaneeringu muudatused. KAEBAJATE NÕUE JA PÕHJENDUSED
15. K K, J. K, E. R, B. S ja M. I esitasid Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotlevad Kuressaare Linnavolikogu
16. mai 2015 otsuse nr 34 tühistamist. Kaebajad leiavad, et otsuses viidatud planeerimisseaduse (PlanS) § 27 lg 1 ei saanud olla detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise aluseks, samas ei ole vastustaja nõuetekohaselt teostanud kaalutlusõigust. Kaebajad heidavad ette, et üldse on arvestamata jäetud asjaolu, et kõik korteriomanikud ei ole andnud nõusolekut Tiigi 2-2 ja 2-3 korterite ümber ehitamiseks bürooruumideks. Kaebajad selgitavad, et detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine annab OÜ-le Kuressaare Kommunaalprojekt võimaluse juba reaalselt Tiigi tn 2-2 korteriomandis valmis ehitatud büroo kasutusloal nõuda kasutamise sihtotstarbe muutmist ja ehitisregistris ehitise kasutamise sihtotstarbe muutmist, mis omakorda toob maakatastriseaduse § 18 lõikest 4 tulenevalt kaasa vajaduse muuta ka katastriüksuse sihtotstarvet, mis aga mõjutaks oluliselt ka teiste korteriomanike õigusi. Siinkohal toovad kaebajad esmalt välja selle, et maa sihtotstarbe muutmisega seoses suureneks kõigi korteriomanike maamaksukoormus. Kaebajad rõhutavad, et kuigi OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on lubanud teistele korteriomanikele kaasneva maksutõusu kompenseerida, tekib maksukohustus siiski igal korteriomanikul, ent mistahes garantiid, et OÜ Kuressaare Kommunaalhooldus oma hüvitamiskohustust täidaks, tegelikult pole. Teiseks leiavad kaebajad, et kinnistule segaotstarbe määramisega kaasnevad oma kortereid eluruumidena kasutavatele elanikele mitmed negatiivsed järelmid – müra, parkimisprobleemide, korterite turuväärtuse vähenemise, rahu häirituse (võõraste isikute kinnistul liikumine) näol. Kaebajad selgitavad, et büroopinnad tekitavad eluruumiga võrreldes täiendavat müra, kuna büroos viibib rohkem inimesi, samuti tekitavad lisamüra tehnilised seadmed ja videokoosolekute pidamine, täiendava sissepääsu rajamine vähendab naabrite turvatunnet ning halvendab helipidavust veelgi. Ka toovad kaebajad välja, et kõrvaliste ja tundmatute isikute viibimine kinnistul häirib nende rahu ja vähendab turvatunnet, arvestades, et Tiigi 2-2 korterbüroost on võimalik nii töötajatel kui klientidel otse pääseda kaasomandis olevasse koridori, sisehoovi, garaaži jne.
17. Ka leiavad kaebajad, et eeltoodud asjaoludest tingituna väheneb ka nende korteriomandite turuväärtus, samuti tekib nii korteriomanikele kui nende külalistele parkimisprobleeme. Viimaks märgivad kaebajad, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel on võimalik, et sarnaseid äripindu tekib kinnistule veelgi, samuti peavad kaebajad vajalikuks arvestada sellega, et Tiigi 2-2 korteri äriruumidena kasutamise puhul on võimalik, et seal asub tulevikus tegutsema mõni teine isik, kes ei käita seal mitte arhitektuuribürood, vaid näiteks kohvikut või baari. Kaebajad rõhutavad, et ostsid korterid korterelamusse ning neil on õiguspärane ootus sellele, et detailplaneeringu muutmisel ei muudetaks seda otseselt nende maju puudutavas osas. Kaebajad märgivad ka, et vaidlusaluses otsuses ei ole tegelikult välja toodud, milline on ülekaalukas avalik huvi kaebajate õiguste intensiivseks rikkumiseks ilma nende nõusoleku ja mõjude piisava analüüsimiseta. Viimaks selgitavad kaebajad, et vastustaja on planeerimisdiskretsiooni kuritarvitanud, sest linn on ise õigusvastasel või vähemalt vaieldaval õiguslikul alusel ise loonud olukorra, kus faktiliselt valmis ehitatud büroo kasutusotstarbe muutmiseks on vaja detailplaneering kehtetuks tunnistada. VASTUSTAJA SEISUKOHT
18. Kuressaare linn vaidleb kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist. Esiteks märgib vastustaja, et kaebajad on ebaõigesti sidunud ehitise kasutusotstarbe ja maa sihtotstarbe võimaliku muutmise tagajärjel tekkida võivad negatiivsed tagajärjed detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsusega. Selles osas viitab vastustaja ka käesolevas asjas esialgse õiguskaitse küsimuses tehtud Tallinna Ringkonnakohtu määrusele ning leiab, et kaebaja esitatud põhjendused seoses maa sihtotstarbe muutmise negatiivsete mõjudega ei ole asjakohased detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise üle toimuvas vaidluses.
19. Vastustaja ei nõustu ka kaebajate väitega, nagu oleks vastustaja detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega asunud seadustama varasemate õigusvastaste haldusaktide tõttu tekkinud olukorda. Vastustaja peab meelevaldseks väidet, nagu aktsepteeriks kohalik omavalitsus eluruumide kasutamist büroona.
20. Vastustaja viitab Riigikohtu otsustele kohtuasjades nr 3-3-1-63-10 ja 3-3-1-9-14 ja leiab, et PlanS § 27 lg 1 võimaldab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, kui kohalik omavalitsus või detailplaneeringualale jääva kinnistu omaniku soovid planeeringu ellu viimise osas muutuvad, ilma et see oleks seotud ühegi konkreetse objektiivse tingimusega. Samuti rõhutab vastustaja, viidates ka Riigikohtu otsusele kohtuasjas nr 3-3-1-9-14, et detailplaneering on ehitustegevuse ja maakasutuse aluseks lähiaastatel ning PlanS § 29 lg 1 kohustab kohalikku omavalitsust muu hulgas detailplaneeringuid üle vaatama ning kaaluma vajadust neid muuta või kehtetuks tunnistada.
21. Mis puudutab avaliku huvi detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise vastu, siis viitab vastustaja vaidlustatud otsuse seletuskirjale ning toob välja, et Tolli tn 12//Tiigi tn 2 kinnistu asub linnasüdamest 230 meetri kaugusel, selle läheduses paikneb mitmeid sotsiaalobjekte, elamuid, ärihooneid ning elu- ja ärihooneid. Samuti selgitab vastustaja, et
22. aastal kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi ühisplaneeringu seletuskirjas on muuhulgas rõhutatud, et väheneva rahvaarvu tingimustes planeeringualal ekstensiivset uute alade kasutuselevõttu eeldada ei saa ning seega on ühisplaneeringu ülesehitus maade reserveerimisel konservatiivne, lähtudes pigem olemasolevate ressursside paremast kasutamisest. Vastustaja toob välja, et sellest tulenevalt on kohaliku omavalitsuse üks tähtsamatest ülesanne on muuhulgas see, et hoida olemasolevaid linnakeskuse piirkondi atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena, milleks on otstarbekas kasutada juba olemasolevaid hooneid ja taristuid ning mitte soodustada äride lahkumist linnakeskusest (ega võtta kasutusele muid uusi alasid). Vastustaja märgib, et erinevate kasutustega hooned tagavad inimeste kohaloleku suuremal osal päevast - see on kahtlemata säästlikum maakasutus. Vastustaja selgitab, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise järgselt saab kohalik omavalitsus järgnevate avalduste põhjal analüüsida ja hinnata, milline on kõige otstarbekam käitumisviis, samas kui detailplaneeringu kehtetuks tunnistamata jätmine välistaks teatud võimalused ning võib pikendada vaidluste kulgu. Mis puudutab usalduse kaitse detailplaneeringu kehtima jäämise vastu, siis arvestati vastustaja sõnul sellega, et detailplaneeringu kehtestamisest oli möödunud kaheksa aastat ning detailplaneering on realiseeritud.
23. Vastustaja peab põhjendamatuks kaebajate kartust, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise tagajärjel võidaks selliseid äripindu rajada kinnistule veelgi. Vastustaja hinnangul on kaebajate õigused selles osas kaitstud korteriomandiseaduse § 11 lg 1 punktis 1 sätestatuga ning võimalusega sõlmida korteriomanike vahelisi kokkuleppeid, mis korterite teatud eesmärgil kasutamise välistavad. OÜ KURESSAARE KOMMUNAALPROJEKT SEISUKOHT
24. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt vaidleb kaebusele vastu. Esiteks toob kolmas isik välja, et vaidlustatud otsusele eelnev haldusmenetlus oli avalik, kaebajatele tagati õigus olla ära kuulatud. Teiseks peab kolmas isik asjakohatuks kaebajate viiteid usalduse kaitsele, kuna vaidlustatud otsus ei too kaasa seda, et kaebajad kaotavad õiguse ehitada kinnistule hooned ega too kaasa ka seda, et katastriüksuse sihtotstarve ja korterite kasutusotstarve elamumaast ärimaaks automaatselt muutuks. Kolmanda isiku hinnangul on otsus piisavalt põhjendatud. Kolmas isik toob välja, et PlanS § 29 lg 3 kohaselt oli kohalikul omavalitsusel kohustus iga nelja aasta tagant üle vaadata üldplaneeringud, millest tulenevalt võttis Kuressaare Linnavolikogu
25. juunil 2014 otsuse viia läbi detailplaneeringute registri korrastamine ja 2014 aasta jooksul esitada volikogule ettepanekud realiseeritud ja aegunud detailplaneeringute kehtetuks tunnistamiseks. Kolmas isik viitab eelnimetatud otsuse lisaks olevale kaardile ning selgitab, et selle kohaselt jääb Tolli tn 12//Tiigi tn 2 kinnistu vanalinna segahoonestusalasse mitte aga rida- ja korterelamualasse. Kolmanda isiku hinnangul tuleneb see ka Kuressaare Linnavolikogu
26. jaanuaril 2012 otsusega nr 1 kehtestatud Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktvööndi ühisplaneeringust.
27. Kolmas isik leiab, et vaidlustatud otsus ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi, kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsus ei ole õiguslikuks aluseks katastriüksuse sihtotstarbe muutmisele. Veel leiab kolmas isik, et selle üle, kas tema soovitud kasutusotstarbe muudatus väljub tema reaalosa tavakasutusest või seda, kas tal on olemas kaasomanike nõusolek selliseks muudatuseks või kas kaebajatel on õigus sellist muudatust keelata, ei vaielda haldusasjas, vaid tegu on eraõigusliku vaidlusega.
28. Kaebajate väidetud kahjulike mõjude osas märgib kolmas isik, et ainsana asub M. Iile kuuluv korter samas hoones, teiste kaebajate korterid asuvad samal kinnistul asuvas teises hoones. Kolmas isik peab meelevaldseks väidet müra suurenemisest, arvestades, et senini ei ole kaebajad tõendanud ühtegi situatsiooni, mil OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korterist oleks levinud nende reaalosadesse liigset müra. Kolmas isik selgitab ka, et alates 16.12.2014, mil korterile 2 väljastati kasutusluba, on kolmas isik kasutanud seda korter-ateljeena, kus arhitektid on koostanud igapäevaselt arhitektuuriteoseid ning tegelikkuses ei erine tänane kasutus seega suuresti sellest, mida tooks kaasa ametlikult bürooruumi kasutusotstarbel korteri kasutuselevõtt. Ka toob kolmas isik välja, et ümberehitus on teostatud selliselt, et korteri heliisolatsioon vastaks korterelamus paiknevale bürooruumile esitatavatele nõuetele. Samuti leiab kolmas isik, et muu rahuhäirimine on samuti arhitektuuribüroo kasutusotstarbe puhul välistatud ning selgitab, et eraldi sissepääs tänavalt tagab selle, et kolmanda isiku töötajad ega kliendid ei puutuks kokku muu majarahvaga, põhjust sisehoovi minna ühelgi kliendil ei teki. Mis puudutab kinnisvarahindasid, siis leiab kolmas isik esiteks, et selle languse kohta pole kaebajad ühtki tõendit esitanud, samas kolmas isik on veendunud, et kaebajate korterite hind on tõusnud seoses sellega, et Tiigi tn 2 hoone tänavapoolne kolmandale isikule kuuluv korter on võetud kasutusse, on köetud ja ei seisa enam tühjalt. Kolmas isik selgitab, et on korduvalt nõustunud maamaksu suurenemise kõigile kaasomanikele hüvitama. Kolmas isik toob siinkohal välja, et jutt on 3,3 eurost aastas kõigi kolme kaebajate omandis oleva korteri kohta.
29. Kolmas isik selgitab veel, et kõik kinnistu kaasomanikud on omavahel leppinud kokku notariaalselt kinnistu kaasomandi kasutamise ja valdamise korras 28.05.2010 ja 05.07.2013 ning sellest tulenevalt ei olnud kolmandal isikul vajalik enda korterites tehtud ümberehitustöid, sh. täiendava sissepääsu rajamist, vaja teiste korteriomanikega täiendavalt kooskõlastada. Kolmas isik toob ka välja, et eelnimetatud kokkuleppest lähtudes on oma korterites ümberehitustöid teinud ka kaebajad, sealhulgas ka M. I. J. M SEISUKOHT
30. Kolmanda isikuna menetlusse kaasatud J. M peab samuti kaebust põhjendamatuks. Võimaliku maamaksutõusu osas viitab ta sellele, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt on pakkunud kõigile korteriomanikele kinnistusraamatusse kantava asjaõigusega tagatud võimaluse hüvitada maamaksu tõus. Müra osas selgitab J. M, et tema korter paikneb osaliselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korteri peal ning seni pole sealt kostnud mingit müra, ei töötajate liikumisest ega tehnilistest seadmetest. Ta toob ka välja, et projekteerimisbüroo töövahendid on kompuutrid ja printerid, mis tekitavad vähem müra kui näiteks televiisorid ja erinevad muusikaseadmed, samuti ei mahu büroosse lõpmatu arv töötajaid, kes mürataset oma intensiivse liikumisega ja suhtlemisega rohkem tõstaks kui korterites elavad pered. Ka ei pea kolmas isik põhjendatuks väidet, nagu kaasneks bürooga suurem hulk võõraid inimesi, kuna büroo töötajad ja kliendid saavad kasutada eraldi sissepääsu tänavalt ning neil ei ole asja kinnistu hoovi, samuti pole neile ette nähtud garaažis parkimiskohti. Samuti selgitab J. M, et büroo töötab tööpäevadel kella 8-17 ning nädalavahetustel, pühade ajal ja õhtuti ei ole büroos üldjuhul töötajaid, samuti suvisel puhkuste ajal. Veel toob ta välja, et kõigi korteriomanike vahelise notariaalse kokkulepe kohaselt on omanikel õigus sõlmida nende ainukasutusse jäävate osade suhtes üüri-, rendija muid kasutuslepinguid ning seega pole välistatud ka näiteks korteris külaliskorteri pidamine. Ka tänaval parkimise osas selgitab J. M, et reaalselt pole tänaval mingeid parkimisprobleeme olnud. Samas toob ta välja, et kaebajatel on parkimiskohad garaažis ning külalised käivad inimestel üldjuhul õhtuti, kui büroos tööd ei toimu ega inimesi pole. Kolmas isik peab ebausutavaks kaebajate väidet kinnisvarahindade vähenemise kohta. Samuti peab kolmas isik alusetuteks kaebajate oletusi, et arhitektuuribüroo ruumide võidakse võtta kasutusele kohviku, ööklubi või baarina. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
31. Hinnanud poolte väiteid ja nende kinnituseks esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, leian, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Esiteks ei riku Kuresaare Linnavolikogu otsus detailplaneeringu osalise kehtetuks tunnistamise kohta kaebajate omandiõigust, mille kaitseks kaebus esitatud on; teiseks ei saa linnavolikogule selle otsuse tegemisel ette heita kaalutlusõiguse rikkumist – detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisel ei ole väljutud kaalutlusõiguste piiridest ning erinevate isikute huve on vajalikul määral kaalutud.
32. Vaidlusaluse otsuse tegemise ajal kehtinud planeerimisseaduse (PlanS) § 27 lg 1 kohaselt võis kehtestatud detailplaneeringu või selle osa tunnistada kehtetuks, kui kohalik omavalitsus või planeeritava maa-ala kinnistu omanik soovib planeeringu elluviimisest loobuda. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-3-1-9-14 tehtud otsuses selgitanud, et eelnimetatud norm avardab oluliselt detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise võimalusi võrreldes üldise haldusaktide kehtetuks tunnistamise regulatsiooniga haldusmenetluse seaduse §-des 64–70 ega sea detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist sõltuvusse ühestki objektiivsest tingimusest, vaid viitab üksnes kohaliku omavalitsuse või omaniku soovimuutusele. Siinkohal ei saa põhjendatuks pidada kaebajate seisukohta, nagu välistanuks PlanS § 27 lõike 1 kohaldamise see, et kõnealune detailplaneering oli realiseeritud. Asjaolu, et detailplaneeringu kohane ehitusmaht krundil on saavutatud, ei välista detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist PlanS § 27 lg 1 alusel. Muuhulgas võib sellise detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine olla tingitud soovist muuta edaspidi detailplaneeringus kindlaks määratud krundi kasutamise sihtotstarvet, nagu see käesoleval juhul oligi. Samuti ei ole õige kaebajate seisukoht, nagu eeldanuks PlanS § 27 lg 1 kohaldamine kõigi kehtetuks tunnistatava planeeringuosaga hõlmatud korteriomanditeks jaotatud kinnistu korteriomanike nõusolekut. PlanS § 27 lg 1 annab detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise pädevusega organile võimaluse kaalutlusõiguse alusel otsustada detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine, kui seda peab oluliseks kas kohalik omavalitsus või mitme omanikuga kinnistu puhul mõni kinnistu omanik. See ei tähenda seda, et iga kinnistu kaasomanik või korteriomanik saaks nõuda detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist, küll aga võib sellise soovi korral detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise menetluse läbi viia ning kui kaalutlusõiguse alusel otsustada, kas detailplaneering (vastavas) osas kehtima jätta või kehtetuks tunnistada.
33. Kaebajad on esitanud kaebuse enda omandiõiguse kaitseks. Leian, et vaidlusaluse detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine kaebajate omandiõigust tegelikult ei piira. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järgselt saavad kaebajad enda omandis olevat kinnistust ja selle osaks olevat ehitist kasutada täpselt samadel tingimustel ja samamoodi nagu detailplaneeringu kehtivuse ajal. Isegi kui möönda, et katastriüksuse sihtotstarbe muutmine kaebajate omandiõigust piiraks, tuleb tähele panna, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine iseenesest katastriüksuse sihtotstarvet ei muuda. Detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise korral tuleb kohalikul omavalitsusel maakatastriseaduse §-st 18 ning Vabariigi Valitsuse
34. oktoobri 2008 määruse nr 155 "Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord" sätetest tulenevalt sihtotstarve eraldi haldusaktiga määrata. Nagu Tallinna Ringkonnakohus käesolevas asjas
35. juulil 2015 esialgse õiguskaitse küsimuses tehtud määruses märkis, on selline otsus haldusakt, mida on võimalik vaidlustada. Lisaks sellele, kuivõrd hoonestatud maa puhul tuleb katastriüksuse sihtotstarve määrata ehitise kasutusotstarbest lähtudes, tuleb kohalikul omavalitsusel kohases menetluses anda omapoolne heakskiit ka hoone kasutusotstarbe muutmisele – juhul kui kasutusotstarbe muutmiseks ei ole vaja teostada ehitamist, tuleb kohalikul omavalitsusel omaniku poolt esitatud kasutusteatise alusel läbi viia ehitusseadustiku (EhS) § 48 lõigetes 5 ja 6 nimetatud kontrollimenetlus, mille tulemusena antavat haldusakti või otsust menetluse lõpetamise kohta ilma kasutusteatise esitanud isikule täiendavaid nõudeid esitamata, on võimalik samuti isikutel, kelle õigusi kasutusotstarbe muutmine rikub, vaidlustada. Kui aga ehitise kasutusotstarbe muutmine eeldab ehitamist, on vajalik eraldi projekteerimistingimuste ja ehitusloa väljastamine, mida samuti isikud, kes leiavad oma õigusi sellega rikutavad, saavad vaidlustada. Eeltoodust tulenevalt ei mõjuta detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine vahetult kaebajate õigusi – nemad saavad enda omandiõigust teostada samamoodi ja samas ulatuses nagu detailplaneeringu kehtivuse ajal, sest detailplaneeringus ette nähtud ehitusmaht on vaidlusaluse krundi puhul ammendatud ning detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei takista mistahes moel kaebajatel kasutamast kinnistut vastavalt senisele otstarbele.
36. Nõustuda ei saa ka kaebajate seisukohaga Kuressaare Linnavolikogu poolt kaalutlusõiguse rikkumise kohta. Esiteks maksab siinkohal märkida, et kuivõrd detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine ei too vahetult kaasa maa sihtotstarbe muutmist, siis ei pidanud linnavolikogu detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsustamisel tegelikult kaaluma mitte seda, kas kõnealusel maatükil võiks olla (osaliselt) ärimaa sihtotstarve ega seda, kas ehitise kasutusotstarbe muutmine on võimalik ja õigustatud, vaid piisas põhjendatud seisukohast, et senises detailplaneeringus ette nähtud elamumaa sihtotstarve ei ole ainuvõimalik. Vaidlusaluse otsuse seletuskirjas on asjakohaselt välja toodud kaalutlus, et detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise järel on võimalik asuda kaaluma erinevaid alternatiivseid variante, samas kui detailplaneeringu kehtima jäämine selle välistaks. Kohaliku omavalitsuse planeerimisdiskretsioon on avar. Kohaliku omavalitsuse otsus detailplaneering kehtetuks tunnustada peab lähtuma siiski asjakohastest kaalutlustest ega saa olla meelevaldne. Kohtuasjas nr 33-1-9-14 selgitas Riigikohus, et haldusmenetluse seaduse (HMS) § 64 lõigetes 2 ja 3 sätestatuga tuleb arvestada ka PlanS § 27 lg 1 kohaldamisel ning kaalumisel on olulised PlanS §-des 1 ja 3 sätestatud eesmärgid, huvid ja põhimõtted. Riigikohus selgitas, et kohalik omavalitsus peab ka PlanS § 27 lg 1 kohaldamisel kontrollima, kas detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isikute, ennekõike kinnistuomaniku õiguste ja huvide riive on proportsionaalne, pidades silmas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise eesmärke.
37. Esiteks ei saa väita, et kohalik omavalitsus ei oleks kaalunud erinevate asjassepuutuvate isikute huve. Vaidlusaluse otsuse seletuskirjast nähtuvalt esitasid taotluse detailplaneeringu osaliseks kehtetuks tunnistamiseks kaheksa korteri omanikud. Menetluse käigus on detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise vastu vaielnud kolme korteri omanikud. Otsuses on neil asjaoludel põhjendatult leitud, et korteriomanike enamus pidas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist otstarbekaks. Kuna detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine iseenesest katastriüksuse sihtotstarvet ei muuda ega õigusta mistahes tingimustel ja ehitise kasutusotstarbe (osalist) muutmist, ei olnud detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsustamiseks vaja, et seda toetaksid kõik planeeritava kinnistu korteriomanikud. Samuti on otsuses õigesti leitud, et kaebajate omandiõigust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine tegelikult ei piira. Seetõttu ei pidanud sellise otsuse tegemisel tehtust põhjalikult hindama ja kaaluma kaebajate poolt esitatud vastuväiteid. Möönan siiski, et vaidlusaluses otsuse seletuskirjas on korteriomanike enamuse huve liialdatult käsitletud ülekaaluka avaliku huvina. See eksimus polnud aga ilmselgelt oluline. Avalikke huve on otsuses samuti käsitletud, viidates Kuressaare linna ja Kaarma valla kontaktivööndi ühisplaneeringule ja sealt tulenevale vajadusele hoida olemasolevaid linnakeskuse piirkondi atraktiivsete ja konkurentsivõimelistena. Seletuskirjas on loogiliselt ja usutavalt välja toodud, et erineva kasutusotstarbega hooned tagavad inimeste kohaloleku suuremal osal päevast, mis on säästlikum maakasutus üksnes elamispindadega võrreldes. Planeeringute kehtestamise ja ka kehtetuks tunnistamise kaudu saabki kohalik omavalitsus suunata oma territooriumil elukorraldust ning teha valikuid, mis tema hinnangul tagavad parema ja elujõulisema keskkonna. Asjakohatuks ei saa pidada ka tõdemust, et vahetult tänava ääres paiknemise ja suurte madalate akende tõttu sobivad OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt korteriomandi reaalosaks olevad ruumid hästi äripindadeks. Eeltoodud asjaolud on piisavad, õigustamaks tõdemust, et vaidlusaluse krundi puhul ei ole ainsa mõeldava sihtotstarbena võimalik 100% elamumaa sihtotstarve, vaid tõsiselt kaalumist väärib ka sellele maale näiteks (üldplaneeringu kohaselt selles piirkonnas võimaliku) osalise ärimaa sihtotstarbe andmine ning Tiigi 2 hoones büroopinna olemasolu.
38. Õige ei ole ka kaebajate väide, et otsuse tegemisel ei ole arvestatud Tiigi 2-2 korteri büroona kasutusele võtmisest tingitud negatiivseid mõjutusi teistele Tiigi 2 // Tolli 12 korteriomanikele. Vaidlustaud otsuses on selle tagajärgi arvestades piisava põhjalikkusega käsitletud nii müra suurenemise kui turuväärtuse vähenemisega seotud kaebajate väiteid. Kuigi detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine iseenesest ei muuda ei ehitise kasutusotstarvet ega katastriüksuse sihtotstarvet, tuleb mõistlikuks ja usutavaks pidada vastustaja hinnangut, et bürooruumides kasutamisest tulenev müra ei saa olla suurem samade ruumide eluruumidena kasutatava müraga võrreldes. Ka kaebajad ei ole omalt poolt esitanud põhjendatud väiteid, mis lubaksid arvata vastupidist. Isegi kui neid ruume soovitakse tulevikus hakata kasutama mingisuguseks intensiivsemaks äritegevuseks, kui seda on büroo pidamine, on võimalik kohalikul omavalitsusel kasutusteatise kontrollimise menetluses esitada omanikule nõudeid, mille täitmine tagaks muuhulgas naabrite huvide kaitse, samuti on naabritel võimalik esitada eraõiguslikke nõudeid lubamatutest mõjutustest hoidumiseks. Mis puudutab büroo tegutsemisega seoses võõraste isikute kinnistul viibimist ja sellega seotud turvatunde vähenemist, siis on vaidlusaluses otsuses asjakohaselt viidatud sellele, et Tiigi 2-2 korteril on eraldi sissepääs otse tänavalt. Kaebajad ei ole esitanud mistahes tõsiseltvõetavaid vastuväiteid OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt väidetele, et büroo klientidel ei ole asja ei sisehoovi ega garaaži, samuti mitte ühiskasutatavasse trepikotta. Samal ajal on kolmanda isikuna kaasatud J. M põhjendatult viidanud sellele, et tegelikult puudub ka 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuvas elamus teistel korteriomanikel mistahes võimalus kontrollida või ka teada seda, kes tegelikult kasutavad korterelamus asuvaid kortereid, samuti pole alust piirata kellelgi külaliste kutsumist ega oma korteris normaalse müra tekitamist igapäevase elutegevuse raames. Vastustaja on põhjendatult viidanud ka sellele, et büroopinnana kasutatavad ruumid on üldjuhul kasutuses tööpäevadel tööajal, mitte õhtuti. Selle pinnalt on pigem usutav, et müra ja muud mõjutused naabritele on pigem väiksemad kui sarnase pinna kasutamisel eluruumina. Selle tõdemuse pinnalt ei pidanud vastustaja ei müra ega muude mõjutuste võimalikkust detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise otsustamisel põhjalikumalt hindama. Teadaolevate andmete pinnalt ei saanud eluliselt usutavaks pidada seda, et mistahes äritegevusega seotud kasutusotstarve oleks Tiigi 2 hoone puhul välistatud või et ainumõeldav oleks sellel kasutamine täies ulatuses elamuna. Kasutusotstarbe muutmisest tingitud täiendavad mõjutused võivad kõne alla tulla ehitise kasutusotstarbe muutmise kontrollimisel või katastriüksuse sihtotstarbe määramisel.
39. Eeltoodu tõttu ei saa vastustajale ei saa ette heita seda, et enne otsuse tegemist pole tehtud mürauuringuid. Selliste uuringute tegemise võimalikkusele on vaidlusaluses otsuses viidatud ühelt poolt seoses sellega, et juhul, kui mõnest korterist (isegi kui seda kasutatakse äri-eesmärkidel) lähtub häirivat müra, on see võimalik mõõtmistega tuvastada ning nõuda müra põhjustajalt lubamatute mõjutuste tekitamisest hoidumist vastavalt korteriomandiseaduse §-le
40. Teiseks on sellele vaidlustatud otsuses viidatud selles kontekstis, et ehitise (või selle osa) kasutusotstarbe muutmise korral on kohalikul omavalitsusel EhS § 48 lõikest 6 tulenevalt õigus esitada omanikule nõudeid, muuhulgas võib selliseks nõudeks olla nõue viia läbi mürataseme mõõtmised ning tagada mürataseme hoidmine normeeritud tasemel.
41. On tõsi, et krundi kasutusotstarbe muutmisest tingitud kinnisvara hindade langust ei ole põhjalikult analüüsitud. Samas ei ole ka kaebajad esitanud ühtki tõsiseltvõetavat väidet, veel vähem tõendit selle kohta, et nende korterite turuväärtus langeks seoses detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisega. Selleks, et vältida teiste korteriomanike omandiõiguse kahjustamist nende omandi turuväärtuste langemise tõttu, saab edaspidi, hoone kasutusotstarbe muutmise kontrollimenetluses seada teatud nõuded ja piirangud äripinna kasutamiseks nii, et sellest tingitud mõju oleks võimalikult väike. Kaebajate väide, et 100% elamumaa sihtotstarbega maal asuva korteri turuväärtus on igal juhul suurem kui osaliselt ärimaa sihtotstarbega maal asuva korteri puhul, ei ole usutav. Mis puudutab maamaksu tõusu, siis esiteks ei ole võimalik maamaksu tõus katastriüksuse sihtotstarbe osalisest muutusest tingituna kaebajate jaoks sedavõrd olulise suurusega, et välistaks iseenesest katastriüksuse sihtotstarbe muutmise. Samas ei ole vaidlust selles, et OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt, kes detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisest ning perspektiivis katastriüksuse sihtotstarbe muutmisest kõige enam huvitatud on, on teinud ettepaneku hüvitada teistele korteriomanikele maamaksutõus ning tagada see ka asjaõigusliku kinnisomandi kitsendusega. Selline nõue on kohalikul omavalitsusel võimalik kolmandale isikule panna ehitise kasutusotstarbe muutmise kontrollimisel. Maamaksu võimalik tõus katastriüksus sihtotstarbe muutmisel võiks käesoleval juhul detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise välistada vaid juhul, kui oleks ilmne, et katastriüksuse sihtotstarbe muutmine on sellest tulenevalt välistatud. Käesoleval juhul see nii ei ole. Asjaolu, et Tiigi 2 hoone rajati täielikult elamuna ning korteriomanikud on oma korterid ostnud sinna hoonesse kui elamusse, ei välista seda, et aja möödudes on otstarbekam nii ruumide omaniku kui linna ruumilise planeerimise huvides võtta mõned ruumid kasutusele mingil muul otstarbel. Korteriomanditeks jagatud kinnistu korteriomanikul ei ole piiramatut õiguspärast ootust sellele, et kõiki teisi korteriomandite reaalosi kasutataks igavesti samal otstarbel, mis neile anti hoone püstitamisel. Korteriomanik saab nõuda teistest korterist tulenevate ülemääraste mõjutuste tekitamisest hoidmist, samuti seda, et avalik-õiguslike meetmetega ei võimaldataks teistes korterites sellist tegevust, mis selliseid mõjutusi ilmselgelt kaasa toob, ent käesoleval juhul ei saa väita, et ainus mõistlik võimalus ja kaebajate õigusi tagav oleks see, kui maale jääb edaspidigi 100% elamumaa sihtotstarve.
42. Käesoleva vaidluse lahendamiseks ei ole vaja hinnata Kuressaare Linnavalitusse poolt
43. aprillil 2014 antud ehitusloa ja
44. detsembril 2014 antud kasutusloa õiguspärasust, samuti pole vaja võtta seisukohta korteriomanike vaheliste notariaalsete kasutuskokkulepete sisu ega Pärnu Maakohtu tsiviilasjas nr 2-14-51980 vaidluse all olevate küsimuste osas. Seetõttu pole neid küsimusi vaja puudutada. Möönan, et kaebuses välja toodud sündmuste kronoloogiat arvestades (mille osas menetlusosaliste vahel vaidlust ei ole) näib detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine olevat suuresti ajendatud tõsiasjast, et reaalselt on muudatus (korteri ümber ehitamine bürooks) juba aset leidnud. See pole aga antud juhul oluline, sest otsuses on adekvaatselt põhjendatud, miks oleks Kuressaare linna ruumilise planeerimise eesmärke arvestades otstarbekam mitte piirduda vaidlusaluse maatüki puhul üksnes elamumaa sihtotstarbega. Tegemist ei ole pelgalt otsitud põhjendustega, kuivõrd ka üldplaneeringus sätestatu toetab vastustaja seisukohti ja põhjendusi. Asjaoluga, et mingi muudatus on juba tehtud, ei saa muudatust iseenesest õigustada, ent seda pole vaidlustatud otsuses ka tehtud.
45. Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi
46. lõike kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebajate kahjuks. Vastustaja ei ole nõudnud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist. Küll on aga seda teinud kolmanda isikuna menetlusse kaasatud OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt. Kuna kolmas isik vaidles kaebusele vastu, tuleb ta lugeda osalenuks menetluses vastustaja poolel. Seega on tal õigus kaebuse rahuldamata jätmise korral nõuda kaebajalt enda menetluskulude hüvitamist. Kolmas isik on taotlenud kokku 2080 euro suuruse õigusabikulu välja mõistmist. Õigusabikulu kandmine on tõendatud, kolmanda isiku esitatud arvete spetsifikatsioonide kohaselt seotud õigusabikulu kokku 16 tunni advokaadi tööga, millest 4 tundi on seotud kohtuistungiks ette valmistamise ja kohtuistungil osalemisega. Juhindudes HkMS § 109 lõikest 6, leian, et kolmanda isiku kasuks välja mõistetavat õigusabikulu tuleb mõnevõrra vähendada. Vaidluse faktilist ja õiguslikku keerukust ja mahukust arvestades on põhjendatud kolmanda isiku kasuks kokku 1300 euro välja mõistmine, mis vastab umbes kümne advokaadi töötunniga seotud kulule. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ Kristjan Siigur Kohtunik Tallinna Ringkonnakohtu 08.12.2016 kohtuotsuse RESOLUTSIOON:
47. Jätta K. S, J. K, E. R ja B S apellatsioonkaebus rahuldamata.
48. Jätta Tallinna Halduskohtu 03.11.2015 otsus haldusasjas nr 3-15-1646 muutmata osas, millega jäeti K. S, J. K, E R ja B S kaebus rahuldamata, mõisteti K-Kilt, J. Klt, E. Rlt ja B Slt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt kasuks välja menetluskulu 1040 (üks tuhat nelikümmend) eurot ning jäeti K. S, J K, E. R, B S, Kuressaare linna, E. A, N. S, H S, S. Õ, J. M, K. M ja OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN menetluskulud nende endi kanda.
49. Mõista K. Slt, J. Klt, E Rlt ja B Slt solidaarselt OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt (registrikood 10250459) kasuks välja apellatsioonimenetluse kulu 1196 (üks tuhat ükssada üheksakümmend kuus) eurot.
50. Jätta K. S, J. K, E. R, B S, Kuressaare linna, E. A, N. S, H S, S. Õ, J. M, K. M ja OÜ Inseneribüroo TeknoPLAN apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda. Riigikohtu 17.04.2017 kohtumääruse RESOLUTSIOON Jätta E. R, K. S, J. K ja B. S kassatsioonkaebused halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 219 lg 6 alusel menetlusse võtmata. Tasutud kautsjon arvata HKMS § 107 lg 4 alusel riigituludesse.