3-2-1-136-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 19. jaanuaril 2001. a Indrek Leppiku hagi Helle Raska ja Elina Raska vastu eluruumi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks ja üürnike eluruumist välj

indaja vandeadvokaat K. Kuusmaa. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Elamu Tartus Väike-Tähe 1 oli õigusvastaselt võõrandatud vara, mis tagastati õigustatud subjektidele

1. augustil
2. a. Üürnikuna kasutas korterit Väike-Tähe 1-3 H. Raska koos täisealise tütre E. Raskaga. Elamu tagastamisel kehtinud üürileping loeti ORAS § 121 lg 1 alusel kehtivaks veel kolmeks aastaks. I. Leppik ostis
3. augustil
4. a Tartus 1/ 4 mõttelise osa kinnistust nr 578, mille varasema kasutuskorra järgi sai ta endale korteri Väike-Tähe 1-
5. Hagis taotles I. Leppik ORAS § 12š lg 4 p 2 alusel üürilepingu lõppenuks tunnistamist
6. augustil
7. a seoses vajadusega korterisse elama asuda ning H. Raska ja E. Raska väljatõstmist eluruumist. Kolmanda isikuna kaasas kohus protsessi Tartu linna, sest ORAS § 121 lg 5 järgi lasub kohalikul omavalitsusüksusel kohustus anda üürnikule, kes ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel korterist välja tõstetakse, teine eluruum. Tartu Linnakohtu
8. detsembri
9. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebuse

itas hageja, kes palus kohtuotsuse tühistada osas, millega jäeti üürileping kostjatega lõpetamata. Hageja nõustus, et kostjate väljatõstmine ilma neile teist eluruumi vastu andmata ei ole seadusega kooskõlas. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu

1. mai
2. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks ja tehti selles osas uus otsus, millega tunnistati üürileping lõppenuks. Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata osas, millega oli jäetud rahuldamata hagi kostjate väljatõstmiseks eluruumist. Otsuse põhjenduste kohaselt loetakse ORAS § 121 lg 1 alusel elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Selle paragrahvi lõike 3 kohaselt pikeneb üürileping
3. lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel viieks aastaks. Üürileandja võib vaidlustada üürilepingu pikenemise üksnes selles paragrahvis sätestatud juhtudel ning vaidluse korral otsustab pikenemise kohus. ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel võib üürileandja üürilepingu pikenemist vaidlustada muuhulgas juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele tingimusel, et üürileandja või tema perekonnaliikme kasutuses ei ole antud kohaliku omavalitsusüksuse territooriumil samaväärset eluruumi või nad ei ole seda võõrandanud pärast elamu tagastamist või nad ei ole vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga eluruumi kasutamise õigust.

§ 32

lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Hageja teatas kostjatele üürilepingu lõpetamisest. Hageja tõendas, et tal ei ole Tartus eluruumi, talle ei ole antud samaväärset eluruumi ja ta ei ole võõrandanud eluruumi pärast elamu tagastamist ega vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga eluruumi kasutamise õigust. Seega on hageja ORAS § 121 lg 3 alusel õigustatud vaidlustama üürilepingu pikenemist. Apellatsioonkaebuses ei vaidlustanud hageja linnakohtu otsust osas, millega jäeti rahuldamata hagi kostjate väljatõstmiseks eluruumist. Üürilepingu mittepikenemise tõttu selle lõppenuks tunnistamise nõue ei ole ilmtingimata seotud väljatõstmise nõudega. Seetõttu ei ole põhjendatud kostjate väide, et üürilepingu lõppenuks tunnistamise nõuet ei saa rahuldada eraldi väljatõstmise nõudest. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja H. Raska apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu. Eluruumi üürilepingu lõppenuks tunnistamisel kaob üürnikul eluruumi kasutamise õiguslik alus. Ringkonnakohus tunnistas ebaõigesti üürilepingu lõppenuks, sest ORAS § 121 lg 7 kohaselt on üürnik kohustatud tema kasutuses oleva eluruumi vabastama teise eluruumi vastu andmisel. Ringkonnakohus teadis, et Tartu linnal ei ole võimalik anda kostjale teist eluruumi.

§ 33

lg 2 ja ORAS § 121 kohaselt ei saa eraldada üürilepingu mittepikenemise nõuet väljatõstmise nõudest. Ringkonnakohtul ei olnud alust lugeda üürilepingut lõppenuks, sest hageja ei vaidlustanud linnakohtu otsust osas, millega jäeti kostjad eluruumist välja tõstmata. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kui kohalikul omavalitsusüksusel puudub eluruum, mida ORAS § 121 lg 5 kohaselt kostjate kasutusse anda, siis ei saa kohus kostjaid eluruumist välja tõsta, sest kohus peab otsuses märkima vastuantava eluruumi. Vastavalt Vabariigi Valitsuse

1. veebruari
2. a määrusega nr 53 kinnitatud kohalikele omavalitsusüksustele eluruumide ehitamiseks või ostmiseks raha taotlemise ja eraldamise korrale peab kohalik omavalitsusüksus tegema eelnevaid toiminguid, et temale pandud eluruumide andmise kohustust täita. Kui kostjatele teist eluruumi ei anta, siis on kostjatel õigus kohaliku omavalitsusüksuse tegevuse või tegevusetuse peale kaevata halduskorras. Kohus ei saa üürnikke välja tõsta enne, kui kohalik omavalitsusüksus on neile eluruumi vastu andnud. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks ei ole alust. Apellatsioonikohus tuvastas, et eluruum Tartus Väike-Tähe 1-3 on elamiseks vajalik hagejale endale ja hageja täitis

§ 32

lg 2 järgi kohustuse teatada üürnikele enne üürilepingu lõppemist selle mittepikenemisest järgmiseks viieks aastaks ORAS § 121 lg 3 järgi. Sellest tulenevalt tunnistas kohus põhjendatult lõppenuks üürilepingu, mille tähtpäev saabus

1. augustil
2. a. Apellatsioonikohus ei käsitlenud otsuses hagi rahuldamata jätmist kostjate väljatõstmiseks, sest selles osas ei olnud protsessiosalised apellatsioonkaebust

itanud, kuid märkis otsuses, et üürilepingu mittepikenemise tõttu selle lõppenuks tunnistamise nõue ei ole ilmtingimata seotud üürnike väljatõstmise nõudega. Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele selgitab Riigikohus järgmist. Elamuseaduse § 73 kohaselt reguleerib omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse kuni nimetatud seaduse § 121

1. lõikes sätestatud tähtaja lõpuni. Kuna ORAS §-st 121
2. lõikest tulenevalt elamu tagastamisel kolmeks aastaks kehtivaks loetud üürileping ei pikenenud
3. lõikes sätestatu kohaselt veel viieks aastaks, vaid lõppes kolme aastase üürilepingu tähtaja möödumisel
4. augustil
5. a, siis omandireformi aluste seaduse erisused poolte suhetele enam ei kehtinud ja kohaldamisele tuli elamuseadus alates
6. juulist
7. a kehtinud sõnastuses.

§ 33

lg 3 kohaselt võib kohus üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping, ja temaga koos elavaid isikuid välja tõsta käesoleva paragrahvi 1. lõike punkti 2 (üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele) alusel ainult juhul, kui on täidetud üks järgnevatest tingimustest: 1) riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise, elamuseaduse § 56 nõuetele vastava eluruumi; 2) riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks. Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine. Kokkulepe peab olema kirjalikus vormis ja notariaalselt tõestatud.

§ 33

lg 4 kohaselt on üürnik ja temaga koos elavad isikud kohustatud üürileandja nõudel nende kasutuses oleva eluruumi vabastama, kui on täidetud üks sama paragrahvi

1. lõike punktis 1 või 2 sätestatud tingimustest. Juhindudes TsMS §-st 362 p 1 kolleegium otsustas: Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
2. mai
3. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. J. Luik, A. Kull, T. Vernik