3-2-1-40-99

3-2-1-40-99 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. mail
2. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik ja T. Vernik, kostjate M. Meieri ja I. Meieri ning hageja esindaja vandeadvokaat R. Teeveeru osavõtul, vaatas avalikul kohtuistungil
3. aprillil
4. a läbi Mare Meieri ja Indrek Meieri kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. novembri
6. a otsuse Lauri-Väino Luha hagis Mare Meieri ja Indrek Meieri vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Tartu Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tagastati Tartu Linnavalitsuse
7. juuni
8. a korralduse alusel omandireformi õigustatud subjektile L.-V. Luhale õigusvastaselt võõrandatud varana elamu Tartus Jakobi
9. Elamu anti hagejale aktiga üle
10. augustil
11. a. Kostjad M. Meier ja I. Meier kasutavad Jakobi 34-4 kolmetoalist korterit üürilepingu alusel. Kostjad jätsid maksmata üüri
12. a septembri, oktoobri, novembri, detsembri ja
13. a jaanuari eest. Tartu Linnakohtule esitatud hagis palus hageja ES § 54 lg 1 p 1 alusel lõpetada kostjatega üürileping ennetähtaegselt ja tõsta nad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata, sest nad on jätnudtasumata üüri rohkem kui kolm kuud. Kogu üürivõlgnevusest 2428 krooni 70 senti maksid kostjad 540 krooni alles
14. veebruaril
15. a. Üüri nõudmisel on hageja aluseks võtnud Tartu Linnavolikogu
16. aprilli
17. a määrusega nr 60 kehtestatud põhiüüritariifi ülemmäära 5 krooni üldpinna m2 kohta kuus. Linnakohus jättis
18. mai
19. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole kostjate väljatõstmine ES § 54 lg 1 p 1 alusel põhjendatud. Hageja üüriarvestusest nähtub, et kostjad on üüri maksnud, kuid ebaregulaarselt. Üle kolme kuu tekkinud üürivõlgnevuse tasus kostja M. Meier enne hagiavalduse kohtusse esitamist. M. Meieri seletuse kohaselt arvestas ta üüri 3 krooni m2 eest, sest selline oli kokkulepe majavalitsusega. Kuna hageja ei informeerinud kostjaid üüri tõstmisest ja alati ei saanud kostjad õigeaegselt kätte üüriarveid ning üürivõlg võis tekkida ka maja tagastamise kohta informatsiooni puudumisest, siis asus linnakohus seisukohale, et kostjate üürivõlg on tekkinud mõjuvatel põhjustel. Tartu Ringkonnakohus tühistas
20. novembri
21. a otsusega linnakohtu otsuse ning tegi uue otsuse, millega rahuldas hagi. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidlustanud kostjad hagi aluseks olevat asjaolu, et nad ei maksnud üüri
22. aasta septembrist kuni
23. aasta veebruarini, s.o rohkem kui kolm kuud. Seega oli hagi esitamise ajaks olemas ES § 54 lg 1 p 1 sätestatud asjaolu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja üürnike väljatõstmiseks. Linnakohus on vääralt järeldanud, et kostjatel olid üüri maksmata jätmiseks mõjuvad põhjused ja tuvastanud, et nad ei saanud õigeaegselt kätte üüriarveid. Kostja M. Meier võttis õigeks, et ta sai Jakobi 34 uuest omanikust teada
24. aasta septembris või oktoobris advokaadibüroos "Lõhmus & Teeveer". Samuti sai ta kätte
25. aasta oktoobrikuu üüriarve, saades nii teada andmed maja omaniku, üüri maksmise viisi ja koha kohta. Kuna on tõendatud, et M. Meier oli teadlik uue omaniku olemaolust juba sel ajal, mil üürivõlg rohkem kui kolm kuud tekkis, siis ei ole kostjate üüri maksmata jätmisel mõjuvaid põhjusi. Hageja poolt üüriarvete jätmisega kostjate postkasti luges ringkonnakohus need kostjatele kätteantuks. Kostjad ei tõendanud, et hageja üüriarveid
26. aasta novembri, detsembri ja
27. aasta jaanuari kohta ei esitanud, samuti üüri maksmata jätmise mõjuvaid põhjusi. Lisaks leidis apellatsioonikohus, et üürilepingu p 4.2 järgi olid kostjad kohustatud maksma hagejale üüri ka nendel kuudel, kui nad isegi üüriarvet ei saanud. Ringkonnakohus leidis, et hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostjate väide, et nad on üürivõla tasunud
28. aasta veebruaris, s.o enne hagi esitamist, sest üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja väljatõstmise tingimus oli juba saabunud ning hilisem üürivõla maksmine ei teinud üürilepingu rikkumist olematuks. Hagi tuleb ES § 54 lg 1 p 1 alusel rahuldada ning kohus ei pea asjas hindama, kas kostjad pidid maksma üüri alates
29. aasta septembrist 3 krooni või 5 krooni üldpinna ruutmeetri kohta. Kassatsioonkaebuses palusid kostjad tühistada ringkonnakohtu otsuse protsessiõiguse normi olulise rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kostja M. Meier sai korteri Jakobi 34 4 vahetuse teel ja
30. augustil
31. a on temaga sõlmitud üürileping. Ringkonnakohtu järeldus, et kostjad on jätnud mõjuva põhjuseta üüri maksmata rohkem kui kolm kuud, ei tulene asjas tuvastatud asjaoludest. Uut üürilepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Kostjaid viis eksitusse Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakond. Kui hageja nõudis
32. aastal kostjate käest üüri, siis ei teatud Tartu Linnavalituse linnavarade osakonnas, et hageja oleks olnud tunnistatud Jakobi 34 maja osas õigustatud subjektiks. Apellatsioonikohus kohaldas vääralt TsMS § 91 sätteid, leides, et kostjad pidid tõendama, et nad ei saanud igal kuul üüriarveid. Hageja pidi tõendama, et ta esitas üüriarved igakuuliselt. Apellatsioonikohus kohaldas vääralt ES § 54 lg 1 p
33. Põhjus kostjate väljatõstmiseks oli hagi esitamise ajaks ära langenud, sest nad olid selleks ajaks üürivõla ära maksnud varem kokkulepitud määra järgi. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostjad tegid korteris hädavajaliku remondi 20 000 krooni ulatuses. Kirjalikus vastuses leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja kassatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kohus kohaldas õigesti ES § 54 lg 1 p
34. Kostjad ei tõendanud mõjuvaid põhjusi üüri maksmata jätmiseks. TsMS § 91 sätestab tõendamise ja tõendite esitamise kohustuse. Apellatsioonikohus on otsuse rajanud faktidele, mida kostja ise on õigeks võtnud, muudele tõenditele ning hageja seadusliku esindaja seletusele. Kostja M. Meier maksis üüri tagantjärele
35. aasta septembri-detsembri eest. Samas ei ole üüriarvete kättesaamine vaidluses määrava tähtsusega, sest üürilepingu p 4.2 kohaselt pidi üürnik tasuma üüri vähemalt lepingus kokkulepitule vastavalt. Kolleegiumi istungil jäid kostjad kassatsioonkaebuse väidete ja hageja esindaja kirjalikus vastuses esitatud põhjenduste juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus leidis vääralt, et kostjad peavad tõendama, et nad igakuuliselt üüriarveid ei saanud. Väär on üüriarvete esitamatajätmise tõendamise kohustuse panemine üürnikele. Kostjad vaidlustasid hageja väite
36. aasta novembri, detsembri ja
37. aasta jaanuari üüriarve esitamise kohta ning tulenevalt TsMS § 91 lg-st 1 lasus üüriarvete esitamise tõendamise kohustus hagejal, mitte kostjatel. Vastavalt
38. augusti
39. a eluruumi üürilepingu p-le 4.2 oli üürileandja kohustatud teatama üürnikule korteri põhiüüri suurusest ja kommunaalteenuste maksetest hiljemalt maksustatava kuu 15.ndaks kuupäevaks. Üürnik oli kohustatud tasuma maksed eluruumi kasutamise ja muude talle osutatud teenuste eest jooksva kuu jooksul. Lepingu p 4.2 järgi oli üürileandjal kohustus teatada üürnikule maksustatava kuu 15.-ndaks kuupäevaks üüri suurusest ja üürnikul kohustus üür tasuda samal kuul. Lepingu seda punkti arvestades oleks ringkonnakohus pidanud otsuses põhjendama, miks ta leiab, et sõltumata üüriarve esitamisest oli üürnik kohustatud maksma igakuuliselt üüri. Ringkonnakohtu otsuses puudub põhjendus, miks olukorras, kui pole esitatud arveid novembri, detsembri ja jaanuari üüri kohta, ei saa seda lugeda üüri maksmata jätmise mõjuvaks põhjuseks. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 330 lg 4 sätteid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused. Kolleegium jätab tähelepanuta kassatsioonkaebuse väite remondikulude osas kui asjasse mittepuutuva, sest kostjad hagi remondi maksumuse sissenõudmiseks ei ole esitanud. Õige on apellatsioonikohtu seisukoht, mille kohaselt üürivõla maksmine enne hagi esitamist ei muuda olematuks üürnikepoolset üürilepingu tingimuste rikkumist, mis ES § 54 lg 1 p 1 alusel annab üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Sellega muudab Riigikohtu tsiviilkolleegium tsiviilasjas nr III-2/1-54/95 (RT III 1995, 15, 184) ja tsiviilasjas nr III-2/1-100/95 (RT III 1996, 4, 53) esitatud seisukohta, mille kohaselt põhjus eluruumist väljatõstmiseks loeti ära langenuks, kui üürileandja õiguste rikkumine lõpetati enne hagi esitamist. Hageja poolt Riigikohtus kantud advokaadikulu 2124 krooni väljamõistmine otsustatakse asja sisulisel lahendamisel. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
40. novembri
41. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Mare Meierile
42. detsembril
43. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja Indrek Meierile
44. jaanuaril
45. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik