3-2-1-50-99

3-2-1-50-99 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. mail
2. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, hageja esindaja vandeadvokaat V. Kõve ja kostja esindaja vandeadvokaat Ü. Talviste osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. aprillil
4. a Peter Scheeli kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. detsembri
6. a otsuse Peter Scheeli hagis Bonose Investeeringute AS-i vastu ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kuulub Peeter Scheelile 1/5 mõttelist osa majavaldusest Tallinnas Kose tee
8. aprilli
9. a kirjaga teatas kaasomanik Sylvilin Schmakowski soovist müüa ehitis 1,3 miljoni Saksa marga eest. Hageja esindaja teatas
10. mai
11. a kirjaga, et võtab eelisostu pakkumise vastu. Rikkudes hageja ostueesõigust, sõlmiti
12. mail
13. a Bonose Investeeringute AS-ga eelleping, mille punkti 1.1 järgi kuulus müüjatest Ruth tom DiekFennemannile 1/20, Jörn Hermann Frischile 1/20 ning Sylvilin Schmakowskile 5/20 mõttelist osa ehitisest Tallinnas Kose tee
14. Lepingu punktide 3.1 ja 4.11 järgi müüvad müüjad Bonose Investeeringute AS-le neile kuuluvad mõttelised osad 472 500 Saksa marga eest pärast lepingus ettenähtud tingimuste täitmist. Hageja palus üle kanda ostja õigused ja kohustused vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131 lõikele
15. Tallinna Linnakohus jättis
16. jaanuari
17. a otsusega hagi rahuldamata. Linnakohus luges tõendatuks, et rikkudes hageja ostueesõigust, sõlmiti
18. mail
19. a ja
20. juunil
21. a ostumüügilepingud, milliste järgi Bonose Investeeringute AS omandas 2/5 mõttelist osa Tallinnas Kose tee 9 asuvast varast. Otsuse põhjenduste kohaselt leppisid müüjad ja ostja
22. mail
23. a sõlmitud eellepingus kokku pärast milliste tingimuste täitmist ja millistel tingimuste müüakse kaasomanikele kuuluvast Tallinnas Kose tee 9 asuvatest ehitistest 2/5 mõttelist osa. Pooled sõlmisid eellepingu notariaalses vormis, kuigi kehtiva seaduse kohaselt ei vajanud see kohustuslikku notariaalset tõestamist. Omandi üleminekut kostjale ei toimunud eellepingu alusel ja sellega ei rikutud kaasomaniku ostueesõigust. Tallinna Hooneregistri
24. jaanuari
25. a teatise nr 17854/647 järgi läks omandiõigus 2/5 mõttelises osas hoonetele Tallinnas Kose tee 9 üle kostjale
26. mail
27. a ja
28. juunil
29. a sõlmitud ostu-müügilepingute alusel. Kuivõrd hageja soovib astuda ostja õigustesse ja kohustustesse
30. mai
31. a eellepingu alusel, tuleb hagi jätta rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis
32. detsembri
33. a otsusega Tallinna Linnakohtu
34. jaanuari
35. a otsuse muutmata. Apellatsioonikohus pidas põhjendatuks linnakohtu järeldust, et ehitiste mõttelise osa müümisel kostjale rikuti hageja ostueesõigust. Kuna Bonose Investeeringute AS omandas mõttelise osa Tallinnas Kose tee 9 ehitistest
36. mail
37. a ja
38. juunil
39. a sõlmitud ostu-müügilepingute, mitte
40. mail
41. a sõlmitud eellepingu järgi, siis ei saa hageja nõuda ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist eellepingu järgi. Kuna ostja õigused ja kohustused lähevad ostueesõigust kasutavale isikule üle samas mahus, nagu need olid esialgsel ostjal, siis on AÕS RakS § 131 kohaldamise eelduseks, et ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist nõudev hageja oleks täitnud ostu-müügilepingust tulenevad ostja kohustused ning tasunud esialgsele ostjale, s.o Bonose Investeeringute AS-le ostusumma ja lepingu sõlmimise kulud või deponeerinud need summad. Kostja on olnud nõus tema õiguste ja kohustuste ülekandmisega hagejale, kui viimane tasub või deponeerib ostusumma. Hageja keeldub ostusumma tasumisest või deponeerimisest kostjale. Põhjendatuks loeti apellandi väide, et temale ostu-müügilepingute ärakirju ei antud. See ei ole aga iseenesest kohtuotsuse tühistamise aluseks. Kohtuistungi protokollidest nähtub, et hageja oli ostumüügilepingutest teadlik, leidis, et need ei puutu asjasse ja ta ei soovi muuta hagi nõuet. Samuti leidis hageja, et need lepingud ei kehti, sest on sõlmitud pärast eellepingu sõlmimist. Seega on hageja esindaja kohtuistungil oma seisukoha ostu-müügilepingute kohta avaldanud ning hageja protsessiõigusi ei ole oluliselt rikutud. Ta ei ole taotlenud ka kohtuistungi edasilükkamist, et võtta seisukoht ostu-müügilepingute osas. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Kohtud leidsid õigesti, et hageja ostueesõigust rikuti, kuid vaatamata sellele jätsid hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks rahuldamata. Vastavalt AÕSRakS § 131 lõikele 1 piisab õiguste ja kohustuste ülekandmise nõude rahuldamiseks sellest, et on tuvastatud ostueesõiguse rikkumine. Selle sätte kohaselt tuleb ostueesõiguse rikkumise läbi saadu hagejale välja anda. Ostja õiguste ja kohustuste omandamisel tekivad ostueesõigusega isikul kohustused müüja ees, müüja ja esialgse ostja vahelised õigussuhted on nende omavaheline probleem. AÕSRakS § 131 lõike 1 kohaselt määratakse ostueesõiguse teostamise tingimused lähtuvalt müügikavatsuse teatest. Seda on hageja S. Schmakowski osas ka teinud ja ülejäänud kaasomanike osas tuginenud
42. mai
43. a lepingu tingimustele.
44. mail
45. a sõlmitud lepingust tuleneb ostutingimuste seotus ühelt poolt Ruth tom Dieck"i, Jörn Frisch"i ning teiselt poolt ostueesõigust teostava hageja vahel mõlemaga 67 500 Saksa marga ulatuses; Sylvilin Schmakowski ja ostueesõigust teostava hageja vahel tuleneb seotus
46. aprilli
47. a kirjalikust müügitahteavaldusest ja selle vastuvõtmisest hageja poolt
48. mail
49. a 325 000 Saksa marga ulatuses. Need summad on hageja kohustatud maksma vastavate mõtteliste osade müüjatele.
50. mail ja
51. juunil
52. a sõlmitud lepingutega pole sel mingit pistmist. Viimatinimetatud lepingud on sõlmitud AÕSRakS § 131 lg 1 rikkudes ja seega tühised. Ostueesõigusega isik saab pärast talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmist kõik ostja õigused ja peab sellest ajast täitma ka ostja kohustused. Kohustuste varasemat täitmist seadus ei sätesta. Osundatud norm ei kehtesta raha maksmise nõuet ostueesõigusega isiku poolt esialgsele ostjale. Seadus ei sätesta ka kohtu õigust omaalgatuslikult kontrollida, kas hageja nimetatud summad ka tegelikult maksab. Pealegi pole kostja tõendanud, millised ostja kohustused, millal ja millises ulatuses on ta täitnud. Hageja on algusest peale soovinud õiguste ja kohustuste ülekandmist lähtudes AÕSRakS § 131 lõikest 1, mitte aga konkreetsest lepingust. Ringkonnakohus on ekslikult arvanud, et hageja taotleb õiguste ja kohustuste ülekandmist tulenevalt
53. mai
54. a sõlmitud lepingust. Kuna hageja ei saa reaalselt täpselt teada, millises staadiumis võõrandamine parajasti on, ei saa ta ka täpselt nimetada lepingut, millest tulenevad õigused ja kohustused, mida ta enesele taotleb. Kuigi
55. mail
56. a sõlmitud leping on pealkirjastatud "eellepinguna", sisaldab see kõiki ostumüügilepingu olulisi tingimusi - piisavalt täpselt piiritletud ostu eset ja hinda, samuti on leping seadusega ettenähtud vormis tõestatud. Kuna lepingus on loetletud rida tingimusi, võib seda pidada tingimuslikuks ostu-müügi lepinguks, mitte "eellepinguks". See leping peaks määratlema ka ostja õigused ja kohustused, milliste ülekandmist hageja taotles. Seega tuleb ostja õiguste ja kohustuste kindlaksmääramisel võtta aluseks
57. aprilli
58. a müügipakkumine ja
59. mai
60. a leping. Seadusega ei saa olla kaitstud olukord, kus pärast teise kaasomaniku ostusoovi teadasaamist sõlmivad pooled uue lepingu juba sellistel tingimustel, mida teine kaasomanik aktsepteerida ei saa. Ostusoovist teatamisega tekib poolte vahel õigussuhe, nagu ka esimesest lepingust teadasaamise ja sellest tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmise soovi avaldamisega. Ostueesõiguse eiramise tagajärjel peab esialgne ostja pöörduma väidetavalt makstud ostuhinna tagasisaamiseks oma lepingupartnerite poole, kellega koos tegutsedes ostueesõigust rikuti. Määrav ei ole kas hageja teadis
61. mail ja
62. juunil
63. a sõlmitud lepingutest, vaid see, kas kohus tegi hagejale teatavaks, et vastustaja esitas lepingud toimikusse ja kaasas need seega menetlusse. Seni kuni kohus pole hagejat vastavalt teavitanud, pole
64. mai ja
65. juuni
66. a sõlmitud lepingud menetluse esemeks, olenemata sellest, kas hageja neid tunneb või mitte. Jättes vastavate lepingute toimikusse lisamisest hagejale teatamata, rikkus ringkonnakohus hageja õigust õiguslikule ärakuulamisele. Ainuüksi see rikkumine on aluseks on I ja II astme kohtu otsuse tühistamisele. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Väär on hageja väide, et ta ei taotlenud ostja õiguste ja kohustuste üleandmist mitte
67. mai
68. a lepingu vaid üksnes seaduse alusel. Esitatud hagiavalduses nimetab ta ostja õiguste ja kohustuste väljaandmise alusena
69. mail
70. a sõlmitud ja notar Aivar Mesikäpa poolt tõestatud lepingut. Samuti on hageja tasunud riigilõivu arvutatuna
71. mai
72. a eellepingu hinnast. Kostja leiab, et AÕSRakS § 131 alusel on ostja õiguste ja kohustuste ülekandmine hagi alusena rakendatav ainult konkreetse võõrandamistehingu suhtes.
73. mai
74. a eellepinguga ei võõrandatud midagi. Hageja on esitanud kassatsioonkaebuses väiteid ja uusi nõudeid, mida ta pole varem esitanud. Kolleegiumi istungil jäid poolte esindajad kaebuses ja vastuses toodud seisukohtade juurde. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. AÕSRakS § 131 lg 1 järgi on kaasomandis oleva ehitise kui vallasasja võõrandamisel võõrandaja kohustatud kirjalikult teatama teistele ehitise kaasomanikeleehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates ära ehitiseosa võõrandamise hinna ja muud tingimused. Ehitiseosa võõrandamisel, välja arvatud müümisel, määratakse hind selle hariliku väärtuse alusel. Kui kaasomanik ei kasuta ostueesõigust ühe kuu jooksul, arvates kirjaliku teate saamisest, on võõrandajal õigus võõrandada ehitiseosa kirjalikus teates märgitud või kõrgema hinnaga ja samadel või võõrandajale soodsamatel tingimustel. Kui võõrandaja võõrandab ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Eeltoodust tulenevalt on kaasomaniku ostueesõiguse rikkumiseks ka ehitise mõttelise osa müümine kaasomaniku ostusoovi eirates seaduse järgi õigustamata isikule. Kaasomaniku kaitsevahendiks tema ostueesõiguse rikkumise korral on hagi ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Õigused ja kohustused, mille ülekandmist kaasomanik nõuab, tulenevad ehitise mõttelise osa ostumüügilepingust, millega müüja TsK § 242 lg 1 kohaselt kohustub vara andma ostja omandisse, ostja selle vastu võtma ja maksma kindlaksmääratud rahasumma. Selle lepinguga samaaegselt võib olla, kuid ei pea olema sõlmitud kokkulepe omandi üleminekus. Apellatsioonikohus on nõustunud linnakohtu põhjendusega, mille kohaselt ei saa ostja õigusi ja kohustusi üle kanda
75. mai
76. a lepingu järgi, sest tegemist on eellepinguga, mille järgi ei toimunud omandi üleminekut kostjale ning seega ei rikutud kaasomaniku ostueesõigust. Eeltoodud põhjendusega ei saa nõustuda. Ainuüksi lepingu pealkirjast ei saa järeldada, et tegemist on eellepinguga. Samuti ei toimu ostumüügilepinguga omandi üleminekut. Seega puudub kohtuotsuses seaduslik põhjendus, miks
77. mai
78. a leping ei ole ostu-müügileping, millest tulenevaid ostja õigusi ja kohustusi saaks üle kanda hagejale. Kas tegemist on tingimusliku ostu-müügilepinguga või ostu-müügilepingu eellepinguga, tuleb lahendada lähtudes TsÜS §-s 64 sätestatud tehingu tõlgendamise reeglitest. Kuna ostueesõigust omavale isikule kantakse üle ostja õigused ja kohustused, need õigused ja kohustused sisalduvad ostu-müügilepingus, siis ei ole ülekantavad müügikavatsuse teates või eellepingus märgitud õigused ja kohustused. Eeltooduga on tagatud omanikule võimalus müüa asi võimalikult soodsalt ja rikutud pole ostueesõigust omava isiku õigust omandada asi samadel tingimustel kui esialgne ostja. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu seisukohaga, et ostja õigused ja kohustused lähevad ostueesõigust kasutavale isikule üle samas mahus, nagu need olid esialgsel ostjal. Seega on esialgsel ostjal õigus seada AÕS RakS § 131 lg 1 järgi hagi rahuldamise tingimuseks hageja poolt ostumüügilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste täitmine samas mahus, mis on täitnud tema. Selle tingimuse täitmiseks tuleb ostueesõigust omaval isikul tasuda või deponeerida esialgsele ostjale viimase poolt ostu-müügilepingu järgi tasutud summa. Hagi mitterahuldamine eeltoodud tingimuse täitmatajätmise tõttu eeldab, et kohus on tuvastanud, millised on ostu-müügilepingust tekkinud ostja kohustused ja millises mahus on need esialgse ostja poolt täidetud ja ostueesõigust omava isiku poolt täitmata. Kasseeritavas apellatsioonikohtu otsuses seda tuvastatud pole. Sellega on rikutud TsMS §-s 330 lg 4 kehtestatut. Põhjendatult on apellatsioonikohus lugenud hageja õiguste rikkumiseks selle, et talle pole edastatud asja juurde lisatud
79. mai
80. a ja
81. juuni
82. a lepinguid. See, kas hageja teadis või mitte nimetatud lepingutest, ei oma antud juhul tähtsust. Lähtudes poolte võrdsuse põhimõttest, tuli hagejat teavitada sellest, et nimetatud lepingud on asja materjalide juurde võetud. Pooled peavad teadma, millised tõendid on kohtule esitatud ja nende väidete vastu kohtuotsuses kasutatavad. Asja materjalidest ei nähtu, kelle poolt ja millal esitati need lepingud asja juurde lisamiseks, et lepingute ärakirjad oleks hagejale edastatud või oleks teda teavitatud nende lepingute asja juurde võtmisest. Menetluse käigus esitatud tõendiga uuele asjaolule viitamine võib tingida hageja soovi kasutada selliseid protsessiõigusi, mis on võimalik vaid I astme kohtus. Kui pool pole teadlik asjas esitatud uuele asjaolule viitavast tõendist ja seetõttu jääb tal kasutamata selline protsessiõigus, mida ta ei saa kasutada apellatsioonimenetluses, tuleb asi saata TsMS § 333 lg 2 alusel uueks arutamiseks esimese astme kohtusse. Kui rikkumist on võimalik kõrvaldada ringkonnakohtus või kui seda ei ole võimalik kõrvaldada ka esimese astme kohtus, siis lahendab asja apellatsioonikohus. Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seaduslikult põhjendatud seisukoht, millise lepinguga toimus ehitiste müümine, tuvastada, millises mahus on esialgne ostja lepingu täitnud ja kas on täidetud tingimused ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks hagejale. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
83. detsembri
84. a otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada KPIV Advokaadibüroo OÜ-le
85. jaanuaril
86. a tasutud kautsjon 19 800 (üheksateist tuhat kaheksasada) krooni. Eesistuja H. Jõks LiikmedL. Laarmaa, T. Vernik