Obsah (5)

§ 33§ 51§ 10§ 32§ 56

3-2-1-55-99 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 15. juunil 1999. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik vaatas läbi kirjalikus menetluses 3. ma

§ 33

lg 1 p 2 alusel tunnistada hageja õigust keelduda kostjaga uue üürilepingu sõlmimisest, sest üüritud eluruum on elamiseks vajalik hagejale endale, millest ta teatas kostjale

1. mail
2. a. Lääne Maakohtu
3. juuni
4. a otsusega hagi rahuldati. Kohus tunnistas hageja õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest kostjaga.

§ 33

lg 1 p 2 ja lg 2 kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada üürniku eesõiguse uue lepingu sõlmimiseks, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele. Kui kohus teeb otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, siis kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt lõppes üürileping

§ 51lg 1 alusel tähtaja möödumisel 1.

juulil 1997. a. Hageja ja tema

indaja ütlustega on tõendatud, et hageja soovib koos abikaasaga elama asuda Haapsallu Kalda 2-1, kuna selle kasutuskulud on väiksemad, kui hageja senises elukohas Valgas. Hagejale kuuluv teine elamu Kalda 2A ei ole elamiskõlblik. Tallinna Ringkonnakohtu

1. oktoobri
2. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on maakohus vaidluse õigesti lahendanud elamuseaduse alusel, kuna pooled sõlmisid pärast elamu tagastamist uue üürilepingu. Maakohus on piisavalt põhjendanud hageja elamispinna vajadust.

§ 33

lg 2 kohaselt, kui kohus teeb otsuse üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Hageja ei palunud kostjat eluruumist välja tõsta ja kohus ei pidanud otsustama kostjale teise eluruumi vastuandmist. Eluruumi vastuandmise kohustus

§ 33

lg 2 alusel lasub üürileandjal vaid siis, kui vaidlusalune eluruum asub riiklikus või munitsipaalomandis ning seda vaid juhul, kui üürileandja on palunud üürniku eluruumist välja tõsta. Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu. Vaidluse lahendamisel oleks kohtud pidanud juhinduma omandireformi aluste seadusest. ORAS § 121 lg 4 p 2 kohaselt võib üürileandja üürilepingu pikendamist vaidlustada üksnes juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele tingimusel, et üürileandja või tema perekonnaliikme kasutuses ei ole antud kohaliku omavalitsusüksuse territooriumil samaväärset eluruumi või nad ei ole seda võõrandanud pärast elamu tagastamist või nad ei ole seda vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga eluruumi kasutamise õigust. Hagejale ja tema emale Salli Rõbalovskajale tagastati mitu maja Haapsalus. Hageja ema võõrandas tagastatud eluruumid.

§ 10lg 1 järgi on hageja ema hageja perekonnaliige.

Kohtud ei motiveerinud, miks ei ole perekonnaliikmeks olemine

§ 10lg 1 ja ORAS § 121 lg 4 p 2 järgi samane.

Hageja ei ole tõendanud, et ta ise vajab elamiseks Kalda 2-1 eluruumi. Hagejale kuulub vaba korter Kalda 2A. Seega on eluruum elamiseks olemas. Haapsalu Linnavalitsus ei ole elamut Kalda 2A eluruumide hulgast välja arvanud. Kohtud jätsid põhjendamata, miks ei võiks hageja seda eluruumi kasutada. Kostja on ajutiselt korterist Kalda 2-1 ära olnud, kuid õigeaegselt üüri tasunud ja ta soovib korteris Kalda 2-1 elada. Kohtule ei ole

itatud Haapsalu Linnavalitsuse tõendit kostja võtmise kohta eluruumi vajajate järjekorda. Hageja teatas kostjale rendilepingu lõpetamisest. Üürilepingu lõpetamisest ei ole ette teatatud ja üürileping pikenes alates

1. juulist
2. a viieks aastaks. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ta teatas kostjale õigeaegselt üürisuhte lõppemisest, kuigi nimetas üürilepingut ekslikult rendilepinguks. Hageja ema Salli Rõbalovskaja oli iseseisev omanik, ta on tagastatud elamud realiseerinud, ta ei ole käesoleva vaidlusega seotud ega ole kohustatud hagejale eluruume andma. Kohaldamisele kuuluvad elamuseaduse sätted, sest pärast elamu tagastamist hagejale sõlmisid pooled uue üürilepingu, mistõttu ORAS § 121 lg 4 p 2 ei ole enam hagejale siduv. Kostja elab juba aastaid mujal ega kasuta eluruumi vastavalt otstarbele. Hageja elamispinna vajadus on piisavalt tõendatud. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Apellatsioonikohus asus õigesti seisukohale, et vaidluse lahendamisel tuleb juhinduda elamuseadusest. Elamuseaduse § 73 kohaselt reguleerib omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. ORAS § 121 lg 1 kohaselt elamu tagastamisel kehtiv üürileping loetakse kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, kui üürnik ja omanik ei lepi elamu tagastamisel kokku teisiti. Tuvastatud on, et hageja ja kostja leppisid kokku teisiti sõlmisid tähtajalise üürilepingu
3. juulini
4. a. Kuna kostja pidas üürilepingut pikenenuks, kuigi

§ 32

lg 2 nõudeid järgides teatas hageja enne üürilepingu tähtaja möödumist kostjale üürilepingu lõpetamisest, siis oli hageja lepingu tähtaja möödumisel õigustatud vaidlustama elamuseaduse alusel üürniku eesõiguse uue üürilepingu sõlmimiseks. Hageja väitis, et üürileantud eluruum on elamiseks vajalik temale endale. TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Apellatsioonikohus rikkus seda nõuet jättes põhjendamata, millele tuginedes leiti, et maakohus on piisavalt põhjendanud hageja elamispinna vajadust. Maakohtu otsuses on märgitud üksnes, et hageja ja tema

indaja seletustega on tõendatud soov elama asuda vaidlusalusesse eluruumi. Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 6 nõudeid, mille kohaselt peab ringkonnakohus otsuses vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Apellatsioonkaebuses vaidlustas kostja hageja soovi asuda just tema korterisse elama, põhjendades seda asjaoluga, et hagejale tagastatud teine elamu Kalda 2A on vaba ja hageja võiks seda elamiseks kasutada. Sama väidet kordab kostja ka kassatsioonkaebuses, sest apellatsioonikohus jättis apellatsioonkaebuse põhjendused tähelepanuta. Kassatsioonikaebuse põhjendused kostja enda perekondlike suhete ja viibimiskoha kohta jäävad tähelepanuta, kuna apellatsioonikohtu otsust selle kohta ei ole ning see ei puutu ka vaidluse sisusse, sest hagi aluseks ei olnud kostja äraolek eluruumist, vaid uue üürilepingu sõlmimisest keeldumine seoses hageja sooviga elama asuda kostja poolt kasutatavasse eluruumi.

§ 32

lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue üürilepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Kohtud on tuvastanud, et hageja teatas kostjale üürilepingu lõpetamisest enne üürilepingu tähtaja möödumist. Kuna poolte vahel oli vaid üks leping eluruumi Kalda 2-1 kasutamiseks kuni

1. juulini
2. a., siis ei oma õiguslikku tähendust
3. mai
4. a hageja saadetud teates üürilepingu lõppemisest sõna "rendileping" kasutamine. Üürisuhted määrab lepingu sisu, aga mitte ekslikult kasutatud sõna "rendileping". Kolleegium peab vajalikuks märkida, et tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnikke võib kohus välja tõsta üksnes

§-s 33 lg 3 p 1 ja 2 sätestatud tingimustel.

§ 33

lg 3 p 1 ja 2 kohaselt võib kohus üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping, ja temaga koos elavaid isikuid, välja tõsta, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele, ainult juhul, kui on täidetud üks tingimustest: 1) riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise,

§ 56

nõuetele vastava eluruumi; 2) riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks. Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine. Kokkulepe peab olema kirjalikus vormis ja notariaalselt tõestatud. Kuna nimetatud sätted kehtisid ringkonnakohtu 16. oktoobri 1998. a otsuse tegemise ajal, ei ole õige ringkonnakohtu viide

§-le 33 lg 2, mis ei laiene üürnikele, kellel oli kehtiv üürileping eluruumi tagastamise hetkel. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. oktoobri
2. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Jelena Kuznetsovale
3. novembril
4. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Luik Liikmed H. Jõks, T. Vernik