Obsah (5)

§ 4§ 33§ 28§ 32§ 53

3-2-1-70-99 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 22. juunil 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja J. Luik vaatas läbi avalikul kohtuistungil 31. mai

itatud hagis kostja eluruumist välja tõsta, sest kostja ei kasuta nimetatud eluruumi, selles elavad ajutised elanikud; üürileping oli sõlmitud kuni 1. augustini 1995. a ja hageja teatas kostjale, et üürilepingut ei pikenda. Hageja viitas

§-dele 28 lg 1, 33 lg 1 p 1 ja 2, 51 lg 1, 53, 48; TsK §-dele 173, 174, 175, 162, 163, 448 ja TsÜS §-dele 61 lg 1, 2 ja 64 lg

1. Tallinna Linnakohtu
2. aprilli
3. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu
4. oktoobri
5. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
6. veebruari
7. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja asi saadeti uueks arutamiseks. Muuhulgas märkis Riigikohus, et

§ 4lg 1 kohaselt on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks üürileping.

Asja arutamise käigus on läbisegi vaidlustatud nii seda üürilepingut, mis sõlmiti

1. a kui ka tähtajalist lepingut, mille hageja sõlmis kostjaga
2. a veel enne, kui hagejast sai majaomanik. Asja sisulisel arutamisel peab kohus võtma kõigepealt seisukoha, kumma lepingu alusel kostja eluruumi kasutab, ning sellest lähtudes tuleb anda juriidiline hinnang lepingu lõppemise või lõpetamise erinevatele tagajärgedele, silmas pidades, et hagi

itati

§-des 33 ja 53 toodud asjaoludel.

§ 33

kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisel, sealhulgas põhjusel, et üürnik jättis korduvalt täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingutingimusi ja kui kohus teeb selles paragrahvis loetletud alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, siis kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Seega on

§-s 33 sätestatud väljatõstmise alused. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. septembri
2. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja asi saadeti samale kohtule uueks läbivaatamiseks. Tallinna Linnakohus jättis
3. novembri
4. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt elas kostja vara tagastamise ajal vaidlusaluses eluruumis ja kehtima jäi varem sõlmitud üürileping, mille lõppemise tähtaeg oli
5. juuli
6. a. Hageja poolt elamu hilisem omandamine ei muuda üürilepingu tähtaega, sest eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele omanikule jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes.
7. veebruaril
8. a sõlmitud üürileping tähtajaga
9. august
10. a ei ole eluruumi kasutamise õigsuslikuks aluseks, kuna

§ 28

lg 2 kohaselt võis üürileandjaks olla ainult eluruumi omanik ja lepingu sõlmimise ajal polnud hageja eluruumi omanik.

§ 32lg 2 kohustab üürileandjat üürilepingu lõpetamisest ette teatama.

Pole tõendatud, et hageja teatas kostjale soovist lõpetada üürileping, mille tähtaeg lõppes 1. juulil 1997. a. Samuti pole tõendamist leidnud

§ 33lg 1 p-des 1 ja 2 toodud alused.

Tõendatud on, et kostja maksab üüri posti teel.

§ 33

ei näe ette võimalust vaidlustada üürniku eesõigust uue üürilepingu sõlmimisele, kui üürnik eluruumis ei ela.

§ 53

ei saa olla eluruumist väljatõstmise aluseks, vaid annab üürileandjale õiguse nõuda üürniku eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamist. Seda pole nõutud. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium jättis

1. veebruari
2. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata. Otsuse põhjenduste kohaselt tuli kohaldada ORAS § 12 lg 4 elamu tagastamise ajal õigusjärgsetele omanikele kehtinud redaktsiooni. Osundatust tulenevalt loeti kostjaga üürileping sõlmituks
3. juulini
4. a. Omanikul ja üürnikul on küll õigus sõlmida uus üürileping omanikule kuuluva eluruumi kasutamiseks, kuid nimetatud lepinguga ei saa muuta seadusega kehtestatud üürilepingu tähtaega tagastatud majas. Tõendamata on hageja väide, et R. Erik elamu tagastamise ajal vaidlusaluses eluruumis ei elanud, kuna hageja on käsitlenud teda üürnikuna, sõlmides
5. veebruaril
6. a temaga uue üürilepingu. Vaidluse lahendamisel ei oma sisulist tähtsust see, et hagejale ei tagastatud elamut, vaid ta omandas selle hiljem. Elamu omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping jõusse. Tõendatud pole, et kostja ei täida üürilepingujärgseid kohustusi. Hageja

indaja selgitas, et kostja on kogu aeg tasunud üüri. Samuti pole tõendatud, et kostja ei kasuta eluruumi elamiseks. Hageja tunnistaja M. Kukk kinnitas, et kostja elab korteris pidevalt

1. a detsembrist. Ka on kostja sellel aadressil saanud kätte kohtukutsed. Hageja pole tõendanud uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseid ega teatanud kostjale seaduses ettenähtud korras uue lepingu sõlmimisest keeldumisest.
2. mail
3. a

itatud ja

1. novembril
2. a täiendatud hagi seisukohalt ei oma tähtsust hageja väide, et ta teatas kostjale
3. a mais soovist temaga üürilepingut mitte uuendada. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asi uueks arutamiseks samale kohtule või teha uus otsus. Kaebuse põhjenduste järgi rikkus kohus TsMS § 229, tehes otsuse nõude kohta, mida ei

itatud. Nimelt on kohus rajanud otsuse eeldusele, et vaidlustati

1. septembri
2. a üürileping. Pooled on vaidluses lähtunud sellest kui kehtivuse kaotanud lepingust ja juhindunud
3. veebruari
4. a sõlmitud lepingust. Kohus märgib, et hageja pole tõendanud
5. juulil
6. a lõppenud üürilepingu uuendamata jätmise soovist. Võttes aluseks
7. septembri
8. a üürilepingu, rikkus kohus TsMS §-des 67 ja 308 sätestatut, kuna jättis hageja ilma võimalusest

itada tõendeid asjaolude kohta, millised kohus võttis aluseks otsuse tegemisel. Hageja

itas apellatsioonikohtule kirja koopia, milles teatas oma soovist mitte uuendada üürilepingut ka pärast

1. septembrit
2. a. Asja läbivaatamisel ringkonnakohtus
3. septembril
4. a

itas hageja

indaja taotluse võtta asja juurde tõendid, mis kinnitavad, et majaomanikud kiitsid heaks hageja poolt 21. veebruaril 1994. a sõlmitud üürilepingu.

itatud tõendeid kohtuistungil tagasi ei lükatud ega tagastatud

indajale. Kuna ringkonnakohus saatis asja uueks läbivaatamiseks linnakohtule, eeldas hageja, et sinna saadetakse ka

itatud tõendid tehingu heakskiitmise kohta. Üürilepingu heakskiitmist majaomanike poolt märkis hageja ka kirjalikus seletuses kostjale. Tutvudes 1998. a novembris linnakohtus toimikuga, selgus, et nimetatud tõendeid selles pole. Apellatsioonkaebuses taotles hageja eelmises ringkonnakohtu toimikus olevate tõendite asja juurde võtmist. Asja uuel arutamisel ringkonnakohtus selgus, et nimetatud tõendid on ringkonnakohtu tsiviilasja II-2/464/97 toimikust kadunud ja istungi protokollis on määrus nende asja juurde võtmata jätmise kohta. Teades kirjalikus seletuses märgitud tõendite puudumisest, pidi linnakohus andma hagejale aega nende

itamiseks. Vastuolus kohtutoimikus olevate tõenditega ja väärad on kohtu järeldused, et elamu tagastamise ajal elas kostja vaidlusaluses korteris ja teda käsitles üürnikuna ka hageja, kuna sõlmis

1. veebruaril
2. a uue üürilepingu. Kostjaga varem sõlmitud üürileping oli lõppenud
3. a septembris ja üürilepingu sõlmimine
4. a veebruaris ei tõenda, et kostja elas selles korteris. Kohus on leidnud, et kuna kostja maksis üüri, siis on tõendamata üürilepingujärgsete kohustuste rikkumine. Üürilepingu rikkumiseks on ka üüri õigeagne tasumata jätmine, samuti suurte koerte pidamine korteris ja nende suukorvita viibimine trepikojas ja hoovis. Kohus pole põhjendanud, miks eeltoodu pole üürilepingu rikkumine. Kohus on ühekülgselt hinnanud tunnistaja Meelis Kuke ütlusi. Ka on kohtutoimikus tõendid selle kohta, et kostja ei ela korteris. Kohus on ekslikult leidnud, et hagi oli

itatud ka

§ 33lg 1 p 2 toodud alusel.

Kostja R. Erik pole kassatsioonkaebusele vastanud. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ekslikud on kassatsioonkaebuse väited, et kohus tegi otsuse nõude osas, mida polnud

itatud ega andnud hagejale tõendite

itamise võimalust. Hageja nõudeks oli kostja väljatõstmine eluruumist. Asja lahendamiseks tuli kindlaks teha, millisel õiguslikul alusel kostja eluruumi kasutab. Sellise juhise andis ka Riigikohus ja seda kordas apellatsioonikohus oma

1. septembri
2. a otsuses, millega asi saadeti linnakohtusse uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonikohtu
3. septembri
4. a kohtuistungi protokoll kajastab kohtu määrust, millega võeti asja juurde küll hageja

indaja kirjalik taotlus, kuid jäeti rahuldamata taotluse sisu - võtta asja juurde täiendavaid tõendeid. Eeltoodu põhjal oli hagejal teada, et tõendamisele kuulub ka eluruumi kasutamise õigusliku alusega seonduv, vastavaid dokumente apellatsioonikohus vastu ei võtnud ja saatis asja uueks arutamiseks linnakohtule. Seal oli hagejal võimalik tõendeid

itada. Põhjendatud on kassatsioonkaebuse väide, et lugedes tõendamatuks, et kostja ei elanud eluruumis selle tagastamise ajal, pole kohus põhjendanud nende tõendite tagasilükkamist, mis väidetavalt kinnitavad kostja alalist lahkumist eluruumist. Seejuures tuleb silmas pidada, et täiendatud hagiavalduse väitel lahkus hageja alatiselt elama teise kohta - oma elukaaslase juurde - 1992. a septembris ja

§ 53järgi lõppes sellega varasem üürileping.

Seega põhjendas hageja kostja alatise lahkumisega elama teise elukohta varemsõlmitud üürilepingu lõpetamist üürniku algatusel. Hagi alusesse kuuluvat asjaolu, kas eeltoodud alusel

1. septembril
2. a sõlmitud üürileping lõppes või mitte, on kohtul õigus tuvastada ja lugeda leping lõppenuks ka ilma, et hageja nõuaks üürniku õiguse kaotanuks tunnistamist eluruumile. Puudub ringkonnakohtu seisukoht apellatsioonkaebuse väite kohta, et
3. veebruari
4. a üürilepingu sõlmis hageja elamuomanike nimel nende

indajana ja majaomanikud on lepingu heaks kiitnud. Sellega on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 6 kehtestatut, mille kohaselt kohus peab vastama apellatsioonkaebuse põhjendustele. Apellatsioonikohtu otsus

1. veebruari
2. a lepingu osas on vastuoluline: muutmata on jäetud linnakohtu otsus, milles leiti, et see leping pole eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks ja samas leiti, et omanikul ja üürnikul oli õigus sõlmida uus üürileping, kuid nad ei saa kokkuleppel muuta seadusega kehtestatud üürilepingu tähtaega tagastatud majas. Viimane apellatsioonikohtu seisukoht on ekslik. Pooled võisid ja ka ORAS § 121 lg 1 järgi võivad kokku leppida teistsuguse üürilepingu kehtivuse tähtaja, kui see tuleneb nimetatud seadusest. Nii hagiavalduses kui apellatsioonkaebuses on hageja põhjendanud oma nõuet ka sellega, et üürilepingu rikkumine seisnes korduvas üüri tasumisega viivitamises ja korteris koerte pidamises. Kas nimetatud asjaolud on tõendatud ja kas sellega rikuti üürilepingu tingimusi, selles osa puudub kohtu seisukoht. Seega on apellatsioonikohus rikkunud TsMS §-s 330 lg 4 sätestatut, mille kohaselt otsuses märgitakse ka tuvastatud asjaolud, tõendid, mille alusel asjaolud on tuvastatud ja asjaoludest tehtud õiguslikud järeldused. Apellatsioonikohus on märkinud, et hageja pole teatanud kostjale seaduses ettenähtud korras uue lepingu sõlmimisest keeldumisest ning
3. mail
4. a

itatud ja

1. novembril
2. a täiendatud hagi seisukohalt ei oma tähtsust hageja väide, et ta teatas kostjale
3. a mais soovist temaga üürilepingut mitte uuendada. Eelnevast ei selgu, millisest seadusest nimetatud kord tuleneb ja milline see apellatsioonikohtu arvates on. Sellega on rikutud TsMS §-s 330 lg 4 sätestatut. Juhindudes TsMS §-st 363 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
4. veebruari
5. a otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Malle Kukele
6. märtsil
7. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, J. Luik