Obsah (4)

§ 33§ 57§ 32§ 67

3-2-1-83-99 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 6. oktoobril 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, hageja

indaja vandeadvokaat T. Kollomi, kostjate E. Valge ja V. Ankovi ning nende

indaja vandeadvokaat M. Reinsalu osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

1. septembril
2. a Mäo Põllumajandusühistu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. aprilli
4. a otsuse Mäo Põllumajandusühistu hagis Vladimir Ankovi ja Irina Ankova ning Enn Valge vastu uue üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning Vladimir Ankovi ja Enn Valge vastuhagis Mäo Põllumajandusühistu vastu üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks. Alates
5. jaanuarist
6. a kasutasid Vladimir Ankov ja Irina Ankova tähtajatu üürilepingu alusel 2toalist korterit Järvamaal Paide vallas Mündi 6-
7. Alates
8. veebruarist
9. a kasutas Enn Valge tähtajatu üürilepingu alusel 3-toalist korterit Järvamaal Paide vallas Mündi 5-
10. Mäo Põllumajandusühistu sõlmis
11. veebruaril
12. a V. Ankoviga ja
13. aprillil
14. a E. Valgega tähtajalised üürilepingud kuni
15. detsembrini
16. a. Lepingu p 2.4 kohaselt kohustusid kostjad tähtaja möödumisel korterid vabastama. Elamuseaduses sätestatud korra kohaselt teatas hageja enne tähtaja saabumist
17. novembril
18. a kostjatele uue üürilepingu sõlmimisest keeldumisest ja nõudis korterite vabastamist. Hageja palus seoses üürilepingu lõppemisega tunnistada hageja õigust keelduda uute üürilepingute sõlmimisest ja kostjad välja tõsta korteritest ilma teist eluruumi vastu andmata

§ 33

lg 1 p 4 ja lg 2 alusel, mille kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada üürniku eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku koos temaga elavate isikutega välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kostjad

itasid vastuhagi, paludes TsÜS §-de 66 ja 72 alusel kehtetuks tunnistada pettusega sõlmitud alla aastase tähtajaga üürilepingud, mis jätsid kostjad ilma eesõigusest uue üürilepingu sõlmimiseks. Kostjad leidsid, et nendega enne elamuseaduse kehtestamist sõlmitud üürilepingud olid tähtajatud ega ole siiani lõppenud. Uute üürilepingute sõlmimise vajadust põhjendas üürileandja muutunud seadusandlusega ja vajadusega muuta üüri suurust. Hageja selgitas kostjatele, et lepinguid pikendatakse igal aastal ja mingeid probleeme lepinguliste suhete uuendamisel ei teki. Kostjad uskusid seda ning ei ole nõus korteritest väljatõstmisega. Kostjad on täitnud kõik lepingust tulenevad kohustused. Järva Maakohtu 2. detsembri 1998. a otsusega rahuldati hagi

§ 33

lg 1 p 4 alusel ja vastuhagi jäeti rahuldamata.

§ 57

lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kasutasid kostjad enne vaidlusaluste üürilepingute sõlmimist eluruume lepingute alusel, milles tähtaeg oli kindlaks määramata. Tulenevalt 1. juulil 1997. a kehtima hakanud

§-dest 31 lg 2 ja 67 loeti tähtajatud üürilepingud sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumise päevast.

§ 32

lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. See ei takistanud kostjatega uute üürilepingute sõlmimist enne

1. juulit
2. a tähtajaga
3. detsember
4. a ühes kostjate kohustusega vabastada korterid tähtaja möödumisel. Kohus leidis, et hageja ei petnud kostjaid lepingute sõlmimisel ja puudub alus TsÜS § 72 järgi lepingute kehtetuks tunnistamiseks. Kostjad said tutvuda lepingutega enne allkirjastamist, teadsid lepingu tähtaega ja kohustusid vabastama korterid pärast tähtaja möödumist. Tallinna Ringkonnakohtu
5. aprilli
6. a otsusega tühistati maakohtu otsus osas, millega hagi rahuldati. Kohus tegi uue otsuse ja jättis hagi rahuldamata. Muus osas jäeti maakohtu otsus muutmata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole

§ 33lg 1 p 4 kohaldatav üle ühe aasta kestnud üürisuhetele.

Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks oma eesõiguse lepingu uuendamisele. Maakohus tuvastas, et V. Ankov kasutas eluruumi üürisuhte poolena

1. aastast ja E. Valge
2. aastast. Ringkonnakohus tuvastas, et hageja sõlmis kostjatega alla aastase tähtajaga üürilepingu selleks, et kostjad kaotaksid eesõiguse üürilepingu uuendamiseks. Hageja kinnitas, et uute üürilepingute tingimused erinesid varasemate suuliste lepingute tingimustest üksnes tähtaja poolest ja kostjate väljatõstmist taotletakse seetõttu, et nad ei tööta enam hageja juures. Tulenevalt

§-dest 3, 5, 7, 8, 32 ja 33 ei kehti elamusuhetes täiel määral lepinguvabaduse põhimõte.

§-s 3 sätestatakse eluruumide kasutamise õiguslikud alused; §-s 5 nähakse ette, et kedagi ei tohi eluruumist välja tõsta teisiti, kui elamuseaduses sätestatud alustel ja korras - seega ei piisa eluruumist väljatõstmiseks poolte kokkuleppest; §-de 7 ja 8 kohaselt kuulub elamusuhetes rea küsimuste otsustamine Vabariigi Valitsuse või kohaliku omavalitsusüksuse volikogu võimkonda seega ei saa pooled nendes küsimustes vabalt kokku leppida. Elamuseaduses kaitstakse üürnikku kui õigussuhte nõrgemat poolt, kelle põhiseaduslikku õigust kodule ja eluruumi privaatsusele õigussuhe puudutab. Et elamusuhetes lepinguvabadus täies ulatuses ei kehti, nähtub ka

§-dest 32 ja 33, milles sätestatakse, et lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ja üürileandja ei saa keelduda lepingu tähtaja möödumisel uut üürilepingut sõlmimast, vaid võib üürniku sellekohase õiguse kohtus vaidlustada. Kostjate väidet, et üürilepingule alla kirjutades eeldasid nad, et lepingute pikendamisega ei teki mingit probleemi, ei saa lugeda hageja pettuseks TsÜS § 72 lg 1 mõttes ega kostjate eksimuseks TsÜS § 71 lg 3 mõttes. Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega hagi jäeti rahuldamata. Hageja leidis, et ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Kohtul ei olnud alust tõlgendada seadust teisiti, kui see on sõnastatud.

§ 33

lg 1 p 4 annab üürileandjale õiguse keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ning nõuda üürnike väljatõstmist teist eluruumi vastu andmata, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga alla ühe aasta. Ringkonnakohus viitas seaduse mõtte põhjendamisel

§-dele 3, 5, 7 ja 8, kuid nendes ei sisaldu keeldu kohaldada

§ 33lg 1 p 4 juhul, kui eelnev üürisuhe oli kestnud üle ühe aasta.

Seaduse mõttega on kooskõlas poolte kokkuleppel alla aastase tähtajaga üürilepingu sõlmimine ka siis, kui varasemad üürisuhted olid kestnud üle ühe aasta. Ei ole õige ringkonnakohtu seisukoht üürivahekorra lepinguvabaduse piiratusest. Sisuliselt leidis kohus, et vaidlusalused üürilepingud või vähemalt nende oluline tingimus - tähtaeg - on tühine (TsÜS § 66). Sellist vastuväidet ei olnud kostjad

itanud - kostjad väitsid, et leping on vaieldav. Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas üürnikuga lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks oma eesõiguse üürilepingu uuendamisele. Kostjad kasutasid eluruume pikema aja jooksul ning olid huvitatud stabiilsete elamuõiguslike suhete jätkumisest. Kolleegiumi istungil palus hageja

indaja apellatsioonikohtu otsuse hagi rahuldamata jätmise kohta tühistada, põhjendades seda kassatsioonkaebuses

itatud väidetega. Kostjad ja nende

indaja pidasid otsust õigeks. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse väited ei anna alust otsuse tühistamiseks.

§-de 28 lg 1 ja 31 lg 1 ja 2 kohaselt kohustub eluruumi üürileandja üürilepingu järgi andma teise isiku kasutusse eluruumi selles elamiseks kokkulepitud tähtaja jooksul ja tingimustel; üürileping sõlmitakse kirjalikult ja tähtajaliselt; kui lepingus ei ole tähtaega märgitud, loetakse see sõlmituks viieks aastaks.

§ 32

lg 1 kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga alla aasta koos kohustusega vabastada eluruumpärast selle tähtaja möödumist (

§ 33lg 1 p 4).

Apellatsioonikohus märgib õigesti, et elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks eesõiguse lepingu uuendamiseks. Kohtud on tuvastanud, et poolte üürisuhted olid tähtajatud ja algasid enne elamuseaduse jõustumist 1. juulil 1992. a. Elamuseaduse kehtestamisel ja rakendamisel sätestati, et tähtajatud üürilepingud loetakse sõlmituks viieks aastaks, alates elamuseaduse jõustumise päevast (

§ 67). Seega oleks 1.

juulil

1. a tekkinud kostjatel kui lepingujärgseid kohutusi nõuetekohaselt täitnud üürnikel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Teades, et
2. juulil
3. a saabub üürilepingu tähtaeg, tegi hageja kostjatele enne tähtaja möödumist ettepaneku kirjalike üürilepingute sõlmimiseks tähtajaga
4. detsember
5. a. Sisuliselt muudeti uue üürilepingu sõlmimisega kehtiva üürilepingu ühte tingimust - tähtaega. Üürilepingu lõppemise asemel
6. juulil
7. a nähti ette selle lõppemine
8. detsembril
9. a. Lepingutingimuste muutmist võisid pooled vormistada uue lepinguga, kuid sellega ei muutunud kehtiv üürileping sõlmituks tähtajaga alla ühe aasta. Üürileping on kestnud aastaid ja kostjatel on õigus sotsiaalsetele tagatistele

§ 32järgi.

Seega ei ole lepingupunkt, mis kohustab kostjaid vabastama eluruumi pärast tähtaja möödumist, kooskõlas

§-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega lepingu tähtaja möödumisel sõlmida uus üürileping. Apellatsioonikohus märgib õigesti, et elamusuhetes lepinguvabadus täies ulatuses ei kehti. Lepingutingimused, mis ei ole seadusega kooskõlas, on tühised. Kostjate eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks võib hageja käesolevas asjas vaidlustada üksnes põhjendatud vajadusel

§ 33kohaselt. Juhindudes Ts

MS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu

1. aprilli
2. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Eesistuja J. Luik Liikmed A. Kull, T. Vernik