3-2-1-92-99 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 27. oktoobril 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, hageja Õ. Lille ja kostja A. Kivimetsa

§ 131lg 1 alusel selle hariliku väärtuse alusel.

Samuti leidis ringkonnakohus, et vahetuslepingu puhul on ostueesõiguse kasutamine asja hariliku väärtuse alusel põhjendatud, kuna vahetuslepinguga vahetatakse reaalseid asju, mitte nende väärtusi. Hageja ei ole nõudnud ostueesõiguse kasutamist asja hariliku väärtuse alusel, milleks kinnisvarabüroo K&H andmetel on 115 000 krooni. Väär on linnakohtu seisukoht, et ostueesõiguse kasutaja peab vahetuslepingu puhul ostukohustuse täitma mitte raha maksmise, vaid vahetuslepingu täitmisega ja andma vastu samaliigilise asja. Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hageja leiab, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse normi ning rikkus protsessiõigusnorme. Ringkonnakohus kohaldas õigesti AÕS § 266 lg 2 kohaselt ostueesõiguse kasutamise alusena ostumüügilepingut osas, millises

§ 131lg 1 ei reguleeri vallasasjale ostueesõiguse teostamist.

Ringkonnakohtu poolt AÕS § 275 lg 1 kohaldamine on aga ebaõige.

§ 131

lg 1 sätestab seadusliku ostueesõiguse kaasomandis oleva ehitise mõttelise osa igat liiki võõrandamise juhtudeks.

§ 131

lg 1 kohustab võõrandajat enne tehingu tegemist teatama ostueesõigust omavale isikule nii ehitiseosa hinna kui ka lepingu muud tingimused, kus on kohustuslik kasutada harilikku väärtust (kohalik keskmine turuhind), mis on seega ostueesõiguslase kaitseks põhjendamatult kõrge hinna eest.

§ 131

sätestatud tingimuste rikkumine tõi kaasa selle, et hagejal kui ostueesõigust omaval isikul on õigus omandada mõtteline osa ehitisest

1. veebruaril
2. a tehtud võõrandamistehingus ehitiseosale poolte antud hinnast lähtudes. Kui on toimunud ostueesõiguse rikkumine, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. TsK § 258 lg 2 kohaselt loetakse vahetuslepingu pooli selle vara ostjaks, mille ta saab ja selle vara müüjaks, mille ta vastu annab. Vahetaja kui ostja õiguseks on osta ehitiseosa ja vahetaja kui ostja seaduslikuks kohustuseks on maksta vahetajale kui müüjale võõrandamistehingus fikseeritud hind.
3. veebruaril
4. a sõlmitud võõrandamistehinguga määrasid lepingupooled ehitise mõttelise osa hinnaks rahalises väljenduses 65 000 krooni. Selle hinnaga on õigus omandada ehitise osa ka hagejal. Ringkonnakohus on oma otsuses viidanud kinnisvarafirma K&H hindamisaktile, mida hageja väidetel toimikus ei ole. Hageja on protsessi käigus viidanud esitatud dokumendi puudustele ja asunud seisukohale, et seda dokumenti ei saa protsessis vaadelda tõendina. Kohtud ei ole põhjendanud, miks hageja vastuväited on jäetud tähelepanuta. Kohtuistungil toetas Õ. Lill oma kassatsioonkaebust ja A. Kivimets pidas kohtuotsust õigeks. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebus ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.

§ 131

lg 1 kohaselt, mis reguleerib ostueesõigust ehitise kui vallasasja võõrandamisel, määratakse ehitiseosa võõrandamisel, välja arvatud müümisel, hind selle hariliku väärtuse alusel. Võõrandamine on ka vahetus. Seega pole hariliku väärtuse alusel hinna määramiseks vaja viidata AÕS §-le 275, kuna see reguleerib kinnisasjale ostueesõiguse teostamist. Väär on Õ. Lille väide, et

§ 131

lg 1 sätestatud etteteatamise tingimuste rikkumise tõttu on tal õigus omandada mõtteline osa ehitisest hinnaga, mis pooled andsid sellele 21. veebruari 1996. a vahetuslepingus. Hagejal oli õigus kasutada

§ 131

lg 1 tulenevat ostueesõigust ehitise kui vallasasja osa ostmiseks, tasudes selle eest asja hariliku väärtuse järgi. AÕS § 29 lg 2 kohaselt on asja harilikuks väärtuseks selle kohalik keskmine müügihind (turuhind), milleks ringkonnakohtu otsusega tuvastati kinnisvarabüroo K&H andmete alusel 115 000 krooni. Selle kohta on Tartu Linnakohtu toimiku lk 28-30 kinnisvarabüroo K&H hindamisakt, mida ringkonnakohus on hinnanud kui tõendit. Ringkonnakohus tegi kindlaks, et vaidlusaluse majaosa harilik väärtus on suurem kui 65 000 krooni, mida hageja oli nõus ostueesõigust kasutades majaosa eest maksma. Riigikohus ei või tuvastada TsMS § 353 lg 3 kohaselt hagi aluseks olevaid asjaolusid, seega on ringkonnakohtu otsus seaduslik ja kassatsioonkaebus ei anna alust selle muutmiseks. Juhindudes TsMS §-st 362 p 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tartu Ringkonnakohtu 12. mai 1999. a otsus muutmata ja Õ. Lille kassatsioonkaebus rahuldamata. EesistujaJ. Odar Liikmed: H. Jõks, A. Kull