3-2-1-101-98

3-2-1-101-98 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. oktoobril
2. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja A. Kull, hageja U.D. Kaasikese osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. septembril
4. a Uuno-Diander Kaasikese kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. mai
6. a otsuse Uuno-Diander Kaasikese hagis ETK Ehitusvalitsuse ja Valdek Landmanni vastu ostu-müügilepingu tühistamiseks. Lääne-Viru Maakohtule esitatud hagis palus Uuno-Diander Kaasike, tuginedes eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg-le 11, § 4 lg-le 1, § 5 lg 1 p-le 1 ja §-le 9 ning TsÜS §-le 66, § 98 lg-le 4 ja §-le 103, tühistada ETK Ehitusvalitsuse ja V. Landmanni vahel
7. detsembril
8. a sõlmitud Rakveres Võidu tn 52 asuva korteri nr 4 ostu-müügilepingu. Hagi põhjenduste kohaselt on hageja Rakveres Võidu tn 52-4 eluruumi üürnik.
9. mail
10. a esitas hageja ETK Ehitusvalitsusele avalduse eluruumi erastamiseks.
11. veebruaril
12. a hinnati korteri väärtuseks 10 200 krooni ja abihoone väärtuseks 300 krooni.
13. märtsil
14. a teatati hagejale, et kuna ta on üürivõlglane, siis korterit temale ei erastata. Hageja tasus üürivõla
15. aprillil
16. a. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelvalve kolleegiumi
17. aprillil
18. a otsusega tunnistati kehtetuks EES § 3 lg 1 osas, mis luges erastamise objektiks kooperatiivse organisatsiooni elamu või korteri, olenemata sellest, kelle vahendite arvel see on ehitatud. ETK Ehitusvalitsus pakkus hagejale korterit 35 000 krooni eest. Kuna lepingu tingimused olid vastuvõetamatud, jäi leping sõlmimata. ETK Ehitusvalitsus müüs
19. detsembril
20. a vaidlusaluse korteri Valdek Landmannile. Hageja leidis, et tehing oli seadusevastane ja kuulub tühistamisele, kuna enampakkumisel ei saa müüa elamispinda, mille üürnik oli esitanud õigeaegselt erastamise avalduse. Hageja pole loobunud eluruumide erastamise seadusest tulenevast ostueesõigusest. Eluruumide erastamise korra p 12 kohaselt võib eluruumide erastamise kohustatud subjekt lugeda erastamise avalduse esitanud üürniku eluruumi ostmise eesõigusest loobunuks, kui viimane ei ilmu eluruumi ostma ka pärast teistkordset kutset. TsÜS § 98 lg 4 kohaselt pidi vaidlusaluse tehingu tegemiseks antud volitus olema notariaalselt tõestatud vormis. ETK Ehitusvalitsuse esindajana märgitud Jako Okil see aga puudus. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et vaidlus hageja õiguste rikkumisest seoses eluruumi erastamisega ei kuulu maa- ja linnakohtu pädevusse. Tallinna Halduskohtu
21. juuni
22. a otsuse kohaselt ei leidnud tõendamist, et ETK Ehitusvalitsus oleks keeldunud vaidlusaluse korteri erastamisest. Tallinna Ringkonnakohtu
23. septembri
24. a otsusega jäeti halduskohtu otsus muutmata. ETK Ehitusvalitsusel oli õigus leida vaidlusalusele korterile ostja, kes nõustus müüja poolt pakutud tingimustega ning sõlmida temaga ostu-müügileping. Kuna eluruumide erastamise seaduse sätteid lepingu sõlmisel ei ole rikutud, siis TsÜS § 66 asjas kohaldamisele ei kuulu. Hagi ei kuulu rahuldamisele ka TsÜS § 98 lg 4 ja § 103 lg 1 alusel. Vastavalt ETK Ehitusvalitsuse põhikirjale oli ETK Ehitusvalitsuse juhatajal volitus vaidlusaluse tehingu tegemiseks. Samuti leidis kohus, et kuivõrd tehing on notariaalselt tõestatud, volitused notari poolt kontrollitud, aktsepteeritud ja kinnitatud, siis ei ole seaduses tehingu tegemiseks nõutud volituse notariaalselt tõestatud vormi mittejärgimine sedavõrd oluline seaduserikkumine, et TsÜS § 66 lg 2 alusel tunnistada tehingu tühisust. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Tuginedes Riigikohtu erikogu
25. juuni
26. a teises tsiviilasjas tehtud määrusele 3-2-1-34-96, on maakohus õigesti jätnud hindamata asjaolud ja tõendid, mis olid seotud eluruumi erastamise vaidlusega ning viidanud haldusasjas tehtud lahenditele. Maakohus ei rikkunud TsKS § 91 sätteid, vaid on halduskohtu lahenditele õigesti viidanud seoses halduskohtu ning maa- ja linnakohtu pädevusega. Seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" § 61 jõustus
27. jaanuaril
28. a. Sellest tulenevalt ei ole arvestatavad apellatsioonkaebuse väited eluruumide erastamise seaduse sätete rikkumisest ostu-müügilepingu sõlmimisel
29. detsembril
30. a. Kohtule pole esitatud tõendeid, et ETK Ehitusvalitsus oli lepingu sõlmimise ajal eluruumi erastamise kohustatud subjekt. Maakohus on andnud ETK Ehitusvalitsuse esindaja volituse küsimusele TsÜS § 66 lg-st 2 lähtudes õige hinnangu. Apellatsioonkaebuse väited vaidlusaluse korteri omaniku vahetuse kontrollimata jätmise kohta ei ole aluseks otsuse tühistamisele. Maakonnavalitsuse õiendi kohaselt kuulub Võidu tn 52 maja ETKVL Ehitusvalitsusele, omandiõigust tõendavate dokumentidena on nimetatud
31. märtsi
32. a tüüpakt-leping ning
33. detsembri
34. a vastuvõtuakt. Kassatsioonkaebuses palutakse ringkonnakohtu otsuse tühistamist. Kaebuses leitakse, et ringkonnakohus on otsuse tegemisel vääralt kohaldanud ja tõlgendanud materiaalõiguse norme ning rikkunud protsessiõiguse normi. Kohus tegi küll kindlaks, et notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimiseks ettenähtud notariaalset volikirja müüja esindajal ei olnud, kuid samas leidis, et see ei ole käsitletav seaduse olulise rikkumisena. See seisukoht on vastuolus TsÜS § 98 lg-s 4 ja § 103 lg-s 1 sätestatuga. Kohtu poolt on jäetud hindamata apellatsioonkaebuse väide, et vaidlusalust lepingut on peale lepingu allakirjutamist muudetud, sest esialgselt allakirjutatud lepingu p 3 sätestas, et müüja on saanud korteri pärimise teel. Avaldus eluruumide erastamiseks oli selleks ajaks lahendamata, kui sõlmiti vaidlustatud ostu-müügileping. Kohus ei hinnanud ühtki hageja tegu, mis annaksid aluse kahelda tema soovis eluruumi erastada. TsKS § 91 sätestab, et kohtu poolt ei vaja tõendamist asjaolud, millised on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised. See säte ei kehti halduskohtu otsusega tuvastatu kohta. Vastustaja V. Landmann leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et kohtuotsused on seaduslikud. Vastustaja ETK Ehitusvalitsus leiab, et kassatsioonkaebus on alusetu. Õige on küll kassaatori väide, et notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimiseks TsÜS § 98 lg-s 4 ette nähtud notariaalset volikirja ei vormistatud, kuid seda asjaolu ei saa käsitleda seaduse olulise rikkumisena TsÜS § 66 lg 2 tähenduses. Vastustaja on seisukohal, et ETK Ehitusvalitsuse juhataja on ettevõtte seaduslik esindaja ETK Ehitusvalitsuse põhikirja alusel. Kohus kontrollis omandiõigust tõendavaid dokumente, mis olid notarile esitatud. Need dokumendid tõendavad, et lepingu esialgsesse teksti on märge objekti saamise kohta pärimise teel sattunud ekslikult. Ostu-müügilepingu pooled kinnitasid ringkonnakohtus, et tehing on tehtud nende tahte kohaselt. Kolleegiumi istungil palus kassaator kaebuse rahuldada. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistamisele materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ebaõige on kohtu seisukoht, et Riigikohtu erikogu
35. juuni
36. a määrusest 3-2-1-34-96 tuleneb, et vaidlus hageja õiguste rikkumisest seoses eluruumi erastamisega ei kuulu maa- ja linnakohtu pädevusse. Erikogu otsuse kohaselt kuulub vaidlus eluruumi erastamise üle enne erastatava eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimist halduskohtu pädevusse. Tsiviilkohtu pädevusse kuulub aga vaidlus, mis tekib eluruumi ostu-müügilepingust. Hageja vaidlustas
37. detsembri
38. a ostu-müügilepingu, kuna leidis, et see on vastuolu tõttu eluruumide erastamise seadusega tühine. Ka leidis hageja, et selle tehinguga rikuti tema õigusi, mis tulenevad eluruumide erastamise seadusest. Vaidlus eluruumi ostumüügilepingu üle on tsiviilõiguslik vaidlus, mis kuulub lahendamisele tsiviilkohtumenetluse korras. Pärast vaidlusaluse ostu-müügilepingu sõlmimist puudub hagejal alus eluruumide erastamise avalikõiguslike toimingute vaidlustamiseks halduskohtusse pöörduda, kuna eluruum, mille erastamiseks ta avalduse esitas, ei ole enam kohustatud subjekti omandis. Vastavalt TsKS § 232 lg-le 4 pidi kohus võtma seisukoha, kas vaidlusalune ostu-müügileping on vastuolus eluruumide erastamise seadusega ja kas selle tehinguga rikuti hageja õigusi. Ekslik on ringkonnakohtu järeldus, et kuna seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" § 61, mille kohaselt kohustatud subjekti omandis olevad elamud ning korterid määratakse kindlaks ja erastatakse eluruumide erastamise seaduses sätestatud alustel ja korras, jõustus alles
39. jaanuaril
40. a, s.o pärast ostu-müügilepingu sõlmimist, siis eluruumide erastamise seaduse rikkumise kohta seisukohta ei ole vaja võtta. Ka
41. detsembril
42. a reguleeris eluruumide erastamist eluruumide erastamise seadus. EES § 6 p 5 järgi on taasriigistamise kohustatud subjekti omandis oleva eluruumi puhul eluruumi erastamise kohustatud subjektiks taasriigistamise kohustatud subjekt. Seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" §-st 2 tulenevalt on taasriigistamise kohustatud subjektiks ka ETKVL-i süsteemi organisatsioonid. Vabariigi Valitsuse
43. septembri
44. a määrusega nr 258 arvati ETK ja tema organisatsioonid taasriigistamise kohustatud subjektide nimekirja. Sellest tulenevalt on samuti väär apellatsioonikohtu seisukoht, et hageja oleks pidanud tõendama, et ETK Ehitusvalitsus oli lepingu sõlmimise ajal eluruumi erastamise kohustatud subjekt. ETK Ehitusvalitsus oli eluruumide erastamise kohustatud subjekt seaduse alusel. Kohtuotsuses haldusasjas tehtud lahenditele viitamine ei ole õige. Halduskohus leidis, et ETK Ehitusvalitsus ei ole keeldunud U.-D. Kaasikesele korteri erastamisest, kuna erastamisest keeldumisena ei saa võtta asjaolu, et
45. aprilliks
46. a oli korter temale erastamata. Seega ei ole halduskohus võtnud seisukohta vaidlusaluse ostu-müügilepingu seaduslikkuse suhtes, vaid hinnanud avalik-õiguslikke toiminguid, mis antud tsiviilvaidluse alusesse ja esemesse ei puutu. TsÜS § 98 lg 4 kohaselt peab seaduse järgi kohustuslikku notariaalset vormi nõudva tehingu tegemiseks antud volitus olema notariaalselt tõestatud vormis. Vastavalt TsÜS § 93 lg-le 3 on seaduses nõutud tehingu notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine. Seega on tühine notariaalselt tõestamata vormis volitus, mis on antud seaduse järgi kohustuslikku notariaalset vormi nõudva tehingu tegemiseks. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et volituseta esinduse suhtes kuuluvad kohaldamisele TsÜS § 66 lg 2 sätted. Volituseta esindust reguleerib TsÜS §
47. Selle paragrahvi
48. lõike kohaselt on tehing, mille teise isiku nimel on teinud isik, kellel ei olnud volitust, tühine. Kuna aga kohus tuvastas, et ETK Ehitusvalitsuse põhikirjast tulenevalt teostas müüja tehingu seadusliku esindaja kaudu, siis ei oma müüja esindajal notariaalselt tõestatud vormis volituse puudumine asjas tähtsust. Asja uuel läbivaatamisel tuleb anda hinnang, kas hageja poolt üürilepingu alusel kasutatava eluruumi müümine eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt oli kooskõlas eluruumide erastamise seaduse sätetega, mis kehtisid vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal ning vastavalt sellele vaidlus lahendada. Eelnevalt tuleb aga tuvastada, kas ETK Ehitusvalitsus saab olla asjas kostjaks. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Viru Ringkonnakohtu
49. mai
50. a otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Uuno-Diander Kaasikesele
51. juunil
52. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja H. Jõks Liikmed A. Kull, J. Luik