Obsah (4)

§ 54§ 28§ 34§ 18

3-2-1-116-98 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 27. novembril 1998. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, hageja R. Sõrmuse osavõtul, vaatas

itatud hagis palus Rein Sõrmus

§ 54

lg 1 p 1 kohaselt Tartus Vaarika 1"17 eluruumist välja tõsta Pavel Tokmani ja Antonina Tokmani ilma teist eluruumi vastu andmata ning neilt välja mõista võlgnevus 1978 krooni 40 senti. Hagi põhjenduste kohaselt omandas R. Sõrmus vaidlusaluse korteri

1. mail
2. a. Kostjad kasutavad eluruumi P. Tokmaniga
3. veebruaril
4. a sõlmitud üürilepingu alusel, kuid on mõjuva põhjuseta jätnud tasumata üüri, kommunaalteenuste ja kütte eest alates
5. a juunikuust. Täiendavas hagiavalduses palus R. Sõrmus TsK § 477 kohaselt kostjatelt solidaarselt välja mõista 11 016 krooni üüri ja kommunaalteenuste eest, mille tema KÜ Vaarika-1 liikmena tasus kostjate eest ühistule kuni
6. detsembrini
7. a. KÜ Vaarika-1

itas

1. a veebruaris kostjate vastu hagi Tartus Vaarika 1"17 eluruumi kasutamiseks sõlmitud üürilepingu lõpetamiseks ja kostjate väljatõstmiseks. Hagi põhjenduste kohaselt ostis KÜ Vaarika-1 elamu Tartu KEK-lt
2. mail
3. a. Kostjad ei ole tasunud korteri nr 17 kasutamise eest üüri ja kommunaalteenuste eest ühistu volitatud

indajale R. Sõrmusele ning

1. a juunikuust kuni
2. a
3. detsembrini moodustab võlgnevus 11 016 krooni. Kohus kaasas KÜ Vaarika-1 protsessi kolmanda isikuna. R. Sõrmus loobus
4. veebruari
5. a kohtuistungil kostjate korterist väljatõstmise ja raha nõudest. Kohus seisukohta hagist loobumise osas ei võtnud.
6. mail
7. a KÜ Vaarika-1 vähendas nõuet 4677 kroonini.
8. jaanuari
9. a kohtuistungil palus R. Sõrmus võimalust jääda protsessi hagejana, kuna ta on
10. jaanuarist
11. a korteri nr 17 omanik. Ka soovis KÜ Vaarika-1 jääda protsessi hagejana. Kohus rahuldas mõlemad taotlused. Tartu Linnakohtu
12. mai
13. a otsusega tõsteti P. Tokman ja A. Tokman kõigi nendega koos elavate isikutega eluruumist Vaarika 1-17 välja ja mõisteti kostjatelt solidaarselt välja R. Sõrmuse kasuks 1978 krooni 40 senti. Otsuse motiivide kohaselt ostis R. Sõrmus
14. jaanuaril
15. a KÜ-lt Vaarika-1 eluruumi Tartus Vaarika 1"
16. Eluruumi kasutab üürnikuna P. Tokman koos abikaasa ja kahe alaealise lapsega
17. veebruaril
18. a sõlmitud üürilepingu alusel. Kostjad ei eita, et nad ei tasunud üüri. Kostjad töötavad, korteriüür on tasumata mõjuva põhjuseta, kostjad olid teadlikud 1978 krooni 40 sendi üüri maksmise kohustusest. Tartu Ringkonnakohtu
19. septembri
20. a otsusega linnakohtu otsus tühistati. Ringkonnakohus tegi osaliselt uue otsuse, millega lõpetas ennetähtaegselt üürilepingu ning väljakolimisest keeldumise korral otsustas kostjad vaidlusalusest eluruumist välja tõsta kõigi nendega koos elavate isikutega. R. Sõrmuse nõude üüri ning kommunaalteenuste eest 11 016 krooni saamiseks saatis apellatsioonikohus

imese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

1. jaanuari
2. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus protsessiõigusnormi väära kohaldamise tõttu osas, millega lõpetati ennetähtaegselt R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning otsustati väljakolimisest keeldumise korral P. Tokman ja A. Tokman kõigi nendega koos elavate isikutega tõsta välja eluruumist Tartus Vaarika 1"17 ning saadeti asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Muus osas jäeti ringkonnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu
3. mai
4. a otsusega linnakohtu otsus tühistati osas, millega ennetähtaegselt lõpetati R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning otsustati väljakolimisest keeldumise korral P. Tokman ja A. Tokman eluruumist Tartus Vaarika 1"17 välja tõsta kõigi nendega koos elavate isikutega. Apellatsioonikohus tegi uue otsuse, millega jättis R. Sõrmuse hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste järgi peavad

§ 54

lg 1 p 1 kohaldamiseks üürnik ja tema perekonnaliikmed olema rikkunud üüri- või kommunaalteenuste tasumise kohustist üürileandja ees rohkem kui kolm kuud.

§ 28

lg 2 sätestab, et üürilepingu järgi üürileandjaks saab olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik.

§ 34

järgi jääb eluruumi omandiõiguse või tiitlipärase valduse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või tiitlipärase valdaja suhtes. Kostjad kasutavad vaidlusalust eluruumi Tartu KEK-ga 7. veebruaril 1991. a sõlmitud eluruumi üürilepingu alusel. KÜ Vaarika-1 on elamuühistu.

§-de 14 lg 1 ja 16 alusel on elamuühistu elamu omanik ning selle liikmetele antakse konkreetsete eluruumide valdamise ja kasutamise õigus. Üürilepingut sõlmima volitatud isikuks

§ 28

lg 2 mõttes võib elamuühistu puhul olla ka ühistu liige tema valduses oleva eluruumi osas, kui ta saab üürilepingu sõlmimiseks nõusoleku temaga koos elavatelt perekonnaliikmetelt (

§ 18). KÜ Vaarika-1 sai Tartus Vaarika 1 asuva elamu omanikuks 17.

mail

1. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. R. Sõrmus sai küll elamuühistu liikmeks, kuid ta ei saanud Vaarika 1"17 korteri valdajaks ja kasutajaks, sest P. Tokman kasutas seda eluruumi enne KÜ Vaarika-1 moodustamist sõlmitud üürilepingu alusel. Seega asus KÜ Vaarika-1 üürileandja asemele. R. Sõrmus ei ole tõendanud, et tema oli üürileandja sel ajal, kui P. Tokmani väidetav õigusrikkumine aset leidis. KÜ Vaarika-1
2. mai
3. a üldkoosoleku protokolli järgi andis ühistu kõigile ühistu majas mitteelavatele osanikele volituse sõlmida seniste üürnikega üürileping. P. Tokman ja R. Sõrmus üürilepingut ei sõlminud. KÜ Vaarika-1 poolt
4. septembril
5. a R. Sõrmusele antud volitusest nähtuvalt oli R. Sõrmus volitatud ühistu nimel lahendama Vaarika 1"17 korteri haldamisega seotud küsimusi. Linnakohtule

itatud hagiavalduses pidas KÜ Vaarika-1 ennast Vaarika 1"17 korteri omanikuks ning nõudis P. Tokmani eluruumist väljatõstmist. Vaidluse lahendamise seisukohalt ei oma tähtsust, et R. Sõrmuse 23. jaanuari 1997. a avalduse alusel kaasati ta KÜ Vaarika-1 poolt

itatud hagis protsessi hagejana KÜ Vaarika-1 asemele. Kuna poolte vahel puudus väidetava õigusrikkumise ajal üürisuhe, siis ei oma tähtsust, kas kostjad olid KÜ Vaarika-1 kui üürileandja suhtes üüri ja kommunaalteenuste eest tasumise kohustist rikkunud. Hagi rahuldamiseks ei anna alust ka asjaolu, et vastustaja sai Vaarika-1 elamu kaasomanikuks

1. jaanuaril
2. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel, sest selleks kuupäevaks ei olnud kostjatel KÜ Vaarika-1 ees enam üüri- ja kommunaalteenuste võlga rohkem kui kolme kuu eest. Kassatsioonkaebuses palus R. Sõrmus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega lõpetada ennetähtaegselt R. Sõrmuse ja P. Tokmani vahel sõlmitud üürileping ning väljakolimisest keeldumise korral P. Tokman ja A. Tokman välja tõsta Tartus Vaarika 1"17 asuvast eluruumist koos kõigi nendega koos elavate isikutega teist eluruumi vastu andmata. Kassaator leidis, et ringkonnakohus on materiaalõiguse normi vääralt kohaldanud ja tõlgendanud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et R. Sõrmus ei ole üürileandja, kuna KÜ Vaarika-1 on elamuühistu. KÜ Vaarika-1 andis
3. mai
4. a üldkoosoleku otsusega kõigile ühistu majas mitteelavatele osanikele volituse seniste üürnikega üürilepingu sõlmimiseks. Sellega delegeeriti osanikele kõik üürilepingujärgsed üürileandja õigused ja kohustused.

§ 34

alusel jääb eluruumi omandiõiguse või tiitlipärase valduse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku või tiitlipärase valdaja suhtes. Sellest tulenevalt läksid Tartu KEK-i ja P. Tokmani vahel

1. veebruaril
2. a sõlmitud eluruumi üürilepingu järgsed üürileandja õigused ja kohustused KÜ Vaarika-1 üldkoosoleku otsuse alusel üle R. Sõrmusele.

§-st 18 lg 1 tuleneb, et elamuühistu saab üürileandjaks olla ainult juhul, kui ühistu liige on ühistust välja astunud või välja arvatud. R. Sõrmus muutus üürileandjaks tema valduses oleva korteri suhtes siis, kui ta astus ühistu liikmeks. Kostjad kassatsioonkaebusele ei vastanud. Kolleegiumi istungil palus hageja kassatsioonkaebuse rahuldada. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel tühistamisele materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et kuna KÜ Vaarika-1 sai Tartus Vaarika 1 elamu omanikuks 17. mai 1993. a ostu-müügilepingu alusel, siis asus ta kooskõlas

§-ga 34 P. Tokmani ja Tartu KEK-i vahel

1. veebruaril
2. a sõlmitud üürilepingus

ialgse üürileandja asemele. Kassatsioonkaebuse viited

§-le 18 ei ole asjakohased, sest vaidlusaluse eluruumi andis P. Tokmanile üürile Tartu KEK, mitte aga elamuühistu või elamuühistu liige. Elamuühistust sai üürileandja seoses elamu ostmisega. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt sai R. Sõrmus Tartus Vaarika 1 elamu kaasomanikuks

1. jaanuaril
2. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel ja asus selle tulemusel üürilepingus üürileandjana KÜ Vaarika-1 asemele. Ekslik on apellatsioonikohtu seisukoht, et R. Sõrmus ei saa nõuda kostjate suhtes

§ 54

lg 1 p 1 kohaldamist seetõttu, et kostjate väidetava õiguserikkumise ajal ei olnud ta üürileandja. Kui R. Sõrmus asus

§ 34kohaselt P.

Tokmaniga sõlmitud üürilepingus üürileandja asemele, siis läks temale kui üürilepingus

ialgse üürileandja õigusjärglasele üle ka õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist üürileandja õiguste rikkumise tõttu. Ka on ebaõige apellatsioonikohtu seisukoht, et üürileandja ei saa nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist

§ 54

lg 1 p 1 alusel, kui õiguserikkumine lõpetatakse üürivõla ja kommunaalteenuste võlgnevuse tasumisega üürileandjale. Võlgnevuse likvideerimine ei tee olematuks üürileandja õiguse rikkumist, mis

§ 54lg 1 p 1 järgi annab talle õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Ts

MS § 353 lg 1 kohaselt kontrollib Riigikohus kassatsioonkaebuse alusel ja piires, kas ringkonnakohus on kohtuotsuses õigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme ning järginud protsessiõiguse norme. Ringkonnakohtu poolt protsessiõiguse normide järgimist ei ole kassatsioonkaebuses vaidlustatud. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. mai 1998. a otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Rein Sõrmusele 5. juunil 1998. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Odar Liikmed A. Kull, L. Laarmaa