3-2-1-8-97 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus, 23. jaanuaril 1997. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, O.-R. Orgi

indaja vandeadvokaat N. Lausmaa osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

1. jaanuaril
2. a. Otto-Roald Orgi kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. septembri
4. a. otsuse Otto-Roald Orgi hagis Anne Dooneri ja Teet Dooneri vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja väljatõstmiseks. Anne Dooner oli Tallinna Pelgulinna Elamuekspluatatsioonivalitsusega
5. juunil
6. a. sõlmitud üürilepingu alusel 2-toalise korteri üürnik Tallinnas Valgevase 16-
7. Korteris elas tema poeg Teet Dooner (sünd.
8. a.), kelle ettevaatamatuse tõttu tekkis
9. jaanuaril
10. a tulekahju, milles hävis korter ja said kannatada maja teised ruumid. Sellest ajast peale elavad kostjad Tallinnas Vääna
11. Kostjad on oma võimaluste piires tulekahju tagajärgi likvideerinud. Omandireformi käigus tagastati elamu
12. aprillil
13. a. õigusjärgsele omanikule O.-R. Orgile.
14. septembril
15. a.

itatud hagis palus hageja kostjatega üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada üürileandja algatusel ning kostjad välja tõsta eluruumist

§ 54

lg 1 p 1 alusel, kuna kostjad ei ole üle kolme kuu tasunud ettenähtud üüri ja

§ 54

lg 1 p 3alusel, kuna tulekahjuga rikkusid kostjad eluruume ega kasuta neid nüüd sihipäraselt. Eluruumi üürileping on lõppenud ka üürniku algatusel

§ 53

alusel, sest kostjad elavad juba neljandat aastat uues elukohas Tallinnas Vääna

1. Tallinna Linnakohtu
2. aprilli
3. a. otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt ei rikkunud kostjad eluruumi tahtlikult, vaid seoses tuleõnnetusega. Hageja võttis omaks, et ta ei ole isiklikult üüri uut suurust kostjatega kokku leppinud. Kostjad on üüri tasunud endises suuruses. Seega ei saa väita, et üür oli tasumata. Üürilepingut poolte vahel sõlmitud ei ole. Vaidlus üüri suuruse üle ei ole käesoleva hagi sisuks, kuna sellist hagi ei ole kohtule

itatud. Kohus leidis, et suuremad kahjustused majas on likvideeritud vastavalt kostjate võimalustele. Kostjad ei ela mõjuvatel põhjustel ajutiselt Valgevase 16-3 korteris, sest korteri remont on lõpetamata, kostjatel on selleks piiratud materiaalsed võimalused ja alates septembrist 1994. a. on kohtus vaidlus üürilepingu lõpetamise üle, mis on pannud kostjad lootusetusse olukorda. Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Kohtuotsuse motiivide kohaselt ei ole poolte vahel uut üürilepingut sõlmitud ega kehtivat muudetud ja maja teadetetahvlil teate avaldamine üüri suurendamiseks ei muuda iseenesest üürilepingu tingimusi. Ei ole tõendatud eluruumide mittesihipärane kasutamine, sest korteris on ulatuslik remont. Hageja üürileandjaks oleku ajal ei ole kostjad lõhkunud elu- ja abiruume.

§ 53reguleerib aga üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist üürniku algatusel.

Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kostjad on üürivõlglased, sest nad ei ole maksnud üüri linnavalitsuse kehtestatud piirmääras, s.o. 8 krooni m

1. Kirjalikku üürilepingut poolte vahel ei ole, kuid hageja teatas enne
2. maid
3. a. teatega maja teadetetahvlil, et üürimäära tõstetakse
4. kroonini ja kostjad pidanuksid sellega arvestama. T. Dooner põhjustas tulekahju, milles hävis korter ja sai kannatada kogu maja. Eluruumi rikkumise puhul ei ole vahet, kas seda tehti tahtlikult või juhtus see ettevaatamatusest. Ei ole tähtis, kas eluruum rikuti endise või praeguse omaniku ajal. Rikkumine kestab tänaseni, sest korter on ikka veel remontimata. Kostjad ei ela korteris üle nelja aasta ja on omaks võtnud, et elavad uues elukohas Tallinnas Vääna
5. Kostjatel on alatine teine elukoht ja seda võib pidada üürilepingu lõpetamiseks üürniku algatusel

§ 53alusel.

Põhjused, miks teisale elama asuti, ei ole sel puhul määravad. Oluline on, et üürnikud asusid alatiselt elama teise elukohta. Vastuses kassatsioonkaebusele palusid kostjad jätta apellatsioonikohtu otsuse muutmata. Kostjad ei ole rikkunud

§ 54lg 1 p 1 sätteid.

Poolte vahel ei ole kirjalikku üürilepingut, seega kehtib vana üürileping, mida saab muuta poolte kokkuleppel. Sellist kokkulepet poolte vahel ei ole. Kostjad on tasunud üüri seni kehtinud suuruses ja ei ole hagejale võlgu. Uue üürimäära teatamine ei ole üüri suuruse muutmise seaduslikuks aluseks ja lepingutingimusi ei saa ühepoolselt muuta. Õnnetust ei saa tõlgendada eluruumi rikkumise või lõhkumisena ja eriti siis, kui õnnetuse tagajärjel tekkinud kahju ei olnud suur ja kannatada said ennekõike kostjad. Õnnetus ei juhtunud praeguse omaniku ajal. Ekspertiis kinnitas, et kostjad asusid korterit kohe remontima ja see on elamiskõlblik. Hageja ei tõendanud üürilepingu lõppemist

§ 53alusel.

Alatist elama asumist mujale peab hageja tõendama. Kostjad elavad ajutiselt remondi tegemise ajal mujal. Pealegi on hageja alates 1994. aastast ähvardanud kostjad nagunii korterist välja tõsta.

§ 53

ei sisalda endas sundi eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks ega väljatõstmiseks. Ennetähtaegne üürilepingu lõpetamine selle paragrahvi järgi saab olla vaid üürniku vaba tahe. Sellist tahet kostjad avaldanud ei ole. Kolleegiumi istungil palus hageja

indaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada kassatsioonkaebuses

itatud põhjustel. Kolleegium leidis, et otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

§ 54

lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri või tasumata kommunaalteenuste eest. Apellatsioonikohus jättis õigesti hagi rahuldamata

§ 54

lg 1 p 1 alusel ja asus põhjendatult seisukohale, et kostjad ei ole jätnud üüri tasumata. Ka see on õige, et Tallinna Linnavalitsuse poolt üüri piirmäära kehtestamine ei muuda iseenesest üürilepingu tingimusi, sest see on võimalik üürimäär, milles pooled peavad kokku leppima. Lepingu mittenõuetekohast täitmist ei saa vaidlustada enne lepingu sõlmimist. Kassatsioonkaebuse väide, et enne

1. maid
2. a. teatas hageja üürnikule üürimäära muutumisest, ei oma käesolevas vaidluses tähtsust. Linnakohtu otsus tehti
3. aprillil
4. a. ja kohus sai otsustada ainult nende sündmuste üle, mis olid toimunud enne seda kuupäeva. Hilisemad sündmused ei saanud olla kohtuliku arutelu objektiks. TsKS § 336 lg 1 kohaselt kontrollib kassatsioonikohus kassatsioonkaebuse alusel apellatsioonikohtu otsuse õigsust materiaalõiguse normide kohaldamisel ja tõlgendamisel ning protsessiõiguse normide järgimist. Kuna kassatsioonkaebuses ei vaidlustatud apellatsioonikohtu otsust eluruumi mittesihipärase kasutamise osas, siis jättis kassatsioonikohus selle osa otsusestläbi vaatamata. Eeltoodud menetlusnormist tulenevalt ei saa kassatsioonikohus kontrollida kassatsioonkaebuses vaidlustatud linnakohtu otsuse õigsust. Kassatsioonikohus kontrollib vaid apellatsioonikohtu otsuse õigsust ja seda osas, mis on vaidlustatud kassatsioonkaebuses. Seega jättis kassatsioonikohus tähelepanuta kassatsioonkaebuses toodud argumendid linnakohtu otsuse kohta.

§ 54

lg 1 p 3 kohaselt võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui üürnikud lõhuvad või rikuvad elu- ja abiruume. Apellatsioonikohus leidis õigesti, et tulekahju tagajärjed majas on likvideeritud ning eluruum elamiskõlblik ja seetõttu ei saa pidada tõendatuks, et kostjad lõhuvad ja rikuvad elu- ja abiruume. Pealegi toimus see enne hageja saamist üürileandjaks. Kassatsioonkaebuses

itatud seisukoht, et eluruumi rikkumine kestab tänaseni, ei ole õige. Sellist tegevust, millega üürnikud tänaseni rikuvad eluruumi, ei ole kohtus tõendatud. Tulekahju oli

1. a. ja sellega eluruumi rikkumine ka lõppes. Ruumide rikkumine ja korrastamine lõppes enne, kui hagejal
2. a. omandiõigus elamule tekkis ja enne kui hagi kohtusse

itati. Kohtule ei ole

itatud tõendeid, mis lükkaks ümber ekspertarvamuse selle kohta, et vaidlusalune korter on elamiskõlblik. Apellatsioonikohus on õigest jätnud hagi rahuldamata

§ 54

lg 1 p 3 alusel.

§ 53

sätestab üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise üürniku algatusel, mille kohaselt üürniku ja temaga koos elavate perekonnaliikmete lahkumise korral alatiseks elama teise kohta loetakse eluruumi üürileping lõppenuks alates lahkumise päevast. Apellatsioonikohus on oma otsuses sellele seadusele viidanud, kuid jätnud ütlemata, mis sellest järeldub. Kohus rikkus sellega oluliselt protsessiõigusnormi, sest otsus ei vasta TsKS § 229 nõuetele, mille kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, millist seadust tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kohus on jätnud otsuse tegemata hageja nõude osas lugeda üürileping lõppenuks üürniku algatusel. Arvestades eeltoodut ja juhindudes TsKS §-st 346 p 2 tsiviilkolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. septembri 1996. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Advokaadibüroo Ehasoo ja Benevolenskaja (Suur-Karja 11 EE-0001 Tallinn) vandeadvokaadile Jaan Ereltile 16. oktoobril 1996. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Luik Liikmed: A. Kull, T. Vernik