Obsah (6)

§ 32§ 33§ 48§ 53§ 54§ 4

3-2-1-24-97 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 20. veebruaril 1997. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed H. Jõks ja T. Vernik, hageja

indaja vandeadvokaat A. Hallmägi ja kostja

indaja M. Malõevi osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

1. veebruaril
2. a. Siiri Sillajõe kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. oktoobri
4. a. otsuse Siiri Sillajõe hagis Rein Eriku vastu eluruumist väljatõstmiseks. Siiri Sillajõele tagastati õigusvastaselt võõrandatud vara ja talle kuulub alatest
5. juulist
6. a. majavaldus Tallinnas Kalju 6a. Tagastatud maja registreerimiseks kinnisvara registris oli eeltingimuseks hageja kohustus pikendada üürilepinguid kuni
7. juulini
8. a. Üürilepingu alusel, mis oli sõlmitud
9. septembril
10. a., kasutas korterit Kalju 6a 1 Rein Erik. Veel enne, kui hageja majaomanikuks sai, sõlmis ta kostjaga
11. veebruaril
12. a. teise üürilepingu tähtajaga kuni
13. august
14. a. Hageja palus kostja välja tõsta korterist

§-de 33 lg 1 ja 2, 51 lg 1, 53, TsÜS §-de 61 lg 1 ja 2 ning 64 lg 1 ja tsiviilkoodeksi kohustise tekkimise, kohustise täitmise, kahju tekitamisest tuleneva vastutuse üldaluste paragrahvide alusel. Hageja leidis, et kostja ei ela Kalju 6a-1 korteris, seda kasutasid ajutised elanikud, üürileping oli sõlmitud kuni 1. augustini 1995. a. ja hageja teatas seejärel kostjale, et üürilepingut ei pikendata. Tallinna Linnakohtu 12. aprilli 1996. a. otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohus leidis, et

§ 32

kohaselt on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingutähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud

§ 33sätestatud juhtudel.

Hageja ei ole tõendanud asjaolusid, mis

§ 33alusel võimaldaks keelduda uue üürilepingu sõlmimisest.

Hageja viited tsiviilkoodeksi paragrahvidele ei ole asjakohased, sest eluruumide kasutamisega seotud suhteid reguleerib elamuseadus.

§-id 51 ja 53 ei ole kostja väljatõstmise aluseks, sest hageja kinnitas kohtuistungil, et kostja elab vaidlusaluses korteris.

§ 48

alusel ei kuulu hagi rahuldamisele, sest ajutised elanikud kasutasid korterit hageja loal ja nende vastu ei ole hagi

itatud. Tallinna Ringkonnakohtu

1. oktoobri
2. a. otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata selles toodud põhjustel. Ringkonnakohus leidis, et enne hoone tagastamist omandireformi õigustatud subjektile S. Sillajõele, ei olnud üürileping lõppenud ega lõpetatud. Üürnik ei ole teatanud üürileandjale üürilepingu lõpetamisest

§ 53alusel ja üürileping sellel alusel ei ole lõppenud.

Ringkonnakohtu arvates ei saa

§ 33lg 1 olla väljatõstmise aluseks.

Väljatõstmise alused üürileandja algatusel on sätestatud

§-s 54, ja selle 1. lõike kohaselt saab üürniku välja tõsta, kui üür on tasumata üle kolme kuu. Seda ei ole hageja aga tõendanud. Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kostja tasus üüri hilinemisega. Kostja pidas korteris kahte koera ja vahepeal ka nende kutsikaid, mis oli vastuolus üürilepingu p.ga 4.11, mille kohaselt ei võinud korteris olla üle ühe koera. Kohus ei põhjendanud, miks ta eeltoodut üürilepingu rikkumiseks ei pea. Apellatsioonikohtu lisatud motiivid ei vasta tõenditele ja seadusele.

§ 53kohaselt loetakse üürileping lõppenuks, kui üürnik asub elama teise elukohta.

Endise elamuorgani ja kostja vahel oli üürileping sõlmitud

1. septembril
2. a.
3. a. lahkus kostja vaidlusalusest eluruumist ja asus alatiseks elama oma abikaasa juurde Tallinnas Õismäe tee 14-
5. a. sõlmitud üürileping tuleb sellega lugeda lõppenuks
6. aastal. Selle lepingu lõppemisele ei vaielnud kostja vastu ja uus leping sõlmiti hageja ja kostja vahel
7. veebruaril
8. a. tähtajaga kuni
9. august
10. a. ainult ajutiste elanike elamiseks Kalju 6a-1 korteris. Uus leping välistab vana lepingu olemasolu. Kassatsioonkaebuses leiti, et kohus tõlgendas vääralt

§-de 33 lg 1 ja 54 sätteid.

§ 33

sätestab üürilepingu lõppemisel uue lepingu sõlmimisest keeldumise alused.

§ 54sätestab üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise alused üürileandja algatusel.

Hageja ei palunud üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada, vaid vaidlustas üürniku eesõiguse uue lepingu sõlmimiseks ja sellest tulenevalt üürniku väljatõstmise pärast üürilepingu lõppemist. Tegelikult kostja selles korteris ei elagi. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kohtuotsus on õige. Hageja ei hoiatanud kostjat kaks kuud ette üürilepingu lõppemisest ja leping pikenes järgmiseks viieks aastaks kuni

1. augustini
2. a. Pealegi kohustus hageja majavalduse omanikuks saades pikendama kostjaga üürilepingu kuni
3. juulini
4. a., vastasel juhul ei oleks hagejale maja tagastatud. Kostja on üüri tasunud kehtestatud ulatuses. Kostja väljatõstmiseks ei ole alust. Kolleegiumi istungil palus hageja

indaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada, kostja

indaja pidas kohtuotsust õigeks. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu.

§ 4lg 1 kohaselt on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks üürileping.

Asja arutamise käigus on läbisegi vaidlustatud nii seda üürilepingut, mis sõlmiti

1. a. kui ka tähtajalist lepingut, mille hageja sõlmis kostjaga
2. a. veel enne, kui hagejast sai majaomanik. Asja sisulisel arutamisel peab kohus võtma kõigepealt seisukoha, kumma lepingu alusel kostja eluruumi kasutab, ning sellest lähtudes tuleb anda juriidiline hinnang lepingu lõppemise või lõpetamise erinevatele tagajärgedele, silmas pidades, et hagi

itati

§-des 33 ja 53 toodud asjaoludel. Kuna apellatsioonikohus jättis linnakohtu otsuse muutmata linnakohtu otsuse põhjendusi õigeks pidades, siis vaatles kolleegium neid põhjendusi apellatsioonikohtu omadena. Linnakohus on õigesti välistanud käesoleva vaidluse lahendamisel need tsiviilkoodeksi ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse sätted, mis ei kuulu kohaldamisele elamuvaidluse lahendamisel. Elamusuhteid reguleerib elamuseadus.

§ 54

sätestab üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise üürileandja algatusel, kuid neil asjaoludel hagi

itatud ei olnud ja apellatsioonikohtu viide sellele paragrahvile ei olnud asjakohane.

§ 33

sätestab uue lepingu sõlmimisest keeldumise alused tähtajalise üürilepingu lõppemisel. Apellatsioonikohus leidis, et

§ 33ei sätesta väljatõstmise aluseid.

Selline järeldus ei ole kooskõlas seaduse tekstiga.

§ 33

kohaselt võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisel, sealhulgas kui üürnik korduvalt jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingutingimusi ja kui kohus teeb selles paragrahvis loetletud alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, siis kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Seega on

§-is 33 sätestatud väljatõstmise alused. Kohtud rikkusid kohtuotsuse sisule TsKS §-is 232

itatavaid nõudeid, jättes põhjendamata, millistele tõenditele rajasid kohtud järelduse, et hagi

§ 33lg 1 p. 1 alusel on tõendamata. Asja uuel arutamisel tuleb sellekohaseid tõendeid hinnata. Juhindudes Ts

KS §-st 346 p. 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. oktoobri
2. a. otsus ja saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Siiri Sillajõele
3. detsembril
4. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Luik Liikmed H. Jõks, T. Vernik