3-2-1-68-97

3-2-1-68-97 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. mail
2. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. mail
4. a. Pärnu Linnavaraameti kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. veebruari
6. a. otsuse Pärnu Linnavaraameti hagis AS-i Nepman vastu rendivõla nõudes ja rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Pärnu Teeninduskoondis andis
7. veebruaril
8. a. sõlmitud rendilepingu alusel AS-le Nepman rendile ruumid Pärnus Jannseni tn. 1 hoones. Rentnik kohustus tasuma renti 4796 rubla 16 kopikat kuus. Rendilepingu järgi oli rentnikul õigus anda ruume allrendile. Rentnik andiski
9. juulil
10. a. osa hoonest allrendile AS-le Noel. Pärnu Linnakohtu
11. novembri
12. a. otsusega kuulutati välja AS-i Nepman pankrot. Rendile andja ja pankrotihalduri
13. a. kokkuleppe alusel pidi rentnik tasuma renti 5754 krooni 25 senti kuus.
14. juuni
15. a. sõlmisid rendile andja, AS Nepman ja AS Noel kokkuleppe, mille kohaselt samast päevast on rendiks 6790 krooni kuus ning alates
16. aprillist
17. a. asub AS-i Nepman asemele AS Noel. Pärnu Linnakohtu
18. septembri
19. a. määrusega AS-i Nepman pankrot lõpetati seoses võlausaldajate nõuete täieliku rahuldamisega. Rendile andja, AS-i Nepman ja AS-i Noel
20. a. mais sõlmitud kokkuleppe järgi sai rentnikuks AS Nepman ning
21. juuni
22. a. kokkulepe lõpetati. Pärnu Linnakohtule esitatud hagis palus Pärnu Linnavaraamet välja mõista AS-lt Nepman rendivõla 16 866 krooni. Kohtuistungil
23. oktoobril
24. a. esitas hageja täiendava avalduse, milles palus rendiseaduse (ReS) § 18 p. 3 alusel ennetähtaegselt rendilepingu lõpetada, kuna kostja ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates ning välja mõista kostjalt lisaks 16 866 kroonile rendivõlg 13 580 krooni
25. a. augusti ja septembri eest. Linnakohus jättis hagi rahuldamata. Kohus leidis, et
26. mai
27. a. kokkuleppest tulenevalt peab AS Nepman tasuma renti
28. veebruari
29. a. lepingu p.-s 7 märgitud suuruses (479 krooni 60 senti kuus) seni, kuni pooled ei ole rendi muutmises kokku leppinud ReS § 8 lg 2 mõttest tuleneval viisil ja moel. Lepingujärgse rendisumma tasus kostja kohtuistungi alguseks ning sellega langes ära hagi alus. Tallinna Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et kohus jättis õigesti hagi rendivõla nõudes rahuldamata, kuna kostja on rendi tasunud. Kuna linnakohus ei teinud otsust
30. oktoobril
31. a. esitatud täiendava nõude osas, siis ringkonnakohus täiendas linnakohtu otsuse resolutsiooni ning jättis hagi rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks rahuldamata. Kassatsioonkaebuses palus Pärnu Linnavaraamet ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu. Hagi alusena tuleb vaadelda rendi mittetasumist kolme kuu jooksul, millele peaks järgnema ReS §​des 25 ja 18 p. 3 ettenähtud vastutus. Lepingu tõlgendamisel ei arvestanud kohus TsÜS § 64 sätteid, mille kohaselt tehingu tõlgendamisel lähtutakse tehingu teinud isikute tegelikust tahtest ning eelistatakse tõlgendust, mille kohaselt tehing jääb kehtima võimalikult suuremas ulatuses.
32. a. kokkuleppe sisuks ei ole rendi vähendamine, vaid rentniku lepinguliste kohustuste üleminek AS-lt Noel AS-le Nepman. Rendi suurust muudeti
33. a. kokkuleppega ning see kokkulepe on rendilepingu lahutamatu osa. Ringkonnakohus ei andnud hinnangut hageja väitel tasumisele kuuluva rendi suuruse kohta. Vastustaja palus ringkonnakohtu otsuse jätta muutmata. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu. TsKS § 146 lg 2 p. 4 ja 5 kohaselt peab hagiavalduses kirjas olema hageja nõue ja asjaolud, millega hageja põhjendab oma nõuet ja neid asjaolusid kinnitavad tõendid, mida hageja esitab või kavatseb esitada. Pärnu Linnavaraamet esitas
34. augustil
35. a. hagi AS-i Nepman vastu rendivõla 16 866 krooni väljamõistmiseks, kuna kostja ei täida oma lepingulist kohustust tasuda renti. Hagi esemeks on renditasu väljamõistmise nõue ning hagi aluseks asjaolu, et rendi tasumata jätmisega on rikutud hageja rendilepingul põhinevat õigust saada kostjalt renti tema kasutusse antud vara eest.
36. oktoobril
37. a. esitatud täiendavas avalduses palub hageja välja mõista kostjalt rendivõla
38. a. augusti ja septembri kuu eest ning ennetähtaegselt rendilepingu lõpetada, kuna kostja ei ole tasunudrenti kolme kuu jooksul. Täiendava rendi väljamõistmise taotlusega kasvas nõutava rendi summa 13 580 krooni võrra, kuid rendi nõude ese ja alus jäid samaks. Hageja taotlus rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks on aga iseseisev nõue, mille esemeks on sellel rendilepingul põhinev rendikohustis (rendisuhe) ning aluseks asjaolu, et rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul. Nimetatud nõude rahuldamine ei sõltu rendivõla tasumisest ega sellest, millal rentnik rendivõla tasub, kuna võla tasumisega ei ole võimalik kõrvaldada rendile andja õiguse rikkumist, mis ReS § 18 p. 3 järgi annab talle õiguse nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Rendile andjal on ReS § 18 p. 3 alusel õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teist tähtaega. ReS § 18 p. 3 kuulub kohaldamisele, kui kohus tuvastab, et rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul. TsKS § 232 lg 4 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Apellatsioonikohus on aga jätnud andmata hinnangu hageja väitele, et rendi suurust muudeti
39. a. kokkuleppega ning et see kokkulepe on rendilepingu lahutamatu osa. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
40. veebruari
41. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Pärnu Linnavaraametile
42. märtsil
43. a. tasutud kautsjon 487 (nelisada kaheksakümmend seitse) krooni 50 senti. Eesistuja J. Luik Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik