3-2-1-126-97

3-2-1-126-97 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. novembril
2. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa, T. Siroli ja Valga Tarbijate Ühistu esindaja vandeadvokaat K. Bachmanni osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. oktoobril
4. a Tõnu Siroli ja Valga Tarbijate Ühistu kassatsioonkaebuse alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. augusti
6. a otsuse Nikolai Katu"ini, Endla Kõivistiku, Ülle Orase, Martin Noormetsa, Tiiu Sumbergi, Harald Sumbergi, Voldemar Uppini, Helbe Asso ja Ernst Kislo hagis Valga Tarbijate Ühistu ja Tõnu Siroli vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks. Tartu Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kuulus Valgas Vabaduse 2/4 asuv hoone kuni ostumüügilepingu sõlmimiseni
7. oktoobril
8. a Valga Tarbijate Ühistule (Valga TÜ). Hoones asuvat 9 korterit kasutasid üürilepingute alusel hagejad, kes esitasid
9. a Valga TÜ-le avaldused korterite erastamiseks. Avaldused võeti vastu, ühistu väljastas hagejatele tehingu vormistamiseks vajalikud dokumendid ning korterite ostu-müügilepingud, millele hagejad alla kirjutasid. Valga TÜ peatas
10. veebruaril
11. a eluruumide erastamise kuni põhiseadusliku vaidluse lahendamiseni.
12. oktoobril
13. a andis volinike koosolek hoone müügiks volitused Henn Kikkasele, kes
14. oktoobril müüs hoone Tõnu Sirolile. Hagejatele tehingust ei teatatud ega põhjendatud neile korterite erastamata jätmist. Hagejad leidsid, et maja müümisega rikuti seadust ning eirati hagejate seadusejärgset korterite erastamise õigust. Juhindudes TsÜS §-dest 66, 67 ja 80 palusid nad tunnistada kehtetuks Valga TÜ ja T. Siroli vahel
15. oktoobril
16. a sõlmitud hoone ostumüügileping alates sõlmimise momendist. Valga Maakohus rahuldas
17. märtsi
18. a otsusega hagi ning tunnistas kehtetuks Valga TÜ ja T. Siroli vahel
19. oktoobril
20. a sõlmitud ostu-müügilepingu alates sõlmimise momendist. Otsuse põhjenduste kohaselt on Valga TÜ seaduse kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta (taasriigistamise seadus) § 2 kohaselt kohustatud subjekt ja sama seaduse § 6 1 kohaselt erastatakse tema omandis olevad korterid eluruumide erastamise seaduses (EES) sätestatud alustel ja korras. Tulenevalt EES §-st 4 lg 1 on kõik hagejad kui hoones Vabaduse 2/4 üürilepingu alusel eluruumi kasutavad isikud eluruumide erastamise õigustatud subjektid ja tulenevalt sama seaduse §-st 3 lg 11 on nende kasutatav eluruum erastamise objekt. Seega on seaduses sätestatud hagejate õigus ja Valga TÜ kohustus erastada eluruum ning hagejad ei pea seda õigust tuvastama halduskohtumenetluses. Kuna Valga TÜ on peatanud eluruumide erastamise juhatuse
21. veebruari
22. a otsusega, kuid ei ole keeldunud eluruume erastamast, siis pole asjakohane viide Riigikohtu erikogu määrusele
23. juunist
24. a, milles leiti, et eluruumide erastamisest keeldumine on avalik-õiguslik toiming ja selle peale kaevatakse halduskohtusse. Kuna hoone võõrandamisega on Valga TÜ eiranud EES-st tulenevaid kohustusi ja T. Sirol pole nimetatud seaduse järgi kohustatud subjekt, siis on kahjustatud hagejate seadusest tulenevaid õigusi ja olulise seaduserikkumise tõttu on leping TsÜS § 66 lg 3 kohaselt kehtetu algusest peale. Tartu Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebused rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus leidis, et ebaõige on T. Siroli apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt maakohus on väljunud oma pädevuse piiridest ja andnud hinnanguid avalik-õigusliku sisuga toimingutele. Tegemist on tsiviilasjaga, mis TsKS § 1 lg 1 ja 2 alusel kuulub maa- ja linnakohtute pädevusse. Pole tõendatud, et Valga TÜ oleks keeldunud halduskorras eluruumide erastamisest hagejatele põhjusel, et ta pole eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Maakohus ei tunnistanud Valga Tarbijate Ühistut erastamise kohustatud subjektiks, kuna ta on erastamise kohustatud subjekt seaduse alusel. Maakohus on õigesti tunnistanud tühiseks
25. oktoobri
26. a ostu-müügilepingu tervikuna. Tehingu ühe osa kehtetus ei too vastavalt TsÜS §-le 68 kaasa teiste osade kehtetust, kui võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka kehtetu osata. Ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamine ainult eluruumide osas ei ole võimalik, sest ei ole alust eeldada, et tehing oleks tehtud ka hoone osa ostmiseks. Vaidlustatud leping rikub hagejate eluruumide erastamise seadusest tulenevaid subjektiivseid õigusi ja hagejatel puudub võimalus kaitsta oma rikutud õigusi muul viisil kui ostu-müügilepingu vaidlustamisega. Ühises kassatsioonkaebuses paluvad T. Sirol ja Valga TÜ ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale apellatsioonikohtule. Valga TÜ on asunud seisukohale, et vaidlusaluste korterite osas tal erastamiskohustust ei ole. Eluruumide erastamise seadusest ei tulene mitte hagejate subjektiivsed tsiviilõigused, vaid sealt võivad tuleneda nende subjektiivsed haldusõigused. Nende õiguste kaitseks on hagejatel õigus pöörduda halduskohtusse. Sellisele seisukohale asus Riigikohtu erikogu oma
27. juuni
28. a määruses tsiviilasjas 3-2-1-34-
29. Hagejatel puuduvad tsiviilõigused vaidlusalusele hoonele. Tsiviilõigused saaksid hagejatel tekkida alles eluruumi erastamise lepingust. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et Valga TÜ on erastamise kohustatud subjekt ja hagejad on eluruumi erastamise õigustatud subjektid seaduse alusel. Seadus ei nimeta Valga TÜ-t erastamise kohustatud subjektiks nende eluruumide osas. Seda, kas konkreetsed asjaolud vastavad õigusnormi abstraktsetele asjaoludele, saab tuvastada vaid läbi haldustoimingute ja halduse üksikaktide, mille õiguspärasust on pädev kontrollima üksnes halduskohus. Asjakohane pole maakohtu poolt hagi rahuldamise põhjendamine sellega, et Valga TÜ tegi ettevalmistusi tsiviilõigusliku tehingu erastamise ostu-müügilepingu - sõlmimiseks. Eluruumide erastamiseks tuli teha veel sisult avalikõiguslikke toiminguid kuni eluruumide erastamise notariaalses vormis lepingute sõlmimiseni. Alles selle lepinguga oleksid hagejatel tekkinud subjektiivsed tsiviilõigused, mida kaitsta tsiviilkohtumenetluses. Valga Maakohus on tunnistanud ostu-müügilepingu kehtetuks. Kehtetuks saab tunnistada vaid vaieldavat tehingut. Tühist tehingut ei saa vastavalt TsÜS §-le 66 kehtetuks tunnistada, kuna tühine tehing on kehtetu algusest peale. Tehingu osa tühisus ei too kaasa kogu tehingu tühisust, sest TsÜS § 68 on kohaldatav vaid vaieldavatele tehingutele. Ringkonnakohus on rikkunud TsKS § 228 lg 1, jättes tähelepanuta Valga TÜ väite, et põhiseaduse § 152 alusel tuli jätta kohaldamata eluruumide erastamise seadusega eraõiguslikule juriidilisele isikule pandud erastamiskohustus. Ka Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium on
30. novembri
31. a otsuses märkinud küsitavusi, mis kaasnevad sundvõõrandamise kohustusepanemisega eraõiguslikule juriidilisele isikule. Õiglase ja kohese hüvitise küsimust saab hinnata halduskohtus. Vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et kaevatav kohtulahend on asjakohaselt põhistatud. Hagejate rikutud õiguste taastamise ainsaks viisiks on Vabaduse 2/4 ostu-müügilepingu vaidlustamine. Samuti puudub kasseeritava lahendi vastuolu põhiseadusega. Kostjate esindaja jäi kolleegiumi istungil kassatsioonkaebuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu muutmisele osas, millega ostu-müügileping tunnistati kehtetuks. Ajavahemikus
32. jaanuarist
33. a kuni
34. märtsini
35. a (incl) kehtisid eluruumide erastamise seadus ja seadus kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta
36. detsembri
37. a redaktsioonis. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium vaatas läbi õiguskantsleri taotluse tunnistada Riigikogus
38. detsembril
39. a vastu võetud Eluruumide erastamise seaduse ning seaduse "Kooperatiivsete, riiklik-kooperatiivsete ja ühiskondlike organisatsioonide vara taasriigistamise ja erastamise kohta" muutmise seaduse §-d 1 p 2 ja 6 p 1 kehtetuks vastuolu tõttu põhiseadusega. Oma
40. novembri
41. a otsusega jättis kolleegium õiguskantsleri taotluse rahuldamata. Eluruumide erastamise käigus pakutava erastamise väärtpaberi kui õiglase hüvitise osas jõudis kolleegium üldise normikontrolli käigus järeldusele, et sellise hüvitise õiglust saab hinnata igal konkreetsel juhul. Riigikohtu erikogu
42. juuni
43. a määruses 3-2-1-34-96 märgitakse, et taasriigistamise seaduse alusel Vabariigi Valitsuse
44. septembri
45. a määrusega nr 258 kinnitatud kohustatud subjektide nimekiri paneb EES § 3 lg 11 kohaselt eraõiguslikule juriidilisele isikule seadusest tuleneva kohustuse erastada eluruum. Valga Tarbijate Kooperatiiv kui Valga TÜ õiguseellane on selles nimekirjas. Eeltoodu põhjal on õige ringkonnakohtu järeldus, et Valga TÜ on eluruumide erastamise kohustatud subjekt seaduse alusel ja tema tunnistamiseks kohustatud subjektiks pole vaja halduskohtu otsust. Selline seisukoht järeldub kehtivast taasriigistamise seaduse §-st 2 lg 1, 2 ja §-st 61 ning EES §-st 3 lg
46. Kas eluruumi erastamisel kohustatud subjektile pakutav hüvitis vastab põhiseaduse §-s 32 sätestatud õiglasele hüvitisele ja on kohene ning kas sellest tulenevalt Valga TÜ on pakutavatel tingimustel kohustatud eluruumi erastama, see selgub iga eluruumi erastamise käigus ja kuulub vaidluse korral lahendamisele kaebuse läbivaatamisel eluruumi erastamiseks kohustamisel. Vastavalt Riigikohtu erikogu osundatud määrusele kuulub selline vaidlus lahendamisele halduskohtus. Sellist vaidlust pole toimunud, kuna Valga TÜ pole keeldunud hagejatele eluruumi erastamisest ja hagejatel puudus seetõttu võimalus vaidlustada keeldumist kohtus. Teadmata eluruumi erastamise käigus selguva iga eluruumi erastamise ostu-müügilepingu tingimusi pole võimalik hinnata, kas hüvitis on õiglane ja kohene. EES §-s 8 nähakse ette ka teisi tasumise viise peale tasumise erastamise väärtpaberites, sealhulgas tasumist rahas. Enda kui taasriigistamise kohustatud subjekti omandis olevate erastamisele kuuluvate eluruumide võõrandamisega füüsilisele isikule, välistati need eluruumid EES §-s 3 lg 11 sätestatud erastamise objektide hulgast. Kuna vaidlusalused eluruumid pole lepingu tühisust tunnistamata taasriigistamise ja erastamise kohustatud subjekti omandis ja EES § 3 lg 11 kohaselt erastamise objektiks, siis puudub hagejatel alus pöörduda halduskohtusse, kohustamaks Valga TÜ-t erastama eluruume, mis pole viimase omandis. Kuna Valga TÜ müüs seadusevastaselt, väljaspool eluruumide erastamiseks seadusega kehtestatud korda erastamisele kuuluvaid eluruume ja rikkus seega taasriigistamise seaduse §-s 61 ja EES §-des 3 lg 11, 4 lg 1 ning 5 lg 1 sätestatut, andmata hagejatele võimalustki eluruumi erastamiseks, on vaidlustatud ostu-müügileping tühine selle seadusevastasuse tõttu. Hagejate eluruumide erastamise seaduses sätestatud õigusi rikuti tsiviilõigusliku tehinguga ja seepärast saavad nad oma õigusi praegu kaitsta tsiviilõiguslikku tehingut vaidlustades, mistõttu nad olid õigustatud vaidlustama ostu-müügilepingu seaduslikkust. Omandireformi käigus vara tagastamisel ja erastamisel on teisigi juhtumeid, mil isik vaidlustab enda kui reformi õigustatud subjekti õiguste kaitsmiseks tsiviilõigusliku tehingu (n. ORAS § 18 lg 1, EES § 3 lg 5 p4). Jättes muutmata maakohtu otsuse resolutsiooni, nõustus ringkonnakohus sellega, et seadusevastasuse tõttu on leping õigesti tunnistatud kehtetuks. TsÜS § 66 lg 2 ja 3 kohaselt on seadusega vastuolus olev tehing tühine ja kehtetu algusest peale, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. Tühist tehingut ei tunnista kohus seega mitte kehtetuks vaid kohus tunnistab selle tühisust. Asjas on eelnimetatud seaduserikkumised olulised ja seetõttu tuleb tunnistada vaidlustatud ostu-müügilepingu tühisust ja tema kehtetust algusest peale. Kuna TsÜS-i § 66 lg 1 ja 2 alusel võib tühine olla ka tehingu osa ja TsÜS § 67 lg 1 ja 2 alusel võib kohus kehtetuks tunnistada vaieldavast tehingust osa - mõlemal juhul on aga tegemist tehingu ühe osa kehtetusega (TsÜS § 66 lg 3 ja 67 lg 2) - siis laieneb TsÜS §-s 68 sätestatu mõlemale kehtetuse juhule. Vaidlustatud pole põhjust, miks ringkonnakohus luges kehtetuks kogu ostu-müügilepingu. Juhindudes TsKS §-st 346 p 4, kolleegium o t s u s t a s: Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
47. augusti
48. a otsus muuta ja tunnistada Valga Tarbijate Ühistu ja Tõnu Siroli vahel
49. oktoobril
50. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust ja kehtetust algusest peale. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Tagastada
51. septembril
52. a tasutud kautsjonid 200 (kakssada) krooni Indrek Leppikule ja 200 (kakssada) krooni OÜ-le Bachmann ja Partnerid. Eesistuja J. Odar Liikmed H. Jõks, L. Laarmaa