Obsah (5)

§ 54§ 39§ 4§ 7§ 37

3-2-3-6-97 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus, 10. aprillil 1997. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, hageja H. Nõmme osavõtul, vaatas läb

indaja Heli Nõmme ning Ella-Ksenia Kassi

indaja Evi Aave kohtuvigade parandamise avalduse alusel Tallinna Ringkonnakohtu

1. septembri
2. a. otsuse Heli Nõmme, Taimi-Küllike Talvoja, Heiki Talvoja ja Ella-Ksenia Kassi hagis Siiri Kukk'e vastu eluruumist väljatõstmiseks ja üürivõlgnevuse 2593 krooni nõudmiseks. Hagejatele kuulub majavaldus Pärnus Jalaka
3. Kostja kasutab
4. mail
5. a. sõlmitud üürilepingu alusel elamus Jalaka 4-2 3​toalist korterit üldpinnaga 63,7 m2 ning tasus selle eest üüri igakuiselt 210 krooni 30 senti, s.o. 3 krooni 30 senti 1 m2 eest kuus. Hagejad muutsid üüri suurust alates
6. juulist
7. a. ning hakkasid kostjalt igakuiselt nõudma 401 krooni 30 senti, s.o. 6 krooni 30 senti 1 m2 eest. Kostja ei olnud nõus kehtestatud uue üürimääraga ning jättis üldse tasumata üüri
8. a. juuli, augusti ja septembri eest ning edaspidi tasus üüri vana määra järgi, s.o. igakuiselt 210 krooni 30 senti. Kolmekuist üüri mittetasumist põhjendas kostja sellega, et hagejad võlgnesid talle tasu majahoidja töö eest igakuiselt 150 krooni, s.o. 450 krooni ja 42 krooni prügitalongide eest - kokku 492 krooni. Pärnu Linnakohtule

itatud hagis palusid hagejad tunnistada kostja eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks ja kostja välja tõsta

§ 54lg 1 p.

1 alusel, kuna kostja ei ole tasunud üle kolme kuu hagejate nõutud igakuist üüri 401 krooni 30 senti. Hagejad palusid kostjalt välja mõista ka üürivõlgnevuse 2626 krooni. Pärnu Linnakohtu

1. mai
2. a. otsusega jäeti hagi kostja väljatõstmiseks rahuldamata. Kostjalt mõisteti hagejate kasuks välja 492 krooni. Otsuse kohaselt eeldab

§ 54lg 1 p.

1 korteriüüri ja kommunaalteenuste eest täielikku maksmata jätmist mõjuvate põhjusteta üle kolme kuu. Kostja ei ole ilma mõjuvate põhjusteta üüri maksmata jätnud. Kostja on hagejatega kokkulepel tasunud igakuiselt üüri 3 krooni 30 senti ruutmeetri eest. Alates

1. juulist
2. a. on hagejad ühepoolselt kehtestanud üürimääraks 6 krooni 30 senti m2 eest ega ole saavutanud selles kokkulepet kostjaga. Hagejad ei ole tõendanud, et nad oleksid kostjale teinud
3. juulil
4. a. kirjaliku ettepaneku üürimäära tõstmiseks ning seda kostja keeldumisel kohtulikult vaidlustanud. Kohus leidis, et kostja maksis õigesti üüri 3 krooni 30 senti ruutmeetri eest kuus ja seetõttu ei ole kostjal üüri eest võlgnevust 2626 krooni. Üürivõlg 492 krooni mõisteti kostjalt välja põhjusel, et kostjal ei olnud õigust keelduda üüri tasumisest kolme kuu jooksul juulist kuni septembrini 1995.a. põhjusel, et hagejad ei tasunud talle majahoidja töö eest. Tallinna Ringkonnakohtu 26.septembri 1996.a. otsusega jäeti linnakohtu otsus väljatõstmise osas muutmata. Apellatsioonikohus leidis, et linnakohus asus põhjendatult seisukohale, et

§ 54lg 1 p.

1 alusel saab üürilepingut lõpetada ennetähtaegselt, kui üür jäeti tasumata mõjuvate põhjusteta üle kolme kuu. Poolte vahel oli tekkinud vaidlus üürimäära üle. Kostja tasus üüri 3 krooni 30 senti m2 eest.

§ 39

alusel lubatakse üürilepingut muuta ainult üürniku ja üürileandja kirjalikul nõusolekul. Sellist nõusolekut üürilepingu muutmiseks ei saavutatud ja hagejatel oli võimalus seda kohtus vaidlustada. Linna haldusterritooriumil kehtestatakse üüri piirmäärad linnavolikogu määrusega. See aga ei tähenda, et selle alusel muutuvad automaatselt üürimäärad eramutes, kui selline tingimus lepingus puudub. Konkreetne üür määratakse lepingupoolte kokkuleppel, arvestades üüri piirmäärasid. Seega ei ole alust kostjat eluruumist välja tõsta ega temalt üürivõlga nõuda. Kohtuvea parandamise avalduses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja kostjalt välja mõista üürivõlg 4 302 krooni, arvestades üürilepingu tingimusi, sest kostja ei ole üüri maksnud üle 10 kuu. Hagejad palusid kostja korterist välja tõsta. Hagejad leidsid, et kohtud on materiaalõiguse normi vääralt kohaldanud. 1992. a. vastuvõetud elamuseadus ei oma tagasiulatuvat jõudu ja ta ei saa muuta varem sõlmitud üürilepingut. Kohtud on valesti tõlgendanud üürileandja ja üürniku lepingulisi kohustusi. Kehtivas üürilepingus nr. 2077 30. maist 1988. a. on sätestatud üürniku kohustus tasuda õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Üüri suuruse määramise õigus on maja valdajal ning mingit kokkulepet üürnikuga üürileandjal selleks olema ei pea. Linnakohus ja apellatsioonikohus muutsid seadusevastaselt pooltevahelist üürilepingut, täiendades seda

§-ga 39. Kohtud jätsid põhjendamatult välja mõistmata üürivõla ja rahuldamata hagi kostja eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks, kuigi kostja oli üüri võlgu üle 8 kuu. Kohus jättis tähelepanuta, et kostja elab vaidlusaluses suures korteris üksinda; tal oli Pärnus maja, mille ta maha müüs ning väita pärast seda, et II grupi invaliidina ei ole tal raha üüri maksmiseks, ei ole eetiline, sest hagejad on samuti pensionärid. Vastuses kohtuvigade parandamise avaldusele leidis kostja

indaja, et avaldajad lähtuvad väärkontseptsioonist, mille kohaselt elamuseadus ei reguleeri nende ja vastustaja vahelist üürilepingut, kuivõrd nimetatud lepingu sõlmimise ajal (

1. mai
2. a.) elamuseadus ei kehtinud. Selline seisukoht on põhjendamatu. TsKS § 9 lg 1 kohaselt lahendab kohus asja kehtivate seaduste alusel. Elamuõiguslikke suhteid reguleerivaks seaduseks on elamuseadus. Avaldaja väide, et

imese ja teise astme kohtud on muutnud üürilepingut, täiendades seda

§-ga 39, on ekslik. Hagejate seisukohad üürivõla, kostja elukoha, omandi jms. kohta puudutavad tõendite hindamist, mis ei saa olla Riigikohtus kohtulahendi tühistamise aluseks TsKS § 355 järgi. Kolleegiumi istungil palus hageja H. Nõmm apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu.

§ 4

lg 1 kohaselt on eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks üürileping.

§ 7lg 1 p.

3 kohaselt kuulub Vabariigi Valitsuse võimkonda elamusuhete reguleerimisel korteriüüri aluste kehtestamine.

§ 37

kohaselt määratakse üüri suurus, maksmise kord ja tähtajad kindlaks üürilepinguga, lähtudes Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustest. Lisaks üürile peab üürnik tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest. Vabariigi Valitsuse

1. augusti
2. a. määrusega nr. 254 kinnitati üüri arvestamise metoodilised alused, mille kohaselt määratakse üür lähtudes eluruumi üldpinnast ja diferentseeritud üürimäärast vastavalt elamu heakorrastusastmele, kuid mitte üle kohaliku omavalitsuse organi poolt kehtestatud piirmäära. Üürilepingu sõlmimise ajal
3. mail
4. a. kehtinud elamukoodeksi § 55 lg 1 kohaselt kehtestas üüri määra riikliku ja ühiskondliku elamufondi majades NSV Liidu Ministrite Nõukogu. Pooltevahelise üürilepingu nr. 2077 p. 2.2 kohaselt on üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses üüri ja kommunaalteenuste eest. Seega ei olnud seaduses ega üürilepingus üüri suurus määratud poolte kokkuleppega, vaid üüri tuli maksta kehtestatud määras. Apellatsioonikohus kohaldas vääralt

§-i 39, leides, et kehtestatud määras üüri nõudmine on üürilepingu ühepoolne muutmine. Kui pooled on kokku leppinud üüri tasumises kehtestatud määras, siis on üürileandja nõudel üürnik kohustatud üüri tasuma volikogu määratud piirmäärani. Vale on apellatsioonikohtu järeldus, et kohus võib muuta üüri suurust.

§ 39

kohaselt lubatakse üürilepingu muutmist ainult üürniku, tema perekonnaliikmete ja üürile andja kirjalikul nõusolekul, kui elamuseaduses ei ole ette nähtud teisiti. Elamuseadus ei näe ette üüri suuruse muutmist kohtuotsusega. Kuna kostja oleks pidanud üüri maksma Pärnu Linnavolikogu poolt kehtestatud piirmäära järgi, siis peab kohus asja uuel arutamisel võtma seisukoha, kas on põhjust hagi rahuldamiseks

§ 54lg 1 p.

1 sätestatud alustel, mille kohaselt võib üürile andja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku väljatõstmist kohtu korras teist eluruumi vastu andmata, kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri või tasumata kommunaalteenuste eest. Asja uuel arutamisel ei saa jätta tähelepanuta, et hagis taotleti kostja tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. septembri 1996. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kohtuvigade parandamise avaldus rahuldada. Tagastada Evi Aavele 20. jaanuaril 1997. a. tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. Eesistuja H. Jõks Liikmed J. Luik, T. Vernik