3-2-1-94-96 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus, 19. septembril 1996. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, kassaatori H. Insleri osavõtul

itatud hagis palus OÜ Kirna, tuginedes

§-dele 37 ja 54 lg. 1 p. 1 eluruumi üürilepingu kostjaga ennetähtaegselt lõpetada, kostja koos teiste temaga kooselavate isikutega elamispinnalt välja tõsta, kuna kostja on alates

1. a. juunist jätnud tasumata üüri ja kommunaalteenuste eest ning temalt sisse nõuda tasumata üüri ja kommunaalteenuste eest ajavahemikul juuni kuni november
2. a. 1755 krooni 15 senti. Võlgnevust on tunnistanud kostja abikaasa H. Insler, kes hagejale

itatud avalduses teatab, milliste teenuste eest on ta nõus tasuma ja milliste eest mitte. H. Insler tasus

1. detsembril
2. a. võlgnevusest 252 krooni 85 senti. Ülejäänud osas võlgnevuse tasumisest keelduti põhjendusega, et perekond elab oma majas ega kasuta tegelikult korterit. Järva Maakohtu
3. novembri
4. a. otsusega rahuldati OÜ Kirna hagi osaliselt kommunaalteenuste võlgnevuse osas. Ülejäänud osas jäeti hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping Türi-Allikul asuva korteri kasutamiseks. Nimetatud lepingu p. 2.2 alusel kohustub E. Insler kui üürnik tasuma õigeaegselt kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Tasumise tähtaega lepingus kehtestatud ei ole. Kuni
5. a. suveni peeti korteriüür ja kommunaalteenused kinni osaühingus töötavate töötajate palgast, pärast seda tuli igal üürnikul tasuda üüri ja kommunaalteenuste eest hageja juures kohapeal.

§ 37

alusel lasub üürnikul kohustus tasuda üüri ja kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest vastavalt üürilepingule.

§ 28lg.

1 alusel kohustub üürile andja andma eluruumi üürniku kasutusse teatud tingimustel. Need tingimused on poolte vahel üürilepinguga reguleeritud. Teenustest osaline loobumine ei ole üürilepinguga reguleeritud. Seega kõik muudatused üürilepingus peavad olema tehtud poolte kokkuleppel. Seda on aga E. Insler eiranud. Kostja põhjendusi teenuste osaliseks tasumiseks kohus arvesse ei võtnud. Tema korteris tehtud keskkütteradiaatorite reguleerimiskraanide kontrolli tulemusena selgus, et kraanid, millised kostja omal riisikol sulges, ei taganud radiaatorite täielikku väljalülitamist küttesüsteemist.

§ 54lg.

1 p. 1 alusel on üürileandjal õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku väljatõstmist, kui üürnik jätab mõjuva põhjuseta tasumata rohkem kui 3 kuu korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Kohus luges tõendatuks, et hageja poolt ei

itatud kostjale teenuste arveid perioodi eest juunist kuni novembrini 1994. a., kuigi kostja nõudis korduvalt nende

itamist. Vastav arve

itati

1. detsembril
2. a. Peale arve saamist kostja osaliselt teenuste eest ka tasus summas 252 krooni 85 senti. Ringkonnakohus jättis Järva Maakohtu otsuse muutmata. Apellatsioonikohtu põhjenduste kohaselt tuleneb haginõue pooltevahelisest üürilepingust. Üürilepingu p. 2.2 kohaselt on üürniku kohustuseks õigeaegselt tasuda korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Vastuolus

§-dega 28 ja 37 on E. Insler ühepoolselt keeldunud üürilepingu täitmisest, tasudes osaliselt kommunaalteenuste eest. E. Insleri eelnev teade OÜ-le Kirna, et ta ei kasuta kõiki kommunaalteenuseid, ei muuda automaatselt lepingutingimusi. Kassatsioonkaebuses paluvad E. Insler ja H. Insler ringkonnakohtu otsust muuta kommunaalteenuste väljamõistmise osas ning jätta hagi selles osas rahuldamata. Kassaatorid leiavad, et absolutiseeritud on

§ 37lg.

2 ja mitte tunnistatud üürniku õigust keelduda sellistest teenustest, milliste mitteosutamine on kolmandate isikute huve riivamata võimalik ja millest keeldumiseks on üürnik aegsasti

itanud vastava avalduse. Kohtud jätsid tähelepanuta, et hageja nõue on seadusevastane, kuna Järva Maakohtu halduskohtuniku

1. märtsi
2. a. otsusega tunnistati täielikult seadusevastaseks osaühingu juhatuse
3. detsembri
4. a. koosoleku protokolli nr. 20 p. 2, milles oli tekst "... soojust välja lülitada ei saa ja kuna korter on tema käsutuses, tuleb teenuste eest maksta." Halduskohtuniku otsuses oli põhitähelepanu küll suunatud kostjate korteri erastamisavalduse rahuldamata jätmise ebaseaduslikkusele, kuid soojatarbimise kohustusest vabastas halduskohus kostjad samuti. Vastuses kassatsioonkaebusele ei nõustu OÜ Kirna kassaatorite

§ 37

tõlgendusega, mille kohaselt peaks üürnik tasuma vaid nende teenuste eest, mida ta soovib vastu võtta. Üürilepingu sõlmimine tähendab, et üürnik kasutab kogu teenuste kogumit, kui poolte vahel ei ole kokku lepitud teisiti. Üürniku abikaasa H. Insler ei ole oma avalduses üürileandajale teinud ettepanekut üürilepingu vastavate sätete muutmiseks, vaid teatab, mille eest ta kavatseb tasuda. Kostjale sobivate maksete hulgas ei nimeta ta ka üüri, mis on üürilepingu oluline tingimus. Kassaatorite viide halduskohtu otsusele on asjakohatu, kuna see kohtuotsus ei puuduta üürilepingu täitmisega seonduvaid küsimusi. Kolleegiumi istungil jäi kassaator H. Insler kaebuse väidete juurde. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse muutmiseks. Apellatsioonikohus asus õigesti seisukohale, et OÜ Kirna nõue tuleneb 3. juulil 1984. a. sõlmitud üürilepingust, mille p. 2.2 kohaselt kohustus üürnik õigeaegselt tasuma korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Üürilepingu muutmiseks ei ole kostja ettepanekut teinud. Apellatsioonikohus leidis põhjendatult, et kostja avaldus, milles ta teatas üürile andjale, et ta ei kasuta kõiki kommunaalteenuseid, ei muuda lepingust tulenevat kohustist tasuda üüri ja kommunaalteenuste eest. Kuna kostja ühepoolselt keeldus üürilepingu täitmisest kommunaalteenuste osas, on OÜ-l Kirna

§-de 28 ja 37 alusel õigus nõuda üürilepingus kokkulepitud kohustuse täitmist. Alusetu on kassatsioonkaebuses

itatud väide, et halduskohtu

1. märtsi
2. a. otsusest tulenevalt on hageja soojatarbimise võlgnevuse nõue seadusevastane. Nimetatud otsus on tehtud korteri erastamisest keeldumise seaduslikkuse küsimuses. Halduskohus tunnistas seadusliku aluse puudumise tõttu hageja juhatuse otsuse H. Inslerile korteri erastamisest keeldumises seadusevastaseks, millega aga ei otsustanud üürilepingust tulenevate poolte õiguste ja kohustuste seaduslikkuse üle. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. aprilli
4. a. otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Eesistuja J. Luik Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik