3-2-1-132-96

3-2-1-132-96 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus,

1. detsembril
2. a. Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, AS-i Karmi esindaja vandeadvokaat N. Lausmaa ja ME Osta õigusjärglase AS-i Loo & Ko esindaja vandeadvokaat V. Võhma osavõtul vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. detsembril
4. a. ME Osta õigusjärglase AS-i Loo & Ko esindaja vandeadvokaat V.Võhma kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. septembri
6. a. otsuse AS-i Karmi hagis Munitsipaalettevõtte Osta vastu rendipinnalt väljatõstmiseks ning ME Osta vastuhagis rendilepingu enne-tähtaegseks lõpetamiseks.
7. aprillil
8. a. esitatud hagis palus rentnik AS Karmi rendileandja ME Osta välja tõsta renditud kaupluseruumidest Tallinnas Endla 53 rendiseaduse § 7 lg. 1 alusel, mille kohaselt rendileandja on kohustatud rendile antud vara rentnikule üle andma.
9. a. veebruaris hõivas ME Osta AS-i Karmi kasutuses olnud ruumid ega ole neid rentnikul lubanud kasutada vaatamata sellele, et Tallinna Linnakohtu
10. juuni
11. a. otsusega, mis seadusjõustus Tallinna Ringkonnakohtu otsusega
12. detsembril
13. a., tunnustati AS-i Karmi õigust kasutada renditud ruume.
14. aprillil
15. a. esitatud hagis palus ME Osta lõpetada ennetähtaegselt AS-ga Karmi
16. mail
17. a. sõlmitud rendilepingu RS §-de 17 lg. 2, 18 p. 3 ja rendilepingu p 5.3.3 alusel, sest AS-il Karmi oli
18. veebruaril
19. a. rendivõlgnevus üle kahe kuu ja rendilepingu p. 5.3.3 järgi on see aluseks rendilepingu lõpetamisele. Lisaks rendivõlale 79219 krooni oli rentnik võlgu viivise 562486 krooni. Tallinna Linnakohtu
20. aprilli
21. a. otsusega rahuldati AS-i Karmi hagi ja otsustati ME Osta välja tõsta Endla 53 ruumidest. ME Osta hagi rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks jäeti rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli AS Karmi tasunud rendivõla 79 219 krooni
22. veebruaril
23. a. Kuna
24. a. veebruaris hõivas ME Osta renditud ruumid, siis põhjustas see rendi pikaajalise mittetasumise. Viiviste arvet ME Osta AS-le Karmi esitanud ei ole. Kohus leidis, et rendilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ei ole põhjust. Tallinna Linnakohtu
25. juuni
26. a. otsusega tunnistati AS-i Karmi õigust renditud ruumide kasutamiseks, aga ME Osta pole seda võimaldanud ja ta tuleb seetõttu välja tõsta Endla 53 ruumidest. Tallinna Ringkonnakohtu
27. septembri
28. a. otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et rendilepingu p. 3.1 kohaselt kohustub rentnik tasuma renti igakuiselt rendileandja poolt esitatud arvete alusel maksustavale kuule eelneva kuu 15.-ndaks kuupäevaks. Tagantjärgi esitatud arve järgi tasumisel ei saa arve esitamiseni möödunud rendiperioodi lugeda rentniku viivituseks. Rendilepingu p. 5.3.3 kohaselt on rendileandjal õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnikul on rendivõlg üle kahe kuu. Kuivõrd rendileandja ei pidanud ise täpselt kinni kokkulepitud korrast ja esitas arved tagantjärgi summeeritult mitme kuu eest ning
29. a. veebruari alguses muutus AS-il Karmi majandustegevus võimatuks, sest ME Osta hõivas renditud pinna taotlemata rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist kohtu kaudu, siis tuleb nõustuda linnakohtu järeldusega, et ME Osta poolt rendilepingu mittejärgimine välistab rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise. Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 68 lg. 1 ei takista omanikku välja tõsta renditud pinnalt, kui ta renditud ruume ei anna üle või on need lepinguvastaselt hõivanud. RS § 7 lg 3 järgi on rentnikul õigus rendile antud vara välja nõuda, kui rendileandja ei anna renditud vara rentniku kasutusse. Kassatsioonkaebuses palus ME Osta õigusjärglane AS-i Loo & Ko esindaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada, sest kohus kohaldas vääralt RS § 18 p. 3 sätteid, mille kohaselt on rendileandjal õigus lõpetada rendileping ennetähtaegselt, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates, kui lepingus ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Lepingus oli ette nähtud kahe kuuline tähtaeg.
30. oktoobril
31. a. esitas rendileandja arve summeeritult kolme kuu - oktoobri, novembri ja detsembri - eest ning
32. jaanuaril
33. a. arve jaanuari kuu eest tasumiseks. Rentnik tasus rendi alles
34. veebruaril
35. a., s.o. ettenähtust üle aasta hiljem ja võlgnevus oli suurem kui kahe kuu rendisumma - seega oli rendileandjal õigus nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist. AÕS § 68 kohaselt on omanikul õigus oma vara vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist. AS Karmi loobus ise
36. a. veebruaris rendipindade kasutamisest ja rendisuhe faktiliselt lõppes. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis AS-i Karmi esindaja, et rendiarved esitati tagantjärgi ja arve esitamiseni möödunud rendiperioodi ei saa lugeda rentniku viivituseks. AS-i Karmi võlg rendileandja ees oli likvideeritud kommertspandilepinguga. AS Karmi ei lõpetanud ise rendilepingut. Rendileandja hõivas renditud ruumid
37. veebruaril
38. a. ja rentnik ei saanud neid enam kasutada. Tallinna Linnakohtu
39. juuni
40. a. otsuse põhjenduste kohaselt oli rendileandja käitumine omavoliline, mis ei saa aga olla rendilepingu lõpetamise aluseks RS §-de 17 lg. 2 ja 23 lg. 2 mõttes, kus on sätestatud, et lepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub poolte kokkuleppel ja ühe poole nõudel võib lepingu lõpetada üksnes seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras; lepingu täitmisel, muutmisel ja lõpetamisel tekkivad vaidlused vaatab läbi kohus. ME Osta tegevus oli ebaseaduslik ja takistas AS-i Karmi majandustegevust. Kassaatori viide AÕS §-le 68 ei ole asjakohane, kuna rendilepingu eesmärgiks oligi vara andmine teise isiku kasutusse ning kui rendileandja keeldub rentnikule vara üle andmast, siis võib rentnik seda nõuda kohtu korras. Kolleegiumi istungil palus kassaatori esindaja kohtuotsuse tühistada. Vastustaja esindaja pidas otsust õigeks. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsKS § 347 p. 2 alusel protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. RS-e § 18 p. 3 sätestab rendileandja õiguse nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui rentnik ei ole tasunud renti kolme kuu jooksul tasumise tähtaja möödumise päevast arvates ja kui lepingus ei ole ettenähtud teist tähtaega. Poolte vahel sõlmitud rendilepingu p. 5.3.3 kohaselt oli selliseks tähtajaks kaks kuud. Rendilepingu p. 3.1 kohaselt kohustus rentnik tasuma renti igakuiselt rendileandja poolt esitatud arvete alusel maksustavale kuule eelneva kuu 15.-ndaks kuupäevaks. Apellatsioonikohus leidis, et tagantjärgi esitatud arve järgi tasumisel ei saa arve esitamiseni möödunud rendiperioodi lugeda rentniku viivituseks ja rendileandja poolt rendilepingu mittejärgimine välistab rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise. Kohtu sellised järeldused võivad olla õiged, kuid võivad olla ka valed, kuid kuna kohtud ei analüüsinud kohtutele esitatud rendivõla tasumise tõendeid, siis on sellega rikutud TsKS § 232 lg. 4 nõudeid, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse kohtu tuvastatud asjaolud, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, põhjendused, miks kohus need või teised tõendid tagasi lükkab, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, milliste tõendite alusel ta leidis, et rendiarved esitati tagantjärgi ja rendileandja ise ei pidanud täpselt kinni kokkulepitud korrast, mistõttu pole kassatsioonikohtul võimalik kontrollida, kas apellatsioonikohus on õigesti kohaldanud ja tõlgendanud materiaalõigusnorme. Asja uuel arutamisel peab kohus andma tõenditele asjakohase hinnangu ja vastavalt sellele vaidluse lahendama. Juhindudes TsKS §-st 346 p. 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
41. septembri
42. a. otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Aktsiaseltsile Loo & Ko
43. septembril
44. a. tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. Eesistuja J. Luik Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik