3-2-1-94-99 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 10. novembril 1999. a Riigikohtu tsiviilkolleegium koosseisus: eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, hageja

indaja vandeadvokaat V. Kõve osavõtul, vaatas läbi avalikul kohtuistungil

1. oktoobril
2. a Maris Oleski kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. mai
4. a otsuse Maris Oleski hagis Kaie Müürsepa, Peep Tammverki, Kätlin Müürsepa, Kristjan Müürsepa ja Jaak Müürsepa vastu üürilepingute mittepikendamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ning üürivõla 5631 krooni väljamõistmiseks. Kaie Müürsepp ja Peep Tammverk kasutavad kahe eraldi üürilepingu alusel koos täisealiste laste Kätlin, Kristjan ja Jaak Müürsepaga 5-toalist korterit Tallinnas Viiralti 3-
5. Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmis kostjatega
6. juulil
7. a kirjalikud üürilepingud tähtajaga kuni
8. juuli
9. a. Korter tagastati ja anti omandireformi õigustatud subjektile üle
10. novembril
11. a. ORAS § 121 lg 1 (seaduse täiendus
14. a) järgi loeti üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, s.o kuni
15. novembrini
16. a. Omandireformi õigustatud subjekt müüs korteri ära
17. augustil
18. a. Uus omanik, kellele läksid üle üürileandja õigused ja kohustused, teatas kostjatele enne üürilepingu lõppemist
19. juunil ja
20. oktoobril
21. a, et ta ei nõustu üürilepingu pikenemisega veel viieks aastaks ORAS § 121 lg 3 alusel ja palus korteri vabastada
22. novembriks
23. a, kuna kostjad olid võlgu 13 kuu üüri ning omanik soovis ise korterisse elama asuda. Viimases teates

itas omanik ka üüri arvestuse ning nõudis üürivõla tasumist enne lepingutähtaja möödumist. Omanik müüs

1. veebruaril
2. a korteri Maris Oleskile. Tallinna Linnakohtule
3. juunil
4. a

itatud hagis palus M. Olesk kostjatelt välja mõista üürivõla 21 kuu eest (alates omandireformi õigustatud subjekti poolt korteri müümisest augustis 1996. a kuni hagi

itamiseni kohtusse juunis 1998. a) 5631 krooni, mitte lugeda üürilepinguid pikenenuks veel viieks aastaks ja kostjad välja tõsta Viiralti 3-10 korterist ORAS § 121 lg 4 p-de 1 ja 2,

§ 33

lg 1 p-de 1 ja 2 ning lg 2 ja

§ 37

lg 1 alusel, kuna üürnikud on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgse kohustuse tasuda üüri ja üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale, kes ostis korteri eluasemelaenuga, et elama asuda praegusest elukohast Kernu vallas Harjumaal töökohajärgsesse Tallinnasse. Tallinna Linnakohtu

1. veebruari
2. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt pikenesid üürilepingud ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, sest korteriomanik ei vaidlustanud kohtus enne lepingute tähtaja möödumist nende pikenemist. Hagejal ei ole õigust nõuda omanikutulu ehk üüri selle aja eest, kui ta ei olnud korteri omanik. Hageja jättis kostjatele

itamata lepingutingimustest tulenevad üüriarved. Tallinna Ringkonnakohtu

1. mai
2. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli hagejal õigus pöörduda oma rikutud õiguse kaitseks kohtusse. Seadusest ei tulene, et üürileandja peab enne üürilepingu tähtaja möödumist

itama kohtule hagi üürilepingu pikenemise vaidlustamiseks. Üürileandja teatas üürnikele enne lepingutähtaja möödumist lepingute lõppemisest. Hagemisõigus tekkis pärast oma õiguste rikkumisest teada saamist, s.o pärast lepingutähtaja möödumist

1. novembril
2. a. Hagejal oli õigus nõuda üüri aja eest, kui ta ei olnud veel korteri omanik, sest ostu-müügilepingu p 1.4 kohaselt võttis hageja üle kõik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused - sealhulgas õiguse nõuda üüri ja üürivõlgnevust. Kuna kostjad tasusid üüri Kadrioru Majaühisusele vastavalt eelmise korteriomaniku ja majaühisuse vahel sõlmitud kokkuleppele, siis ei ole neil üürivõlga ja nad ei ole lepingujärgseid kohustusi täitmata jätnud. Hagejal ei ole olnud tegelikke kulusid ja ta ei ole pakkunud kostjatele teenuseid, mille eest saaks üüri nõuda. Kas hageja üüriarveid

itas või mitte, ei oma sellisel juhul tähtsust. Linnakohus on üürivõla nõude jätnud põhjendatult rahuldamata. Hageja ei tõendanud üüritud eluruumi elamiseks vajalikkust talle või tema perekonnaliikmele ja linnakohus jättis õigesti hagi rahuldamata hageja mõlema nõude osas. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada. Kohus jättis ebaõigesti kostjatelt üürivõla välja mõistmata.Üürnik on kohustatud üüri maksma (

§ 28lg 1).

Üür on tasu eluruumi kasutamise eest (

§ 37lg 1).

Vaidlusaluste üürilepingute p 4.1 järgi määratakse korteriüüri suurus üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Tallinna Kesklinna Valitsuse

1. juuni
2. a korralduse nr 343 p 2 kohaselt on vaidlusaluse korteri põhiüüriks 3 krooni 20 senti eluruumi ühe ruutmeetri eest. Sellele lisandub tasu kommunaal- ja muude teenuste eest, mida kostjad maksid Kadrioru Majaühisusele. Kostjad jätsid üüri tasumata 21 kuu eest, see on üürileandjale aluseks keelduda üürilepingute pikendamisest ja kohus oleks pidanud lepingulised kohustused täitmata jätnud kostjad korterist välja tõstma. Hageja vajab ise vaidlusalust eluruumi ja kostjad ei ole sellele kunagi vastu vaielnud. Kohus jättis ebaõigesti kohaldamata ORAS § 121 lg 4 p 2 ja

§ 33lg 1 p 2.

Kohus rikkus protsessiõigusnormi asudes seisukohale, et hagi sellel alusel on tõendamata. Kui vaidlust ei ole, pole vaja täiendavaid tõendeid

itada. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4. Toimikutes ei ole tõendit kokkuleppe kohta eelmise korteriomaniku ja Kadrioru Majaühisuse vahel üüri tasumiseks majaühisusele. Samuti ei ole toimikutes ühtki dokumenti, mis tõendaks üüri maksmist. Hageja ja kostjate kirjavahetusest selgub, et kostjad sõnaselgelt keelduvad üüri maksmast. Ringkonnakohus, muutes hageja apellatsioonkaebuse alusel osaliselt linnakohtu otsuse motiive, oleks pidanud otsuse resolutsioonis apellatsioonkaebuse osaliselt rahuldama. Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et nende üürileping kehtib, nad maksavad üüri asutusele, kes on pädev neilt üüri nõudma ning üürivõlgnevus puudub. Puudub seaduslik alus kostjate väljatõstmiseks. Kolleegiumi istungil palus hageja

indaja apellatsioonikohtu otsuse tühistada kassatsioonkaebuses

itatud alustel. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja protsessiõigusnormide rikkumise tõttu. TsMS § 330 lg 4 kohaselt märgitakse kohtuotsuse põhjendavas osas seadused, mida kohus kohaldas. Apellatsioonikohus rikkus menetlusnormi, jättes otsuses märkimata, millist seadust kohus kohaldas. ORAS § 121 reguleerib üürilepingu kehtivust tagastatud elamus ja selle paragrahvi sätted laienevad üürisuhetele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel (ORAS § 121 lg 11). Sellest tulenevalt pidi kohus hagi lahendamisel juhinduma hagis viidatud ORAS § 121 lg 4 p-st 1, mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist juhul, kui üürnik on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgsed kohustused või on korduvalt rikkunud muid lepingutingimusi ning üürileandja on oma põhikohustused täitnud ja ORAS § 121 lg 4 p-st 2, mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemise juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele. Hagis viidatud

§ 33lg 1 p-d 1 ja 2 ei ole käesolevas vaidluses kohaldatavad.

Hageja tugines üürinõude

itamisel

§-le 28 lg 1 ja §-le 37 lg 1 sellises redaktsioonis, nagu see kehtis vaidlustatud perioodil septembrist 1996. a kuni juunini 1998. a.

§ 28

kohaselt on eluruumi omanik üürilepingu järgi üürileandjaks, kellele üürnik on kohustatud üüri maksma. Seega oli hagejal kui korteriomanikul ja üürileandjal õigus kostjatelt üüri nõuda ja kostjad oleksid pidanud üüri hagejale maksma. Apellatsioonikohtu järeldus, et hageja ei ole õigustatud üüri nõudma, sest vastavalt Kadrioru Majaühisuse ja korteriomaniku kokkuleppele pidid kostjad üüri tasuma majaühisusele, ei ole õige. Kohustised tuleb täita nõuetekohasel viisil vastavalt seadusele või lepingu sätetele (TsK § 173 lg 1). Kohtu järeldused peavad rajanema kohtule

itatud tõenditel (TsMS § 330 lg 4). Ka ei nähtu kohtuotsusest, millisel õiguslikul alusel laienes üürnikele korteriomaniku ja majaühisuse kokkulepe. Üürnike kohustus tasuda üüri üürileandjale (korteriomanikule), tuleneb elamuseadusest, sest vaidlusalustes üürilepingutes ei ole märgitud, kellele peab üüri maksma.

§ 37

kohaselt on üür tasu eluruumi kasutamise eest ning selle tasumise kord ja tähtajad määratakse üürilepinguga, lähtudes Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud alustest. Lisaks tasule eluruumi kasutamise eest pidi üürnik tasuma kommunaal- ja muude talle osutatavate teenuste eest. Üürilepingute p 4.1 kohaselt pidi üüri suurus määratama üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud üürimääradele. Vaidlusalusel perioodil reguleerisid üüri arvestamist Vabariigi Valitsuse

1. augusti
2. a määrusega nr 254 kinnitatud "Eluruumide üürileandmisel rakendatavad korteriüüri arvestamise metoodilised alused", mille kohaselt ei tohtinud korteriüür ületada kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmäära. Kehtestatud piirmääraks pidas hageja 3 krooni 20 senti korteri 1 m2 eest ning leidis, et ta peab üürnikelt saama 83,8 m2 suuruse korteri kasutamise eest põhiüüri 268 krooni 15 senti kuus ning lisaks sellele pidid üürnikud maksma kulutuste ja teenuste eest. Apellatsioonikohus leidis, et üürileandja ei pakkunud üürnikeleteenuseid ega kandnud tegelikke kulusid ega saa seetõttu üüri nõuda. Apellatsioonikohus ei viidanud otsuses õigusaktile, millest järelduks, et üüri ei saa nõuda, kui üürileandja ei ole kulutusi kandnud ega teenuseid osutanud. Kohus jättis tähelepanuta, et lisaks kulude ja teenuste eest tasumisele peab üürnik

§ 37lg 1 kohaselt tasuma põhiüüri korteri kasutamise õiguse eest.

Kohus peab andma õigusliku hinnangu majaühisuse poolt üürnikule

itatud arvetele - kas neis sisaldub põhiüür (tasu korteri kasutamise eest) ning tasu kulutuste ja teenuste eest või üksnes kulutuste ja teenuste tasu. Kohtu järeldus, et üürnikud ei ole üürivõlglased ja seetõttu ei oma tähtsust asjaolu, kas üürileandja

itas või ei

itanud üürnikele arveid, ei ole õige. ORAS § 121 lg 4 p 1 järgi on üürilepingu pikenemise vaidlustamise üheks eelduseks, et üürileandja on oma põhikohustused täitnud. Üürilepingute p-s 4.2 on sätestatud üürileandja kohustus teatada üürnikule korteriüüri suurus hiljemalt maksustatava kuu kümnendaks kuupäevaks ja seejärel oli üürnik kohustatud tasuma üüri kahekümnendaks kuupäevaks; kui üürileandja ettenähtud kuupäevaks üüri suurust ei teatanud, oli üürnik kohustatud üüri tasuma 10 päeva jooksul, arvates teate saamise päevast. Kohus peab tuvastama, kas üürileandja on oma kohustuse, teatada õigeaegselt üürnikele üüri suurus, täitnud või mitte. Kui kohus tuvastab, et üürileandja jättis oma kohustuse täitmata, siis tuleb, arvestades asjaolu, et üürilepingus ei ole määratud üüri suurust, hinnata, kas on tegemist üürileandja põhikohustuse täitmata jätmisega või mitte. TsMS § 228 kohaselt peab kohus otsuse tegema kõigi

itatud nõuete kohta. Apellatsioonikohus leidis, et kui linnakohus jättis hagi tervikuna rahuldamata, siis jäi rahuldamata ka hageja nõue mitte pikendada üürilepingut ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel seoses sellega, et hageja vajab ise vaidlusalust eluruumi elamiseks, ning kuna linnakohtu otsuse põhjendavas osas seda nõuet ei käsitletud, siis lisas apellatsioonikohus selles osas hagi rahuldamata jätmise põhjendusena tõendamatuse. Hageja väitis hagiavalduses, et ta ostis vaidlusaluse korteri eluasemelaenuga, et elama asuda praegusest elukohast Kernu vallas Harjumaal töökohajärgsesse Tallinnasse. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks hageja eluruumi vajadus ei ole tõendatud, miks kohus ei nõustunud hageja või kostjate väidetega ja miks olemasolevaid tõendeid ei arvestatud. Kohus rikkus sellega kohtuotsuse sisule TsMS § 330 lg 4 järgi

itatavaid nõudeid. Kolleegium juhib tähelepanu asjaolule, et hagi

itati kahe üürilepingu järgi. Kumbki üürnik vastutab üürileandja ees oma üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2 kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu

1. mai
2. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Maris Oleskile
3. juunil
4. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. Eesistuja H. Jõks, Liikmed L. Laarmaa, T. Vernik