Obsah (4)

§ 5§ 9§ 3§ 22

3-2-1-13-00 KOHTUOTSUS

ti Vabariigi nimel Tartus

1. märtsil
2. a Ljudmilla Jesmantšiku hagis Avo-Karl Karoni vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning Avo-Karl Karoni vastuhagis Ljudmilla Jesmantšiku ja AS KEEM vastu ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus

istuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik tõlgi L. Lombi juuresolekul, vaatas avalikul kohtuistungil

1. veebruaril
2. a läbi A.-K. Karoni kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. septembri
4. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/528/
5. Istungist võtsid osa L. Jesmantšik, A.-K. Karoni esindaja vandeadvokaat V. Viilol. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Avo-Karl Karoni kasutuses oli üürilepingu alusel alates
6. aastast Tallinnas Kangru 7-8 kolmetoalise korteri üks tuba. Üürnike väljatõstmise järel vabanenud kahe toa kasutamiseks sõlmis RAS Kopli Elamu Ekspluatatsiooni Majand (KEEM)
7. augustil
8. a üürilepingu Ljudmilla Jesmantšikuga.
9. märtsi
10. a ostu-müügilepingu alusel erastati kogu eluruum L. Jesmantšikule. L. Jesmantšik esitas
11. oktoobril
12. a Tallinna Linnakohtule hagi, milles palus üürivõlgnevuse tõttu ennetähtaegselt üürilepingu A.-K. Karoniga lõpetada ja ta korterist välja tõsta.
13. augustil
14. a esitatud vastuhagis taotles A.-K. Karon
15. märtsi
16. a eluruumi ostumüügilepingu tühisuse tunnustamist. Hagiavalduses leiti, et eluruumi erastamine L. Jesmantšikule oli vastuolus seadusega ning sellega rikuti A.-K. Karoni kui üürniku õigust erastada eluruum enampakkumisel. L. Jesmantšik ei ole eluruumide erastamise seaduses (

) nimetatud isikuks, kellele võis vabanenud 2 tuba üürile anda ning kogu eluruumi

õigusega erastada.

§ 5

lg 1 alusel on üürnikul

õigus eluruum erastada, kui ta esitas eluruumi erastamise avalduse

1. a
2. märtsiks. L. Jesmantšik ei saanud selleks tähtajaks erastamise avaldust esitada, sest üürileping sõlmiti temaga alles
3. augustil
4. a. Kuna ka A.-K. Karon avaldust eluruumi

õigusega erastamiseks tähtaegselt ei esitanud, tulnuks eluruum

§ 9lg 1 alusel erastada avalikul enampakkumisel.

Tallinna Linnakohtu

1. veebruari
2. a otsusega lõpetati üürileping A.-K. Karoniga ennetähtaegselt, rahuldamata jäeti L. Jesmantšiku hagi A.-K. Karoni väljatõstmiseks ja A.-K. Karoni hagi L. Jesmantšiku ja AS KEEM vastu eluruumi erastamise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks. Kohus leidis, et ES § 54 lg 1 p 1 alusel tuleb L. Jesmantšiku hagi rahuldada üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise osas, kuna kostja on jätnud mõjuvate põhjusteta rohkem kui kolm kuud maksmata korteriüüri ja muud maksed. Väljatõstmise osas tuleb hagi jätta rahuldamata, kuna üürilepingu lõpetamisel ei saa A.-K. Karon väljakolimisest keelduda: ta ei ela vaidlusaluses eluruumis ja seal ei ole ka tema asju. A.-K. Karoni vastuhagi rahuldamiseks alus puudub. Vabanenud 2 toa üürile andmise ja eluruumi hilisema erastamisega ei rikutud A.-K. Karoni õigusi. Kohus leidis, et A.-K. Karon on loobunud eluruumi erastamisest, kuna ei esitanud selle erastamiseks avaldust. Eluruumi ühe toa kasutamine ei loo aga üürnikule õigust vaidlustada vabanenud tubade üürileandmise seaduslikkust. Mitme üürilepingu alusel kasutatav eluruum erastatakse vastavalt

§ 3lg-le 10 selle üürnike kaasomandisse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

Vabariigi Valitsuse

1. juuli
2. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra p 26 mõtte kohaselt erastatakse eluruum kaasomandina neile üürnikele, kes on esitanud vormikohase avalduse. Seega erastavad avalduse esitanud üürnikud ka avalduse esitamata jätnud üürniku osa. Kohus leidis, et L. Jesmantšikule erastati eluruum vastavalt

§ 22

lg-le 5, mis sätestab, et kui eluruumi üürileping sõlmitakse või vormistatakse ümber pärast

1. a
2. märtsi, on eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval perekonnaliikmel eluruumi ostmise

õigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Seega ei ole põhjendatud A.-K. Karoni väide, et L. Jesmantšikul ei olnud õigust vaidlusalust eluruumi erastada, kuna enne

1. märtsi
2. a. ta selles ei elanud. Ringkonnakohtu lahend ja selle põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu
3. septembri
4. a otsusega tühistati linnakohtu otsus üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise osas ning tehti selles osas uus otsus, millega jäeti L. Jesmantšiku hagi A.K. Karoni vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks rahuldamata. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustus linnakohtu seisukohaga, et vastavalt ES §-le 34 jäi eluruumi omandiõiguse üleminekul uuele omanikule varem sõlmitud üürileping A.-K. Karoniga jõusse. Hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks jäeti aga rahuldamata, kuna L. Jesmantšik ei ole tõendanud selle aluseks olevaid asjaolusid. Asjas puuduvad tõendid, mis kinnitaksid hageja poolt kostjalt üüri nõudmist teatud summas, kindlaksmääratud ajaks ja hageja poolt ettenähtud viisil. ES § 54 lg 1 p 1 kohaldamine eeldab üürniku kohustuste täitmata jätmist mittemõjuval põhjusel. Linnakohtu otsus vastuhagi rahuldamata jätmise osas on põhjendatud. A.-K. Karon, kes kasutas eluruumist ühte tuba üürilepingu alusel, ei esitanud
5. märtsiks
6. a eluruumide erastamise kohustatud subjektile avaldust eluruumi ostueesõigusega erastamiseks. Seega kostja ise loobus oma õiguse kasutamisest. Kahte tuba kasutas
7. augustil
8. a sõlmitud üürilepingu alusel L. Jesmantšik. Üürilepingut ei ole vaidlustatud. Avalduse korteri ostueesõigusega erastamiseks esitas L. Jesmantšik
9. augustil
10. a. Seega on ekslik A.-K. Karoni seisukoht, et eluruumi pidanuks erastama enampakkumisel ning tema õiguste rikkumisest, kuna ta ei saanud osaleda võimalikul enampakkumisel. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused A.-K. Karon palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning uue otsusega tunnistada L. Jesmantšiku ja AS KEEM vahel
11. märtsil
12. a sõlmitud eluruumi Kangru 7-8 erastamise ostu-müügilepingu tühisust. Põhjendamatu on ringkonnakohtu seisukoht, et
13. augusti
14. a üürileping andis L. Jesmantšikule

§ 22lg-s 5 sätestatud õiguse eluruum erastada.

Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, mis andnuks L. Jesmantšikule õiguse asuda elama Kangru 7-8 ja sõlmida üürileping. Seadusel ei põhine ringkonnakohtu järeldus, et kuivõrd A.-K. Karon ei olnud

1. märtsiks
2. a esitanud avaldust eluruumi ostueesõigusega erastamiseks, siis selle eluruumi ostueesõigusega erastamine L. Jesmantšikule oli seaduslik.

§ 9

lg 1 kohaselt tuleb üürilepingu alusel kasutatav eluruum, mille

õigusega erastamiseks ei ole esitatud avaldust käesoleva seaduse §-s 5 sätestatud tähtaegadeks, erastada avalikul enampakkumisel vastavalt Vabariigi Valitsuse

1. aprilli
2. a määrusega nr 188 kinnitatud eluruumi erastamise enampakkumise korrale. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastustajad L. Jesmantšik ja AS Elumaja (varem AS KEEM) leidis, et kassatsioonkaebus on alusetu. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Nõudes vaidlusaluse eluruumi erastamise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamist, väitis A.K. Karon, et eluruumi erastamisega L. Jesmantšikule rikuti tema, kui selle eluruumi ühe toa üürniku õigusi. Eluruumide erastamise seadus näeb ette eluruumide erastamise 2 viisil: ostmise

õigusega ja erastamise avalikul enampakkumisel. Eluruumi üürnikul või ühel temaga koos elaval perekonnaliikmel oli eluruumi ostmise

õigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks oli esitatud 1995. a 1. märtsiks (

§ 5lg 1 p 1).

Mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid erastatakse

§ 3

lg 10 järgi nende üürnikele kaasomandisse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vastavalt Vabariigi Valitsuse

1. juuli
2. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (kord) punktile 26 erastatakse mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid nende isikute kaasomandisse, kes on esitanud eluruumide erastamise kohustatud subjektile
3. märtsiks
4. a vormikohase avalduse. Korra punktis 26 sätestatakse, et kui mõni üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikest ei ole esitanud
5. märtsiks
6. a avaldust eluruumi mõttelise osa erastamiseks, erastatakse eluruum mõttelistes osades nendele selle eluruumi üürnikele, kes on esitanud erastamisavalduse
7. märtsiks
8. a. Kui eluruumi üürileping on sõlmitud või ümber vormistatud pärast
9. a
10. märtsi, on üürnikul või ühel temaga koos elaval perekonnaliikmel

§ 22

lg 5 alusel eluruumi ostmise

õigus, kui avaldus eluruumi erastamiseks on esitatud kolme kuu jooksul pärast eluruumi üürilepingu sõlmimist või ümbervormistamist. Kolleegium on seisukohal, et korra punktis 26 sätestatud üürniku õigus erastada ka see osa mitme üürilepingu alusel kasutatavast eluruumist, mille üürnik ei esitanud tähtaegselt avaldust eluruumi erastamiseks, laieneb ka

§ 22lg 5 alusel ostueesõigust omavale üürnikule.

Kohtud on tuvastanud, et eluruumi ostmise

õigusest A.-K. Karon loobus, L. Jesmantšikuga sõlmiti eluruumi 2 toa kasutamiseks üürileping

1. augustil
2. a ning samal kuupäeval esitas ta eluruumi erastamise avalduse. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu järeldusega, et eluruumi erastamisega L. Jesmantšikule, A.-K. Karoni kui selle eluruumi ühe toa üürniku õigusi ei rikutud, kuna eluruumide erastamist reguleerivates õigusaktides ei ole mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikule, kes ei esitanud tähtaegselt avaldust eluruumi erastamiseks, antud mingeid eelistusi vabanenud tubade või kogu eluruumi erastamiseks enampakkumisel. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu
3. septembri
4. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik