3-3-1-6-00

3-3-1-6-00 OTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. aprillil 2000 Johannes Küttise kassatsioonkaebuse läbivaatamine maa ostueesõigusega erastamise asjas Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Jüri Põld ja Hele-Kai Remmel vaatas
2. märtsil 2000 avalikul kohtuistungil läbi Johannes Küttise kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
3. detsembri
4. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3/223/
5. Protsessiosalistena võtsid istungist osa Johannes Küttis, tema esindajad Indrek Küttis ja vandeadvokaadi vanemabi Sven Sillar ning Signe Elsa Ingrid Davidsoni ja Siri Ella Marianne Hambergi esindaja vandeadvokaat Ruth Sild. Juures oli halduskolleegiumi sekretär Tiiu Varend. Vormsi Vallavalitsuse
6. veebruari
7. a. korraldusega nr. 37 keelduti Vabariigi Valitsuse
8. novembri
9. a. määrusega nr. 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra, Maareformiseaduse § 6 lg. 2 p. 3, Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg. 1 ja lg. 3 ning Planeerimis- ja ehitusseaduse § 70 alusel Johannes Küttisele maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisest. Selle korralduse punkti 1 järgi olid maa erastamisest keeldumise põhjused järgmised: J. Küttis on ostnud elamu ja lauda vundamendid Borby külla; notariaalne ostumüügileping on võltsitud; Förby külas temale kuuluvate hoonete ehitamiseks puuduvad ehitusload; maa erastamine rikub maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi. J. Küttis esitas
10. veebruaril 1999 Lääne Maakohtu halduskohtunikule kaebuse Vormsi Vallavalitsuse
11. veebruari
12. a. korralduse nr. 37 täielikult seadusevastaseks tunnistamiseks. Kaebuse kohaselt kuuluvad J. Küttisele Vormsi vallas Förby külas kalurikolhoosilt "Lääne Kalur"
13. oktoobril 1982 sõlmitud ostu-müügilepingu alusel omandatud elamu ja loomalauda alusmüürid. Notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu sõlmimisel aluseks olnud kalurikolhoosi "Lääne Kalur"
14. oktoobri
15. a. õiendis nr. 33/3-2831 oli ekslikult märgitud Förby küla asemel Borby küla. Seepärast pole korralduses esitatud väide ostu-müügilepingu võltsimise kohta õige. Korralduses märgitud Börby külas ei ole J. Küttis kunagi ehitisi omanud. Kaebuse esitaja väitis, et vaidlustatud korralduses on alusetult viidatud Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-le
16. Kuna J. Küttis on Förby külas asuvate rajatiste seaduslik omanik, siis ei saa ehitusloa puudumine olla temale maa erastamisest keeldumise aluseks. Lääne Maakohtu halduskohtuniku
17. juuni
18. a. otsusega haldusasjas nr. 3-3/99 jäeti J. Küttise kaebus rahuldamata. Halduskohtunik leidis, et
19. oktoobril
20. a. sõlmitud ostu-müügilepingu kohaselt müüs kalurikolhoos "Lääne Kalur" J. Küttisele Borby külas asuvad elamu ja loomalauda vundamendid. J. Küttise poolt ajavahemikul 1984-1994 püstitatud elamu, abihoone, aiamaja ja saun Förby külas on ehitusloata ehitised. Need hooned Förby külas asuvad endistel kinnistutel nr. 6452 ja nr. 6459, mille suhtes on tunnistatud omandireformi õigustatud subjektideks vastavalt L. Benholm ja O. Alros ning S. Davidson ja S. Hamberg. Halduskohtunik märgib otsuses, et "J. Küttise valduses olevad ehitised Förbys on püstitatud ehitusloata või kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusolekuta või tema poolt okupeeritud, kuivõrd elamu ja loomalauda vundamendid müüdi talle mitte Förby, vaid Borby külla. Vormsi Vallavalitsus on õigesti keeldunud J. Küttisele maa ostueesõigusega erastamise toimingute alustamisest, sest J. Küttisel puuduvad Förby külas õiguslikul alusel omandatud või püstitatud ehitised". J. Küttis esitas selle kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada J. Küttise kaebus. Apellatsioonkaebuses väideti, et halduskohtunik rikkus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 227 lg. 1, sest ta ei võtnud seisukohta kaebaja väite osas, et maa ostueesõigusega erastamise õigus tuleneb juba ainuüksi vundamendi omamisest ja seda sõltumata sellest, kas vundamendil paikneval ehitisel oli ehitusluba või mitte. Sama seadustiku § 95 järgi hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Halduskohtunik jättis J. Küttisele maa eraldamist tõendavad dokumendid tähelepanuta. Nendest dokumentidest nähtub, et J. Küttise poolt
21. a. ostetud elamu ja loomalauda alusmüürid ei paikne mitte suvalises kohas, vaid maal, mida J. Küttis kasutab seaduslikul alusel. Apellandi arvates oli ekslik ja paljasõnaline halduskohtu seisukoht, et hooneregistri poolt väljastatud omandiõigust tõendavat dokumenti ja elamu registreerimise tõendit ei saa käsitada asjas tähtsust omavate tõenditena põhjusel, et need on välja antud võltsitud ostu-müügilepingu alusel. Kohtutoimikus puuduvad andmed, et notariaalselt tõestatud ostu-müügileping on võltsitud. Apellant leidis, et antud juhtumil ei kuulu Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 kohaldamisele. Vormsi küla RSN TK
22. detsembri
23. a. otsusega nr. 30 on Förby külas asuv J. Küttisele kuuluv elamu registreeritud. Elamu registreerimise fakt välistab ehitusloa vajaduse. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
24. detsembri
25. a. otsusega haldusasjas nr. II3/223/99 jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja Lääne Maakohtu halduskohtuniku
26. juuni
27. a. otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et halduskohtuniku otsus on seaduslik ja põhjendatud. Tulenevalt Maareformi seaduse §-dest 20 lg. 1 ja 22 lg. 1 on maa ostueesõigusega erastamise õigus maatükil asuva ehitise omanikul juhul, kui sama seaduse alusel ei kuulu maa tagastamisele, riigi omandisse jätmisele või munitsipaliseerimisele. MRS § 6 lg. 2 p. 3 järgi maad ei tagastata, kui maal asuvad teise isiku hooned või rajatised, mis on püstitatud õiguslikul alusel. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg. 1 järgi on ehitis õigusliku aluseta, kui ta on püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata. Ringkonnakohus märkis otsuses, et õige on halduskohtuniku seisukoht, et "hooneregistri toimikus olevas
28. oktoobri 1982 ostu-müügilepingus on ostetud alusmüüride asukoht - Forby küla - võltsitud. Arhiivist saadud sama registrinumbri 2414 all registreeritud lepingus on selleks kohaks Borby ning see on kooskõlas ka lepingus viidatud õiendiga nr. 33/3-2831
29. oktoobrist 1982". Ringkonnakohus leidis, et apellandi poolt viidatud Lääne Maakonna Hooneregistritalituse tõendid ei asenda ehitusluba, sest hooneregistrile ei ole antud õigusliku aluseta püstitatud ehitise seadustamise õigust. Lääne Maakonna Hooneregistritalituse
30. aprilli
31. a. õiendi nr. 986/118 järgi oli elamu hooneregistris registreerimise aluseks
32. oktoobrl 1982 sõlmitud ostu-müügileping. J. Küttis esitas ringkonnakohtu selle otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada otsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuses leitakse, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus oluliselt kohtumenetluse seadust. Kassatsioonkaebuse motiivid on järgmised:
33. Ringkonnakohus tõlgendas ja kohaldas Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 14 lg. 1 vääralt. Kassaator väidab, et nimetatud sätte sisuks ja eesmärgiks on välistada sellise ehitise aluse maa erastamist, millel paiknev ehitis on omavoliliselt püstitatud suvalisse kohta. Kassaatori omandisse kuuluv ehitis Förby külas ei paikne mitte suvalises kohas, vaid maa-alal, millele oli kassaatorile antud maakasutusõigus. See asjaolu välistab antud juhtumil AÕS RakS § 14 lg. 1 kohaldamise.
34. Ringkonnakohus tõlgendas Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 308 ebaõigesti. Ringkonnakohus keeldus põhjendamatult haldusasja materjalide juurde võtmast Johannes Küttise ja AS Lääne Kalur vahel
35. oktoobril 1999 sõlmitud notariaalset kokkulepet, millega muudeti samade poolte vahel
36. oktoobril
37. a. sõlmitud ostu-müügilepingut. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et tulenevalt TsMS §-st 308 lg. 1 oli apellandil protsessuaalne õigus esitada ringkonnakohtus uut tõendit, mida polnud võimalik varem esitada. Seda tõendit ei olnud Lääne Maakohtus asja menetlemise ega ka mitte apellatsioonkaebuse esitamise ajal veel olemas. Samas kummutab
38. oktoobril
39. a. sõlmitud kokkulepe kõik kahtlused
40. oktoobril
41. a. sõlmitud ostu-müügilepingu objekti asukoha ja kassaatorile kuuluvate ehitiste seaduslikkuse suhtes. Järelikult on sellel kokkuleppel tõendina oluline tähtsus antud haldusasja õigeks ja õiglaseks lahendamiseks. Vormsi Vallavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et Tallinna Ringkonnakohtu
42. detsembri
43. a. otsus on seaduslik ja põhjendatud. Tutvunud esitatud materjalidega ja ära kuulanud protsessiosalised, Riigikohtu halduskolleegium leidis:
44. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg. 3 kohaselt on õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks maareformi seadustes sätestatud alustel ja korras ning ehitisealune maa ei kuulu teistele isikutele tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele, kui seadusest ei tulene teisiti. Maareformi seaduse § 22 lg. 1 järgi saavad teiste hulgas ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.
45. Maareformi seaduse § 23 lg. 6 sätestab, et maa erastatakse Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse
46. novembri
47. a. määrusega nr. 267 on kinnitatud "Maa ostueesõigusega erastamise kord". Selle korra punkti 11 alapunkt 1 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise avaldusele lisatakse ehitise omandiõigust tõendavad dokumendid (hooneregistri teatis, seaduslikus korras väljaantud ehitusluba, väljavõte ehitusloa väljaandmise registrist, suvila või aiamaja üleandmise-vastuvõtmise akt, ostu-müügileping vms.) ning avaldaja valduses olevad senist maakasutusõigust tõendavad dokumendid (maa kasutamiseks andmise otsus, maa looduses eraldamise akt, krundi plaan vms.) ja maa plaanid. Hooneregistri teatise väljastamisel ei ole õigust nõuda hooneregistris registreeritud ehitiste uut või täiendavat inventariseerimist. Omandiõigust tõendavate dokumentide loetelu nimetatud sättes ei ole ammendav. Lisaks eeltoodule võib ehitise omandiõigust tõendada ka näiteks pärimisõiguse tunnistuse võikinkelepinguga.
48. Vaidlustatud korraldusega keeldus Vormsi Vallavalitsus J. Küttisele maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemisest põhjusel, et taotleja ostis
49. oktoobril
50. a. sõlmitud ostumüügilepingu järgi endiselt kalurikolhoosilt "Lääne Kalur" elamu ja loomalauda alusmüürid Borby, mitte aga Förby külla, kuhu on hooned püstitatud ehitusloata. Ringkonnakohus leidis põhjendamatult, et J. Küttis omandas
51. a. elamu ja lauda alusmüürid Vormsi vallas Borby, mitte Förby külas. Kohtutoimikute materjalides on Lääne Maakonna Hooneregistritalituse
52. septembri
53. a. "Õiend ehitiste ja rajatiste koosseisu ning omandiõigusliku kuuluvuse kohta", mille järgi kuuluvad Vormsi vallas Förby külas asuvad "Solhuse" talu hooned J. Küttisele. Kohtutoimikute juurde on võetud Lääne Maakonna Hooneregistritalituse inventariseerimise toimik nr. 118, millest nähtub, et elamu on hooneregistris registreeritud J. Küttise nimele Vormsi Küla RSN TK
54. detsembri
55. a. otsuse nr. 30 "Majade omandiõiguse kinnitamisest" alusel. Nimetatud otsusega, mille preambulas on kirjas, et aluseks võttes ENSV Ministrite Nõukogu
56. detsembri
57. a. määruse nr. 514 "Kodanike isiklikus omanduses olevate ja maal asuvate elumajade ja majandushoonete arvestuse parandamise kohta", otsustati registreerida "kod. Küttis, Johannes Aleksandri p. nimele Vormsi k/n Förbi külas asuva elamu ja loomalauda alusmüürid. Toimik nr. 103". Inventariseerimise toimikus on kindlustusleht Vormsi külanõukogus Förby külas J. Küttisele kuuluva elamu kohta, milles on märgitud, et hoone hinne on kinnitatud
58. septembril 1986 külanõukogu poolt, sama elamu kohta
59. juulil 1987 koostatud kindlustusleht, milles on kirjas, et hoone hinne on kinnitatud
60. juulil 1987 külanõukogu poolt. Nimetatud toimikus on Lääne Maakonna Hooneregistritalituse poolt
61. juulil 1995 koostatud Vormsi vallas Förby külas J. Küttisele kuuluva majavalduse hoonete pindade ja mahtude arvutamise leht, majavalduse plaan ja asendiskeem, elamu ruumide eksplikatsioon ja koondakt selle majavalduse hindamise tulemuste kohta. Haldusasja materjalide juurde on võetud ka AS Haapsalu Maamõõdubüroo poolt koostatud Vormsi vallas Förby külas asuva Solhuse maaüksuse moodustamise toimik. Nendele tõenditele pole kohtud tähelepanu pööranud. Sellega on rikutud HKS § 38 lg. 4 ja TsMS § 330 lg.
63. Apellant või vastustaja võib TsMS § 308 lg. 1 järgi esitada ringkonnakohtus tõendeid, mida ta ei esitanud esimese astme kohtule, kui esimese astme kohus põhjendamatult keeldus tõendeid vastu võtmast või kui tõendit ei olnud võimalik muul kaalukal põhjusel varem esitada. J. Küttis väitis nii Lääne Maakohtu halduskohtunikule esitatud kaebuses kui ka ringkonnakohtule esitatud apellatsioonkaebuses, et ta omandas
64. oktoobril
65. a. notariaalselt tõestatud lepingu alusel kalurikolhoosilt "Lääne Kalur" elamu ja loomalauda alusmüürid, mis asuvad Vormsi vallas Förby külas. J. Küttis kinnitas kaebustes ja kohtuistungitel, et Borby külas ei ole ta kunagi ühtegi hoonet omanud. Oma väidete tõendamiseks esitas J. Küttis ringkonnakohtus tema ja AS Lääne Kalur vahel
66. oktoobril
67. a. sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkuleppe, millega muudeti samade poolte vahel
68. oktoobril
69. a. sõlmitud ostu-müügilepingu punkti 1.
70. järgmiselt: ""Müüja" müüs ja "ostja" ostis elamu ja loomalauda alusmüürid, mis asub Haapsalu rajoonis Vormsi külanõukogus kalurikolhoosi "Lääne Kaluri" maa-alal Förby külas." Kuna nimetatud tõendit ei olnud haldusasja arutamise ajal esimese astme halduskohtus ega ka apellatsioonkaebuse esitamise ajal veel olemas, siis polnud J. Küttisel võimalik seda tõendit varem esitada. Seega antud juhtumil keeldus ringkonnakohus põhjendamatult uut tõendit vastu võtmast. Eeltoodu põhjal kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
71. detsembri
72. a. otsus tuleb tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Juhindudes HKMS §-dest 72 1g. 1 p. 2 ja 90 lg. 2, Riigikohtu halduskolleegium otsustab: Rahuldada Johannes Küttise kassatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
73. detsembri
74. a. otsus haldusasjas nr. II-3/223/99 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Tagastada Advokaadibüroole Toomas Keevallik kautsjon 700 (seitsesada) krooni. Määrus jõustub
75. aprillil 2000 teatavaks tegemisest. Tõnu Anton, Jüri Põld, Hele-Kai Remmel