Obsah (4)

§ 54§ 37§ 28§ 38

3-2-1-33-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 2. mail 2000. a Roman Hanschmidti hagi Elfride ja Aleksei Pauksoni vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ning ü

indaja vandeadvokaat M. Kaasik ja kostja E. Paukson. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik R. Hanschmidtile kuulub isikliku omandiõiguse alusel

1. a oktoobrikuus omandireformiga tagastatud elamu Pärnus Kuninga
2. Majavalitsusega
3. jaanuaril
4. a sõlmitud üürilepingu alusel kasutab Kuninga 1-6 korterit üldpinnaga 68,5 m2 üürnikuna E. Paukson koos täisealise poja A. Pauksoniga. Üürilepingu p 2.2 kohaselt on üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Hagiavalduses palus R. Hanschmidt E. Pauksonilt ja A. Pauksonilt solidaarselt välja mõista üürivõlgnevuse alates
5. a oktoobrikuust kuni
6. detsembrini
7. a 10744 krooni, lõpetada

§ 54

lg 1 p 1 alusel ennetähtaegselt üürileping ja üürnik koos temaga elavate isikutega eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Nõuet põhjendas hageja sellega, et ta on üürnikule kolme aasta jooksul saatnud tähitud kirjaga üüriarveid, nõudes üüri tasumist Pärnu Linnavolikogu

1. septembri
2. a määrusega nr 16 ettenähtud korteriüüri piirmäära (6 kr/m2) järgi 411 krooni kuus ja lisaks sellele tasu veearvete alusel. Üürnik on kirjade vastuvõtmisest hoidunud ja tasunud üüri oma äranägemisel alla poole tasumisele kuuluvast summast. Pärnu Linnakohtu
3. juuni
4. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kostjatelt mõisteti solidaarselt välja üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus 10 744 krooni. Üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja väljatõstmise nõue jäeti rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on kirjade tagastusteadetega tõendatud, et hageja saatis alates
5. aastast kostjatele regulaarselt tähitud kirjaga üüriteatisi, kuid kostjad hoidusid neid vastu võtmast. Üürilepingu kohaselt pidid kostjad üüri maksma kindlaksmääratud suuruses. Üüri suurust ei olnud lepingus kindlaks määratud ja kostjatel tuli üüri maksta kehtestatud määras, s.t linnavolikogu määratud piirmäärani. Pärnu Linnavolikogu
6. septembri
7. a määrusega nr 16 kehtestati korteriüüri piirmääraks koos kindlustuse ja maamaksuga 7 kr/m2 eest. Seega oli üürinõue 6 krooni eluruumi üldpinna iga ruutmeetri eest seaduslik. Hageja nõude üürivõlgnevuse tõttu

§ 54

lg 1 p 1 alusel üürilepinguennetähtaegseks lõpetamiseks ja kostjate väljatõstmiseks eluruumist jättis kohus rahuldamata põhjendusel, et nimetatud sätte kohaldamine eeldab üüri mõjuvate põhjusteta tasumata jätmist rohkem kui kolm kuud või kui tekkinud võlgnevus on suurem kui eelnimetatud maksete kolme kuu summa. Kostjad tasusid üüri igakuiselt 2 kr/m2 eest. Kuna poolte vahel oli tekkinud vaidlus üüri suuruse üle ning hageja ei olnud eelnevalt pöördunud üürivahe tasumise nõudes kohtusse, siis ei ole põhjendatud üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine ja kostjate väljatõstmine. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu

1. novembri
2. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli kostjatelt välja mõistetud üürivõlg 10744 krooni ja tehti uus otsus, millega üürivõla nõue jäeti rahuldamata. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata. Kohtuotsuse põhjendustel ei lasunud kostjatel kohustust tasuda üüri hageja poolt nõutud määras, sest kostjad ei olnud üüriarveid kätte saanud ja ei olnud teadlikud üüri suuruse muutumisest. Postitatud teatised tagastas postiasutus hagejale märkega "ei olnud kodus" või "naaber ütles, et on Tallinnas". Hageja ema kohtus kostjatega, kuid ei rääkinud üüri suuruse muutumisest. Hageja tunnistas, et kostjatega vahetult suheldes üürist ei räägitud ja üüriarvete

itamine käis ametlikult posti teel. Kuna asjas puuduvad tõendid selle kohta, et kostjad olid teadlikud üüri suuruse muutumisest, siis ei ole põhjendatud neilt üürivahe sissenõudmine. Kuna üür jäi maksmata mõjuvatel põhjustel, siis ei ole põhjendatud hageja nõue üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada protsessiõiguse normide rikkumise ja materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Apellatsioonikohus eimärkinud otsuses, millisest seadusest tulenevalt pidi hageja kostjale eraldi teatama üüri suuruse muutumisest. Üüri suurusest teatas hageja kostjatele igakuiste üüriarvete saatmisega. Kostja E. Paukson on üürnike ühenduse aktiivne liige ja ta oli teadlik üüri piirmäära seadmisest Pärnu linnas alates 1995. a oktoobrikuust ning alates sellest ajast hoidus ta üüriarvete vastuvõtmisest. Üürilepingus ei ole üüri suurust summaliselt kokku lepitud. Lepingus on märgitud, et üüri tuleb tasuda kindlaksmääratud suuruses. Sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda üüri tasumist kehtestatud piirmäära ulatuses. Üüriarvete vastuvõtmisest hoidumine ei vabasta üürnikku üüri tasumisest. Hagejal ei olnud kohustust peale üüriarvete saatmise veel mingil viisil teatada kostjatele üüri suurusest. Hageja oli oma kohustused arvete saatmisega täitnud. Apellatsioonikohus tuli järeldusele, et kui üürnik arveid kätte ei saa, siis ei peagi ta üüri maksma. Üür on tasu eluruumi kasutamise eest ja üürilepingu järgi on kostjad kohustatud üüri maksma (

§ 37). Kohus pidi vähemmakstud üüri kostjatelt välja mõistma.

Kostjatel ei olnud mõjuvaid põhjusi üüri mittemaksmiseks. Kostjad oleksid pidanud tõendama, et neid kordagi kolme aasta jooksul kodus ei olnud, kui postiljon neile igakuiselt üüriteate viis. Kostjad jätsid ilma mõjuvate põhjusteta üüri maksmata ja see on

§ 54

lg p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja kostjate väljatõstmise aluseks. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kostjad ei ole kohustatud kätte saama tähitud kirju. Üüri suuruse muutumisest peab neile teatama üürileandja, kuid üürileandja ei tõendanud kohtus, et ta seda tegi. Kostjad ei olnud teadlikud üüri suuruse muutumisest ja seetõttu ei saa neilt sissenõuda üürivahet ega lõpetada ennetähtaegselt üürilepingut. E. Paukson sai teada üüri piirmäära suurusest alles kohtus ja ta leidis, et oli õiglane maksta 2 kr/m2 eest, kuna eluruum vajab kapitaalremonti. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Tsiviilkolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise ja materiaalõigusnormi väära kohaldamise tõttu. TsMS § 228 kohaselt peab kohus otsuse tegemisel otsustama, millist seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb kohaldada. Apellatsioonikohus rikkus seda nõuet üürivaidluse lahendamisel ja see viis tuvastatud asjaoludest väära järelduse tegemiseni ning materiaalõigusnormi väära kohaldamiseni. Kohtuotsuse põhjendavas osas ei ole märgitud, millist seadust apellatsioonikohus üürivaidluses kohaldas ja sellega rikuti TsMS § 330 lg 4 järgi apellatsioonikohtu otsuse põhjendavale osale

itatavaid nõudeid. Apellatsioonikohus leidis, et kui üürnik ei ole teadlik üüri suuruse muutumisest, siis ei saa temalt üürivahest tekkinud võlga sisse nõuda. Üürilepingu järgi kohustub üürileandja andma üürniku kasutusse eluruumi kokkulepitud tingimustel, üürnik aga kohustub kasutama eluruumi vastavalt selle otstarbele ja maksma üüri (

§ 28). Poolte vahel pärast elamu hagejale tagastamist kehtimajäänud 1981.

a sõlmitud üürilepingu p 2.2 järgi oli üürnik kohustatud õigeaegselt tasuma kindlaksmääratud suuruses korteriüüri ja kommunaalteenuste eest. Seega vastavalt lepingule tuli üüri tasuda kehtestatud määras. Pärnu Linnavolikogu

1. septembri
2. a määrusega nr 10 kehtestati üürimääraks 7 kr/m2 eest. Kehtestatud määras üüri nõudmine ei ole üürilepingu ühepoolne muutmine ja üürileandja ei pidanud üürnikuga uut kokkulepet sõlmima. Apellatsioonikohus tuvastas, et üürileandja saatis üürnikule igakuiselt alates
3. a oktoobrikuust tähitud kirjaga üüriarveid, mis ei ületanud Pärnu linnas kehtestatud üürimäära. Sellega oli üürileandja täitnud oma kohustuse teatada üürnikule kindlaksmääratud üüri suurus ja üürnikul lasus kohustus üür ära maksta.

§ 38

lg 1 sätestab, et üürniku või tema täisealiste perekonnaliikmete ajutine äraolek ei vabasta neid ühegi üürilepingujärgse kohustuse täitmisest. Apellatsioonikohus tuvastas, et üürnik ei saanud kolme aasta jooksul ühtegi üüriarvet kätte, mis on tõendatud tähitud kirjade tagastusteadetega, mille kohaselt üürnik ei olnud kodus või viibis Tallinnas. Asja läbivaatamisel kohtus ei ole üürnik ega tema täisealine poeg

itanud tõendeid selle kohta, et nad teatasid üürileandjale oma ajutise äraolekukoha aadressi või aadressi, kuhu üüriarved saata. Kui üürnik paneb end ise olukorda, kus ta ei saa äraoleku tõttu üüriarveid kätte, siis lasub vastutus üüri tasumata jätmise eest üürnikul endal. Eeltoodust tulenevalt peab apellatsioonikohus asja uuel läbivaatamisel andma õigusliku hinnangu linnakohtu otsuse seaduslikkusele ja põhjendatusele hageja nõuetele nii üüri saamiseks kui ka üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks üürileandja algatusel. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. novembri 1999. a otsus ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Roman Hanschmidtile 23. detsembril 1999. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. A. Kull, J. Luik, T. Vernik