3-2-1-37-00

3-2-1-37-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. mail
2. a AS Mõigu Ehituskoondis hagi Heli Mõttuse vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas avalikul kohtuistungil
3. aprillil
4. a läbi H. Mõttuse kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. novembri
6. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/1076/
7. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat V. Viilol, kostja H. Mõttus ja tema esindaja vandeadvokaat K. Kägi. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Mõigu Ehituskoondis (EK) palus elamuseaduse (ES) § 46 lg 1 ja 54 lg 1 p 2 alusel lõpetada Heli Mõttusega Harju maakonnas Rae vallas Peetri külas Juhtme 25-4 korteri üürilepingu üürileandja nõusolekuta korteri allüürile andmise tõttu. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja kasutab eluruumi
8. maist
9. a, mil see eraldati tema abikaasale, kes praegu elab eraldi. Kirjaliku üürilepingu sõlmimist elamu varasem valdaja ega selle õigusjärglasena hageja kunagi taotlenud ei ole. Kostja esitas hagejale avalduse korteri erastamiseks
10. veebruaril
11. a ning
12. septembril
13. a tasus hageja arvele eluruumi ostuhinna. Hageja on aga seadusliku aluseta keeldunud eluruumi erastamislepingu sõlmimisest. Kostja leidis, et tema üürileandja on korteriühistu Juhtme 25, kellele ta maksab tasu kommunaalteenuste eest. Harju Maakohtu
14. juuni
15. a otsusega hagi rahuldati. Kohus tuvastas poolte vahel üürisuhte ning asjaolu, et kostja andis ES § 46 lg-s 1 ette nähtud üürileandja kirjaliku nõusolekuta korteri
16. aprillist
17. a kuni
18. aprillini
19. a allüürile. Hageja väidetav takistuste tegemine eluruumi erastamisel ei puuduta seda vaidlust. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu
20. novembri
21. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Hageja tõendas, et on korteri nr 4 omanik ja üürileandja ning kostja selle üürnik. Kohus on otsuses piisavalt motiveerinud korteri ilma üürileandja loata allüürile andmise tõendatust. Asjaolu, et kostja pärast hagi esitamist väidetavalt lõpetas allüürilepingu, ei tee olematuks rikkumise fakti. Samuti ei muuda üürniku seaduserikkumist olematuks see, et kostja ei ole senini hagejale eluruumi erastanud. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja palus kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu. Kostjal ei ole kunagi hagejaga üürisuhet olnud. Kostja tasus korteri ekspluatatsiooni- ja hoolduskulusid AS-le Trestor, hiljem KÜ-le Juhtme
22. Kuigi eluruumi erastamine on lõplikult vormistamata, pidas kostja end heas usus eluruumi omanikuks, kuna hageja võttis vastu tema tasutud ostuhinna ja kinnitas kirjalikult, et korter erastatakse ning selle vormistab juhatus. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja leidis, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäid kostja ja tema esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palusid kaebuse rahuldada. Hageja esindaja leidis, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi rikkumise tõttu. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et hageja ei ole korteri Juhtme 25-4 üürileandjaks. Kohtud on tuvastanud, et korteri omanik ja üürileandja on hageja. Siinjuures ei oma tähtsust kirjaliku üürilepingu puudumine ja eluruumi kasutamise eest tasu - üüri - mittenõudmine. Kostja kasutab eluruumi
23. aastast. Enne tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumist
24. septembril
25. a kehtinud TsK § 49 järgi tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi mittejärgimine kaasa tehingu kehtetuse seaduses otseselt nimetatud juhtudel. Tsiviilkoodeks ja elamukoodeks eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmisel nimetatud tagajärge ei sätestanud. Samale seisukohale on asutud ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
26. novembri
27. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-
28. Ringkonnakohtu järeldus selles, et hageja erastamiskohutuse täitmata jätmine ei tee olematuks kostja ES § 46 lg 1 rikkumist - ilma üürileandja kirjaliku loata eluruumi üürile andmist - on iseenesest õige. Kolleegium ei saa aga nõustuda kohtu põhjendusega, et eluruumi erastamisega seonduvad asjaolud ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Kostja on vastuväidetes hagile ning ka apellatsioonkaebuses viidanud toimingutele, mida ta on väidetavalt teinud eluruumi erastamiseks enne selle allüürile andmist, samuti põhjustele, miks talle eluruumi ei ole erastatud. Neid kostja väiteid pidi kohus käsitlema tulenevalt TsÜS §-st
29. Osundatud paragrahvi järgi tuleb tsiviilõiguste teostamisel toimida heas usus ja õiguse teostamine pole lubatud, kui selle eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Eelneva tähelepanuta jätmise tõttu ei saa ringkonnakohtu otsust pidada seaduslikuks TsMS § 227 lg 1 järgi. Asja uuel läbivaatamisel tuleb neid kostja väiteid hinnata ja kaaluda, kas hageja õiguse teostamine pole vastuolus TsÜS §-s 108 sätestatuga. Kassatsiooniastmes kostja poolt kantud advokaadikulu 2300 krooni väljamõistmine otsustatakse asja sisulisel läbivaatamisel. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
30. novembri
31. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Heli Mõttusele
32. novembril
33. a tasutud kautsjon 625 (kuussada kakskümmend viis) krooni. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik