3-2-1-73-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 29. juunil 2000. a Maris Oleski hagi Kaie Müürsepa, Peep Tammverki, Kätlin Müürsepa, Kristjan Müürsepa ja Jaak Müürsepa vastu üürilepingu pikendamis

§ 121lg 1 (seaduse täiendus 29.

2. a) järgi loeti üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, s.o kuni
3. novembrini
4. a. Omandireformi õigustatud subjekt müüs korteri ära
5. augustil
6. a. Uus omanik, kellele läksid üle üürileandja õigused ja kohustused, teatas kostjatele enne üürilepingu lõppemist
7. juunil ja
8. oktoobril
9. a, et ta ei nõustu üürilepingu pikenemisega veel viieks aastaks

§ 121lg 3 alusel ja palus korteri vabastada 1.

novembriks

1. a, kuna kostjad olid võlgu 13 kuu üüri ning omanik soovis ise korterisse elama asuda. Viimases teates esitas omanik ka üüri arvestuse ning nõudis üürivõla tasumist enne lepingutähtaja möödumist. Omanik müüs
2. veebruaril
3. a korteri Maris Oleskile. Tallinna Linnakohtule
4. juunil
5. a esitatud hagis palus M. Olesk kostjatelt välja mõista üürivõla 21 kuu eest (alates omandireformi õigustatud subjekti poolt korteri müümisest augustis
6. a kuni hagi esitamiseni kohtusse juunis
7. a) 5631 krooni, mitte lugeda üürilepinguid pikenenuks veel viieks aastaks ja kostjad välja tõsta Viiralti 3-10 korterist

§ 121

lg 4 p-de 1 ja 2, ES § 33 lg 1 p-de 1 ja 2 ning lg 2 ja ES § 37 lg 1 alusel, kuna üürnikud on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgse kohustuse tasuda üüri ja üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale, kes ostis korteri eluasemelaenuga, et elama asuda praegusest elukohast Kernu vallas Harjumaal töökohajärgsesse Tallinnasse. Tallinna Linnakohtu 3. veebruari 1999. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt pikenesid üürilepingud

§ 121

lg 3 alusel veel viieks aastaks, sest korteriomanik ei vaidlustanud kohtus enne lepingute tähtaja möödumist nende pikenemist. Hagejal ei ole õigust nõuda omanikutulu ehk üüri selle aja eest, kui ta ei olnud korteri omanik. Hageja jättis kostjatele esitamata lepingutingimustest tulenevad üüriarved. Tallinna Ringkonnakohtu

1. mai
2. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
3. novembri
4. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja asi saadeti uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Üürilepingu kehtivust tagastatud elamus reguleerib

§ 121

ja selle sätted laienevad üürisuhetele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel (

§ 121lg 11).

Sellest tulenevalt pidi kohus hagi lahendamisel juhinduma hagis viidatud

§ 121

lg 4 p-st 1, mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist juhul, kui üürnik on korduvalt jätnud täitmata oma lepingujärgsed kohustused või on korduvalt rikkunud muid lepingutingimusi ning üürileandja on oma põhikohustused täitnud ja

§ 121

lg 4 p-st 2, mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemise juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele. Hagis viidatud ES § 33 lg 1 p-d 1 ja 2 ei ole käesolevas vaidluses kohaldatavad. Apellatsioonikohtu järeldus, et hageja ei ole õigustatud üüri nõudma, sest vastavalt Kadrioru Majaühisuse ja korteriomaniku kokkuleppele pidid kostjad üüri tasuma majaühisusele, ei ole õige. Üürnike kohustus tasuda üüri üürileandjale (korteriomanikule), tuleneb elamuseadusest, sest vaidlusalustes üürilepingutes ei ole märgitud, kellele peab üüri maksma. ES § 37 lg 1 kohaselt on üüri tasu korteri kasutamise õiguse eest. Kohus peab andma õigusliku hinnangu majaühisuse poolt üürnikule esitatud arvetele - kas neis sisaldub põhiüür ning tasu kulutuste ja teenuste eest või üksnes kulutuste ja teenuste tasu. Kohus peab tuvastama, kas üürileandja on oma kohustuse, teatada õigeaegselt üürnikele üüri suurus, täitnud või mitte, kuna

§ 121

lg 4 p 1 järgi on üürilepingu pikenemise vaidlustamise üheks eelduseks, et üürileandja on oma põhikohustused täitnud. Kui kohus tuvastab, et üürileandja jättis oma kohustuse täitmata, siis tuleb, arvestades asjaolu, et üürilepingus ei ole määratud üüri suurust, hinnata, kas on tegemist üürileandja põhikohustuse täitmata jätmisega või mitte. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks hageja eluruumi vajadus ei ole tõendatud, miks kohus ei nõustunud hageja või kostjate väidetega ja miks olemasolevaid tõendeid ei arvestatud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu 31. detsembri 1999. a otsusega linnakohtu otsus tühistati. Uue otsusega hagi rahuldati

§ 121

lg 4 p 2 alusel ning kostjad tõsteti eluruumist välja, väljatõstmisel Tallinna linna poolt

§ 121lg 5 nõuetele vastava eluruumi andmisega.

Hageja vaidlustas üürilepingute pikenemise tähtaegselt.

1. juunil
2. a ja
3. oktoobril
4. a teatas eelmine omanik K. Müürsepale ja P. Tammverkile, et ta ei soovi üürilepingut nendega pikendada.
5. märtsil
6. a teatas M. Olesk, et ka tema kostjatega üürilepingut ei pikenda, kuna vajab elamispinda ise. Kuna ES § 34 alusel eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes, on hageja õigustatud üürilepingu pikenemist vaidlustama. Vaidlustatud üürilepingute p 4.1 kohaselt määrab üüri suuruse üürileandja vastavalt tegelikele kulutustele ja Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna linna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Vaidlusalusel perioodil reguleeris üüri arvestamist Vabariigi Valitsuse
7. augusti
8. a määrusega nr 254 kinnitatud eluruumide üürileandmisel rakendatavad korteriüüri arvestamise metoodilised alused, mille kohaselt ei tohtinud korteriüür ületada kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmäära. Kehtestatud piirmääraks pidas hageja 3 krooni 20 senti ühe ruutmeetri eest. Seega arvestades elamispinna suurust, pidanuks kostjad maksma üüri 268 krooni 15 senti kuus. Üürilepingute p 4.2 sätestas, et üürnik on kohustatud tasuma eluruumi kasutamise ja teenuste eest hiljemalt maksustatava kuu
9. kuupäevaks. Kui üürileandja ei ole teatanud korteriüüri suurust hiljemalt maksustatava kuu
10. kuupäevaks, on üürnik kohustatud tasuma üüri 10 päeva jooksul, arvates üüriteate saamisest. Üürilepingu p-de 4.1 ja 4.2 alusel tulnuks hagejal esitada igakuiselt teade üüri suuruse kohta. Nii poolte seletustest kui ka kirjalikest tõenditest nähtub, et hageja ei ole oma kohustust täitnud. Teadeteks üüri kohta üürnikele ei saa pidada eelmise omaniku ja hageja kirju, milles teatatakse, et üürilepingut nendega ei pikendata ja neil tuleb tasuda üürivõlg. Kuna omanikud üürilepingu pooltena ei ole oma põhikohustusi täitnud, on välistatud hagi rahuldamine

§ 121lg 4 p 1 alusel.

Hageja on üürilepingu pikendamise vaidlustanud põhjendatult

§ 121lg 4 p 2 järgi.

Hageja elab Harju maakonnas Kernu vallas. Vaidlusaluse korteri ostis ta Tallinna elama asumiseks, kuna ta töötab Tallinnas.

§ 121

lg 5 kohaselt kostjate väljatõstmisel

§ 121

lg 4 p 2 alusel peab kohalik omavalitsusüksus andma üürniku kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide arv vastab sotsiaalselt põhjendatud normile. Üürivõla nõudes tuleb ES § 28 lg 1 ja 37 lg 1 alusel hagi rahuldada, kuna kostjad ei ole üüri tasumist tõendanud. Põhjendatud ei ole ka K. Müürsepa ja P. Tammverki väited, mille kohaselt on nad tasunud ka üüri, s.o tasu korteri kasutamise eest eluruumi omanikule, Kadrioru Majaühisusele. AS Kadrioru Majaühisuse arvetest P. Tammverki nimele (t.l 69-70) see ei nähtu. K. Müürsepalt tuleb välja mõista üürivõlg alates 1. septembrist 1996. a kuni 1. juunini 1998. a 2 948 krooni ja 40 senti ning P. Tammverkilt alates 1. septembrist 1996. a kuni 1. juunini 1998. a 2 682 kroonija 75 senti. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palusid kostjad Kaie Müürsepp ja Peep Tammverk tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega tunnustati hageja õigust

§ 121

lg 4 p 2 alusel mitte pikendada kostjatega üürilepinguid ning millega kostjatelt mõisteti välja üürivõlg ja saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4, kuna pole otsuse põhjendavas osas märkinud seadust, mille alusel luges üürilepingud mitte pikenenuks. Kohus on ebaõigesti kohaldanud

§ 121

lg 3, mille kohaselt üürileandja võib vaidlustada üürilepingu üksnes käesolevas paragrahvis sätestatud juhtudel. Korteri eelmine omanik ei ole nõuetekohaselt vaidlustanud üürilepingute pikenemist, kuna

1. juuni ja
2. oktoobri
3. a nõuetes tugines elamuseaduse sätetele, mis ei ole kohaldatavad ning ei ole vaidlustanud pikenemist kohtulikus korras enne
4. novembrit
5. a. Otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud nagu nõuab TsMS §
6. Kohtu seisukoht, et hageja oli õigustatud vaidlustama üürilepingute pikenemist, kuna ES §-st 34 tulenevalt eluruumi omandiõiguse üleminekul jääb varem rikutud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes, on vastuolus seisukohaga lugeda üürilepingud mitte pikenenuks. Väidetavalt
7. novembril
8. a lõppenud üürilepingud ei saanud üle minna samale omanikule alates
9. veebruarist
10. a. Selle lepingu punkti 1.4 kohaselt avaldab hageja, et on teadlik korteri suhtes sõlmitud üürilepingust ning võtab üle kõik nimetatud lepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Sellega on hageja omaks võtnud, et ostab korteri, mis on juba koormatud 5 aastaks pikenenud üürilepinguga. Kohus kohaldas vääralt

§ 121

, kuna ei ole vastuantava eluruumi vastavust

§ 121lg 5 nõuetele tuvastanud ega vastuantavat eluruumi otsuses märkinud.

Ringkonnakohus ei ole täitnud samas asjas Riigikohtu

1. novembri
2. a otsuses antud juhist anda õiguslik hinnang majaühisuse poolt esitatud arvetele - kas neis sisaldub tasu korteri kasutamise eest. Üüriarvete tasumisega hooldusfirmale tuleb üürnike kohustus tasuda üüri lugeda täidetuks. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Kostjate väide, et kohus ei ole otsuses märkinud, mis seaduse alusel on üürilepingud mittepikenenuks loetud, on eksitav. Ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas on kohus viidanud

§ 121lg 4 ple 2.

Eelmine omanik vaidlustas üürilepingute pikenemise kostjatele saadetud kirjades õigesti. Ebaõige on kostjate väide, et seda oleks saanud teha vaid kohtulikus korras enne

1. novembrit
2. a. Kuna kostjad eluruumi
3. novembril
4. a ei vabastanud, tekkis hagejal hagemisõigus järgmisel päeval. Ringkonnakohus leidis õigesti, et üürilepingud ei pikenenud automaatselt, kuna eelmine omanik teatas sellest enne
5. novembrit
6. a.

§ 121

ei saa tõlgendada selliselt, et pikenemist tuleks vaidlustada enne tähtaja möödumist. Samuti ei võta korteri müük uuelt omanikult õigust vaidlustada üürilepingute pikenemist.

§ 121

ei sätesta, et vastuantav eluruum tuleks märkida kohtuotsuses ning kohtul pole kohustust tuvastada vastuantava eluruumi vastavus

§ 121lg 5 sätestatud nõuetele.

Kostjate poolt üüri tasumatajätmise mittetunnustamine on vastuolus kõigi teiste asjas kogutud tõenditega. Kostjad ei tee vahet üüril ja kommunaal- ning muude teenuste tasul. Kui kostjad ka Kadrioru Majaühisusele kommunaalteenuste eest midagi maksid, siis ei vabasta see neid üüri tasumisest eluruumi kasutamise eest korteriomanikule, st üürileandjale. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäi kostjate esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palus kaebuse rahuldada. Hageja esindaja leidis, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistamisele kostjate väljatõstmise osas. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kohus ei ole viidanud seadusele, mille alusel loeti üürilepingud mitte pikenenuks. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kohus viidanud

§ 121

lg 4 ple 2, motiveerides selle kohaldamist tuvastatud asjaoluga, et eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale. Asjakohane ei ole kaebuse väide, et hageja ei ole õigustatud üürilepingute pikenemist vaidlustama, kuna eelmine omanik ei vaidlustanud pikenemist kohtus enne lepingute tähtaja möödumist.

§ 121

lg 1 kohaselt loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Sama paragrahvi lõike 3 järgi nimetatud tähtaja möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. Samas on sätestatud üürileandja õigus üürilepingu pikenemist vaidlustada ning see, et vaidluse korral otsustab pikenemise kohus.

§ 121

lg 3 lubab üürileandjal vaidlustada eluruumi üürilepingu pikenemise samas paragrahvis sätestatud juhtudel, kuid ei nõua, et üürileandja peaks seda vaidlustama enne lepingu tähtaja möödumist just kohtus. Seega pikeneb üürileping

§ 121

lg 3 alusel veel viieks aastaks, kui üürileandja ei ole enne üürilepingu tähtaja möödumist üürnikule teatanud, et ta üürilepingu pikenemisega ei nõustu. Tuvastatud on, et eelmine omanik teatas

1. juunil
2. a, s.o enne üürilepingute tähtaja möödumist
3. novembril
4. a, kostjatele, et ta ei soovi üürilepinguid nendega pikendada, kuna vajab ise üüritud eluruumi elamiseks. Sellega kostjad ei nõustunud. Kuna
5. veebruaril
6. a eluruumi omandanud hagejale läksid ES § 34 kohaselt üle üürilepinguga seotud eelmise omaniku õigused ja kohustused, seega ka

§ 121

lg-s 3 sätestatud üürileandja õigus pöörduda üürilepingute pikenemise vaidluses kohtusse. Tähtsust ei oma siinjuures asjaolu, et eelmine omanik üürilepingute pikenemise vaidlustamisel viitas elamuseadusele. Üürivõla nõude on kohus põhjendatult rahuldanud, kuna kostjad ei ole üüri - tasu eluruumi kasutamise eest - tasumist tõendanud. Kohus on otsuses õigesti märkinud, et kostjate seletused eluruumi kasutamise eest Kadrioru Majaühisusele tasumistest on paljasõnalised: P. Tammvergi nimele esitatud arved ei tõendada nende tasumist, maksedokumente aga ei ole kostjad kohtule esitanud. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 1999. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-35-99 on

§ 121

tõlgendamisel asutud järgmisele seisukohale: ?Teinud kindlaks

§ 121

lg 4 p-s 2 märgitud asjaolude olemasolu, peab kohus arvestama, et

§ 121lg 5 kohaselt üürniku väljatõstmisel sama paragrahvi 4.

lõike puntides 2, 3 ja 4 sätestatud alustel peab kohalik omavalitsus andma üürniku kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide suurus vastab sotsiaalselt põhjendatud normidele. Tulenevalt

§ 121

lg-st 7 on üürnik ja temaga koos elavad isikud kohustatud nende kasutuses oleva eluruumi vabastama sama paragrahvi 5. lõikes sätestatud tingimustele vastava uue eluruumi saamisel. Seega tuleb kohtul tuvastada vastuantava eluruumi vastavus

§ 121lg-s 5 kehtestatud nõuetele.

Eelnevast tulenevalt peab kohus vastuantava eluruumi märkima kohtuotsuses.? Kuna ringkonnakohus ei ole otsuses vastuantavat eluruumi märkinud ega tuvastanud selle vastavust

§ 121lg 5 nõuetele, tuleb otsus väljatõstmise osas tühistada. Juhindudes Ts

MS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. detsembri
2. a otsus osas, millega tõsteti Kaia Müürsepp, Peep Tammverk, Kätlin Müürsepp, Kristjan Müürsepp ja Jaan Müürsepp välja eluruumist E. Viiralti 3-10 Tallinnas ning väljatõstmisel eluruumi andmise osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Heek
3. jaanuaril
4. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik