3-2-1-99-00

3-2-1-99-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. septembril
2. a AS Maardu Elamu hagi Karen Drambjani vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas läbi kirjalikus menetluses
3. augustil
4. a K. Drambjani kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. veebruari
6. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/266/
7. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Maardu Linnavalitsuse
8. veebruari
9. a korraldusega nr 116 anti K. Drambjanile üürile 1-toaline korter Maardus Noorte 9-
10. Kirjalikku üürilepingut ei sõlmitud. K. Drambjanil tekkis alates septembrist
11. a üürivõlg. Harju Maakohtule
12. novembril
13. a esitatud hagiavalduses palus AS Maardu Elamu ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu K. Drambjaniga ennetähtaegselt lõpetada ning ta välja tõsta eluruumist rohkem kui kolmekuulise üürivõla tõttu. Vaidluse kohtus menetlemise ajal sõlmisid pooled
14. märtsil
15. a kokkuleppe, milles kostja kohustus
16. jaanuariks
17. a osade kaupa ära maksma üürivõla 4960 krooni ja tasuma igakuist üüri. Kostja jättis kokkuleppe täitmata alates augustist
18. a. Harju Maakohtu
19. novembri
20. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on ES § 28 lg 1 alusel üüri tasumine üürniku kohustus ja üürivõla osade kaupa tasumise kokkulepe ei välista üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui kostja jätab täitmata üürilepingujärgse kohustuse tasuda igakuist üüri. Kohus tuvastas, et kostjal tekkis üürivõlg ajavahemikul jaanuarist kuni augustini
21. a ning alates augustist
22. a. Kostja on võlgu üle kolme kuu üüri, mistõttu on hagejal õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja kostja väljatõstmist korterist ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu
23. veebruari
24. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ning otsuse põhjendusi ei ole vaja korrata. Kostja üürivõlg oli üle kolme kuu ja see on ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise nõude esitamise aluseks. Kostja väited üüri tasumata jätmise mõjuvate põhjuste kohta jättis maakohus õigesti arvestamata. Üüri maksmata jätmise mõjuvaks põhjuseks ei ole üüri mittemaksmine seoses kostja väljaminekutega kohaliku omavalitsusorgani valimistel kandideerimisega. Üürivõla tasumine pärast maakohtu otsuse tegemist ei ole kohtuotsuse tühistamise aluseks. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kohus ei põhjendanud kostja taotluse rahuldamata jätmist menetluse peatamiseks kuni
25. jaanuarini
26. a, s.o
27. märtsil
28. a sõlmitud kokkulõppe täimise tähtpäeva saabumiseni. Kostja üürivõlg tekkis mõjuvatel põhjustel, mis välistab kostja väljatõstmise eluruumist ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Kostjal oli hageja esindajaga kokkulepe, et kuna kostjal puudus korteriremondi ja madala sissetuleku tõttu võimalus üüri maksta, siis hakkab kostja osade kaupa võlga maksma. Hageja on korteri remondi eest kostjale võlgu üle 20 000 krooni, kuigi kostjal ei ole esitada remondikulu tõendeid, sest dokumendid hävisid korteri tulekahjus. Apellatsioonikohus ei arvestanud otsuse tegemisel asjaolu, et kostja oli üürivõla likvideerinud enne apellatsioonkaebuse esitamist. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust. Elamuseaduses sätestatakse, et üürnik on kohustatud maksma eluruumi kasutamise eest üüri igakuiselt üürileandja esitatud arvete alusel (ES §-d 28 lg 1, 372 lg 1 ja 374 lg 1). Kohtud tuvastasid, et hagi esitamise ajal
29. novembril
30. a oli kostjal üürivõlg üle kolme kuu alates jaanuarist kuni augustini
31. a. ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja üürniku väljatõstmist, kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta maksmata rohkem kui kolme kuu üüri. Apellatsioonikohus leidis, et kostja väide väljaminekute kohta seoses kandideerimisega kohaliku omavalitsusorgani valimistel, ei ole üüri maksmata jätmise mõjuv põhjus ja kuna kohtud ei tuvastanud muid asjaolusid, mis võinuksid olla üüri maksmata jätmise mõjuvaks põhjuseks, siis oli ES § 54 lg 1 p 1 sätete kohaldamine põhjendatud. Kassatsioonkaebuse väide kostja madala sissetuleku kohtaei ole arvestatav üüri maksmata jätmise mõjuva põhjusena, sest kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et ta on taotlenud sotsiaalabi üüri tasumiseks. Madal sissetulek ainuüksi ei ole üüri maksmata jätmise mõjuv põhjus, sest elamuseaduse järgi ei ole üürileandjal kohustust taluda rohkem kui kolme kuu eest üüri saamatajäämist. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid oma väite kinnitamiseks, et hageja võlgneb kostjale korteri remontimise eest 20 000 krooni ja kohus on põhjendatult jätnud kostja sellekohased väited tähelepanuta. Kostja seisukoht, et üürivõla ja üüri maksmise
32. märtsi
33. a kokkulepe välistab kostajaga üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise, ei ole õige. Hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks esitati kohtusse
34. novembril
35. a. Selleks ajaks oli kostja võlgu rohkem kui kolme kuu üüri ja hageja pöördus oma rikutud õiguse kaitseks kohtusse. Poolte
36. märtsi
37. a kokkulepe üürivõla ja üüri osade kaupa tasumiseks ei muutnud ES §-st 54 lg1 p 1 tulenevaid õiguslikke tagajärgi, mida kinnitab asjaolu, et pärast kokkuleppe sõlmimist toimunud kohtuistungitel hageja ei loobunud hagist, vaid nõudis endiselt üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Juhindudes TsMS §-st 362 p 1, kolleegium otsustas: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
38. veebruari
39. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. J. Luik, A. Kull, T. Vernik