Obsah (4)

§ 62§ 37§ 374§ 34

3-2-1-91-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 29. septembril 2000. a Ants Pindingu hagi Krista Leht"i vastu omavoliliselt hõivatud eluruumist väljatõstmiseks, selle eluruumi ja elamu välisukse v

itatud arvete alusel üüri AS-le Südalinna Kinnisvarahooldus (edaspidi Südalinna KVH). Detsembriks 1997. a oli K. Lehe üürivõlg Südalinna KVH-le 1965 krooni. A. Pinding

itas Tallinna Linnakohtule kolm hagi.

imeses hagis

1. oktoobril
2. a palus A. Pinding kohustada K. Lehte

§ 62

alusel vabastama omavoliliselt hõivatud korteri Jakobi 24a-9 ning üle andma hagejale selle korteri võtme ja üle andma mõneks tunniks maja välisukse võtme, et lisavõtit teha. Teises hagis

1. jaanuaril
2. a nõudis A. Pinding vana üürivõla 1965 krooni väljamõistmist K. Lehelt, mille kostja oli võlgu jäänud detsembriks
3. a

ialgsele üürileandjale Südalinna KVHle. Elamu hagejale tagastamise ajal

1. detsembril
2. a kehtinud ORAS § 12 lg 4 järgi võttis hageja endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused - seega on hageja õigustatud nõudma vana üürivõlga, mida kostja seni on keeldunud maksmast. Kolmandas hagis
3. veebruaril
4. a nõudis A. Pinding K. Lehelt

§ 37

alusel igakuise üüri 200 krooni väljamõistmist alates

imese hagi kohtusse

itamisest

1. oktoobril
2. a. Hageja leidis, et kostja kasutuses oleva 22,2 m2 suuruse korteri kuu üür 200 krooni on aritmeetiline keskmine kostja poolt varem makstud üürist, mida kostja ei ole hakanud vaatamata meeldetuletustele hagejale maksma. Tallinna Linnakohtu
3. juuli
4. a otsusega jäeti kõik nõuded rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei leidnud tõendamist, et kostja on omavoliliselt hõivanud korteri Jakobi 24a-9 ja elab seal või teeb omanikule takistusi selle valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. Elamu Jakobi 24a üleandmisel hagejale pidid kaasomanikud Tallinna linn ja hageja lahendama hageja sissepääsemise elamusse. Hageja on õigustatud võtit nõudma endiselt kaasomanikult Tallinna linnalt. Üürnikul ei ole kohustust anda omanikule maja välisukse võtit, kuigi see oleks mõistlik käitumine. Hageja ei olnud õigustatud kostjalt üüri nõudma aja eest enne kaasomandi lõpetamist
5. märtsil
6. a, sest kostja tasus sel ajal üüri elamu teise kaasomaniku

indaja Südalinna KVH arvete alusel. Hageja ei ole õigustatud nõudma teistkordset arvete tasumist. AÕS § 71 lg 2 alusel võib hagejal tekkida nõudeõigus Südalinna KVH vastu, kui ta leiab, et kõik või osa üürist ja muudest maksetest kuulub talle. Kaasomanike omavahelised suhted ei ole aga käesoleva hagi

emeks. Alates

1. märtsist
2. a on kaasomand lõpetatud, hageja on elamu Jakobi 24a omanik ja sellest ajast on hagejale üle läinud kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused.

§ 37

ja 374 kohaselt on üürileandja kohustatud

itama üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt 7 päeva enne üüri maksmise tähtaja saabumist. Arvele tuleb märkida makseperioodil võetava üüri suurus lahtikirjutatult arvestuslikud kulud, muud maksed, võlgnevused ja viivised. Hageja ei ole tõendanud nõuetekohaste üüriarvete

itamist ega seda, milliseid kulutusi ta on teinud. Seega puudub alus üürivõla sissenõudmiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu

1. veebruari
2. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi. Otsuse põhjenduste kohaselt välistab nõude rahuldamise kostja kohustamiseks vabastada omavoliliselt hõivatud korter 9 asjaolu, et pooled kinnitasid apellatsioonikohtu istungil kostja lahkumist elamust Jakobi 24a. Hageja nõue, kohustada kostjat andma talle elamu võtmed, ei põhine seadusel. Üürniku keeldumine elamu omanikule võtmeid andmast ei ole omandiõiguse rikkumine. Üürnik on elamust välja kolinud ega saa enam hagejat omandi valdamisel takistada. Tulenevalt ORAS § 12 lg 4 oli elamu tagastamise eelduseks hageja nõusolek võtta endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused, mis ei tähenda aga seda, et sellekohase kokkuleppeta oleks hagejale üle läinud enne elamu tagastamist kostjal tekkinud üürivõla nõudeõigus. Tõendeid, et üürileandja oleks aastatel 1993-1997 tekkinud kostja üürivõla nõude loovutanud hagejale, ei ole hageja

itanud. Seega ei ole hagejal alust nõuda kostjalt vana üürivõlga 1965 krooni.

1. septembrist
2. a kuni
3. märtsini
4. a oli elamu Jakobi 24a hageja ja Tallinna linna kaasomand. Kaasomanikul on üürniku ees kõik omaniku õigused tulenevalt AÕS §-st 71 lg
5. Linnaga sõlmitud lepingu alusel

itas üüriarveid kostjale Südalinna KVH. Makstes üüri Südalinna KVH-le täitis kostja kohustuse õigesti ühele kaasomanikest. Kaasomanike vahelised suhted ei puutu aga kostjasse. Pärast kaasomandi lõpetamist 17. märtsil 1998. a jätkas Südalinna KVH kostjale arvete

itamist ja kostja nende tasumist. Ei ole tõendatud, et hageja oleks kostjale kohe teatanud, et ta on uus üürileandja. TsK § 218 mõttest tuleneb, et kui võlgnikule ei teatatud, et tal tuleb kohustis täita uuele kreeditorile, siis kohustise täitmist

ialgsele kreeditorile loetakse täitmiseks vastavale kreeditorile. 6. juulil 1998. a jõustunud

§ 374

lg 1 järgi oleks hageja pidanud

itama kostjale iga kuu nõuetekohase üüriarve. Linnakohus tuvastas, et hageja ei

itanud kostjale üüriarveid. Kostja võttis omaks, et üürinõudest sai ta teada menetluse käigus

itatud hagiavaldusest kohtuistungil

1. veebruaril
2. a. Tallinna linn teatas
3. novembril
4. a Südalinna KVH-le, et hageja elamu haldamine tuleb lõpetada. Hageja kinnitas, et ei pidanud vajalikuks teatada Südalinna KVH-le, et ta hakkab ise elamut hooldama. Seega ei saa hageja kostjale ette heita kohustise täitmist

ialgsele kreeditorile. Ebaõige on linnakohtu järeldus, et üüri nõudmiseks peaks üürileandja tõendama, et ta on eluruumile kulutusi teinud.

§ 37

lg 1 kohaselt on üür tasu eluruumi kasutamise eest ning üürileandja võib seda nõuda ka eluruumile erilisi kulutusi tegemata. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Apellatsioonikohus jättis hindamata tõendid omavolilise ruumide hõivamise ja elamusse sissepääsemiseks takistuste tegemise kohta. Kostja omavoliline majast väljaregistreerimine ja lahkumine korterist nr. 10 pärast hagi

itamist kohtusse ei välista tema käitumise õigusvastasust ja hagi rahuldamist. Kostja ei võimalda tänaseni hagejal korterisse nr 9 sisse pääseda. Apellatsioonikohus tõlgendas vääralt ORAS § 12 lg 4 sätet, mille kohaselt vara tagastamise tingimuseks oli omandireformi õigustatud subjekti kohustus võtta endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega kehtestati seadusega hageja õigus kostjalt üürivõlga nõuda ja hageja ei pidanud eelmise üürileandjaga selleks eraldi kokkulepet sõlmima. Apellatsioonikohus tegi oletusliku järelduse, et kostja võlgneb eelmisele üürileandjale tasu vee eest ja peab selleks läbirääkimisi Südalinna KVH-ga. Sellekohaseid tõendeid ei ole kostja

itanud. Pärast hagi

itamist, ei pidanud hageja kostjale üüriarveid

itama, sest suhtlemine kostjaga jätkus kohtu vahendusel. Apellatsioonikohus keeldus alusetult täiendavate tõendite vastuvõtmisest. Neid oli võimatu

imese astme kohtus

itada, kuna uued faktid ilmnesid alles peale linnakohtu istungit. Samuti keeldus apellatsioonikohus välja nõudmast asjas tähtsust omavaid tõendeid. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära tõlgendamise tõttu osas, millega jäeti rahuldamata hagi kostjalt vana üürivõla 1965 krooni väljamõistmiseks ja protsessiõigusnormi rikkumise tõttu osas, millega jäeti rahuldamata hagi võtmete üleandmiseks. Nende nõuete osas tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule. Muuta tuleb otsuse põhjendusi igakuise üürinõude rahuldamata jätmise osas. Apellatsioonikohus jättis põhjendatult rahuldamata nõude kostja väljatõstmiseks omavoliliselt hõivatud eluruumist Jakobi 24a-9.

§ 62

kohaselt tõstetakse isik, kes on omavoliliselt hõivanud eluruumi või mitteeluruumi seal elamiseks, välja teist eluruumi vastu andmata kohtu korras. Apellatsioonikohus nõustus linnakohtu poolt tuvastatuga, et pole tõendatud kostja poolt selle eluruumi omavoliline hõivamine. Apellatsioonikohus tuvastas poolte omaksvõtuga, et kostja on elamust Jakobi 24a välja kolinud. Seega puudus hagi aluseks olnud asjaolu - eluruumi omavoliline hõivamine ning kohus jättis põhjendatult nõude kostja väljatõstmiseks rahuldamata. Apellatsioonikohus rikkus oluliselt protsessiõigusnorme, kui jättis elamu võtme üleandmise vaidluse lahendamisel tähelepanuta, et kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud (TsMS § 227 lg 1) ning et kohtuotsuses peavad olema märgitud seadused, mida kohus kohaldas (TsMS § 330 lg 4). Linnakohus leidis, et kostjal oleks mõistlik elamu võti omanikule üle anda. Apellatsioonikohus asus seisukohale, et hageja nõue kostjalt elamu võtme saamiseks, ei põhine seadusel, omanikule elamu võtme andmisest keeldumine ei ole omandiõiguse rikkumine ja omanik vahetagu ise elamu ukselukk. Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks ei ole kohaldatav AÕS § 68, mille kohaselt on omanikul õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist; omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Apellatsioonikohtu tõlgendus ORAS § 12 lg 4 kohta, et hageja õigus vana üürivõlga nõuda tekib üksnes juhul, kui

ialgne üürileandja nõudeõiguse loovutab, ei ole seadusega kooskõlas. Hagejale õigusvastaselt võõrandatud elamu tagastamise ajal

1. detsembril
2. a kehtinud ORAS § 12 lg 4 järgi oli hagejale elamu tagastamise eelduseks tema nõusolek võtta endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega on hagejal kui uuel üürileandjal seadusest tulenev õigus nõuda kostjalt vana üürivõla tasumist, kui kostja ei tõenda, et vana üürivõlga ei ole. Asja uuel läbivaatamisel peab apellatsioonikohus võla asjaolud tuvastama ja vastavalt sellele vaidluse lahendama. Kohus tuvastas, et hageja oli ehitiste Jakobi 24 kaasomanikuks alates
3. septembrist
4. a kuni
5. märtsini
6. a ning on otsuses õigesti lahendanud vaidluse üüri maksmisest sel perioodil. Apellatsioonikohus kohaldas ekslikult üürivaidluse lahendamisel TsK § 218 sätteid, milles sätestatakse nõude loovutamisest võlgnikule teatamata jätmise tagajärg. A. Pindingu hagi ei tulenenud talle loovutatud üürinõudest, vaid elamu omanikuks saamisest.

§ 34

kohaselt jääb eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes. Kohus tuvastas, et varem sõlmitud üürilepingu järgi tasus kostja üüri üürileandja

itatud arvete alusel. Hageja eluruumi uue omanikuna ja üürileandjana, pidi täitma varem sõlmitud üürilepingu tingimust ning oli seetõttu kohustatud

itama kostjale üüriarveid ka enne

1. juulil
2. a jõustunud

§ 374

. Kohus tuvastas, et hageja üürinõudest sai kostja teada kohtumenetluse käigus

itatud hagiavaldusest kohtuistungil

1. veebruari
2. a. Hagiavalduse kohaselt on kostja kasutuses oleva 22,2 m2 suuruse korteri kuu üür 200 krooni aritmeetiline keskmine varem tasutud üürist, mis tuleb välja mõista alates

ialgse hagi

itamisest kohtusse

1. oktoobril
2. a 15 kuu eest kokku 2800 krooni. Apellatsioonikohus jättis põhjendatult selle hagi rahuldamata, kuna hageja ei

itanud kostjale seaduse nõuetele vastavat üüriarvet. 6. juulil 1998. a jõustunud

§ 374

kohaselt on üürileandja kohustatud

itama üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt seitse kalendripäeva enne üüri maksmise tähtpäeva saabumist. Üüriarvele märgitakse makseperioodil võetava üüri suurus lahtikirjutatult erinevate arvestuslike kulude ning muude maksete ja võlgnevuste ning viiviste lõikes. Kui üürileandja jätab nõuetekohase üüriarve tähtpäevaks

itamata, maksab üürnik üüri hiljemalt 15. kalendripäevaks nõuetekohase üüriarve saamise päevast arvates. Apellatsioonikohtu järeldus, et

§ 374seab üüri maksmise sõltuvusse nõuetekohase üüriarve saamisest, on õige.

Kuni hageja ei ole kostjale nõuetekohast üüriarvet

itanud on hageja viivitav kreeditor ja kostja ei saa oma kohustust täita (TsK § 232 lg 1). Juhindudes § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. veebruari
2. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi Krista Leht"ilt vana üürivõla 1965 krooni väljamõistmiseks ja Krista Leht"i kohustamiseks anda hagejale üle elamu välisukse võtmed. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. veebruari
4. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata hagi Krista Leht"i väljatõstmiseks omavoliliselt hõivatud eluruumist Tallinnas Jakobi 24a-9 ning üüri saamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Ants Pindingule
5. märtsil
6. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. H. Jõks, J. Luik, T. Vernik