3-2-1-132-00

3-2-1-132-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. oktoobril
2. a Suura Jakobsoni, Tarmo Hanssoni ja Illi Ojavere hagi AS Ober-Haus vastu 527 650 krooni saamiseks ja AS Ober-Haus vastuhagi Suura Jakobsoni, Tarmo Hanssoni ja Illi Ojavere vastu 631 785 krooni saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja L. Laarmaa, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas
3. oktoobril
4. a avalikul kohtuistungil läbi AS Ober-Haus kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. aprilli
6. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/444/
7. Istungist võtsid osa AS Ober-Haus esindaja vandeadvokaat M. Mugu ning S. Jakobsoni, T. Hanssoni ja I. Ojavere esindaja vandeadvokaat N. Lausmaa. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallinna Linnakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt ostis AS Ober-Haus
8. novembril
9. a Tallinnas Rataskaevu 3/5 hoonest 3 korterit. S. Jakobson müüs korteri nr 1 hinnaga 2 036 230 krooni, millest on tasumata 224 335 krooni 50 senti. T. Hansson müüs korteri nr 2 hinnaga 1 518 860 krooni, millest on tasumata 167 335 krooni 80 senti. I. Ojavere müüs korteri nr 3 hinnaga 1 234 240 krooni, millest on tasumata 135 978 krooni 70 senti. Lepingute kohaselt tuli kogu ostuhind tasuda
10. veebruariks
11. a. T. Hansson, I. Ojavere ja S. Jakobson palusid kokku kostjalt välja mõista 527 650 krooni. AS Ober-Haus esitas vastuhagi 631 785 krooni saamiseks. Vastuhagi põhjenduste kohaselt tulenes
12. novembri
13. a ostu-müügilepingute p-st 4.2 müüjate kohustus korterid vabastada ja ehitusremonditööd lõpetada
14. detsembril
15. a. Kuna müüjad seda kohustust ei täitnud, kandis kostja suurt kahju seoses ebakvaliteetsete korterite, hoone katuse ja elektrisüsteemide remondi, avariiremonditööde ja veekahjustuse likvideerimisega. Kostja müüs korterid edasi ning korterid ostnud isik nõudis mittenõuetekohase kvaliteediga korterite puuduste tasuta kõrvaldamist TsK § 251 lg 1 p 3 alusel. Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus leidis, et kostja jättis täitmata ostu-müügilepingute p-st 2.1 tuleva kohustuse tasuda
16. veebruariks
17. a ostusumma täies ulatuses. TsK § 173 lg 1 kohaselt tuleb kohustised täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud tähtajaks vastavalt lepingu sätetele. Vastuhagi rahuldamata jätmisel leidis kohus, et asja arutamise käigus ei selgunud, milliseid töid ja kui suures mahus pidid müüjad tegema ja tegemata jätsid. Pole tõendatud, et lepingupooled leppisid kokku ehitusremonditööde tegemises vastuhagis nõutud ulatuses. Tõendamist leidis, et ehitusremonditööd olid loetletud eellepingutes. Ostu-müügilepingute sõlmimise ajaks olid eellepingus loetletud tööd tehtud ja tähtaegselt üle antud. Tööd üle võtnud ostja esindaja M. Haud tööde kohta pretensioone ei esitanud. Kostja sõlmis ostu-müügilepingud, nõustudes lepingu tingimustega. Puudus vajadus teostatud töid lahtikirjutatult ostu-müügilepingus sätestada. Lepingu p 4.
18. vastab sisult eellepingule. Pooltel polnud kokkulepet täiendavate tööde tegemiseks. Lepingu allakirjutamisel olid tööd lõpetatud. Kostja ei ole tõendanud, et lepingute p-s 4.2 märgitud tööd olid ostu-müügilepingu sõlmimisel lõpetamata. Samuti ei esitanud kostja müüjatele pretensioone müüdud korterite puuduste kohta. Kostja kirjavahetus korterite järgmiste ostjatega ei tõenda, millistena hagejad pidid korterid kostjale üle andma või mis töid nad pidid lepingute p 4.2 kohaselt tegema. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et linnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Ringkonnakohus märgib, et linnakohus on põhjendatult lugenud tõendatuks, et hagejad olid ostu-müügilepingute sõlmimise ajaks teinud neis sätestatud remonditööd. Kostja ei tõendanud kokkuleppe olemasolu korterite remondiks kostja poolt väidetud mahus. Ringkonnakohus leidis, et vastuhagis esitatud nõuded ei põhine mitte poolte vahel
19. novembril
20. a sõlmitud ostu-müügilepingutel, vaid kostja ja Paul Richard Oberschneideri vahel
21. detsembril
22. a ja
23. detsembril
24. a sõlmitud korterite ostu-müügilepingutel. Hagejad ei ole nimetatud lepingute poolteks. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse normi ning oluliselt rikkunud protsessiõiguse normi. Ringkonnakohus pole põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, et korterite müümisel ei vastanud need korterid tavaliselt esitatavatele nõuetele TsK § 250 lg 1 alusel. TsÜS § 64 lg 1 ei näe ette tehingu tõlgendamist tunnistajate ütlustega. Pooled sõlmisid
25. novembril
26. a vaidlusaluste korterite ostu-müügi eellepingud. Neis nähti ette müüjate kohustus lõpetada korterites ehitusremonditööd vastavalt eellepingus nimetatud ehituse töövõtulepingule hiljemalt
27. detsembril
28. a. Samuti lepiti korterite ostu-müügilepingute p 4.2 kokku, et müüjad lõpetavad ehitusremonditööd hiljemalt
29. detsembril
30. a. Ostu-müügilepingute p 4.2 viitab asjaolule, et korterite olukord ei vastanud tavaliselt esitatavatele nõuetele. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud korterite ostu-müügilepingute p-s 4.2 kokkulepitu tähelepanuta jätmist. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hagejad kassatsioonkaebusega ei nõustu. Kostja ei ole tõendanud põhjuslikku seost oma väidetava kahju ja hagejate käitumise vahel. Kõik kostja poolt kohtule esitatud tõendid kahju suuruse ja selle tekkimise asjaolude kohta puudutavad hoopis teist tehingut, milles hagejad ei osale. Kostja pole esitanud ühtki tõendit selle kohta, et korterite vastuvõtmisel ostu-müügilepingute sõlmimise järel oleks fikseeritud mingeid kõrvalekaldeid hagejate poolt lepingutingimuste täitmises. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Tõendeid hinnates leidsid kohtud, et vaidlusaluste ostu-müügilepingute p-s 4.2 märgitud ehitusremonditööd olid loetletud eellepingutes ning ostu-müügilepingute sõlmimise ajaks olid need tehtud ja kostjale üle antud. Seega on ekslik kassatsioonkaebuse väide, et kohtud on jätnud ostumüügilepingute p 4.2 tähelepanuta. Ka on esimese astme kohtu otsuses märgitud, millel kohtu selline järeldus rajaneb. Vastavalt TsMS § 330 lg-le 5 ei pea ringkonnakohus otsuses kordama esimese astme kohtu otsuse põhjendusi, kui ta jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata. TsK § 250 lg 1 kohaselt peab müüdud asja kvaliteet vastama lepingu tingimustele, lepingus juhendite puudumisel aga tavaliselt esitatavatele nõuetele. Kohtud jõudsid järeldusele, et ostu-müügilepingu tingimuste järgi pidid hagejad vaidlusalused korterid kostjale üle andma sellises seisukorras, nagu need olid pärast eellepingutes nimetatud ehitusremonditööde tegemist. Kuna kohtud leidsid, et korterite kvaliteet pidi vastama ostu-müügilepingute tingimustele, siis polnud korteritele tavaliselt esitatavaid nõudeid vaja kohtuotsustes käsitada. Põhjendamata on kassatsioonkaebuse väide, et kohus on rikkunud TsÜS § 64 lg-t
31. Selle sätte kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel lähtuda tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu sisust ei tulene teisiti. Tehingu teinud isikute tahte väljaselgitamine saab toimuda ainult tehinguga seotud asjaolude abil. Nii ongi kohus tõendamist leidnud asjaoludele tuginedes välja selgitanud, millise kvaliteediga korterite müügile oli ostu-müügilepingute poolte tahe suunatud. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
32. aprilli
33. a otsus jätta muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. L. Laarmaa, A. Kull, T. Vernik