3-2-1-123-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 1. novembril 2000.a Jüri Ruusi hagi Natalja Šepeli ja AS Kivilill vastu eluruumi kasutusõiguse kaotanuks tunnistamiseks ning vara ebaseaduslikust v

itatud hagis palus J. Ruus TsK § 173 lg 1 ja § 222 lg-te 1 ja 2 ning rendiseaduse § 22 lg 1 alusel välja mõista AS-lt Kivilill saamata jäänud tulu 67 166 krooni 10 senti ja kohustada AS Kivilill üle andma ruumid Tallinnas Pronksi 10-

1. Hagiavalduse kohaselt andis J. Ruus
2. jaanuaril
3. a sõlmitud üheaastase tähtajaga rendilepinguga AS Kivilill kasutusse korteri asukohaga Tallinnas Pronksi 10-
4. Pärast lepingu tähtaja lõppu ei andnud rentnik vara üle ega ole hüvitanud pinna ebaseadusliku kasutamise eest saamata jäänud tulu. N. Šepeli vastu

itatud hagis palus J. Ruus

§ 531lg-te 1 ja 2 alusel tunnistada N.

Šepeli Tallinnas Pronksi 10-2 eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks ja väljakolimisest keeldumisel tõsta ta sellest eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Hagi põhjendustel tuleb N. Šepeli eluruumi kasutamise õigus lugeda lõppenuks alates

1. juunist
2. a, kui ta andis selle allüürilepingu alusel AS Kivilill kasutusse. Kuna N. Šepel on faktiliselt elama asunud teise kohta, kaotas ta õiguse vaidlusalusele eluruumile alates lahkumise päevast. AS Kivilill ja N. Šepel

itasid vastuhagi. Kostjad palusid tunnistada kehtetuks

1. jaanuari
2. a ja
3. jaanuari
4. a rendilepingud. Vastuhagi kohaselt sõlmisid AS Kivilill kui allüürnik ja N. Šepel kui üürnik
5. juunil
6. a vaidlusaluse eluruumi suhtes allüürilepingu.
7. jaanuaril
8. a J. Ruus ja AS Kivilill vahel sõlmitud rendileping on ebaseaduslik, sest selle sõlmimiseks ei küsitud üürniku nõusolekut. Ka
9. jaanuari
10. a rendileping on ebaseaduslik, kuna N. Šepeli ja Kadrioru EEV vahel oli juba sõlmitud üürileping, mis läks üle korteri uuele omanikule J. Ruusile. Vastuhagis tuginesid kostjad ORAS §121 lg-le 1 ja TsÜS § 66 lg-le
11. Tallinna Linnakohtu otsusega rahuldati hagi osaliselt, vastuhagi aga jäeti rahuldamata. Kohtuotsuse kohaselt sai N. Šepel vaidlusaluse korteri enda kasutusse
12. juuni
13. a Kadrioru Kinnisvarahoolduse ME-ga sõlmitud üürilepinguga.
14. novembri
15. a aktiga anti korter üle õigusjärgsele omanikule, kes kinkis selle
16. augustil
17. a J. Ruusile. N. Šepelil oli õiguslik alus eluruumi kasutamiseks üürilepingu alusel, mis tulenevalt ORAS §-st 121 pikenes kuni
18. novembrini
19. a. Kohus luges tõendatuks, et N. Šepel on vaidlusalusest korterist lahkunud ja elama asunud teise kohta. Kohus tunnistas N. Šepeli Pronksi 10-2 eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks ja tõstis ta väljakolimisest keeldumisel

§ 41lg 1 p 3 kohaselt eluruumist välja.

Pronksi 10-2 ruumid on eluruumid. Kohus leidis, et hageja ja kostjate tahe oli suunatud korteri kasutamiseks mitteeluruumina lepingute alusel, mille sisuks oli eluruumi rentimine. Keelatud pole eluruumi kasutamine mitteeluruumina, kuid eluruumi kasutamise otstarbe muutmine peab toimuma elamuseaduse sätete kohaselt. Kohtule pole

itatud tõendeid selle kohta, et omanikul oleks õigus kasutada vaidlusalust eluruumi mitteeluruumina. Seega rikkus hageja eluruumide rendile andmisel mitteoluliselt elamuseadust. Rendileping AS-ga Kivilill lõppes

1. detsembril
2. a. Pole tõendatud, et AS Kivilill oleks ruumid tagastanud rendileandjale. AS Kivilill tagastas korteri üürnikule N. Šepelile. Kuna ruumid ei ole enam AS Kivilill valduses, siis ei saa teda kohustada ruume hagejale üle andma. Kahju hüvitamisel võttis kohus arvesse, et eluruumiruumi rendileandmiseks puudus hagejal õiguslik alus. Ka arvestas kohus, et kostjad tasusid kommunaalmakseid 13 333 krooni 90 senti. Kohus leidis, et mõistlik on AS-lt Kivilill välja mõista 20 000 krooni. Rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks ei ole alust. Lepingud väljendasid poolte tahet, rentnik on ruume faktiliselt kasutanud ja maksnud nende kasutamise eest kokkulepitud tasu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osas, millega AS-lt Kivilill mõisteti välja 20 000 krooni ja jäeti rahuldamata kostjate vastuhagi rendilepingute kehtetuks tunnistamiseks. Ringkonnakohus tegi selles osas uue otsuse. Ringkonnakohus jättis rahuldamata J. Ruusi hagi AS Kivilill vastu 67 166 krooni 10 sendi saamiseks ning kostjate vastuhagi rendilepingute tühisuse tunnustamiseks. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub alus alates
3. jaanuarist
4. a saamata jäänud tuluna rendi väljamõistmiseks AS-lt Kivilill.
5. a detsembris tagastas AS Kivilill vaidlusalused ruumid N. Šepelile. Asja materjalide kohaselt elab peale rendilepingute lõppemist korteris AS Kivilill töötaja. Linnakohus on õigesti tuvastanud, et N. Šepel on alates
6. juunist
7. a alatiselt lahkunud Pronksi 10-2 eluruumist. Seda tuvastatud asjaolu ei ole N. Šepel apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Linnakohus on materiaalõiguse normi õigesti kohaldanud. ORAS § 121 ei välista üürileandja õigust

itada hagi

§ 531ja § 41 lg 1 p 3 alusel üürniku väljatõstmiseks.

Rendilepingute tühisuse tunnustamise nõude osas leidis ringkonnakohus, et vaidlusaluse korteri omanikuna oli hageja õigustatud kooskõlas seadusega seda kasutama ja käsutama. Pole tõendatud, et aastatel 1996 ja 1997, kui AS Kivilill kasutas korterit kontorina, oleks selles tehtud ümberkorraldusi, mis ei võimaldanuks ruume kasutada ka eluruumidena.

§ 3

lg 2 ja 3 viitab eluruumi kasutamise otstarbe muutmisel planeerimis- ja ehitusseadusele. Seega peetakse selles sättes silmas eluruumi ehituslikku ümberkorraldust. Poolte seletuste kohaselt eluruumis ümberehitusi ei tehtud. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuse

itasid kostjad, kes palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega tunnistada

1. jaanuari
2. a ja
3. jaanuari
4. a rendilepingud tühiseks ja jätta J. Ruusi hagi N. Šepeli vastu rahuldamata. Kostjad leiavad, et kohtud on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse normi. Ebaõige on kohtute seisukoht, et üürnik lahkus alaliselt vaidlusalusest eluruumist. See pole tõendatud. Kohus on lähtunud J. Ruusi paljasõnalistest väidetest. J. Ruus oli teadlik, et üürnik andis korteri oma mehe firmale ajutiseks kasutamiseks. J. Ruusi poolt AS-lt Kivilill raha vastuvõtmist tuleb tõlgendada kui kirjalikku nõusolekut üürnik poolt korteri allüürile andmiseks. Rendilepingute tühisuse tunnistamise nõue on valesti jäetud rahuldamata. Pronksi 10-2 ruumid on eluruumid. Eluruume saab rentida üksnes

§ 3lg-tes 2 ja 3 toodud tingimustel.

III. Vastus kassatsioonkaebusele Kirjaliku vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on õige ja palus jätta kaebuse rahuldamata. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu.

§ 3

lg 2 kohaselt võib eluruumi omanik valla- või linnavalitsuse loal muuta eluruumi kasutamise otstarvet ja võtta selle kasutusse mitteeluruumina planeerimis- ja ehitusseaduses ehitise kohta käivate sätete kohaselt. Eluruumi kasutamise otstarbe muutmine toimub hoone teiste korteriomanike või korteriühistu nõusolekul. Kolleegium ei nõustu apellatsioonikohtu seisukohaga, et selles sättes peetakse silmas vaid eluruumi ehituslikku ümberkorraldust.

§ 3

lg-st 2 tuleneb üheselt keeld muuta eluruumi kasutamise otstarvet, kui selleks puudub valla- või linnavalitsuse luba ning hoone teiste korteriomanike või korteriühistu nõusolek. Seega tulebvastuhagi lahendamisel

malt teha kindlaks, kas vaidlusalused rendilepingud seda keeldu rikuvad ning seejärel võtta seisukoht nende tehingute tühisuse osas. Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et ORAS § 121 ei võta üürileandjalt õigust nõuda üürniku tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks alatiselt lahkumise tõttu (

§ 531lg 2).

Linnakohus tuvastas, et N. Šepel on Tallinnas Pronksi 10-2 eluruumist alatiselt lahkunud

1. juunist
2. a. Kuna seda asjaolu apellatsioonkaebuses ei vaidlustatud, siis jätab kolleegium N. Šepeli eluruumist lahkumist puudutavad väited tähelepanuta. Tunnistanud N. Šepeli eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks alatise lahkumise tõttu, oli kohtul alus

§ 41lg 1 p 3 kohaldamiseks. Juhindudes Ts

MS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. aprilli
2. a otsus osas, millega jäeti rahuldamata AS Kivilill ja N. Šepeli vastuhagi J. Ruusi vastu
3. jaanuaril
4. a ja
5. jaanuaril
6. a sõlmitud rendilepingute tühisuse tunnustamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada N. Šepelile
7. aprillil
8. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ja AS-le Kivilill
9. mail
10. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. J. Luik, A. Kull, T. Vernik