Obsah (6)

§ 263§ 264§ 265§ 273§ 70§ 262

3-2-1-90-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 15. novembril 2000. a Rein Raamatu hagi Peeter Molvõgini vastu omandiõiguse tunnustamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Od

§-le 80; § 256 lg-le 1, 257 lg-le 1, § 263 lg-tele 1 ja 2; § 264 lg-tele 1 ja 3 ning TsÜS § 112 lg-le 1, palus hageja tunnustada tema omandiõigust 1/4 mõttelisele osale elamust. Tallinna Linnakohus rahuldas

1. juuli
2. a otsusega hagi ja tunnustas hageja omandiõigust ? elamu mõttelisele osale. Kohtu deposiitarvelt tuli kostjale tasuda 130 000 krooni. Tallinna Hooneregistri
3. detsembri
4. a tõendi nr 33814 kohaselt on elamu Tähe 5 ? mõttelise osa omanik P. Molvõgin ja ? mõttelise osa omanik Melita Molvõgin
5. oktoobri
6. a ostumüügilepingu alusel. ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu mõttelise osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Selle ostueesõiguse teostamisel kuuluvad kohaldamisele asjaõigusseaduse sätted. Hagejale
7. detsembri
8. a ostu-müügilepingu ärakirja ei saadetud. Ta sai lepingust teada
9. novembril
10. a.

§ 263

lg 1 järgi on ostueesõigust omaval isikul õigus ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates õiguslikult kehtiva ostu-müügilepingu ärakirja saamise päevast. Kui ostueesõigust omavale isikule ei saadetud ostu-müügilepingu ärakirja, võib ta

§ 263

lg 2 kohaselt teostada ostueesõigust ühe aasta jooksul, arvates kinnisomandi võõrandamise kohta kinnistusraamatusse kande tegemise päevast. Hageja soov teostada ostueesõigust

§ 264lg 1 järgi on tõendatud notari poolt 10.

novembril

1. a ja
2. detsembril
3. a müüjale ja ostjale edastatud hageja avaldusega ja 130 000 krooni tasumisega kohtu deposiitarvele. Kostja ja kolmas isik ei ole tõendanud, et teatasid ostu-müügilepingust hagejale kirjalikult.

§ 265

kohaselt lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostumüügilepingu järgi olid ostjal. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus muutis

1. jaanuari
2. a otsusega linnakohtu otsust ning tunnustas hageja omandiõigust elamu 1/8 mõttelisele osale. Kohtu deposiitarvelt tuli tasuda 65 000 krooni kostjale ja 65 000 krooni tagastada hagejale. Hagejal on õigus poolele kostjale müüdud elamu mõttelisest osast. Hageja ja kostja olid elamu tagastamisel üürnikud. ORAS § 121 lg 10 alusel on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Linnakohus on põhjendatult leidnud, et kohaldada tuleb asjaõigusseaduse
3. osa
4. peatüki sätteid. Kohus tuvastas, et hageja sai ostu-müügilepingust teada
5. novembril
6. a ja esitas nõuetekohase ostueesõiguse teostamise avalduse nii ostjale kui ka müüjale
7. novembril
8. a ning hagiavalduse kohtule
9. detsembril
10. a, seega tähtaegselt. Vastavalt

§ 264

lg-le 3 astub ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega sõlmitud ostumüügilepingus ostja asemele ja omandab õiguse esitada hagi omandiõiguse tunnustamiseks. Linnakohus ei arvestanud, et kostja soovis majaosa omandada ja tegigi seda. Kostjal üürnikuna oli hagejaga võrdne ostueesõigus. Seega tuleb pooli käsitleda võrdselt ostueesõigust teostada soovivate isikutena. Kuna

1. detsembril
2. a ostu-müügilepinguga võõrandati elamu 1/4 mõttelist osa, tuleb tunnustada hageja omandiõigust 1/8 mõttelisele osale ja see osa kostjalt temale üle kanda. Ostueesõigust teostav isik on kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ostja lepingu järgi on müüjale maksnud. Ostja õiguste ülekandmisel tuleb hageja tasuda pool lepingu hinnast, s.t 65 000 krooni. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Hageja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osaliselt ning uue otsusega tunnustada tema omandiõigust 1/4 mõttelisele osale elamust ja kanda selle osa omandiõigus temale üle. Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kuna kostjal oli hagejaga võrdne ostueesõigus, siis tuleb pooli käsitleda võrdselt ostueesõigust teostada soovivate isikutena. Kohtute tuvastatud asjaolud sellist järeldust teha ei võimalda. Pärast 1/4 mõttelise osa ostmist ei saanud kostja olla nii elamu kaasomanik kui ka üürnik. Elamuseadus ei võimalda olla üürnik majas, mille kaasomanikuks ta on. Apellatsioonikohus võrdsustas meelevaldselt ainuostjat ja ostueesõigust omavat isikut, ilma et see tuleneks asjaõigusseaduse ostueesõiguse teostamise sätetest (

§-d 261-275). Seega ei saanud ringkonnakohus tuvastada kostja suhtes üürnike ühise ostueesõiguse aluseid

1. detsembri
2. a ostu-müügilepingu järgi. Ringkonnakohus on oluliselt eksinud ostusoovi tahteavalduse ja ühise ostueesõiguse tahteavalduse tõlgendamisel. Seadusest tulenevalt on ainuostja tahteavaldus ja ühise ostueesõiguse tahteavaldus teineteist välistavad. TsÜS § 61 lg 2 kohaselt kujuneb isiku tahe tegelikke asjaolusid teades. Ostu- müügilepingus väljendub kostja tahe saada ainuostjana elamu ? mõttelise osa omanikuks. Ühise ostueesõiguse teostamisel esitab õigustatud isik seaduses ettenähtud vormis avalduse sooviga asuda esialgse ostja asemele. Kostja tahe ei olnud samane ega samastatav ka oma sisus ostueesõigust teostava isiku tahtega. Asjas on tuvastatud, et kostja kogu tahe oli suunatud ostu-müügilepingu objektiks oleva elamu mõttelise osa omandamisele ainuisikuliselt ja tema ei soovinud kellegi teise asumist võõrandatava osa suhtes ühiseks omanikuks. Varasemate kaasomanike elamu reaalosadeks jagamise tühisele tehingule tuginedes leidis kostja, et hagejal ei olegi ostueesõigust kostja omandatud mõttelise osa suhtes. Kohus ei ole viidanud seadusele, mille alusel on hagejal õigus poolele kostjale müüdud elamu mõttelisest osast, kui on tuvastatud, et hageja on ORAS § 121 lg 10 kohaselt ainuke isik, kes ühise ostueesõiguse teostamise avalduse esitas. Kohus peab otsuses analüüsima kõiki kogutud tõendeid. TsMS § 231 lg 4 kohustab kohtuotsuses põhjendama, miks kohus mõnda tõendit ei arvesta. Ringkonnakohtu istungil esitas hageja
3. detsembril
4. a jõustunud kohtuotsuse Tallinna Linnavalitsuse korralduse seadusevastaseks tunnistamiseks. Selle otsusega on tõendatud kostja sihiteadlik tegevus tõkestada hageja ostueesõiguse teostamist. Tallinna Linnakohtus kinnitas kostja, et ta on nõus hagejale võõrandama 1/4 elamust, kuid mitte sellistel tingimustel, nagu ta ise omandas, vaid kolm korda kallimalt. Ringkonnakohus ei ole tähelepanu pööranud ka linnakohtu tuvastatule, et 1/4 mõttelise osa omanik on kostja ja 3/4 osa omanik M. Molvõgin. Ringkonnakohtule esitatud tõendi kohaselt on kostja ja M. Molvõgin abikaasad. See asjaolu välistab igasuguse võimaluse, et kostjat saaks käsitada üürnikuna. III. Vastus kassatsioonkaebusele Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kostjal oli hagejaga võrdne ostueesõigus. Ta oli maja tagastamise ja ostu-müügilepingu sõlmimise ajal üürnik. Seetõttu tuleb pooli käsitleda võrdselt ostueesõigust teostada soovivate isikutena. Kostja ostusoovi ja ühise ostueesõiguse tahteavalduse sisu on sama - see on suunatud asja omandamisele. Väär on hageja väide, et ringkonnakohus pole viidanud seadusele, mille kohaselt hagi täielik rahuldamine on ebaseaduslik. Kohus viitas õigesti ORAS § 121 lg-le
5. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäid hageja ja tema esindaja kassatsioonkaebuses ning kostja ja tema esindaja vastuses esitatud seisukohtade juurde. Kolleegium leidis, et lõppjärelduses õige apellatsioonikohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta. Vaidlust pole selles, et P. Molvõgin omandas 1/4 mõttelise osa elamust ja et nii tema kui ka hageja R. Raamat olid
6. detsembri
7. a ostu-müügilepingu sõlmimise ajal üürnikud, kes elasid eluruumis elamu tagastamise hetkel ja kellele ORAS § 121 lg-st 11 tulenevalt laieneb sama paragrahvi lõikes 10 sätestatu. Vastavalt ORAS § 12 1 lg-le 10 on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. Seega erinevalt kaasomaniku ostueesõigusest ehitise kui vallasasja mõttelise osa võõrandamisel, mida reguleerib asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131, reguleerivad üürnike ühist ostueesõigust nii tagastatud elamu, vastava kinnistu kui ka nende osa võõrandamisel asjaõigusseaduse sätted.

§-st 273 tulenevalt on mitmele isikule ühiselt kuuluva ostueesõiguse (ühise ostueesõiguse) teostamine lubatud vaid kogu võõrandatava osa suhtes. Kui mõni ühist ostueesõigust omavatest isikutest seda ei teosta, siis on teistel õigus teostada ostueesõigust temata. Kolleegium on seisukohal, et üürnikele ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiks on võimaldada kõigil üürnikel võrdselt saada elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad üürilepingu alusel. Ühist ostueesõigust reguleerivates normides peetakse eelkõige silmas ühise ostueesõiguse teostamist, kui elamu, vastav kinnistu või nende osa võõrandatakse isikule, kellel ühist ostueesõigust ei ole. Samas ei keela seadus elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamist üürnikule, kellel ORAS § 121 lg 10 alusel on ühine ostueesõigus. Kolleegium leiab, et üürnike ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiga on kooskõlas põhimõte, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik ei tohi esialgse ostjana sattuda halvemasse õiguslikku seisundisse, mis tal oleks siis, kui elamu, vastav kinnistu või nende mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist ostueesõigust. Koos teiste üürnikega ühist ostueesõigust teostades oleks tal tulenevalt

§ 273

lg-st 1 ja § 264 lg-st 3 õigus saada võõrandatud elamu ühiseks omanikuks.

§ 70lg 5 kohaselt on ühine omand kaasomand, kui seadus ei sätesta teisiti.

Seadus ei sätesta, et ühist ostueesõigust teostavad üürnikud saavad ühisomanikeks. Rahuldades hagi osaliselt ja tunnustades tulenevalt

§ 264lg-st 3 ja § 71 lg-st 1 R.

Raamatu omandiõigust poolele võõrandatud osale ja jättes poole suhtes omanikuks P. Molvõgini, on apellatsioonikohus selle eesmärgi saavutanud. Ostueesõiguse teostamist

1. detsembri
2. a ostumüügilepingu järgi ei mõjuta
3. oktoobril
4. a sõlmitud ostu-müügileping, millega kaks kaasomanikku müüsid neile kuuluvad mõttelised osad P. Molvõgini abikaasale. Ka selle ostumüügilepingu järgi oli R. Raamatul ostueesõigus. Kahtluse all pole P. Molvõgini tahe saada elamu osa omanikuks. TsMS § 60 lg 1 alusel jätta poolte advokaadikulud Riigikohtus kummagi poole enda kanda. Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium o t s u s t a s: Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. jaanuari
6. a otsus jõusse Riigikohtu otsuses toodud põhjendustel. Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata. J. Odar, H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik J. Luige ja T. Verniku eriarvamus Kolleegiumi põhjendustega mittenõustumine põhineb õige ja õiglase kohtulahendi erineval mõtestamisel. Kuna esimese astme kohus rahuldas hagi, pidades hagejat elamu ? mõttelise osa suhtes ainukeseks ostueesõiguse teostajaks, võis ringkonnakohus hagi rahuldada osaliselt ainult tingimusel, kui ostueesõigust teostas ka kostja. Seda asjaolu ringkonnakohus tuvastanud ei ole. Vastuolus TsMS § 330 lg-ga 4, mis kohustab otsuse põhjendavas osas märkima ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida kohus kohaldas, jättis kohus asja lahendamisel tähtsust omavad tõendid üldse hindamata. Ilmselt ei ole ringkonnakohus õigesti mõistnud vaidluse põhiküsimust: kuidas teostada elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel üürnike ühist ostueesõigust, kui esmaseks ostjaks on üürnik, kellel ORAS § 121 lg 10 alusel on ühine ostueesõigus. Hagejale ei esitatud viivitamatult, nii nagu

§ 262lg 1 ette näeb, 4.

detsembri 1997. a ostumüügilepingu ärakirja. Seega võis hageja ostueesõigust teostada ühe aasta jooksul, arvates elamu mõtteliseosa omandiõiguse üleminekust kostjale (

§ 263). Hageja esitaski 10.

novembril 1998. a müüjale ja kostjale ostueesõiguse teostamise avalduse täpses vastavuses

§ 273mõttele: kogu müügiobjekti, s.o ?

mõttelise osa suhtes. Ta ei pidanud eeldama, et kostja ja/või ülejäänud üürnikud ostueesõigust teostavad. Seadus ei piira ostueesõiguslasest esmaostja tahtevabadust ega kohusta teda oma ostueesõigust igal juhul kasutama. Kuna kostja ei teatanud hagejale tähtaegselt, s.o hiljemalt 4. detsembril 1997. a oma soovist ostueesõigust teostada, oli hagejal

§ 273lg 2 alusel õigus teostada ühist ostueesõigust ilma temata.

Nõustuda ei saa kolleegiumi seisukohaga, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik esialgse ostjana on halvemas õiguslikus seisundis, kui ta oleks siis, kui elamu, vastav kinnistu või nende mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist ostueesõigust. Esialgse ostja ?halvem õiguslik seisund? on hinnanguline. Sellist hinnangut ei saa anda a priori, selgitamata, miks asjaõigusseaduse ostueesõigust reguleerivad sätted kostja suhtes ei kehti või kehtivad tema valikul või ei võimalda tal ostueesõiguse teostada. Vaidluse lahendamisel ORAS § 121 lg 10 alusel tulnuks kohtul kohelda kostjat kui omanikku ja hagejat kui üürnikku õiguslikus mõttes võrdsetena. Sel juhul peaks omanik ühist ostueesõigust teostada soovivale üürnikule teatavaks tegema ka oma ostueesõiguse teostamise soovi. Ühise ostueesõiguse teostamine ei ole mõeldav ilma osalejate tahteta. TsÜS § 61 lg-st 2 tulenevalt peab tehingus tahe kujunema tegelikke asjaolusid teades. Kolleegiumi seisukohast lähtuvalt pidanuks hageja, soovides teostada ostueesõigust ka

1. oktoobri
2. a ostu-müügilepinguga kostja abikaasale müüdud kahe 3/8 mõttelise osa suhtes, tasuma kogu elamu ostuhinna. Kostja, kes esmaostja staatuse tõttu ei ole seotud ei tähtaja ega ühegi ostueesõigust reguleeriva asjaõigusseaduse sättega, teatab aga alles kohtus, millise mõttelise osa suhtes on ta nõus omandiõigust hagejaga jagama ja millise loovutab. Peale selle ei osanud hageja seadusest juhindudes prognoosida lahendit, mis asjas tehti. Linnakohtu tuvastatud asjaolude ja asjas kogutud tõendite alusel võib väita, et kostja elamu omanikuna on olnud soodsamas olukorras kui hageja.
3. detsembri
4. a ostu-müügilepingu ärakirja hagejale ei saadetud.
5. detsembri
6. a kirjalikus vastuses hageja ostueesõiguse teostamise avaldusele, teatas kostja, et kuna kaasomanikud on sõlminud
7. juulil
8. a kaasomandis oleva vallasvara mõtteliste osade reaalosadeks jagamise lepingu, ei ole tal võimalik hageja soovi rahuldada. Ostu-müügilepingu järgi aga ostis kostja mõttelise osa elamust ning lepingu p-s 6.2 on notar selgitanud: ?Vastavalt ORAS § 121 lg 10 on üürnikel tagastatud elamu võõrandamisel ühine ostueesõigus.? Eeltoodu alusel leiame, et elamu 1/8 mõttelisele osale kostja omandiõiguse tunnustamist väljaspool üürnike ühist ostueesõigust, ei ole võimalik pidada viisiks, mis tagab ORAS § 121 lg-st 10 tuleneva eesmärgi: anda üürnikele võrdsed võimalused elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks saamisel. J. Luik, T. Vernik