Obsah (6)

§ 48§ 53§ 531§ 28§ 31§ 57

3-2-1-124-00 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 8. detsembril 2000. a Riina Kärmase hagi Sirje Ürrili vastu eluruumist väljatõstmiseks ja eluruumi kasutamise eest 9 546 krooni saamiseks. Sirje Ür

indaja vandeadvokaat J. Aland ja kostja S. Ürril. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

itatud hagis palus R. Kärmas

§ 48lg 4 alusel välja tõsta S.

Ürrili korterist Tartus Narva mnt 155-3 ja temalt välja mõista

§-de 37 ja 371 alusel õigussuhte vaidlustamisega ja korterivabastamata jätmisega tekitatud kahju - korteri ekspluatatsioonikulu ja tasu korteri kasutamise eest 9 546 krooni. Hagi põhjendas R. Kärmas sellega, et ta kasutas alates

1. aastast üürnikuna korterit Narva mnt 155-
2. AS ETK Hulgi ja hageja nõusolekul kasutas alates
3. a septembrist korterit ajutine elanik S. Ürril. AS ETK Hulgi sõlmis hagejaga kirjaliku üürilepingu
4. juulil
5. a ja hageja erastas korteri
6. veebruari
7. a ostu-müügilepinguga. Kostja keeldus pärast seda, kui hageja sai korteri omanikuks, korterit vabastamast. Korteri vabastamisest põhjendamatu keeldumisega tekitas S. Ürril hagejale kahju alates
8. a veebruarist kuni
9. a novembrini, mille eest kostja peab hagejale tasuma korteri ekspluatatsioonikulud ja üüri. Vastuhagis palus S. Ürril

§ 53alusel lugeda R.

Kärmase üürilepingu AS-ga ETK Hulgi lõppenuks alates 1993. a augustist seoses tema lahkumisega alatiselt teise elukohta Tartus Tihase 23-1 ja

§ 531lg 3 alusel tunnistada R.

Kärmas korteri Narva mnt 155-3 kasutamise õiguse kaotanuks. Hagis AS ETK Hulgi vastu palus S. Ürril

§ 28lg-te 1 ja 2, § 29 ja § 57 lg 3 ning Ts

K § 166 lg 2 alusel tunnustada tema õigust üürnikuna kasutada korterit Narva mnt 155-

1. Vastuhagi ja hagi põhjendas S. Ürril sellega, et nii tema, kui R. Kärmas olid AS ETK Hulgi eellase ETKVL-i Tartu Rajoonidevahelise Kaubabaasi töötajad, ja
2. a veebruaris eraldati R. Kärmasele elamistingimuste parandamiseks uus korter ridaelamus Tihase 23-1 ning temast vabanenud korter Narva mnt 155-3 anti elamistingimuste parandamiseks S. Ürrilile. Ta kasutas korterit üürnikuna alates
3. a septembrist ja maksis üüri asutuse poolt

itatud arvete alusel, kuid üürileandja tegevusetuse tõttu jäi kirjalik üürileping sõlmimata. Kuigi hageja alates

1. a augustist enam selles korteris ei elanud, sõlmis AS ETK Hulgi hagejaga
2. juulil
3. a kirjaliku üürilepingu. Kuna hageja oli alatiselt elama asunud teise elukohta, siis oli üürileping temaga lõppenud alates lahkumise päevast
4. a augustis ja ta tuleb tunnistada õiguse kaotanuks kasutada vaidlusalust eluruumi. Kuna kostja ei ole vaidlusaluses korteris ajutine elanik, siis tuleb tunnustada tema õigust üürnikuna eluruumi kasutada. Tartu Linnakohtu
5. juuni
6. a otsusega rahuldati R. Kärmase hagi

§ 48lg 4 alusel ajutise elaniku S.

Ürrili väljatõstmiseks eluruumist Tartus Narva mnt 155-3 ja rahuldamata jäeti nõue S. Ürrililt 9546 krooni saamiseks. S. Ürrili vastuhagi ja hagi jäeti rahuldamata. Apellatsioonkaebuse

itasid R. Kärmas ja S. Ürril. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu

1. aprilli
2. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli jäetud rahuldamata R. Kärmase hagi S. Ürrililt tasu saamiseks korteri kasutamise eest. Apellatsioonikohus tegi selles osas uue otsuse ja mõistis kostjalt välja TsK § 222 lg 2 alusel tekitatud kahjuna saamatajäänud tulu 5302 krooni. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rahuldas linnakohus põhjendatult R. Kärmase hagi S. Ürrili väljatõstmiseks eluruumist. Kostja väidet, et ta oli alates
3. aastast korteri Narva mnt 155-3 üürnik AS ETK Hulgi õiguseellase ETKVL-i Tartu Rajoonidevahelise Kaubabaasi ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu alusel, ei ole teised protsessiosalised kinnitanud, väites, et kostja oli ajutine elanik. Hageja on vaidlusaluse korteri omanik, kes kasutas seda üürnikuna alates
4. aastast kuni korteri erastamiseni. Hagejaga sõlmiti kirjalik üürileping
5. juulil
6. a. Sellega on ümber lükatud kostja väide temaga üürilepingu sõlmimisest. Kostja ei saa üürisuhet tõendada üüriarvetega, mis talle

itati tollase üürileandja poolt aastatel 1993-1994. Kostja ei saa üürilepingu olemasolu tõendada tunnistajate ütlustega, sest üürileping pidi

§-st 31 lg 1 tulenevalt olema kirjalikult sõlmitud ning sel ajal kehtinud TsK § 49 järgi võttis seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi järgimata jätmine poolelt õiguse vaidluse korral viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks tunnistajate ütlustele. Tõenduslikult ei ole tähtsust, kas ja millistel asjaoludel hageja lahkus korterist Narva mnt 155-3 elama ridaelamusse Tihase 23-1. S. Ürrili vastuhagi ja hagi rahuldamiseks puudub õiguslik alus, sest ajutise elanikuna ei ole kostja õigustatud nõudma vaidlusaluse eluruumi kasutamise õiguse tunnustamist ja hageja äraoleku tõttu tema eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamist. Üürisuhte puudumise tõttu ei saa hageja

§-dele 38 ja 381 tuginedes kostjalt nõuda tasu 9546 krooni eluruumi kasutamise eest. Hageja nõue ekspluatatsioonikulude hüvitamiseks on kvalifitseeritav vara alusetu säästmisena TsK § 477 lg 6 järgi. Hageja ei tõendanud kulutusi korterile (hooldustasu, kommunaalmaksed) ja linnakohus on põhjendatult jätnud 4243 krooni välja mõistmata. Nõue üüri saamiseks on kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena TsK § 222 lg 2 järgi, mille kohaselt kuulub kahjuna muu hulgas hüvitamisele kreeditori poolt saamata jäänud tulu. Ajutise elanikuna rikkus kostja

§-st 48 lg 4 tulenevat kohustust vabastada eluruum hageja

imesel nõudmisel. Hageja kaotas seetõttu ajavahemikul

1. märtsist
2. a kuni
3. detsembrini
4. a tulu, mis võib olla hinnatav üürisuurusega 5 kr/m2 kuus, mida hageja oleks eeldatavasti saanud, kui kostja oleks eluruumi vabastanud. Saamatajäänud tulu 5302 krooni (50,5 m2 x 5 krooni x 21 kuud) tuleb kahjuna kostjalt välja mõista. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada protsessiõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu. TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Kostja AS ETK Hulgi ei

itanud kohtule dokumente pooltele eraldatud korterite kohta ja kostja tõendas tegelikke asjaolusid seetõttu tunnistajate ütlustega. Kohus jättis välja selgitamata, kus asuvad nõutud dokumendid. Tunnistajate ütlustega on tõendatud kostjale korteri Narva mnt 155-3 eraldamine.

§ 31

lg 1 järgi peab üürileping olema sõlmitud kirjalikult, kuid sellest ei tulene, et üürileping peab alati olema pealkirjaga ?Leping?. Kui ofert ja aktsept on vormistatud kirjalike dokumentidega, siis võib seda lugeda lepinguks kirjalikus vormis vastavalt TsK §-le 166 lg 2. AS ETK Hulgi ja kostja vahel oli kirjalik üürileping. AS ETK Hulgi

itas kostjale üüriarveid alates septembrist

1. a kuni juunini
2. a, mil arusaamatutel asjaoludel sõlmiti hagejaga üürileping, kuigi hageja oli korterist Narva mnt 155-3 lahkunud augustis
3. a. Kohus kohaldas ebaõigesti

§ 48lg 2 sätteid.

Kohtule ei

itatud tõendeid selle kohta, et üürileandja andis kostjale nõusoleku eluruumi kasutamiseks ajutise elanikuna üle pooleteise kuu. Eeltoodu tõttu ei nõustu kostja 5302 krooni väljamõistmisega hageja kasuks. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele pidas R. Kärmas kassatsioonkaebust põhjendamatuks. Kolleegiumi istungil palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Hageja ja tema

indaja palusid jätta apellatsioonikohtu otsuse muutmata. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormide väära kohaldamise ja protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu. S. Ürrili vastuhagi rahuldamata jätmisel kohaldas apellatsioonikohus vääralt materiaalõigus-normi ning otsuse põhjendusi tuleb seetõttu muuta. Vastuhagi kohta tehtud otsuse resolutsioon jääb muutmata. S. Ürril palus vastuhagis

§ 53alusel lugeda R.

Kärmase üürilepingu AS-ga ETK Hulgi lõppenuks alates 1993. a augustist seoses tema lahkumisega alatiselt teise elukohta Tihase 23-1 ning

§ 531lg 3 alusel tunnistada R.

Kärmas korteri Narva mnt 155-3 kasutamise õiguse kaotanuks. Apellatsioonikohus jättis vastuhagi rahuldamata põhjusel, et S. Ürril oli ajutine elanik ega olnud õigustatud nõudma eluruumi omaniku R. Kärmase tunnistamist õiguse kaotanuks kasutada eluruumi tema äraoleku tõttu. Kohus tuvastas, et R. Kärmas oli 1993. a augustis, kui ta vaidlusalusest korterist lahkus, üürnik.

§ 53

kohaselt, üürniku ja temaga koos elavate perekonnaliikmete lahkumisel alatiseks elama teise kohta loetakse eluruumi üürileping lõppenuks alates lahkumise päevast.

§ 531

lg 2 kohaselt, eluruumist alatiselt lahkunud üürnik või temaga koos elanud perekonnaliige kaotavad õiguse eluruumile lahkumise päevast alates ja kohus võib üürileandja hagi põhjal tunnistada üürniku ja temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende alatiselt lahkumise tõttu. Kohus jättis tähelepanuta, et üürileandjaks oli AS ETK Hulgi, kellel

§ 531

lg 2 järgi olnuks õigus

itada hagi R. Kärmase vastu. Seetõttu ei ole asjas vastuhagi rahuldamata jätmise aluseks mitte see, et ajutine elanik ei saa hageda korteri omaniku tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks, nagu apellatsioonikohus ekslikult leidis, vaid see, et seaduse järgi on üürileandjal õigus hageda üürniku tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks. S. Ürrili hagi AS ETK Hulgi vastu üürnikuna eluruumi kasutamise õiguse tunnustamiseks rahuldamata jätmisel kohaldas apellatsioonikohus vääralt materiaalõigusnormi ja rikkus oluliselt protsessiõiguse norme. Otsus selles osas tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule. S. Ürrili ja AS ETK Hulgi vahel on vaidlus eluruumi kasutamise õigusliku aluse üle. TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud.

§ 31lg 1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumiseni

1. septembril
2. a kehtinud TsK § 49 kohaselt tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi mittejärgimine kaasa tehingu kehtetuse seaduses otseselt nimetatud juhtudel. Tsiviilkoodeks ja elamuseadus eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmisel nimetatud tagajärge ei sätestanud. TsK § 166 lg 2 kohaselt, kui kooskõlas seaduse või poolte kokkuleppega tuleb leping sõlmida kirjalikult, võidakse see sõlmida nii ühe dokumendi koostamisega, millele pooled alla kirjutavad, kui ka kirjade jms vahetamisega, millele pool, kes neid saadab, on alla kirjutanud. Apellatsioonikohus leidis, et S. Ürril ei saa üürisuhet tõendada üüriarvetega, mis talle

itati üürileandja AS ETK Hulgi poolt aastatel 1993-

1. Kohtu seisukoht ei ole kooskõlas seadusega. Seadus lubab kirjaliku lepingu sõlmimist nii ühe dokumendi (üürilepingu) koostamisega kui ka kirjaliku lepingu tõendamist dokumentidega, mida pooled on vahetanud. Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et R. Kärmas lahkus korterist Narva mnt 155-3
2. a augustis ja et S. Ürril kasutas sama eluruumi alates
3. a septembrist ning talle saadeti üüriarved ja ta tasus nende alusel üüri. Kohus on avaldanud Tartu Halduskohtu toimiku nr 3-29/97 leheküljed 8 ja 9, kus on S. Ürrilile AS ETK Hulgi saadetud allkirjastatud üüriarved ja kviitungid S. Ürrililt üüri saamise kohta. Apellatsioonikohus ei järginud TsMS § 95 lg 1 sätestatud nõuet hinnata seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Kohtuotsust ei saa põhistada tõendamata väidetega. Kohtuotsuses märgitud põhjendus, et teiste protsessiosaliste väited kinnitavad, et S. Ürril oli ajutine elanik, ei ole kooskõlas kohtuotsuse sisule

itatavate nõuetega (TsMS § 330 lg 4). Kui apellatsioonikohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et S. Ürril oli korteris Narva mnt 155-3 üürnik alates

1. a septembrist, peab kohus andma hinnangu ka AS ETK Hulgi ja R. Kärmase vahel
2. juulil
3. a sõlmitud üürilepingu seaduslikkusele.

§ 57

lg 1 kohaselt tunnistab kohus kehtetuks elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu. Kui R. Kärmasega sõlmitud üürileping osutub kehtetuks, peab kohus andma hinnangu ka korteri erastamiseks

1. veebruaril
2. a sõlmitud ostu-müügilepingu seaduslikkusele. Eluruumide erastamise seaduse § 4 p 1 järgi on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik. R. Kärmase hagi

§ 48lg 4 alusel S.

Ürrili eluruumist väljatõstmiseks rahuldamine või rahuldamata jätmine sõltub asja uuel läbivaatamisel apellatsioonikohtus hinnangu andmisest S. Ürrili eluruumi kasutamiseõiguslikule alusele. Seetõttu tuleb otsus osas, millega jäeti muutmata linnakohtu otsus osas, millega rahuldati R. Kärmase hagi S. Ürrili vastu korterist Narva mnt 155-3 väljatõstmiseks, tühistada ja hagi saata uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule. Apellatsioonikohus rahuldas osaliselt R. Kärmase nõude S. Ürrililt

§-de 37 ja 371 alusel eluruumi kasutamise eest 9546 krooni saamiseks ja andis nõude alusele teistsuguse õigusliku kvalifikatsiooni. Kuna hageja ei

itanud kassatsioonkaebust kohtuotsuse osale, millega apellatsioonikohus jättis korterile tehtud kulutuste tõendamatuse tõttu välja mõistmata TsK § 477 lg 6 alusel S. Ürrililt 4243 krooni, siis Riigikohus seda osa kohtuotsusest ei käsitle. Apellatsioonikohtu otsus osas, millega S. Ürrililt mõisteti välja TsK § 222 lg 2 alusel 5302 krooni saamata jäänud tulu R. Kärmase kasuks, tuleb tühistada. Selle summa väljamõistmine põhines käesoleva otsusega tühistatud R. Kärmase hagi rahuldamisel S. Ürrili kui ajutise elaniku väljatõstmiseks eluruumist. Apellatsioonikohtus tuleb uuesti läbi vaadata R. Kärmase hagi S. Ürrili väljatõstmiseks eluruumist ja sellega kaasnev nõue 5302 krooni saamiseks. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium otsustas: Jätta muutmata Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. aprilli
2. a otsus osas, millega jäeti Sirje Ürrililt välja mõistmata korteri ekspluatatsioonikulu 4243 krooni. Otsust osas, millega jäeti rahuldamata Sirje Ürrili vastuhagi Riina Kärmase vastu eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamiseks, muuta põhjenduste osas ning jätta Sirje Ürrili vastuhagi rahuldamata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuses toodud põhjendustel. Muus osas otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonikaebus rahuldada. Tagastada Sirje Ürrilile kautsjon 200 (kakssada) krooni, mis oli tasutud
3. mail
4. a Ühispanka. J. Luik, A. Kull, T. Vernik