Obsah (7)

§ 54§ 376§ 374§ 6§ 422§ 43§ 1

3-2-1-40-01 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 28. märtsil 2001. a Toivo Merendi ja Aavo Merendi hagi Meelik Mälksoo ja Veera Lauk'i vastu üürivõla väljamõistmiseks, üürilepingu ennetähtaegseks l

§ 54lg 1 p 1 alusel üürilepingu M.

Mälksoo ja V. Lauguga ennetähtaegselt lõpetada, nad korterist Pikk 20-7 välja tõsta, välja mõista üürivõla alates

1. septembrist
2. a kuni oktoobrini
3. a 6031 kr 30 s (4 kr/m2 x 40,4 m2 = 161 kr 60 s kuus) ning välja mõista võla vee ja kanalisatsiooni kasutamise eest 1021 kr 70 s. M. Mälksoo ja V. Lauk

itasid vastuhagi, milles palusid hagejatelt välja mõista eluruumi kapitaalremondi ja ümberehitusega tehtud vajalikud kulutused 68 000 krooni. Viljandi Maakohtu

1. novembri
2. a otsusega jäeti hagi ja vastuhagi tõendamatuse tõttu rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendustel ei vabasta kirjaliku üürilepingu puudumine üürnikke üüri maksmise kohustusest. Hagejad ei ole kohtule

itanud ühtegi üüriarvet, mis võimaldaks üürivõlga piiritleda. Hagejate

itatud vee- ja kanalisatsiooniarvetest (t lk 92-98) ning nende alusel koostatud õiendist (t lk 59) ei nähtu kostjate kasutatud teenused ja tasutud summad. Vee eest on kostjad tasunud enda arvestuste alusel. Kostjatele

itatud üürikviitung on sisuliselt hagejate pretensioon, milles kõik kostjate väidetavad võlad on kokku liidetud. Kohus ei tuvastanud, et kostjad on mõjuvate põhjusteta jätnud üüri rohkem kui kolm kuud maksmata. Kostjate

itatud tõendite alusel ei ole võimalik välja arvutada korteri kapitaalremondiks ja ümberehituseks tehtud kulutusi. Ehitusmaterjalide ostukviitungitest ei nähtu, et neid materjale vaidlusaluses korteris kasutati. Fototabelid ei tõenda korteri remontimist.

§ 376

lg 2 ja 3 kohaselt, kui üürnik parendab üürileandja loal üürileantud eluruume, võib poolte kokkuleppel tehtud kulusid hüvitada üüri vähendamise või üürist loobumisega. Kui üürnik on teinud üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti, võib üürnik nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra. Pooled ei ole kokku leppinud üüri vähendamises või sellest loobumises. Kostjad ei ole nõudnud üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagi kostjate väljatõstmiseks eluruumist ja vastuhagi remondikulutuste hüvitamiseks. Maakohtu otsus tühistati osas, millega jäeti rahuldamata hagi üürivõla väljamõistmiseks ning selles osas otsustati asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Otsuse põhjendustel ei ole õiguslikku alust kostjate eluruumist väljatõstmiseks. Kuna hagejad ei

itanud üüriarveid, oli kostjatel üüri maksmata jätmiseks mõjuv põhjus. Üürileandja on kohustatud

itama üürnikule nõuetekohase üüriarve ja üürnik on kohustatud üüri maksma 15 päeva jooksul, arvates üüriarve saamise päevast (

§ 374lg 1).

Kostjad tunnistasid, et nad keeldusid suurendatud üüri maksmisest. Kostjad eitasid üüriarvete regulaarset saamist. Hagejad ei ole tõendanud nõuetekohaste üüriarvete

itamist.

1. a jaanuarikuu üüriarves on märgitud summaarne võlgnevus alates
2. juulist
3. a. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas muutmata ja kooskõlas TsMS §-ga 330 lg 5 ei korranud selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. Otsuse põhjendustel tühistati maakohtu otsus üürivõla välja mõistmata jätmise osas seetõttu, et üüriarvete

itamata jätmine ei vabasta üürnikke kohustusest tasuda üüri. Maakohus jättis tuvastamata, kui palju pidid üürnikud üüri ja vee eest tasuma. Vaidlus selles osas saadeti maakohtule uueks läbivaatamiseks, et tagada asjaolude täielikum väljaselgitamine ja protsessiosalistele sisuline edasikaebamise võimalus. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostjad palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõigusnormide väära kohaldamise ja protsessiõigusnormide olulise rikkumise tõttu. Vastuhagi rahuldamata jätmine oli põhjendamatu. Apellatsioonkaebuses taotlesid kostjad paikvaatlust korteris Pikk 20-7, mis oleks olnud TsMS § 90 lg 2 järgi arvestatavaks tõendiks korteri remontimise kohta. Taotlus jäeti põhjendamatult rahuldamata.

§ 6

kohaselt peab eluruumi omanik tagama eluruumi korrashoiu.

§ 422

kohaselt on üürnikul õigus edasilükkamatu vajaduse korral teha ise remont ja nõuda selle maksumus sisse üürileandjalt.

§ 43järgi on elu- ja abiruumide ümberehitamine lubatud.

Kostjad tegid seda Viljandi RSN TK Ehitus- ja Arhitektuuriosakonnaga kooskõlastatult. Hagejad peavad vajalikud ja kasulikud kulutused hüvitama AÕS § 28 alusel. Ostukviitungid tõendavad tehtud kulutusi. Kostjad palusid tühistada apellatsioonikohtu otsuse ka osas, millega apellatsioonikohus tühistas maakohtu otsuse üürivaidluses ja saatis hagi selles osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Üüri nõudmine on põhjendamatu, sest hagejad ei ole majaomanikuna oma kohustusi eluruumi korrashoidmisel täitnud. Kostjad on ise maksnud prügiveo ja vee eest otselepingute alusel teenuste osutajatega. Alates 2000. a juunikuust on korteris veemõõtja. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hagejad pidasid kassatsioonkaebust põhjendamatuks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus üürivõla vaidluses tuleb tühistada protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu. Muus osas tuleb otsus jätta muutmata. Põhjendamatu oli apellatsioonikohtu otsus saata maakohtule uueks läbivaatamiseks üürivõla vaidlus. TsMS § 333 lg 2 kohaselt on ringkonnakohtul õigus, protsessiosalise kaebuse põhjendusest olenemata, tühistada

imese astme kohtu lahend ja saata asi uueks arutamiseks

imese astme kohtule protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui seda rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Apellatsioonikohus ei viidanud otsuses protsessiõiguse normide olulisele rikkumisele, mida ei ole apellatsioonimenetluses võimalik kõrvaldada, vaid leidis, et asjaolud tuleb täielikumalt välja selgitada ja veelkord anda edasikaebe võimalus. Sellist alust tühistatud otsuse

imese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmiseks ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud ja apellatsioonikohus peab üürivaidluse ise sisuliselt lahendama. Vastuhagis tehtud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata põhjusel, et ei ole tõendatud 68 000 krooni kulutamine korteri remontimiseks ning seetõttu ei ole alust

§ 376lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks.

Kohus ei ole vääralt kohaldanud materiaalõigusnormi ega rikkunud protsessiõiguse norme. Kassatsioonkaebuse väide, et kohaldada tuleb asjaõigusseaduse sätteid, ei ole õige. Elamusuhteid reguleerib elamuseadus (

§ 1). Apellatsioonikohus ei rikkunud protsessiõiguse normi, jättes rahuldamata taotluse paikvaatluse tegemiseks. Ts

MS § 127 lg 1 järgi, kui asja lahendamiseks on vaja kinnisasja, paikkonda või sündmuskohta üle vaadata, võib kohus poole taotlusel või omal algatusel teha paikvaatlust. Paikvaatlus on tsiviilasjas tõendiks teiste tõendite hulgas. Kohtul on õigus jätta rahuldamata taotlus paikvaatluse tegemiseks, kui kohus ei pea seda vajalikuks. Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium otsustas: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. novembri
2. a otsus osas, millega tühistati Viljandi Maakohtu
3. novembri
4. a otsus üürivõla väljamõistmise osas ja saadeti asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Jätta otsus muutmata osas, millega jäeti rahuldamata hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning jäeti rahuldamata vastuhagi eluruumi kapitaalremondi ja ümberehitusega tehtud vajalike kulutuste 68 000 krooni hüvitamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Meelis Mälksoole
5. detsembril
6. a tasutud kautsjon 680 (kuussada kaheksakümmend) krooni. Tagastada Veera Laugule
7. detsembril
8. a tasutud kautsjon 680 (kuussada kaheksakümmend) krooni. A. Kull, J. Luik, T. Vernik