3-3-1-34-01 OTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 5. juunil 2001 Niina "teini kassatsioonkaebuse läbivaatamine Kaasomandis oleva elamu

kohaldamise asjas Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann vaatas

1. mail 2001 kirjalikus menetluses läbi Niina "teini kassatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
2. märtsi
3. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3/71/
4. Tallinna Kesklinna Valitsus teatas
5. mail 1999 kirjaga nr. 1-27/779 Laulupeo 21 elamu üürnikele elamu erastamisest mõtteliste osadena ja andis neile õiguse esitada ühe kuu jooksul avaldused kirjas märgitud elamu mõtteliste osade erastamiseks. Nimetatud kirjas on toodud erastamisele kuuluvate mõtteliste osade loetelu, milles on märgitud: "
6. 3216/68394, mille alghind on 15045.- krooni" ja "
7. 3216/68394, mille alghind on 15045.- krooni". Niina "tein kasutab üürilepingu alusel Tallinnas Laulupeo 21-15 asuvat korterit. Ta esitas
8. mail 1999 Kesklinna Valitsusele avalduse tema kasutuses oleva korteri nr. 15 üldpinnale vastava elamu 3216/68394 mõttelise osa erastamiseks. Samas elamus asuvat korterit nr. 6, mis moodustab samuti 3216/68394 mõttelist osa elamust, kasutavad üürilepingu alusel Miralda Lizette Kõrva ja Ella Tammari. Kesklinna Valitsus teatas N. "teinile
9. mai
10. a. kirjaga nr. N 1-27/618, et Kaasomandis oleva elamu

§-de 4 ja 5 kohaselt kuuluvad Laulupeo tn. 21 elamus enampakkumise teel erastamisele alljärgnevad mõttelised osad: "

1. 3216/68394 mõttelist osa alghinnaga 15 045 krooni" ja "
2. 3216/68394 mõttelist osa alghinnaga 15 045 krooni" ning et tal on õigus osaleda
3. juunil 2000 kell 15 toimuval oksjonil. Tallinna Kesklinna vanema
4. juuni
5. a. korraldusega nr. 257 kinnitati Laulupeo 21 asuva elamu mõtteliste osade erastamiseks
6. juunil 2000 korraldatud enampakkumise tulemused.
7. juunil 2000 saatis N. "tein Keskklinna Valitsusele avalduse, milles palus tunnistada Laulupeo 21 elamust 3216/68394 mõttelise osa, mis vastab tema poolt üüritava korteri nr. 15 üldpinnale, enampakkumisega erastamine kehtetuks. Kesklinna Valitsus teatas N. "teinile
8. juulil 2000 kirjaga nr. N 1-28/836, et enampakkumise tulemused on kinnitatud ja seadusjõus. N. "tein esitas
9. augustil 2000 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada HKMS § 26 lg. 1 p. 3 alusel Tallinnas Laulupeo 21 asuva korteri nr. 15 üldpinnale vastava, s.o 3216/68394 mõttelise osa elamust erastamine õigusvastaseks ja välja mõista Tallinna Kesklinna Valitsuselt tema kasuks kaevatud toiminguga tekitatud kahju summas 484 955 krooni. Kaebuse esitaja leidis, et kellelgi teisel ei olnud eelisõigust Laulupeo 21-15 korterile vastava elamu mõttelise osa erastamiseks. Kuna sama elamu korterile nr. 6 vastava 3216/68394 mõttelise osa elamust erastamiseks oli eelisõigus selle korteri üürnikel M.-L. Kõrval ja E. Tammaril, siis tulnuks nende vahel korraldada enampakkumine vastavalt Kaasomandis oleva elamu

§-le 5 lg.

1. Kaebuse esitaja leiab, et vaidlustatud seadusevastase toiminguga on Kesklinna Valitsus tekitanud talle kahju 484 955 krooni. Tallinna Halduskohtu
2. novembri
3. a. otsusega haldusasjas nr. 3-1265/2000 jäeti N. "teini kaebus rahuldamata. Halduskohtunik leidis, et kaebuse esitaja on vääralt tõlgendanud Kaasomandis oleva elamu

§ 4lg.

1 p. 1 ning § 5 lg. 1 ja lg. 4. Selle seaduse § 4 lg. 1 p. 1 ei anna eelisõigust erastamise õigustatud subjektile kaasomandis oleva elamu konkreetse mõttelise osa erastamiseks, mis vastab üürilepingu alusel kasutatava korteri mõttelise osa suurusele. Kaasomandis oleva elamu

§ 4lg.

1 p. 1 mõtte kohaselt loetakse erastamise õigustatud subjektideks esimese eelistusena kõiki antud kaasomandis oleva elamu üürnikke või ühte üürnikuga alaliselt koos elavat täisealist perekonnaliiget vastavalt Eluruumide erastamise seaduse § 4 p. 1 sätestatud tingimustele. Kesklinna Valitsuse

1. mai
2. a. kirjaga nr. 127/618 teatati kaebajale ja kolmandatele isikutele enampakkumise korraldamisest, sest kahele ühesuurusele mõttelisele osale (3216/68394, alghinnaga 15 045 krooni) elamust olid avalduse esitanud kolm esimest eelistust omavat selle elamu üürnikku. Kaasomandis oleva elamu

§ 5lg.

4 kohaselt korraldatakse sel juhul avalduse esitanud isikute vahel enampakkumine Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Kohus leidis, et Tallinna Kesklinna Valitsus pole rikkunud eelpoolnimetatud seadust ja Vabariigi Valitsuse

1. juuli
2. a. määrusega nr. 129 kinnitatud Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamiseks korraldatava enampakkumise korra sätteid. Halduskohtu otsuse kohaselt pole asja läbivaatamisel leidnud tõendamist kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumine. N. "tein pole vaidlustanud kohtus enampakkumise läbiviimist, mille tulemused kinnitati linnaosa vanema
3. juuni
4. a. korraldusega nr.
5. Eeltoodust tuleb järeldada, et N. "tein loobus Laulupeo 21 elamu 3216/38394 mõttelise osa ostueesõiguse alusel erastamisest Kaasomandis oleva elamu

s sätestatud korras ja tingimustel. Kuna ei ole tõendatud vaidlustatud toimingu õigusvastasus, siis puudub õiguslik alus taotletud kahju väljamõistmiseks. N. "tein esitas selle otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus ning rahuldada tema kaebus. Apellant leidis, et kohus tõlgendas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus kohtumenetluse norme. Tallinna Ringkonnakohtu 5. märtsi 2001. a. otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 17. novembri 2000. a. otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on halduskohus järeldanud Kaasomandis oleva elamu

§-dest 4 ja 5 õigesti, et selle seaduse järgi on kaasomandis oleva elamu üürnikel võrdne ostueesõigus kõigi erastamisele määratud mõtteliste osade ostmiseks. Tulenevalt selle seaduse §-st 5 lg. 1 saab iga üürnik erastada ainult ühe osa erastamise objektist, kuid see ei pruugi olla tema korteri suurusest lähtuvalt välja arvutatud osa. Sama paragrahvi

1. lõike kohaselt korraldatakse mõttelise osa erastamiseks enampakkumine siis, kui üht erastamise objekti taotleb mitu esimest eelistust omavat isikut. Ringkonnakohus märgib otsuses, et halduskolleegiumile esitatud erastamise avaldustest nähtub, et "mõttelist osa suurusega 3216/68394 maksumusega 15 045 krooni taotlesid kolm üürnikku. Ella Tammar oli taotletava osa aadressiks märkinud Laulupeo 21-6, Niina "tein Laulupeo 21-15, Miralda-Lisette Kõrva Laulupeo 21/J. Pärna 9 ilma korteri numbrit näitamata. Seega tõlgendas linnavalitsus õigesti esitatud avaldusi ning määras N. "teini kasutuses oleva korteri osale vastava elamu osa enampakkumisele, sest sellele osale oli esitanud taotluse mitu esimest eelistust omavat isikut". N. "teini informeeriti enampakkumise läbiviimisest kirjaga ning seega oli talle antud võimalus oma ostueesõiguse realiseerimiseks. N. "tein enampakkumisele ei ilmunud ning kohus on eeltoodust teinud õige järelduse ja käsitlenud tema käitumist erastamisest loobumisena. Kuna antud juhtumil on tõendamist leidnud, et vaidlustatud toiming ei olnud õigusvastane, siis jättis halduskohus õigesti rahuldamata kahju hüvitamise nõude. N. "tein esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks teisele ringkonnakohtule. Kassaator leiab, et ringkonnakohus tõlgendas vääralt seadust. Kaasomandis oleva elumaja mõtteliste osade erastamise seaduse § 4 lg. 1 p. 1 sätestab, et erastamise õigustatud subjektiks on esmajärjekorras kaasomandis oleva elumaja üürnik vastavalt Eluruumide erastamise seaduse §-le 4 p.
2. Kassaator märgib, et "eelmainitud seadusesätted kogumis konkretiseerivad õigustatud subjekti tunnuseid teatud kindla mõttelise osa suhtes: jutt ei ole mis tahes üürnikust, vaid üürnikust, kes kasutab konkreetset eluruumi, kellel on selle kasutamise kohta sõlmitud üürileping". Kaasomandis oleva elumaja mõtteliste osade erastamise seaduse § 5 lg. 1 määratleb mõttelise osa mõistet kui ostueesõigusega erastamise objekti. Sellest määratlusest tuleneb, et erastamise objektiks olev mõtteline osa on lihtsamalt öeldes konkreetse korteri üldpinna suhe kõigi maja korterite üldpinna suhtes. Kassaator ei nõustu sellega, et linnavalitsusel polnud antud juhtumil võimalik kindlaks teha, missuguse konkreetse mõttelise osa erastamisele oli suunatud õigustatud subjekti M.-L. Kõrva tahteavaldus. Ringkonnakohtu istungil teatasid kolmandad isikud kohtule, et soovisid erastada ainult seda mõttelist osa, mis vastab nende poolt üürilepingu alusel üüritava korteri pinnale. Seega on põhjendamatult jäetud kassaator ilma tema poolt üüritava eluruumi pinnale vastava mõttelise osa eesõigusega erastamise võimalusest. Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoht
3. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg. 11 sätestab, et kaasomandisse kuuluvates elamutes, mille üheks omanikuks on eluruumide erastamise kohustatud subjekt, asuvad eluruumid erastatakse sama seaduse alusel juhul, kui kaasomanikud saavutavad kokkuleppe elamu reaalosade kindlaksmääramiseks. Kui kaasomanikud ei jõua kokkuleppele, erastatakse eluruum eraldi seaduse alusel. Selliseks seaduseks on Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamise seadus. Kaasomand eluruumide erastamise kohustatud subjekti ja füüsilise isiku vahel tekib üldjuhul siis, kui omandireformi käigus tagastatakse õigustatud subjektile ORAS § 12 lg. 9 alusel ehitise säilinud väärtusele vastav mõtteline osa.
4. Kaasomandis oleva elamu

§ 2lg.

1 kehtestab, et selle seaduse järgi on erastamise objektiks kaasomandis oleva elamu mõtteline osa, mille omanik on riik või kohalik omavalitsus, samuti äriühing, kelle kõik aktsiad või osad kuuluvad riigile või kohalikule omavalitsusele, või eluruumide erastamise seaduse § 6 punktides 4-6 nimetatud eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et selle paragrahvi lõikes 1 märgitud kaasomandis oleva elamu mõtteline osa erastatakse selle seaduse järgi siis, kui kaasomanikud ei sõlmi elamu reaalosadeks jagamise kokkulepet või kui kaasomandis olevat elamut ei ole reaalosadeks jagatud kohtuotsusega. Antud haldusasja materjalidest ei nähtu selgelt, et Laulupeo 21 asuva elamu puhul on tegemist kaasomandisse kuuluva elamuga. Esimese ja teise astme kohtuotsusest ega ka kohtutoimikute materjalidest ei nähtu, milline mõtteline osa sellest elamust kuulub eluruumide erastamise kohustatud subjektile. Kohtud ei ole nendele asjaoludele tähelepanu pööranud ega kontrollinud, kas Tallinna Kesklinna Valitsus on Laulupeo 21 eluruumide erastamisel juhindunud põhjendatult Kaasomandis oleva elamu

st või oleks tulnud juhinduda Eluruumide erastamise seadusest. 3. Kaasomandis oleva elamu

§ 5lg.

1 kohaselt erastatakse erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust osade kaupa nende suuruse järjekorras, alustades kõige väiksemast osast. Kohustatud subjekt määrab vastavad osad iga korteri üldpinna ja elamu kõigi eluruumide üldpinna suhtena. Nende osade summa ei tohi olla suurem, kui on erastamise objektiks olev mõtteline osa elamust. Eeltoodust järeldub, et eluruumide erastamise kohustatud subjekt peab enne erastamist kindlaks määrama erastamisele kuuluvate mõtteliste osade suuruse, seejuures peab erastatava mõttelise osa suurus vastama reaalselt elamus asuva eluruumi (korteri) suurusele. Erastamist tuleb alustada üldjuhul kõige väiksemale korterile vastavast mõttelisest osast. 4. Kaasomandis oleva elamu

§ 4lg.

1 punkti 1 kohaselt on selle seaduse alusel erastamise õigustatud subjektiks esimese eelistusena kaasomandis oleva elamu üürnik või üks temaga alaliselt koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt Eluruumide erastamise seaduse § 4 punktis 1 sätestatud tingimustele. Eluruumide erastamise seaduse § 4 punkti 1 järgi on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele. Kaasomandis oleva elamu

§ 5lg.

2 järgi peab erastamise kohustatud subjekt teatama ühe kuu jooksul arvates selle seaduse § 2 lõigetes 4 ja 5 sätestatud tähtaja saabumisest või lõigetes 7 ja 8 sätestatud tingimuste kehtima hakkamisest kirjalikult allkirja vastu kõikidele kaasomandis oleva elamu esimest eelistust omavatele üürnikele nende eelisõigusest osta elamu mõtteline osa. Kirjalikus teates peavad olema andmed erastatavate mõtteliste osade suuruse ja alghinna kohta. Esimest eelistust omaval õigustatud subjektil tuleb erastamises osalemiseks esitada sama paragrahvi lõike 3 järgi kirjalik avaldus ühe kuu jooksul kirjaliku teate saamise päevast arvates. Kirjalikus avalduses tuleb näidata, millistele osadele erastamise objektiks olevast mõttelisest osast isik ostutaotluse esitab. Sama seaduse § 5 lg. 1 kohaselt saab iga esimest eelistust omav isik osta ainult ühe osa erastamise objektist. Ostutaotluse võib see isik esitada ka mitmele erastamise objekti osale.

1. Tallinna Kesklinna Valitsuse
2. mai
3. a. teatise nr. 1-27/229 kohaselt kuulus Laulupeo 21 asuvas elamus erastamisele mõtteliste osadena: järjekorranumbri 11 all "3216/68394, mille alghind on 15045.- krooni" ja järjekorranumbri 12 all "3216/68394, mille alghind on 15045.- krooni". N. "tein esitas
4. mail 1999 Tallinna Kesklinna Valitsusele vormikohase avalduse, milles teatas, et soovib "kasutada oma ostueesõigust elamu mõttelise osa erastamisel aadressil Laulupeo 21-15". Sellele korterile vastas 3216/68394 mõttelist osa elamust. Haldusasja materjalidest ei nähtu, et nimetatud erastamise objekti osale oleks veel keegi selle elamu üürnikest esitanud ostutaotluse. Kaasomandis oleva elamu

§ 5lg.

4 aga sätestab, et ainult siis, kui üht erastamise objekti osa taotleb mitu esimest eelistust omavat isikut, korraldatakse selle osa erastamiseks avalduse esitanud isikute vahel enampakkumine Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Ka Vabariigi Valitsuse

1. juuli
2. a. määrusega nr. 129 kinnitatud Kaasomandis oleva elamu mõttelise osa erastamiseks korraldatava enampakkumise korra punkt 4 näeb ette, et kui üht erastamise objekti osa taotleb mitu esimest eelistust omavat isikut, korraldatakse enampakkumine ainult selle osa erastamiseks avalduse esitanud isikute vahel. Ringkonnakohus leidis, et "mõttelist osa suurusega 3216/68394 maksumusega 15 045 krooni taotlesid kolm üürnikku. Ella Tammar oli taotletava osa aadressiks märkinud Laulupeo 21-6, Niina "tein Laulupeo 21-15, Miralda-Lisette Kõrva Laulupeo 21/J. Pärna 9 ilma korteri numbrit näitamata. Seega tõlgendas linnavalitsus õigesti esitatud avaldusi ning määras N. "teini kasutuses oleva korteri osale vastava elamu osa enampakkumisele, sest sellele osale oli esitanud taotluse mitu esimest eelistust omavat isikut". Antud juhtumil kuulus erastamisele mitte üks, vaid kaks võrdset erastamise objekti osa. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, millistele tõenditele tuginedes leidis Tallinna Kesklinna Valitsus, et M.-L. Kõrva taotles sama erastamise objekti osa, mida N. "teingi.
3. Ekslik on kohtute seisukoht, et haldusasja läbivaatamisel ei ole leidnud tõendamist kaebuse esitaja N. "teini subjektiivsete õiguste rikkumine ja seda põhjusel, et ta pole kohtus vaidlustanud Tallinna Kesklinna vanema
4. juuni
5. a. korraldust nr. 257, millega kinnitati Laulupeo 21 asuva kaasomandis oleva elamu mõtteliste osade erastamiseks
6. juunil 2000 korraldatud enampakkumise tulemused. Kuna kaebuse esitaja palub kohtule esitatud kaebuses tunnistada õigusvastaseks kogu Tallinnas Laulupeo 21 asuva korterile nr. 15 vastava 3216/68394 mõttelise osa elamust erastamine enampakkumise teel, siis hõlmab see taotlus ka linnaosa vanema
7. juuni
8. a. korraldust nr.
9. Juhindudes HKMS §-dest 72 lg. 1 p. 2 ja 90 lg. 2, Riigikohtu halduskolleegium otsustab: Rahuldada Niina "teini kassatsioonkaebus. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi
10. märtsi
11. a. otsus haldusasjas nr. II-3/71/2001 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Tagastada kautsjon. Otsus jõustub
12. juunil 2001 teatavaks tegemisest. Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann