3-2-1-90-01 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 19. juunil 2001. a Nikolai Alasepa hagi Peeter Alasepa, Raili Alasepa ja Jaanus Randma vastu elamu ostumüügilepingu tühisuse ja elamule omandiõiguse

§ 80

alusel tunnustada tema omandiõigust Tartu maakonnas Nõo vallas Tõravere alevikus endise AK Tõravere krundil nr 10 asuvale hoonele, nõuda see välja J. Randma ebaseaduslikust valdusest, tühistada ostu-müügileping ning kustutada

§-de 57 lg 1 ja 65 lg 1 alusel J. Randma kui omaniku kohta kinnistusregistris tehtud kanne. Kostja J. Randma leidis, et on heauskne omanik, kellelt ei saa asja välja nõuda. Kostja P. Alasepp hagi ei tunnista. N. Alasepa volitusel ta vormistas aiamaja rekonstrueerimisega seotud dokumendid. Notar T. Tombergi seletuse kohaselt oli hoone omanik ehitusregistri andmetel P. Alasepp. Nõo valla esindaja seletuse järgi andis vald omandiõiguse kohta õiendi ehitusloa alusel. Tartu Maakohus jättis

1. mai
2. a otsusega hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendustel toimus AK Tõravere krundil nr 10 asuva vara erastamine vastavuses aiandus- ja suvilakooperatiivide vara erastamise seaduse §-dega 3, 4, 5 ja
3. Hageja omandiõigus hoonele ja istandusele tekkis üleandmisevastuvõtmise akti allakirjutamisest. Hagejal oli õigus krunt erastada, kuid ta ei esitanud maa erastamise avaldust. P. Alasepal puudus eesmärk hageja vara omandamiseks. Aiamaja oli P. Alasepa kasutuses ja ta tegutses selle ümberehitamisel hageja volitusel. N. Alasepa selgitus J. Randmale enne
4. septembri
5. a lepingu sõlmimist, et tema on hoone omanik ega kavatse seda müüa, ei saanud tekitada omaniku osas kahtlust, sest dokumentides oli hoone omanikuna märgitud P. Alasepp. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tartu Ringkonnakohtu
6. veebruari
7. a otsusega muudeti maakohtu otsust põhjenduste osas.

§ 81

kohaselt piisab omandiõiguse tunnustamiseks, kui omanik tõendab, et tema omand tekkis õiguslikul alusel. Asjas on tõendatud, et krundil nr 10 asuva vara omandas hageja 31. juulil 1992. a erastamisega. Vallasasja valdaja on

§ 90lg 1 järgi omanik, kuni ei ole tõendatud vastupidist.

P. Alasepp valdas hoonet hageja nõusolekul, kuid ei olnud selle omanik. Aiamaja ümberehituse projektis oli hoone omanikuna märgitud P. Alasepp. Isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on

§ 95

lg 1 kohaselt asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma.

§ 95

lg 2 kohaselt on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. J. Randma pahausksust ei tõenda see, et ta käis enne lepingu sõlmimist hoonet vaatamas ja kohtus krundil N. Alasepaga kes ütles, et hoone omanikuna ta ei müü seda. Oma sõnade kinnituseks ei esitanud hageja ühtegi tõendit. J. Randma sai hoone müügipakkumisest teada kinnisvarabüroo vahendusel. Ta omandas hoone üleandmisega heauskselt, sest pärast hagejaga kohtumist vestles ta ka krundinaabritega ja hageja teise poja V. Alasepaga. P. Alasepa omandiõigust hoonele kinnitasid ka ümberehitusprojekt ja Nõo valla ehitusregistri õiend, samuti P. Alasepa käitumine, kes võttis laenu, ehitas hoonet ja pantis hoone laenu tagatiseks. P. Alasepal puudus õigus hoonet võõrandada, kuid kuna hageja ei ole tehingu pool, siis ei anna see asjaolu alust vaidlustada kostjate vahel sõlmitud müügilepingut. Sõltumata sellest, kas J. Randma on heauskne või pahauskne omanik, ei saa hagi asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks rahuldada, sest hagejale kuulunud hoone on muutunud kinnisasja oluliseks osaks.

§ 65

lg 3 kohaselt ei saa ebaõige kande muutmise või kustutamise nõuet esitada heauskse isiku omandatud asjaõiguse suhtes, mis on kantud kinnistusraamatusse. Seega tuleb kinnistusraamatu kande kustutamiseks nõue jätta rahuldamata. Kuna P. Alasepp võõrandas hageja hoone tema tahte vastaselt, siis on hagejal nõue võõrandaja vastu. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning uue otsusega hagi rahuldada. 14. septembri 1998. a ostu-müügitehing on TsÜS § 66 lg 1 kohaselt tühine kõigi selle paragrahvi lgtes 3, 4 ja 5 ettenähtud tagajärgedega, kuna sellega müüdi hageja teadmata talle kuuluv vara. Ringkonnakohus leidis ebaõigesti, et aiamaja oli P. Alasepa valduses ja tugines seetõttu vääralt

§-le 90 lg

1. P. Alasepp kasutas aiamaja tasuta kuni
2. aastani, kuid see oli veel
3. aastal ka hageja valduses. Ringkonnakohus tugines naabrite ja V. Alasepa ütlustele ja kasutas neid tõendina J. Randma heausksuse tuvastamisel. Kuna kohus ei ole neid isikuid tunnistajatena üle kuululanud, siis rikkus ta TsMS §-des 90 ja 101 sätestatut. J. Randma ei ole heauskne omandaja

§ 95lg 1 mõttes.

Vaidlust ei ole selles, et hageja teatas talle tunnistaja juuresolekul, et tema on hoone omanik ega soovi seda müüa. Vastavalt

§ 95

lg 3 ei toimu omandamist, kui asi on omaniku valdusest välja läinud tema tahte vastaselt. Kuna kinnistusregistri kande alus on tehingute tühisuse tõttu ära langenud, siis tuleb registrikanne omaniku osas

§ 57lg 1 65 lg 1 alusel kustutada.

III. Vastus kassatsioonkaebusele Kostjad ei ole kassatsioonkaebusele vastanud. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde. Kostja J. Randma ja tema esindaja palusid jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on

§ 95

lg 1 kohaselt asja omanik asja oma valdusse saamisest ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Vallasomand tekib

§ 92

lg 1 kohaselt vallasjas üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Seega peab üleandmise teel omandaja olema heauskne nii asja valduse saamise kui ka omandiõiguse üleandmise kokkuleppe ajal. Vaidlust ei ole selles, et hageja teatas J. Randmale enne müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist 14. septembril 1998. a, et hoone omanik on tema ning ta ei soovi seda müüa.

§ 95

lg 2 järgi on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et võõrandajal ei olnud õigust omandit üle anda. Seega pidi J. Randma teadma, et võõrandajal P. Alasepal pole õigust omandit hoonele üle anda. Apellatsioonikohtu tuvastatust, et ümberehituse projektist, ehitusregistri õiendist, võõrandaja käitumisest ja P. Alasepa seletusest selgus, et omanik on P. Alasepp, ei järeldu, et J. Randma oli isik, kes ei teadnud ega pidanud teadma, et võõrandjal ei olnud õigust omandit üle anda. Vallasasja omandamisel üleandmisega, kui omanik on omandajale teatanud, et võõrandaja pole omanik, jääb risk asja omandamise suhtes isikule, kes soovis vallasasja omandada. Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus on rajanud otsuse tõenditele, mida ei uuritud kohtuistungil. Ringkonnakohus luges kooskõlas TsMS § 90 lg 2 tõendiks kostja J. Randma seletuse. Õige on apellatsioonikohtu seisukoht, et asja müümine mitteomaniku poolt ei muuda müügilepingut tühiseks ega anna alust lepingu pooleks mitteolevale isikule seda vaidlustada. Ka ei tooks ostumüügilepingu kehtetus iseenesest kaasa asjaõigusliku omandiõiguse üleandmise kokkuleppe kehtetust, mis

§ 92lg 1 kohaselt on omandamise aluseks.

Hageja saab oma õigusi kaitsta asjaõigusliku hagiga olenemata sellest, kas tehingud on tunnistatud kehtetuks või mitte. Ringkonnakohtus on õigesti leidnud, et kuna hagejale kuulus ehitis vallasasjana, mis on muutunud vastavalt

RakS §-le 13 lg 1 kinnisasja oluliseks osaks, siis ei saaks hoone väljanõudmise hagi rahuldada. Küll on hageja esitanud nõude ka kinnistusraamatu kande osas. Kuna kohus luges J. Randma heauskse omandamise läbi hoone omanikuks, siis seetõttu ei kontrollinud ta hageja seda nõuet, mis aga heausksuse puudumisel vajab lahendamist.

§ 65

lg 1 kohaselt saab isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud ja kes soovib kannet muuta, esitada kande muutmiseks või kustutamiseks hagi. Kinnistusraamatu kanne on

§ 57

lg 1 kohaselt ebaõige, kui see on tehtud õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud. Erastatud maa kinnistusraamatusse kandmise õiguslikud alused sätestab

RakS § 11 lg

1. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2 kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
2. veebruari
3. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Nikolai Alasepale
4. märtsil
5. a tasutud kautsjon kakssada