3-2-1-114-01 K O H T U O TS U S Eesti Vabariigi nimel Tartus 1. oktoobril 2001. a Ooperi Restorani AS hagi Rahvusooper Estonia vastu rendilepingu kehtivuse tunnustamiseks ja edasistest rendilepingu ri

) § 20 lg 2 kohaselt loeti kuni seaduse jõustumiseni riigietendusasutuse Estonia Teater poolt sõlmitud rendilepingud ennetähtaegselt lõpetatuks. Hageja faktilises kasutuses olid rendilepingu objektiks olevad ruumid ja ta täitis rendilepingust tulenevaid kohustusi. Hageja leidis, et Riigikogul ei olnud pädevust vastu võtta seadust, millega ennetähtaegselt ja ühepoolselt lõpetati rendileping nii, et rentnikule ei olnud tagatud õiglast ja kohest hüvitust.

§ 20

lg 2 ja § 21 on vastuolus põhiseaduse §-de 3, 10, 11, 13, 32 ja 102 sisu ja mõttega. Hageja palus tunnustada rendilepingu kehtivust ning tunnistada põhiseadusevastaseks ja jätta kohaldamata

§ 20

lg 2 ja § 21, kuivõrd nad on vastuolus põhiseadusega.

§ 20

lg 2 ja § 21 ei taga õiguskindlust ega vasta õiguspärase ootuse põhimõttele, olles seega vastuolus õigusriigi põhimõtetega. Rahvusooperi seadusega rikuti hageja õiguspärast ootust, et rendileping jääb kehtima kuni selle lepingujärgse kehtivustähtaja möödumiseni.

1. juunil
2. a jõustus rahvusooperi seaduse muutmise seadus, millega otsustati, et rendilepingute ennetähtaegsest lõpetamisest tekkinud kahju hüvitatakse rentnikele kahe kuu jooksul rentniku poolt ruumide vabastamise päevast, hüvitise suurus määratakse kokkuleppel, kuid see ei või olla suurem kui lepingus sätestatud kolme kuu rent. Hageja ei nõustunud nende põhimõtetega, leides, et need on vastuolus põhiseaduse §-s 32 sätestatud hüvitise õiglase ja kohesuse põhimõtetega. Rendilepingu lõpetamisest tekkinud kahju suurus on fakti küsimus ja seda saab kindlaks määrata igal konkreetsel juhul eraldi. Kostja leidis, et rahvusooperi seaduse vastuvõtmisel on seadusandja arvestanud rendiseadust, mille kohaselt ühe poole nõudmisel võib rendilepingut lõpetada üksnes seaduses või lepingus ette nähtud alustel ja korras. Hageja on ekslikult võrdsustanud õiguse omandile ja asja ajutise kasutamise rendilepingu alusel. Rendileping ei anna vara ajutisele kasutajale vara omanikuga võrdseid või sarnaseid õigusi. Leping on lõppenud ja puudub seaduslik alus selle tunnustamiseks. Tallinna Linnakohus jättis
3. detsembri
4. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja viidatud õigusnormid vastuolus õiguskindluse põhimõttega. Hageja ei arvestanud eesti õigusruumi spetsiifikat vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise ajal. Sel perioodil tuli igaühe õigust toimida lähtudes ootusest rakendatavate õigusaktide kehtima jäämise suhtes käsitleda piiratuna. Kuivõrd ReS § 17 lg 2 näeb ette, et rendilepingu võib ühe poole nõudmisel lõpetada ka Eesti Vabariigi seaduses ettenähtud alustel ja korras, siis pidi õiguse subjekt rendilepingut sõlmides mõistlikult eeldama, et vastava seaduse kehtestamisel võidakse rendilepingut lõpetada ka ühe poole nõudmisel ja sellisel juhul võib piirata nii rentniku õigust uuendada rendilepingut kui ka tema õigust kasutada renditud vara kogu kokkulepitud renditähtaja jooksul. Kuna ReS § 17 lg 2 kehtib, siis

§ 20

lg 2 ja § 21 kehtestamisel puudus riigi omavoli ja normid on kooskõlas PS §-dega 3 ja 13. Ka on meelevaldne ja vastuolus PS § 32 mõttega omaniku ja rentniku õiguste võrdsustamine.

muutmise seaduse §-s 4 sätestatud põhimõte, et lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel tasutava hüvitise suurus ei või olla suurem kui lepingus sätestatud kolme kuu rent, on mõistlik ega lähe vastuollu hageja viidatud põhiseaduse normidega. Kohus luges rendilepingu lõppenuks rahvusooperi seaduse jõustumisega alates

1. jaanuarist
2. a ja leidis, et puudub alus tunnustada hageja õigust TsÜS § 112 lg 2 p 1 alusel rendilepingust tulenevatele õigustele. Kuivõrd hagejal puudub õiguslik alus kostjale kuuluvate ruumide kasutamiseks, on välistatud ka kostja poolt takistuste tegemine rendilepingu objektiks olnud vara kasutamisel. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus leidis
3. märtsi
4. a otsuses, et linnakohtu otsus on lõppjäreldustes õige, kuid muutis seda põhjenduste osas. Rendilepinguga anti rendile riigivara, mis oli riigietendusasutuse Estonia Teater valduses. Rahvusooperi seadusega asutati Rahvusooper Estonia kui avalik-õiguslik juriidiline isik.

§ 20

lg 1 nägi ette, et riigivara, mis selle seaduse jõustumise ajal on riigietendusasutuse Estonia Teater valduses, võõrandatakse tasuta hiljemalt 4 kuu jooksul selle seaduse jõustumisest arvates Vabariigi Valitsuse otsuse alusel rahvusooperile. Ringkonnakohus tuvastas, et vara Estonia pst 4 kuulub endiselt riigile ning selle võõrandamist rahvusooperile ei ole toimunud, kuna väljaannetes Riigi Teataja ja Riigi Teataja Lisa ei ole Vabariigi Valitsuse sellekohast otsust avaldatud. Kuna riik ei ole Rahvusooperile Estonia vara omandiõigust ega sellega kaasnevaid õigusi ja kohustusi üle andnud, ei ole hageja õigustatud nõudma rahvusooperilt rendilepingu edasist täitmist ega edasisest rendilepingu rikkumistest hoidumist. Seega on hagi esitatud vale kostja vastu. Kuna hagi rahuldamise välistab selle esitamine vale kostja vastu, ei pidanud apellatsioonikohus vajalikuks käsitleda vaidlust sisuliselt. Hageja nõue tunnustada rendilepingu kehtivust ei vasta TsÜS §-s 112 sätestatud tsiviilõiguse kaitse viisidele, kuid selle tegelik mõte on sundida kostjat rendilepingut täitma. II. 1. Kostja Rahvusooper Estonia ja kolmanda isiku Eesti Vabariigi kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Ühises kassatsioonkaebuses palusid Rahvusooper Estonia ja Eesti Vabariik teha asjas uue otsuse ilma seda alama astme kohtule saatmata. Kassatsioonkaebuse kohaselt ei ole pooled varasemas menetluses vaidlustanud Estonia pst 4 asuva vara kuulumist Rahvusooperile Estonia. Seega rikkus ringkonnakohus TsMS § 319 lg 1, mille kohaselt ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale edasi kaevati. Samuti leiavad kostja ja kolmas isik, et ringkonnakohtu järeldused ei tugine tõendatud asjaoludel. Estonia pst 4 hoone on võõrandatud Rahvusooperile Estonia ja tema bilansis põhivarana arvele võetud. Ekslik on ringkonnakohtu käsitlus

§-st 20 lg 1 kui delegatsiooninormist Vabariigi Valitsusele võõrandamise otsuse tegemiseks.

1. augusti
2. a määruse nr 286 "Riigi vara võõrandamise korra" punkti 9 lg 2 alusel otsustab riigivara tasuta võõrandamise riigile kuuluva kinnisvara osas Riigikogu komisjon. Riigikogu majanduskomisjon võttis
3. märtsil
4. a vastu otsuse nr 10-RV, mille alusel otsustati riigile kuulunud kinnisvara võõrandada Rahvusooperile Estoniale. Seega võõrandati riigile kuulunud vallasvara kostjale kooskõlas õigusaktidega. Vaidlusalune rendileping tuleb lugeda lõppenuks rahvusooperi seaduse jõustumisega
5. jaanuarist
6. a, kuna kohtus leidis tõendamist, et selle seaduse vaidlusalused sätted ei ole vastuolus põhiseadusega. II.
7. Ooperi Restorani AS vastus Rahvusooperi Estonia ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebusele Hageja nõustub põhimõtteliselt kostja ja Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse väidetega. Suures ulatuses need kattuvad hageja kassatsioonkaebuse seisukohtadega. Siiski leiab hageja, et asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtusse, kuna ringkonnakohus ei käsitlenud hageja apellatsioonkaebuse motiive ning Riigikohus ei saa käsitleda ringkonnakohtu otsuses puuduvat. Tõendamist ei leidnud rahvusooperi seaduse sätete vastavus põhiseadusele. III.
8. Ooperi Restorani AS kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Hageja palub otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Leides, et vaidlusalune hoone ei kuulu Rahvusooperile Estonia, rikkus apellatsioonikohus TsMS § 229 lg 2, kuna pooled ei olnud varasemas menetluses sellele tuginenud. Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et hageja nõue tunnustada rendilepingu kehtivust ei vasta TsÜS § 112 sätestatud tsiviilõiguste kaitse viisidele. Hageja taotles rendilepingu kehtivuse tunnustamist TsÜS § 112 lg 2 p 1 alusel, mis võimaldab õiguse tunnustamise taotlemist. Hageja õigusi rikkus ja vaidlustas Rahvusooper Estonia ning hagejal puudus vajadus esitada hagi Eesti Vabariigi vastu. III.
9. Rahvusooper Estonia ja Eesti Vabariigi vastus Ooperi Restorani AS kassatsioonkaebusele Kostja ja kolmas isik nõustuvad hageja kassatsioonkaebuse põhjendustega, mis kattuvad nende kassatsioonkaebuste seisukohtadega. Eksitavad on hageja põhjendused, mille kohaselt Rahvusooper Estonia vaidlustas rendilepingu kehtivuse

§ 20

lg 2 alusel ning rikkus ja vaidlustas hageja õigusi rendilepingu objektiks olnud vara kasutamisel. Hageja keeldus seaduse alusel lõpetatuks loetud rendilepingut lõpetamast ja pole kostjale kuuluvaid ruume senini vabastanud. Vastustajad ei pea põhjendatuks asja saatmist uueks läbivaatamiseks alama astme kohtule. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil leidis Rahvusooper Estonia ja Eesti Vabariigi esindaja, et Riigikohus ei saa asja lõplikult otsustada ja palus see saata uueks arutamiseks apellatsioonikohtule. Muus osas jäi ta varemesitatud seisukohtade juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõigusnormi väära tõlgendamise tõttu. Ringkonnakohus leidis, et kuna asja omanik on riik, siis ei saa nõuet rendilepingu tunnustamiseks ja selle täitmiseks esitada Rahvusooper Estonia vastu. Kolleegium ei nõustu selle apellatsioonikohtu seisukohaga. ReS § 5 lg 1 kohaselt saab rendileandjaks olla ka rendile antava vara tiitlipärane valdaja. Vaidlusaluse rendilepingu riigile kuulunud hoones ruumide rentimiseks sõlmis rendileandjana riigietendusasutus Estonia Teater. Hageja palus tunnistada rendilepingu kehtivust ja leidis, et tema kui rentniku õigusi rikub Rahvusooper Estonia, kes peab rendilepingut lõpetatuks seaduse alusel. Sellest tulenevalt palus ta tunnistada põhiseaduse vastaseks

§ 20lg 2, mille alusel loeti ennetähtaegselt lõpetatuks temaga sõlmitud rendileping.

Samuti palus ta tunnistada põhiseaduse vastaseks

§ 21

.

§ 21kuni 16.

juunini 2000. a kehtinud redaktsiooni kohaselt olid rahvusooperil riigietendusasutuse Estonia Teater tehingutest ja muudest õigustoimingutest tekkinud õigused ja kohustused, välja arvatud selle seaduse § 20 lg 2 sätestatud juhul. Hageja nõuetest tuleneb, et ta pidas põhiseaduse vastaseks

§ 21kuni 16 juunini 2000.

a kehtinud redaktsiooni osas, mis viitas paragrahvile 20 lg

1. Samuti pidas hageja põhiseaduse vastaseks rahvusooperi seaduse muutmise seaduse § 4 ja §
2. Neist esimeses kehtestati alates
3. juunist
4. a

§ 21

kahelõikelisena, millest esimeses sätestatakse, et käesoleva seaduse § 20 lõikes 2 nimetatud rendilepingute lõpetamisest tekkinud kahju hüvitatakse rentnikele kahe kuu jooksul rentniku poolt ruumide vabastamise päevast arvates. Hüvitise suurus määratakse kindlaks poolte kokkuleppel, kuid see ei või olla suurem kui lepingus sätestatud kolme kuu rent. Rahvusooperi seaduse muutmise seaduse §-s 5 sätestati, et kui seaduse § 20 lg 2 alusel ennetähtaegselt lõppenuks loetud rendilepingute järgsed rentnikud, kellega rahvusooper ei ole pärast rahvusooperi seaduse jõustumist sõlminud uut kirjalikku rendilepingut, ei vabasta renditavaid ruume viie kuu jooksul käesoleva seaduse jõustumisest, kaotavad nad õiguse nõuda hüvitust. Osundatud normide põhiseadusevastaseks tunnistamise tagajärjel palus hageja tunnustada rendilepingu kehtivust. Seega tuleb kõigepealt lahendada küsimus, kas hagejale kuuluvad jätkuvalt rendilepingu järgi rentniku õigused või mitte. Kui

§ 20

lg 2 on põhiseadusevastane, siis läksid sõlmitud rendilepingust tekkinud õigused ja kohustused kuni 16. juunini 2000.a kehtinud

§ 21alusel üle kostjale, Rahvusooperile Estonia.

Kui

§ 20

lg 2 ei ole põhiseaduse vastane, siis rendileping lõppes ja puudub alus selle kehtivuse tunnustamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb apellatsioonikohtul võtta seisukoht hageja apellatsioonkaebuse väidete osas. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuselt on kassatsioonikautsjon tasutud ekslikult. Vastavalt TsMS § 57 lõikele 4 on riik ja kohalik omavalitsusüksus kautsjoni tasumisest vabastatud. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o ts u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. märtsi
2. a otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt. Tagastada Ooperi Restorani AS-le
3. aprillil
4. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni ning Advokaadibüroole Luiga ja Mugu
5. aprillil
6. a Rahvusooperi Estonia ja Eesti Vabariigi eest tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni. J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa