Obsah (5)

§ 269§ 265§ 264§ 260§ 271

3-2-1-132-01 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus 22. oktoobril 2001. a Kärt Hübneri hagi Ronald Nermanni, Tarvo Türksoni ja Urmas Türksoni vastu kinnisasja omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistus

§-de 80, 257 lg 1, 261 lg 1, 263, 264 ja 269 alusel omandiõiguse tunnistamist Tallinnas Kannikese 4 asuvale kinnistule ning omandi kohta kinnistusraamatusse kande tegemist. Hagiavalduse kohaselt tagastati Elli Elis Mandile (Mänd) omandireformi käigus kinnistu Tallinnas Kannikese

2. juunil
3. a müüs Elli Elis Mand, kelle esindajana tegutses Toivo Türkson, kinnistu kaasomandisse Ronald Nermannile (" mõttelist osa), Tarvo Türksonile (1/4 mõttelist osa) ja Urmas Türksonile (1/4 mõttelist osa) 400 000 krooni eest. Maa tagastamise ja müügilepingu sõlmimise ajal kasutas üürnikuna korterit nr 5 Maia Voolaid, kellel ORAS § 121 lg 10 alusel on ostueesõigus. M. Voolaid sai kinnistu ostu-müügilepingu
4. juunil
5. a ja esitas
6. augustil
7. a müüjale notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse. M. Voolaid suri
8. aprillil
9. a. Hageja on M. Voolaidi seadusjärgne pärija. Kostjad vaidlesid hagile vastu. M. Voolaid elas kinnistu tagastamise hetkel elamus ilma kirjaliku üürilepinguta, mistõttu puudus ORAS §-s 121 lg 10 sätestatud ostueesõiguse eeldus.
10. juuni
11. a kinnistu ostu-müügi, valdamise ning kasutamise korra lepingu alusel oli kinnistu maksumus koos ehitus- ja remonditööde tegemisega 1 585 800 krooni. Ehitus- ja remonditöid tehti Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel
12. juunil
13. a sõlmitud tööettevõtulepingu alusel ning
14. juuni
15. a ostu-müügilepinguga võtsid ostjad kohustuse tasuda nende tööde eest. See kohustus läheb üle ka ostueesõigust teostavale isikule. Tallinna Linnakohtu
16. mai
17. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse kohaselt kasutas M. Voolaid elamu tagastamisel eluruumi üürilepingu alusel ja teostas vaidlusaluse vara suhtes seadusest tulenevat ostueesõigust. Talle kuulus surma hetkel õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmist. See õigus ei ole seadusest ega suhte olemusest lähtuvalt isikuga lahutamatult seotud. Hageja on M. Voolaidi pärijaks. Ostjad tasusid müüjale 400 000 krooni ja kandsid lepingu sõlmimisega seotud kulutused 7 935 krooni 10 senti. Hageja on kostjate kasuks deponeerinud notari juures 407 935 krooni 10 senti. Pooltel on vaidlus
18. juunil
19. a tööettevõtulepingust tulenevate õiguste ja kohustuste hagejale ülekandmise üle. Müügilepingus kohustusid ostajad üle võtma tööettevõtulepingust tulenevad müüja kohustused.
20. juuni
21. a tööettevõtulepingu sõlmis tellijana Toivo Türkson. Seega ei ole tema poolt võetud kohustus käsitletav müüja kohustusena.

§ 269

lg 2 ja § 27 järgi on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale asja säilitamiseks või hävimise eest kaitsmiseks tehtud kulutused ja asja oluliseks parendamiseks tehtud kulutused. Kostjad ei tõendanud, et nad on asjale teinud vajalikke või kasulikke kulutusi. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu

1. märtsi
2. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus nõustus esimese astme kohtu põhjendustega. M. Voolaid elas vaidlusaluses elamus alates
3. a ja peale vara tagastamist sõlmis omaniku esindaja T. Türkson temaga üürilepingu. M. Voolaidil kui üürnikul oli ORAS § 121 lg 10 tulenev ostueesõigus ja avalduse esitamisega astus ta esialgsete ostjate asemele. Nõudeõigus omandile võimaldab õigusjärglust. Linnakohus kohaldas õigesti

§ 265. Tööettevõtulepingu järgi tasumisele kuuluv summa ei suurenda ostuhinda.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palusid kostjad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. M. Voolaidil puudus ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõigus, kuna ta ei olnud kirjaliku üürilepingu puudumise tõttu elamu tagastamise hetkel üürnik ORAS § 121 lg 11 mõttes. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 231 lg 4, jättes motiveerimata mittenõustumise kostjate põhiväitega, et ei ole tõendatud ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõiguse eeldusena üürisuhte olemasolu elamu tagastamise hetkel. Samuti ei käsitlenud kohus kostjate väiteid, et ostueesõiguse teostamise tingimuseks on ostumüügilepinguga ostjale pandud kõikide õiguste ja kohustuste ülevõtmine.

§ 265

ei võimalda ostueesõiguse teostajal võtta õigusi ja kohustusi üle valikuliselt, vaid ainult tervikuna. Linnakohus väljus hagi piiridest, asudes tuvastama elamus tehtud ehitus- ja remonditööde seaduslikkust. M. Voolaidi poolt notari juures deponeeritud summa ei vasta ostu-müügilepingus sätestatud ostuhinnale. Lepingu p 5.1.4 kohaselt lisandus ostuhinnale 400 000 krooni ehitus- ja remonditööde maksumus 1 185 800 krooni. Ostjad kohustusid jätkama elamu ehitus- ja remonditöid vastavalt müüja esindaja ja OÜ Haabersti Maja vahel

1. juunil
2. a sõlmitud tööettevõtulepingule, samas määrati kohustuslikud tegemisele kuuluvad tööd. Seega oli kinnistu maksumus 1 585 800 krooni. Kohus kohaldas vääralt PärS §
3. Omandireformi aluste seadus ega asjaõigusseadus ei võimalda õigusjärglust ostueesõiguse teostamisel. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegiumi istungil jäi kassaatorite esindaja kaebuse ja vastustaja esindaja vastuse seisukohtade juurde. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. ORAS § 121 lg 11 kohaselt tuleneb eelnimetatud ostueesõigus üürisuhtest, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Kohtud on tuvastanud, et M. Voolaid elas Kannikese 4 elamus alates
4. a. Elamusuhteid reguleerivad õigusaktid ei näinud siis ette üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmise tagajärjena üürilepingu kehtetust. Omandireformi aluste seaduse kohaselt jäi elamu tagastamisel varemsõlmitud üürileping kehtima. Seega on seadusega kooskõlas kohtute järeldus, et M. Voolaid oli elamu tagastamise hetkel eluruumi üürnik ja omas ostueesõigust.
5. juunil
6. a. sõlmitud ostu-müügilepingu sai M. Voolaid
7. juunil
8. a ja esitas tähtaegselt
9. augustil
10. a müüjale notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks.

§ 264

lg 3 kohaselt astus ta avalduse esitamisega sõlmitud ostu-müügilepingus ostja asemele ja omandas õiguse nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada hagi kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. M. Voolaid suri

1. aprillil
2. a. PärS § 2 kohaselt on pärand pärandaja vara. Pärandiks ei ole pärandaja õigused ja kohustused, mis seadusest tulenevalt või oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga.

§ 260lg 3 välistab ostueesõiguse pärimise.

K. Hübner päris aga kooskõlas osundatud pärimisseaduse sättega ostueesõiguse teostamisest tekkinud ostja õigused ja kohustused.

§ 265

alusel lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostumüügilepingu järgi olid ostjal. Ostja õigused ja kohustused lähevad ostueesõigust kasutavale isikule üle samas mahus, nagu need olid esialgsel ostjal.

1. juunil
2. a sõlmitud kinnistu ostu-müügi- ja valdamise ning kasutamise korra lepingu p 5.1.4 järgi kohustusid ostjad jätkama Tallinnas Kannikese 4 elamu ehitus- ja remonditöid vastavalt Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel
3. juunil
4. a sõlmitud tööettevõtu lepingule. Samas punktis sätestati tähtpäevad, millisteks peavad ostjad kindlaksmääratud summa OÜ-le Haabersti Maja ehitus- ja remonditööde eest tasuma. Eelnevast järeldub, et lisaks ostuhinna tasumise kohustusele võtsid ostjad ka kohustuse tasuda
5. juuni
6. a tööettevõtulepingu järgi tasumisele kuuluvad summad. Kuigi need summad ei ole ostuhinnaks ega

§-s 269 lg 2 sätestatud kulutuseks, on tegemist ostu-müügilepingust tuleneva ostja rahalise kohustusega, mis läheb üle ostueesõigust teostavale isikule. Kui esialgne ostja on selle kohustuse täitmiseks juba kulutusi teinud, siis

§ 271

lg 1 alusel kuulub talle õigus seada hagi rahuldamise tingimuseks hageja poolt ostu-müügilepingust tulenevate kohustuste täitmine samas mahus, mis on täitnud tema. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. märtsi
2. a otsus tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale kohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada Ronald Nermannile
3. aprillil ja
4. mail
5. a tasutud kautsjon summas 600 (kuussada) krooni. J. Odar, H. Jõks, A. Kull