3-2-1-75-01

3-2-1-75-01 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. oktoobril
2. a Maimo Preiverki hagi Hans Luige vastu rendilepingu järgi 331 727 krooni saamiseks ja Hans Luige vastuhagi Maimo Preiverki vastu 29 920 krooni saamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. septembril
4. a H. Luige kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. jaanuari
6. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/42/
7. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat I. Seimar ja kostja esindaja vandeadvokaat K. Ehasoo. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik M. Preiverk andis
8. oktoobril
9. a H. Luigele rendile elamu Tallinnas Aasa
10. Rendileping lõpetati poolte kokkuleppel
11. detsembril
12. a. Hagiavalduses palus M. Preiverk H. Luigelt välja mõista alates
13. a aprillist saamata jäänud rendi 48 080 kr, viivise 204 756 kr 80 s, vee tarbimise eest 3 599 krooni ja elamule tekitatud kahju 75 292 kr. Vastuhagis palus H. Luik M. Preiverkilt välja mõista rendi 29 920 kr ruumide eest, mida hageja talle üle ei andnud, kuid mille eest H. Luik renti maksis. Vastuses hagile leidis H. Luik, et lisaks eeltoodule tuleb rendivõlast maha arvata elamu remondiks tehtud vajalikud kulutused. Tallinna Linnakohtu
14. mai
15. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 2 239 kr vee tarbimise eest. Muus osas jäeti hagi rahuldamata. Vastuhagi rahuldati ja hagejalt mõisteti kostja kasuks välja enammakstud rent 29 920 kr. Linnakohus tuvastas, et hageja andis kostjale tähtaegselt
16. novembriks
17. a üle ühe osa elamust. Teise osa elamust üleandmisega viivitas hageja
18. oktoobrini
19. a. Kostja tasus kogu elamu eest renti kuni
20. a aprillini 93 500 kr, kuid viivitas selle aja sees rendi 27 500 kr maksmisega üks aasta, mille eest peab ta viivist maksma 39 710 kr. Alates
21. aprillist kuni rendilepingu lõpetamiseni
22. detsembril 1996 a. on kostjal rendivõlg 48 080 kr ja viivis selle tasumata jätmise eest kuni
23. jaanuarini
24. a 145 378 kr 80 s. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei pidanud kostja maksma renti elamu selle osa eest, mida hageja talle
25. oktoobrini
26. a üle ei andnud ja põhjendamatult makstud rent 29 920 kr tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Hageja tõendas, et vee tarbimise eest on kostja võlgu 2239 kr ning see summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostja on tõendanud, et ta tegi elamule hädavajalikku remonti 16 800 kr eest ja sellega nõustumist kinnitas hageja oma allkirjaga rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppes. RenS § 10 lg 2 ja 3 alusel on kostjal õigus katta remondi maksumus rendi arvel ja 16 800 kr tuleb rendivõlast maha arvata. Viivise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja viivitas elamu üleandmisega kostjale. Kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata tõendamatuse tõttu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohtu
27. jaanuari
28. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli jäetud rahuldamata hageja rendivõla ja viivise nõue ning millega oli rahuldatud kostja nõue enammakstud rendi 29 920 kr tagasisaamiseks. Selles osas tegi ringkonnakohus uue otsuse ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendivõla 46 838 kr 70 s ja viivise 202 479 kr 35 s ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja enammakstud rendi 12 100 kr. Linnakohtu otsus jäeti muutmata osas, millega kostjalt oli välja mõistetud 2239 kr vee tarbimise eest. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas linnakohus, et kostja ei tasunud renti
29. a aprillist kuni lepingu ennetähtaegse lõpetamiseni
30. detsembril
31. a. Tuvastanud rendivõla, jättis linnakohus selle põhjendamatult välja mõistmata. Vastavalt rendilepingule pidi kostja maksma renti 5500 kr kuus. Tasumata jäi rent 8 kuu ja 16 päeva eest, so 46 838 kr 70 s, ja see tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Linnakohus jättis põhjendamatult välja mõistmata viivise.
32. jaanuaril
33. a pidi kostja maksma ette viie kuu rendi 27 500 kr, kuid viivitas sellega 361 päeva ja maksis rendi ära
34. jaanuaril
35. a, mille eest peab ta maksma viivist 39 710 kr. Alates
36. a aprillikuust kostja enam renti ei maksnud ja rendilepingu lõpetamise ajaks
37. detsembril
38. a oli rendivõlg 46 838 kr 70 s. Apellatsioonikohus leidis, et alates
39. aprillist kuni
40. detsembrini
41. a pidi kostja maksma viivist 20 196 kr ja pärast rendilepingu lõpetamist kuni
42. jaanuarini
43. a 142 573 kr 35 s. Hageja andis 20 % elamust kostjale üle
44. oktoobril
45. a, s.o 11 kuud lubatust hiljem. Kostja ei pidanud maksma renti ruumide eest, mida ta 11 kuu jooksul kasutada ei saanud. 11 kuu jooksul tasus kostja alusetult hagejale 12 100 kr, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Vastuhagis ei nõudnud kostja elamule tehtud remondikulude hüvitamist ja kuna nõuet vastuhagis ei olnud, ei saanud seda ka rahuldada. Linnakohus ei arvestanud kostja vastuväidetega rendi ja remondimaksumuse tasaarvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust vaidlustatud. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kostja palus apellatsioonikohtu otsuse tühistada osas, millega temalt mõisteti välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 202 479 kr 35 s. Apellatsioonikohus mõistis alusetult kostjalt välja kogu rendi, arvestamata kostja poolt kantud remondikulu 16 800 kr. Kostja ei nõudnud vastuhagis remondikulude hüvitamist, sest ta kattis remondikulu rendi arvel. Linnakohus pidas tõendatuks, et kostja tegi elamule remonti 16 800 kr eest ja RenS § 10 lg 3 järgi tuleb see summa rendivõlast maha arvata. Seega arvestas linnakohus kostja vastuväiteid hagile ja kostjal polnud põhjust apellatsioonkaebust esitada. Viivise 39 710 kr väljamõistmine on vastuolus TsK § 232 lg-ga 4, mille kohaselt rahalise kohustuse järgi ei ole võlgnik kohustatud maksma viivist kreeditori viivituse aja eest. TsK § 183 järgi tuleb pooltel lepingust tulenevad vastastikused kohustised täita üheaegselt. Kuna apellatsioonikohus luges tõendatuks, et hageja viivitas kostjale elamust 20 % üleandmisega kuni
46. oktoobrini
47. a, siis on põhjendamatu kostjalt viivise väljamõistmine perioodi eest
48. jaanuarist
49. a kuni
50. oktoobrini
51. a. Apellatsioonikohus jättis tähelepanuta, et viivise arvutamiseks
52. detsembrist
53. a kuni
54. jaanuarini
55. a ei olnud õiguslikku alust. Pooled sõlmisid
56. detsembril
57. a kirjaliku kokkuleppe rendilepingu lõpetamiseks. Selles kokkuleppes ei sisaldu klauslit vaidlustatud summadelt viivise arvutamiseks. Kokkuleppe sõlmimise päevast arvates ei olnud enam alust lepingulist viivist arvutada. III. Vastus kassatsioonkaebusele Hageja pidas apellatsioonikohtu otsust õigeks. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada osas, millega kostjalt mõisteti hageja kasuks välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 204 479 kr 35 s. TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Apellatsioonikohus mõistis kostjalt välja viivise 142 573 kr 35 s rendivõla 46 838 kr 70 s maksmisega viivitamise eest alates rendilepingu lõpetamisest
58. detsembril
59. a kuni
60. jaanuarini
61. a. Apellatsioonikohus tuvastas, et pooled lõpetasid rendilepingu kirjaliku kokkuleppega. Kostja leidis, et pärast lepingu lõpetamist poolte kokkuleppel, polnud viivise arvestamiseks enam alust. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kostja sellele väitele vastata ja tuvastada, millisele lepinguliste kohustuste lõpetamisele oli poolte kokkulepe suunatud. Apellatsioonikohtu otsuse osa, milles märgitakse, et linnakohus ei arvestanud otsuse tegemisel kostja vastuväidetega rendivõlast remondimaksumuse maha arvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust vaidlustatud, ei ole kooskõlas linnakohtu otsuse sisuga ega hageja apellatsioonkaebuse põhjendustega. Linnakohus käsitles kostja vastuväidet hagile arvata rendivõlast maha elamule tehtud hädavajaliku remondi maksumus 16 800 kr ja tegi selle kohta kostjat rahuldava otsuse. Hageja vaidlustas selle apellatsioonkaebuses, leides, et sellist nõuet ei olnud kostja esitanud ja hageja ei ole kunagi aktsepteerinud remondi tegemist ja selle maksumust. RenS § 10 lg-te 2 ja 3 kohaselt on rendileandja kohustatud oma kulul remontima rendile antud vara, kui Eesti Vabariigi normatiivaktis või lepingus ei ole ette nähtud teisiti; kui rendileandja ei täida remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha lepingus ettenähtud või hädavajalik remont ning nõuda rendileandjalt remondimaksumuse hüvitamist või katta see rendi arvel. Kostja ei nõudnud remondimaksumuse hüvitamist, vaid leidis, et see tuleb katta rendi arvelt. Kuna sellise võimaluse remondimaksumuse hüvitamiseks rendiseadus annab, siis tuleb rendinõude lahendamisel rentniku vastava väitega arvestada ja sellele anda sisuline hinnang. Rendilepingu p 5.8 kohaselt pidi rentnik viie kuu rendi 27 500 kr ette maksma hiljemalt
62. jaanuaril
63. a. Lepingu p 5.10 järgi, kui rentnik ei tasu renti fikseeritud tähtajal, lisandub iga viivitatud päeva eest 0,4 % viivist. Apellatsioonikohus leidis, et välja tuleb mõista viivis 39 710 kr. Ringkonnakohus on õigesti asunud seisukohale, et kuna
64. oktoobrini
65. a oli 20 % elamust kostjale üle andmata, siis ei pidanud ta maksma renti nende ruumide eest, mida ta kasutada ei saanud. TsK § 191 lg 3 kohaselt ei ole kreeditoril õigust nõuda leppetrahvi tasumist, kui võlgnik ei kanna vastutust kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise eest. Kuna ringkonnakohus leidis, et kostja ei vastuta rendi maksmata jätmise eest elamuosalt, mida ta ei saanud kasutada, siis ei ole hagejal õigust saada ka selle elamuosa eest maksmata rendilt viivist. Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
66. jaanuari
67. a otsus osas, millega H. Luigelt mõisteti välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 204 479 kr 35 s. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tagastada H. Luigele
68. veebruaril
69. a tasutud kautsjon 2493 (kaks tuhat nelisada üheksakümmend kolm) krooni 20 senti. A. Kull, J. Luik, T. Vernik