3-2-1-136-01

3-2-1-136-01 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. detsembril
2. a AS Kadarik (pankrotis) hagi AS Hotell Viru vastu vara tagasivõitmiseks pankrotivarasse. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja J. Luik, vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. novembril
4. a AS Hotell Viru kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. mai
6. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/77/
7. Istungist võttis osa hageja esindaja vandeadvokaat H. Luksepp. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik Tallinna Linnakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt algatati
8. detsembril
9. a AS Kadarik pankrotimenetlus. Sama kohtu
10. veebruari
11. a otsusega kuulutati välja AS Kadarik pankrot.
12. oktoobril
13. a olid AS Hotell Viru rendileandjana ja AS Kadarik rentnikuna sõlminud rendilepingu Viru hotelli
14. korrusel paiknevate ruumide rentimiseks renditasuga 86 000 Soome marka kuus.
15. aprillil
16. a sõlmitud täiendava kokkuleppega kohustus AS Kadarik tegema renditud ruumides vajalikud muudatused, et neid kasutada teenindusettevõtte ja kaupluse ruumidena. AS Hotell Viru kohustus lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel hüvitama rentnikule tehtud parenduste maksumuse, välja arvatud juhul, kui leping lõpetatakse rentniku rikkumise tõttu.
17. jaanuaril
18. a lõpetas kostja rendilepingu väitega, et rentnikul on tekkinud suur rendivõlg. Hagi põhjendustel pole hageja rendilepingu tingimusi rikkunud. Tuginedes PankrS § 42 lg-tele 1 ja 2, § 44 lg 1 p-le 1 ja lgle 2 ning TsK § 259 lg-le 3, palus hageja tunnistada rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kehtetuks ning mõista kostjalt renditud varale tehtud parenduste eest hageja pankrotivarasse välja 2 204 654 krooni. Tallinna Linnakohtu
19. juuli
20. a otsusega hagi rahuldati. Kohus tunnistas
21. oktoobril
22. a sõlmitud rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise
23. jaanuaril
24. a kehtetuks ja mõistis kostjalt hageja pankrotivarasse välja 2 204 654 krooni. Kostja teatas hagejale
25. jaanuari
26. a kirjaga, et lõpetab vaidlusaluse rendilepingu samal kuupäeval kell 24.00, sest korduvatele hoiatustele vaatamata on rentnik jätnud tasumata rendi ja andnud kostja kooskõlastuseta ruumid allrendile. Hageja korduvad hoiatamised ei ole tõendatud. Allrendile andmisega lepingu rikkumisele pole kostja viidanud. Lepingu ühepoolse lõpetamise õigus seoti rendimakse kahenädalase hilinemisega. Kostja pole esitanud usutavaid tõendeid rendi ja muude kompensatsioonide võlgnevuse kohta
27. jaanuari
28. a seisuga. Rendivõlgnevuse puudumist kinnitab audiitori arvamus. Puuduvad asjaolud, mille kohaselt võiks rendileandja lepingu ühepoolsest lõpetada ja parendusteks tehtud kulutused hüvitamata jätta. Pooled olid sõlminud mitu rendilepingut ning ei ole tõendatud, et kostja väited võlgnevusest tugineksid vaid vaidlusalusel lepingul. Hotell Viru
29. korruse ruumide parendused olid tehtud AS Kadarik ja tema võlausaldajate kulul, seega kahjustab kostja poolt parenduste hüvitamata jätmine hageja kui võlgniku ja tema võlausaldajate huve. Vastavalt PankrS § 42 lg-le 1 tuleb võlgniku omandist välja läinud vara mõista tagasi pankrotivarasse. Hageja juhatuse
30. jaanuari
31. a otsusest järeldub, et hageja kinkis parendused kostjale, sest juhatus konstateeris rendi tasumise suutmatust ja õigustas lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Hagejal lõppes
32. jaanuaril
33. a õigus nõuda tehtud parenduste hüvitamist rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu. Kinke iseloomuga tehing tehti ajavahemikul, mis annab aluse PankrS § 44 lg 1 p 1 ja lg 2 kohaldamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Tallinna Ringkonnakohus muutis
34. mai
35. a otsusega linnakohtu otsust ning täiendas kohtuotsuse resolutsiooni. Hageja ei vaidlustanud rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, vaid rendilepingu lõpetamist alusel, mis andis õiguse jätta renditud ruumide parendusteks tehtud kulutused hüvitamata. Apellatsioonikohus tunnistas kehtetuks
36. oktoobril
37. a sõlmitud rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise
38. jaanuaril 1997 rentnikupoolse rendilepingu tingimuste rikkumise tõttu, mille tulemusel AS Viru Hotell omandas rentniku tehtud parendused. Vaidlusaluse rendilepingu lõpetamisel omandas rendileandja tasuta rentniku tehtud parendused. Linnakohus on õigesti kohaldanud PankrS § 42 lg-t 2, sest ruumide remondi käigus tehtud parendused ei ole iseloomult sellised, mida saaks tagasi nõuda natuuras. Kohus ei arvesta rendilepingu lõpetamise põhjendusena väidet, et rentnik andis rendileandja nõusolekuta vara allrendile. Seda põhjust rendilepingu lõpetamisel rendileandja esile ei toonud. Kohtule ei esitatud ühtki tõendit, mis kinnitaks, et see asjaolu tingis rendilepingu lõpetamise. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kohtud jätsid andmata hinnangu hageja rendivõlgnevusele rendilepingu kehtivuse ajal. Kostja hoiatas hagejat kirjalikult rendivõlgnevusest ning lepingu lõpetamisest, kui võlgnevust ei tasuta
39. jaanuariks
40. a. Rendilepingu lõpetamise teate vastuvõtmisel
41. jaanuaril
42. a kinnitas hageja juhatuse liige P. Nokelin võlgnevust ning nõustus samas rendilepingu lõpetamisega. Ekslik on ringkonnakohtu väide, et rendilepingu lõpetamise alusena pole tuginetud ruumide rendileandja loata allrendile andmisele. AS Hotell Viru
43. jaanuari
44. a teates on sellele tuginetud ja sellega nõustus AS Kadarik. Kostja õigus lõpetada rendileping ennetähtaegselt tulenes pooltevahelisest kokkuleppest ning ReS § 17 lg-st 2 ja § 18 p-st
45. Seda õigust ei piira ka rendi hilisem tasumine. Kohus ei ole analüüsinud otsuses kogutud tõendeid, rikkudes sellega TsMS § 231 lg-t
46. AS Kadarik juhatuse
47. jaanuari
48. a koosoleku protokollist nähtub, et hagejal polnud võimalik tähtaegselt renti tasuda. Kohtuotsuses pole põhjendatud, miks seda tõendit ei arvestata. Ekslik on kohtu seisukoht, et parenduste hüvitamata jätmisel on tegemist kinke iseloomuga tehinguga PankrS § 44 lg 1 p 1 ja TsK § 259 lg 3 mõttes. Tegemist on kokkuleppelise sanktsiooniga juhuks, kui rentnik oma lepingulisi kohustusi ei täida. Kohus on ekslikult asunud seisukohale, et audiitor M. Nõmmiste vastus pankrotihalduri kirjale on käsitatav spetsialisti arvamusena. Kohus on kohaldanud PankrS § 42 lg-t 2, kuid ei ole põhjendanud ega kontrollinud, miks tehtud parendusi oma iseloomu tõttu ei saa tagasi nõuda. III. Vastus kassatsioonkaebusele Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle tühistamiseks. Kostja on kassatsioonkaebuses vaidlustanud madalama astme kohtute tõenditele antud hinnangu. Riigikohus ei saa uurida tõendeid ega muuta nendele antud hinnangut. Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja vandeadvokaat H. Luksepp kirjalikus vastuses esitatud seisukohtade juurde. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kostja vaidlustas apellatsioonkaebuses esimese astme kohtu otsuse TsMS § 231 lg 4 rikkumise tõttu. Vastavalt sellele sättele peab kohus otsuses kõiki kogutud tõendeid analüüsima ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei arvesta. Vaieldes vastu hageja väitele rendilepingu lõpetamisel rendivõla puudumise kohta, tugines kostja ka
49. jaanuari
50. a rendilepingu lõpetamise teatele, millele antud allkirjaga hageja juhatuse esimees P. Nokelin tunnistas rendivõlga, ja hageja juhatuse
51. jaanuari
52. a juhatuse koosoleku protokollile, mille kohaselt hageja polnud suuteline maksma renti ja otsustas kõik töötajad üle anda AS-le Argande. Apellatsioonkaebuse põhjendustel esimese astme kohus neid dokumentaalseid tõendeid kostja vastuväite aspektist ei analüüsinud ega põhjendanud, miks ta neid ei arvesta. Ringkonnakohus on jätnud otsuses need apellatsioonkaebuse põhjendused tähelepanuta. Sellega rikkus ringkonnkohus TsMS § 330 lõiget 6, mis paneb ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse põhjendustele vastamise kohustuse. PankrS § 42 lg 2 kohaselt võib haldur tagasivõitmise korras tehingu kehtetuks tunnistamisel nõuda vara eest hüvitist, kui tehingu teisel poolel ei ole tehingu järgi saadud vara alles. Apellatsioonkaebuses vaidlustas kostja linnakohtu otsuse samuti seetõttu, et kohus ei ole otsuse põhjendavas osas märkinud tõendeid, mille põhjal ta tuvastas, et vara ei ole alles. Apellatsioonikohus leidis, et ruumide remondi käigus tehtud parendused ei ole oma iseloomult need, mida saaks tagasi nõuda. Ringkonnakohtu otsusest aga ei selgu, millistel tõenditel rajaneb kohtu järeldus parenduste olemuse kohta. Kohtuotsusest ei nähtu, milliseid parendusi hageja ruumide remondi käigus tegi. TsMS § 330 lg 4 sätestab, et ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas tuleb muu hulgas märkida ka tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused. Kassatsioonkaebuse väitel ei oleks kohus tohtinud audiitori vastust pankrotihalduri kirjale käsitleda spetsialisti arvamusena. TsMS § 130 lg 5 kohaselt on poolel õigus esitada kohtule asja tundva isiku või asutuse arvamus, mida kohus hindab dokumentaalse tõendina. Kolleegium leiab, et kohtud ongi hageja pankrotihalduri palvel antud audiitori arvamust hinnanud kui dokumentaalset tõendit. Ekslik on kassatsioonkaebuse seisukoht, et kohtud oleks pidanud otsustes käsitlema renditud vara allrendile andmist. Vastuväidetes hagile on kostja tuginenud rendivõlgnevusele ja vaidlusaluse rendilepingu p-le 3, mis reguleerib rendilepingu lõpetamist rendi maksmata jätmise tõttu, mitte aga rendileandja loata vara allrendile andmisele. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
53. mai
54. a otsus tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada AS-le Hotell Viru
55. juunil
56. a tasutud kautsjon 20 000 (kakskümmend tuhat) krooni. J. Odar, A. Kull, J. Luik