3-2-1-155-01

3-2-1-155-01 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Tartus

1. detsembril
2. a Valentina Zapotit"naja hagi Tarmo Mursali ja Margit Veskilti vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks ja omandiõiguse tunnistamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja L. Laarmaa, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi avalikul kohtuistungil
3. novembril
4. V. Zapotit"naja kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
5. juuni
6. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-111/
7. Istungist võtsid osa hageja V. Zapotit"naja ja kostja T. Mursali esindaja vandeadvokaat S. Must. Juures viibis tõlk L. Lomp. I. Asjaolud ja varasem menetluse käik
8. juulil
9. a sõlmisid Lia Huebl ja Harda Wilton ning Tarmo Mursal ja Margit Veskilt ostumüügilepingu, millega L. Huebl müüs 1/2 mõttelise osa ja H. Wilton 1/2 mõttelise osa kinnistust Rakveres Näituse
10. Kahepeale kokku müüsid L. Huebl ja H. Wilton Rakveres Näituse 15 terve kinnistu. Selle ostu-müügilepinguga ostsid kostjad 200 000 krooni eest kaasomandisse võrdsetes mõttelistes osades kinnistu Rakveres Näituse
11. Koos ostu-müügilepinguga sõlmiti ka asjaõiguslepingud, milles ostjad ja müüjad leppisid kokku kinnisomandi ülekandmises ning ostjad ja AS Hansapank hüpoteegipidajana hüpoteegi seadmises. Hageja sai ostu-müügilepingu ärakirja
12. augustil
13. a ja esitas
14. oktoobril
15. a notariaalselt tõestatud avalduse üürniku ostueesõiguse teostamiseks ORAS § 121 lg 10 alusel. Hagiavalduse kohaselt olid ka kostjad elamus üürnikud. Kostjad teostasid ostueesõigust ilma kolmanda üürnikuta - hagejata. Hageja palus muuta kinnistusraamatu kannet, tunnistades ta kinnistu 1/3 osa omanikuks. Lääne-Viru Maakohtu
16. detsembri
17. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Maakohus leidis, et hageja elas vaidlusaluses elamus selle tagastamise hetkel üürnikuna ning on teinud ostueesõiguse teostamise avalduse seaduses sätestatud kahe kuu jooksul ostu-müügilepingu saamisest. Hageja nõuet pole võimalik rahuldada, sest ta soovib omandada 1/3 osa kinnistust, mis ei ole ei tervik ega ka kaasomaniku mõtteline osa. Põhjendamatu on hageja soov maksta vaid 1/3 osa eest. Hageja jättis kohtu määratud ajaks deponeerimata kinnistu müügihinna, tehingutasu ning vajalike ja kasulike kulutuste eest kokku 385 256 krooni 50 senti. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused Viru Ringkonnakohtu
18. juuni
19. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik ostu-müügilepingust tulenevad õigused ja kohustused ning tal tekivad kohustused esialgse ostja ees. Hageja oleks pidanud maksma esialgsele ostjale juba tasutud ostuhinna, hüvitama tehinguga seotud kulutused ja kinnisasja omanike kantud vajalikud ja kasulikud kulutused. Puuduvad tõendid, et hageja oleks seda teinud. Seega ei ole ostueesõigust omav isik täitnud AÕS §-st 269 tulenevat kohustust. Asjasse ei puutu hageja väide, et maakohus nõudis ebaõigesti kogu ostuhinna tasumist, kuna hageja ei ole tasunud ka 1/3 ostuhinnast ehk osa eest, mille omandiõigust ta taotleb. II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 6 ega vastanud apellatsioonkaebuse väidetele. Hageja ja kostjad omavad kinnistu ühist ostueesõigust. Leides, et hageja saab teostada ostueesõigust vaid kogu kinnistu suhtes, pani kohus hageja teiste ostueesõigust teostanud üürnikega võrreldes halvemasse olukorda. Hageja ei ole ostueesõiguse teostamisest loobunud. Ühist ostueesõigust teostades kuuluks hagejale 1/3 mõttelist osa kinnistust. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti AÕS § 269 ja
20. Ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisest teadasaamine loetakse võrdseks omandi kaitse hagi esitamisest teadasaamisega, mistõttu kostjatel ei ole AÕS § 28 lg 4 järgi õigus nõuda peale avalduse esitamist tehtud kasulike kulutuste hüvitamist. Hagejal oleks tulnud deponeerida 1/3 kinnisasja väärtusest ehk 66 666 krooni, mitte aga 385 256 krooni 50 senti, nagu määras maakohus. Kostjad ei tasunud ostuhinda kohe, vaid laenu- ja hüpoteegi seadmise lepingu järel. Kinnistu on koormatud hüpoteegiga, mis jääb omandiõiguse üleminekul püsima. Kuna ostu-müügilepingu järgne summa on väiksem kui hüpoteegisumma ning kuna kostjad ei pruugi hüpoteegipidaja nõuet rahuldada, siis pole õige jätta hageja nõue rahuldamata põhjusel, et ta pole ostuhinda tasunud. III. Vastus kassatsioonkaebusele Vastuses kassatsioonkaebusele pidasid kostjad ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. Kostjad ei teostanud mitte ostueesõigust, vaid sõlmisid tavalise kinnistu ostu-müügilepingu. Hagi esitamise ajaks olid kostjad ostuhinna tasunud ja teinud mitmeid kulutusi, mistõttu oli põhjendatud maakohtu nõudmine hagejal tasuda kohtu deposiiti 385 256 krooni 50 senti. Hageja ei ole taotlenud enda kaasomanikuks tunnistamist. IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Esitatud hagis palus hageja tunnustada omandiõigust 1/3 mõttelisele osale kinnistust. Hageja rajas oma nõude asjaolule, et temal ja kostjatel oli vaidlusaluse kinnistu ühine ostueesõigus, sest nad kõik olid tagastatud elamus elavad üürnikud. Maakohus tuvastas, et hageja elas eluruumis üürnikuna elamu tagastamise hetkel ja leidis, et tal oli ORAS § 12š lg 10 kohaselt vaidlusaluse kinnistu ostueesõigus. Maakohus jättis aga võtmata seisukoha hageja väite osas, et ka kostjad olid tagastatud elamu üürnikud ja leidis, et hageja saab ostueesõigust teostada vaid kogu võõrandatava kinnistu või kogu võõrandatava osa suhtes. Apellatsioonkaebuses esitas hageja rida põhjendusi, miks ta taotleb omandiõiguse tunnustamist vaid 1/3 mõttelisele osale kinnistust. Apellatsioonikohtu otsuses neile põhjendustele pole vastatud. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lõiget
21. Kolleegium peab siinkohal vajalikuks korrata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
22. novembri
23. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-90-00 avaldatud seisukohta ORAS § 12š lg 10 järgi üürnike ühise ostueesõiguse teostamise osas tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel. Selles otsuses asus tsiviilkolleegium seisukohale, et üürnikele ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiks on võimaldada kõigil üürnikel saada võrdselt elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad üürilepingu alusel. Kolleegium ei pea vajalikuks seda seisukohta muuta. Selle tõttu leiab kolleegium, et ühist ostueesõigust omavaid üürnikke ei tohi asetada erinevasse õiguslikku seisundisse ka lähtudes sellest, kas mõni neist on ostjaks ostu-müügilepingus, mille järgi üürnik ostueesõigust teostada soovib. Eelnevast tuleneb, et kui kostjad esialgsete ostjatena olid ühist ostueesõigust omanud üürnikud, siis on hagejal õigus nõuda enda omandiõiguse tunnistamist osale, mille omanikuks ta oleks saanud koos kostjatega ühist ostueesõigust teostades elamu müümisel isikule, kellel ühist ostueesõigust ei ole. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Samas on apellatsioonikohtu otsuses märgitud, et ringkonnakohus ei arvesta hageja väitega, mille kohaselt maakohus nõudis talt ebaõigesti kogu ostuhinna tasumist, kuna hageja ei ole tasunud ka kinnistu 1/3 osa ostuhinnast, s.t selle osa hinnast, millele ta omandiõigust taotleb. Seega pole apellatsioonikohtu otsusest võimalik üheselt aru saada, millise summa pidi hageja ikkagi hagi rahuldamise eeldusena kohtu deposiiti tasuma. Kui asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohus leiab, et maakohus on hageja tasumisele kuuluva summa määranud ebaõigesti, tuleb ringkonnakohtul endal määrata hageja poolt tasumisele kuuluv summa ning anda hagejale aega selle summa maksmiseks kostjatele või deponeerimiseks. Kolleegium ei soostu kassatsioonkaebuse väitega, et hagejalt polnud õigus AÕS § 28 lg 4 järgi nõuda asjale tehtud kasulike kulutuste hüvitamist, sest kostjad olid pahausksed valdajad. Hagiavalduses toodud asjaolude kohaselt oleksid hageja ja kostjad saanud ühist ostueesõigust teostades kinnistu kaasomanikeks. Seega asjas ei tõusetu küsimust kostjate valduse pahausksusest. Seoses kassatsioonkaebuse väidetega kinnistu hüpoteegiga koormamise kohta, märgib kolleegium, et tulenevalt AÕS § 272 lg-st 2 on enne ostueesõiguse teostamise avalduse saamist kinnisasjale ostja seatud asjaõigused ostueesõigusega isikule kohustuslikud vaid kolmandate heausksete isikute suhtes. Kui kolmas isik oli pahauskne, siis on ostueesõigusega isikul õigus nõuda kinnistusraamatu kande parandamist. Kui ostja poolt seatud asjaõigus jääb kehtima, on ostja kohustatud ostueesõigusega isikule maksma nende eest täielikku hüvitist. Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium o t s u s t a s: Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
24. juuni
25. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldada. Tagastada Georgi Zapotit"nõile
26. juulil
27. a Valentina Zapotit"naja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 670 (kuussada seitsekümmend) krooni. L. Laarmaa, H. Jõks, A. Kull