KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Asja läbivaatamise kuupäev Resolutsioon 3-2-1-67-02 Tar

§-ga 14 ning tehinguga rikuti Karske Eesti OÜ õigusi.

1. Tallinna Linnakohtu
2. veebruari
3. a otsusega rahuldati AS Tabal kahju hüvitamise hagi I. Pappeli vastu, lammutatud rajatiste taastamise õiguse tunnustamise nõue jäeti aga rahuldamata. Karske Eesti OÜ hagi AS Tabal vastu ja AS Tabal hagi Karske Eesti OÜ ja I. Pappeli vastu tehingu tühisuse nõudes jäeti rahuldamata, kuna kohus leidis, et kummagi hagi puhul ei riku vaidlustatud tehing hageja õigusi. I. Pappeli vastu esitatud kahju hüvitamise nõue on kohtu arvates põhjendatud. Kinnistul asuvad piirdeaiad, valgustuspostid ning soojavee- ja küttetorustik on loodud inimtegevuse tulemusena ning TsÜS § 4 lg-le 1 tuginevalt tuleb rajatise mõiste määratlemisel kohaldada planeerimis- ja ehitusseaduse (PES) sätteid. Piirdeaiad, valgustuspostid ning soojavee- ja küttetorustik on maaga püsivalt ühendatud, mistõttu ei saa neid käsitleda ehitusmaterjalidena. Võõral maal asuvate tehnovõrkude ja -rajatiste õiguslik staatus on reguleeritud

§-des 152 ja

1. Võõrale maale enne
2. aprilli
3. a õiguslikul alusel püstitatud tehnovõrgu või -rajatise omanikul on õigus nõuda kümne aasta jooksul, arvates tehnorajatistega seotud maa kandmisest kinnistusraamatusse, kas reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist tehnorajatiste teenindamiseks ja remontimiseks. Kui tehnorajatiste omanik ei nõua servituudi seadmist või ei likvideeri selle aja jooksul tehnorajatisi, on maatüki omanikul õigus nõuda tehnorajatiste kõrvaldamist või sellega seotud kahjude hüvitamist tehnorajatiste omaniku poolt. AS Tabal omandas tehnorajatised
4. detsembri
5. a müügilepinguga. Rajatiste olemasolust ja nendega seonduvatest kohustustest on I. Pappelit teavitatud Tallinna Linnavalitsuse
6. märtsi
7. a korraldusega nr 718k, mis oli maa tagastamise aluseks. I. Pappel ei omandanud maatükki koos rajatistega.

reguleerib erisätetega võõral maal asuvate rajatistega seonduvat ning

§-d 14 ja 15 ei ole kohaldatavad. Rajatised on püstitatud Tallinna Taarabaasi poolt enne

1. aprilli
2. a ning ka maakasutus on vormistatud ettenähtud korras. I. Pappel rikkus rajatiste lammutamisega nende omaniku AS Tabal õigusi. AS-l Tabal oli õigus esitada taotlus servituudi seadmiseks, kuid I. Pappel ei teatanud AS-le Tabal servituudi seadmisest keeldumisest ega nõudnud rajatiste lammutamist või ümberpaigutamist. Rajatiste taastamiseks puudub õiguslik alus. Apellatsioonkaebuse linnakohtu otsusele esitasid kõik protsessiosalised. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohtu
4. detsembri
5. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Apellatsioonikohus leidis, et linnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning järgitud on protsessiõiguse norme ning õigesti kohaldatud materiaalõiguse norme. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6. Kassatsioonkaebuse esitas I. Pappel, kes palus Tallinna Ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldataks tema apellatsioonkaebus. Kaebuse põhjendustel kohaldasid kohtud ebaõigesti materiaalõiguse normi. Rajatised paiknesid I. Pappeli kinnistul ning
7. aastal eemaldati ja teisaldati need ehitus- ja korrastustööde käigus osaliselt kui otstarbetud, kasutusest välja langenud ja ohtlikud. Kinnisomand ulatub maatükiga püsivalt ühendatud ehitisele. Kadaka tee 185 kinnistu moodustamisel
8. augustil
9. a sätestas ainsa maatüki omandiõigusest erineva omandiõiguse võimaluse sellel paikneva ehitise (rajatise) suhtes AÕS § 16 lg 2, mille kohaselt ei ole maaga püsivalt ühendatud ehitised, mis on ehitatud võõrale maale hoonestusõiguse alusel, samuti maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud asi, maatüki oluline osa. Kadaka tee 185 suhtes ei ole hoonestusõigust seatud, mistõttu said rajatised maatüki olulisteks osadeks, ning nende suhtes ei ole kinnistu omanikele esitatud mingeid omandi- ega valdusõiguslikke taotlusi.

§ 152

on kohaldatav vaid tehnorajatiste suhtes, milleks vaidlusalused piirdeaiad, valgustuspostid ning soojavee- ja küttetorustik ei ole. Samuti oli osa neist omavoliliselt ehitatud. Lisaks kehtib

§ 152

tehnorajatiste omaniku suhtes, kelleks oli tööde tegemise ajal AÕS §de 16, 136 ja 158 kohaselt I. Pappel ise.

1. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis AS Tabal, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Kohtud on asunud õigele seisukohale, et AS Tabal omandas tehnorajatised
2. detsembril
3. a sõlmitud ostu-müügilepinguga ja ekslik on kostja väide, et ta omandas koos maatükiga ka sellel asuvad rajatised. Seadusest ei tulene kassaatori seisukoht, et isikul, kes on saanud kinnisasja omanikuks enne

§-de 152 ja 153 kehtima hakkamist, tekib omandiõigus teisele isikule kuuluvale tehnorajatisele. Ebaõige on ka seisukoht, et tehnorajatiste omanikul on õigus nõuda reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmist üksnes siis, kui maa, millel asuvad talle kuuluvad rajatised, on kantud kinnistusraamatusse pärast

1. aprilli
2. a. Kostja lammutas hagejale kuuluvad rajatised sellekohase ehitusloata. Samas esitas AS Tabal taotluse kohtukulude väljamõistmiseks kassatsiooniastmes 2 124 krooni. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 alusel osaliselt tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
4. Asjas on tuvastatud, et kassaator oli kinnisasja omanik, millel asusid muuhulgas laudadest piirdeaed, võrkaed, soojavee- ja küttetorustik ning valgustuspostid. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu põhjendusega, et rajatise mõiste sisustamisel tuleb lähtuda PES § 38 lg-test 1 ja
5. Nende sätete kohaselt on ehitis üldmõiste, mis hõlmab hoonet ja rajatist. Rajatis on maapinnaga püsivalt ühendatud, inimtegevuse tulemusena valminud ehitis, mis ei ole hoone. Selline rajatise mõiste käsitlemine on kooskõlas ka asjaõigusseadusega, mille § 17 lg 3 kohaselt ehitise kohta sätestatu kehtib ka rajatise suhtes, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus on ka leidnud, et nimetatud objektid on loodud inimtegevuse tulemusena ja maaga püsivalt ühendatud. Eelnevast on tehtud järeldus, et tegemist on rajatistega. Seda seisukohta ei ole kassaator vaidlustanud.
6. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et seaduse kohaselt ei ole mitte iga rajatis tehnorajatis ning et vaidlusalused rajatised on loetud tehnorajatisteks seda põhjendamata. Sellega on ringkonnakohus eksinud TsMS § 330 lg 4 vastu. Asjaõigusseaduses ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduses kasutatakse mõistet "tehnorajatis" selle sisu avamata. Legaaldefinitsiooni ei anna tehnorajatisele ka teised kehtivad õigusaktid. AÕS § 158 lg 1 sätestab tehnorajatise üldmõistena tehnovõrgule ja tehnorajatisele (kitsamas tähenduses), mida saab paigutada kinnisasjale maapinnal, maapõues ja õhuruumis. Samasuguselt käsitletakse tehnorajatisi ka

§-s 152. Mõisted "tehnorajatis" ja "tehnovõrgud" tulid AÕS § 158 ja

(§ 152-154)

1. aprillil
2. a jõustunud seadusemuudatusega. Võrreldes seaduse eri redaktsioone ja tehnorajatise mõiste kasutusala seaduses, on kolleegium seisukohal, et tehnorajatise all tuleb üldmõistena silmas pidada eelkõige elektri- ja sideliine, gaasi-, soojus- ja veetrasse ja muid sarnaseid liine, trasse ja juhtmeid (tehnovõrgud), samuti nende teenindamiseks, remontimiseks ja käigushoidmiseks vajalikke abirajatisi nagu, alajaamad, mahutid jms (tehnorajatised kitsamas tähenduses). Lisaks on kolleegiumi arvates rajatise tehnorajatiseks lugemisel oluline, et rajatis oleks ehitatud õiguslikul alusel ning oleks tehnorajatisena tegelikult kasutatav. Rajatis ei pea tingimata tehnorajatisena kasutuses olema, kuid seda peab olema võimalik olemasoleval kujul sihtotstarbeliselt kasutada eelkõige teise kinnistu huvides. Tehnorajatiseks ei saa lugeda püsivalt kasutusest välja langenud või mitte kunagi kasutusel olnud rajatisi, mida oleks kunagi võinud tehnorajatistena kasutada. Asja uuesti läbi vaadates peab ringkonnakohus välja selgitama, kas vaidlusaluste rajatiste näol oli tegemist tehnorajatistega ning hindama asjas kogutud tõendeid, muuhulgas hageja esitatud akti ja kostja ehitusprojekti parkla rajamiseks, ja kassaatori väiteid, et rajatised ei olnud kasutuses.
3. Kolleegium nõustub kassaatori väitega, et ringkonnakohus on valesti mõistnud asjaõigusseadust ja asjaõigusseaduse rakendamise seadust tagastatud maal asuvate rajatiste omandiõiguse osas. Asjas ei ole vaidlust, et rajatised rajas Tallinna Taarabaas ja tagastatud maa kinnistusraamatusse kandmiseni kuulusid vaidlusalused rajatised AS-le Tabal. Ringkonnakohus on asunud seisukohale, et kui tagastatud maal asuvad varem teisele isikule kuulunud rajatised, ei muutu need maa tagastamisega selle oluliseks osaks ja kuuluvad jätkuvalt rajatise endisele omanikule. AÕS § 16 lg-st 1 tulenevalt on maaga püsivalt ühendatud ehitised (sh rajatised) üldjuhul alati kinnisasja olulised osad ja kuuluvad seega AÕS § 15 lg 2 kohaselt kinnisasja omanikule. AÕS § 16 lg 2 teeb sellest põhimõttest erandi maaga mööduvaks otstarbeks ühendatud ehitiste suhtes ning lg 21 ehitiste suhtes, mis on maatükiga püsivalt ühendatud maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks. Kui tegemist on maatükiga püsivalt ühendatud rajatistega, said need AS-le Kabal kuuluda üksnes juhul, kui need rajatised on AS-le Kabal kuuluva asjaõiguse olulised osad. Asjaõiguste loetelu tuleneb AÕS §-st 5 ning asjaõiguste hulka kuuluvad omandiõigus ja piiratud asjaõigused. Kinnisasjaõiguse tekkimise üldise eeldusena näeb asjaõigusseadus ette kinnistusraamatusse kandmise. Asjas ei ole tuvastatud, et kassaatorile kuulunud kinnistute kohta avatud kinnistusregistri osadesse oleks kantud asja koormavaid asjaõigusi AS Tabal kasuks. Asja uuel läbivaatamisel peavad kohtud tuvastama, kas on olemas mõni asjaõigus, mille alusel kuuluvad rajatised AS-le Tabal.
4. Kolleegium märgib, et tulenevalt AÕS § 5 lg-st 2 võib, lisaks AÕS §-s 5 lg-s 1 loetletud asjaõigustele, seaduses olla sätestatud ka muid asjaõigusi, s.t teoreetiliselt on võimalik, et kinnisasjal asuvad ehitised ei kuulu maa omanikule, kui ehitiste omamiseks on olemas asjaõigus, s.o absoluutne ja igaühe suhtes kehtiv õigus asja suhtes. Asjaõigusseaduses endas selliseid asjaõigusi sõnaselgelt sätestatud ei ole, küll võivad need aga seadusest tuleneda. Eraldi asjaõigust võõrale maale tehnorajatise rajamiseks ei sisalda muuhulgas ka AÕS §
5. Nimetatud sättest ja selle teises lõikes viidatud AÕS § 16 lg-st 21 saab järeldada, et kinnisasja omanik on kohustatud selles paragrahvis sätestatud tingimustel võimaldama teisele isikule mõne asjaõigusliku kasutusõiguse, nagu reaalservituut või isiklik kasutusõigus, mille alusel saab rajada võõrale maale rajatise. AÕS § 158 ei ole kohaldatav maareformist tulenevate suhete lahendamiseks, kus varem isikule kuulunud tehnorajatised võivad osutuda teisele isikule tagastatud või erastatud maal asuvateks. Selliste õiguskonfliktide ületamine on reguleeritud

§-des 152 - 154. 11.

§ 152

sätestab erikorra õiguslikul alusel rajatud ja võõral maal asuvate tehnorajatiste suhtes. Nimelt on õiguslikul alusel võõrale maale rajatud tehnorajatiste omanikel maa kinnistamisest 10 aasta jooksul (minimaalselt

1. a
2. detsembrini) õigus reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse seadmiseks kinnistule tehnorajatise teenindamiseks ja remontimiseks (

§ 152lg 1).

Kolleegiumi arvates järeldub sellest, et tehnorajatise omanikul on tähtajaline asjaõigus ooteõiguse näol servituudi seadmiseks, mille oluliseks osaks on tehnorajatis, s.t

§-s 152 sätestatud tingimustel kuulub õiguslikul alusel rajatud tehnorajatis vähemalt kuni 2008. a isikule, kes oli rajatise omanik enne maa kinnistamist. Seadusest tulenevalt on tegemist igaühe (kinnistu võõrandamisel ka uue omaniku) suhtes kehtiva õigusega, mille omamise, võõrandamise ja pärandamise suhtes kehtivad põhimõtteliselt samad reeglid ja piirangud, mis vastava servituudi enda puhul. Ooteõiguse lõppemisel muutub tehnorajatis kinnistu oluliseks osaks ja kinnistu omanik võib nõuda ka tehnorajatise likvideerimist (

§ 152lg 2).

12. Oluliselt erinev õiguslik olukord on võõral maal asuvate ja õigusliku aluseta rajatud ehitiste puhul, mida reguleerib

§ 14

. Sellise tehnorajatise omanikuks olnud isikul ei ole õigust servituudile

§ 152kohaselt.

Selline tehnorajatis on maa oluline osa ja kuulub seega maa omanikule. Ehitise varasemal omanikul on AÕS §-de 138 ja 139 alusel õigus rajatis ära vedada või kui see ei ole võimalik, nõuda väärtuse hüvitamist. Erandina näeb

§ 14

lg 1 ette võimaluse õigusliku aluseta ehitise legaliseerimiseks, sellele kasutusloa andmisega PES § 70 alusel. Samas tuleneb

§ 14

lg-st 1, et kasutusloa saanud ehitisele kohaldatakse

§-s 13 sätestatut, mis omakorda kehtib aga ainult ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse. Sellest nagu ka sellest, et kasutusloa andmisega ei või rikkuda maa tagastamise õigustatud subjekti õigusi, järeldub omakorda, et kasutusloa saamine pärast ehitise aluse maa kinnistamist ei muuda juba tekkinud asjaõiguslikke suhteid. 13. Eelneva põhjal on asja lahendamisel olulise tähendusega, kas vaidlusalused rajatised on rajatud õiguslikul alusel või mitte.

§ 14

lg 1 loeb õigusliku aluseta ehitatuks ehitist, mis on püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata. Esimese astme kohus on leidnud, et rajatised olid püstitatud Tallinna Taarabaasi maakasutusõiguse ja kapitaalremondi tööprojekti alusel. Ringkonnakohus on lugenud selle piisavaks õigusliku aluse olemasolu tuvastamisel. Ringkonnakohus ei ole samas märkinud, millistele asjas kogutud tõenditele tuginedes ta on leidnud, et vaidlusalused rajatised on õiguslikul alusel püstitatud ja jätnud hindamata kassaatori esitatud tõendeid väidetavalt õigusliku aluse puudumise kohta, ning on sellega rikkunud TsMS § 330 lg-s 4 sätestatut.

1. Kolleegium märgib samuti, et põhimõtteliselt on rajatiste omanikul TsK § 448 järgi õigus esitada kahju hüvitamise nõue, kui tema vara on kahjustatud, eeldusel, et hävitatud on õiguslikul alusel püstitatud tehnorajatis, mis ei olnud muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Kui hävitatud rajatised olid rajatud õigusliku aluseta ja seetõttu muutunud kinnisasja oluliseks osaks või kui tegemist ei olnudki tehnorajatistega, ei tähenda see tingimata, et rajatiste hävitaja sellest tulenevalt vastutama ei peaks. Sel juhul tuleb kõne alla hüvitis AÕS § 139 või TsK § 448 alusel AÕS §-s 139 sätestatud hüvitise saamise nõude kaotamisest tulenevalt. Ringkonnakohtu otsuses on õigesti märgitud, et kahju suuruse osas saab lähtuda vaid asjas kogutud tõenditest. Samas on kohtu ülesanne leida põhimõte, millest kahju hüvitise arvestamisel lähtutakse. Asja materjalidest nähtub, et kohus on kahju hüvitise määramisel lähtunud rajatiste taastamisväärtusest. Ringkonnakohus ei ole aga põhjendanud, miks ta võtab aluseks taastamisväärtuse, rikkudes nii TsMS § 330 lg-s 4, aga ka § 95 lg-s 1 sätestatut. TsK § 448 lg-s 1 ja § 222 lg-s 2 sätestatud kahju täieliku hüvitamise printsiip näeb ette tegelikult põhjustatud kahju hüvitamist. Kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui talle poleks õigusvastaselt kahju tekitatud. Kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel leiab, et kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, peab ta otsustama, kas hageja esitatud arvutus saab olla tekkinud kahju aluseks, näiteks kas tal oli võimalik rajatisi edaspidi sihipäraselt kasutada, s.t kas ja millises ulatuses tal üldse kahju tekkida saab. Kui tal ei olnud võimalik rajatisi kasutada, võib kahju suuruse hindamisel rajatiste taastamisväärtuse aluseks võtmine olla põhjendamatu. Kahju hüvitise arvestamisel tuleb arvestada ka planeerimis- ja ehitusseaduse nõudeid kinnisasja omaniku suhtes, muuhulgas võib tulla kõne alla PES § 59 p-st 1 tulenev kohustus hoida krunt korras. Kahju hüvitamise põhimõtte kindlaksmääramise näol on tegemist materiaalõiguse kohaldamisega, mida kohus teeb omal algatusel.
2. Kassaatorilt kohtukulude väljamõistmise osas peab ringkonnakohus võtma seisukoha tulenevalt kassaatori apellatsioonkaebuse läbivaatamise tulemusest. J. Odar, H. Jõks, V. Kõve