KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse

itaja ja kaebuse liik Asja läbivaatamise kuupäev Istungil osalenud isikud Resolutsioon 3-2-1-72-02 Tartu,

1. juuni
2. a Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Toivo Tasa hagi Georgi Mosolaineni vastu eluruumist väljatõstmiseks ning Georgi Mosolaineni vastuhagi Toivo Tasa vastu üürnikuks tunnistamiseks. Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. jaanuari
4. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-62/2002 Georgi Mosolainen kassatsioonkaebus
5. mai
6. a G. Mosolainen ja tema

indaja vandeadvokaat N. Kõiv Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

1. jaanuari
2. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
4. augustil
5. a

itatud hagiavalduses palus Toivo Tasa tunnustada õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest Georgi Mosolaineniga, tuvastada kostja kohustus vabastada Viljandis Liivi 3-2 asuv eluruum koos lisaruumidega ning tõsta kostja eluruumist välja. Hagiavalduse kohaselt on Viljandi Maakohtu

1. juuni
2. a seadusjõus otsusega tuvastatud, et T. Tasa sõlmis G. Mosolaineniga
3. juulil
4. a üürilepingu selle eluruumi kasutamiseks tähtajaga kuni
5. juuni
6. a, s.o tähtajaga alla ühe aasta. Kostja ei taotlenud vastavalt üürilepingu p-le 5.3 enne üürilepingu lõppemist uue üürilepingu sõlmimist. Üürileping pikenes selles näidatud perioodiks

§ 32

lg 3 alusel, kuna hageja ei pöördunud kolme kuu jooksul peale üürilepingu tähtaja lõppemist lepingu lõpetamiseks kohtusse. Hageja pakkus kostjale

1. oktoobril
2. a uut üürilepingut allakirjutamiseks, millest kostja keeldus.
3. juunil
4. a pikenenud üürileping lõppes
5. juunil
6. a. Kostja ei ole eluruumi vabastanud. Hageja vajab vaidlusalust eluruumi elamiseks.
7. Vastuhagis palus Georgi Mosolainen tunnistada end üürnikuks

ialgse üürniku,

1. aprillil
2. a surnud M. Mosolaineni asemel, tunnistada tema kui tagastatud elamu üürniku õigust Liivi 3-2 eluruumile
3. juulini
4. a ja kohustada T. Tasa täitma tagastatud elamu omanikule pandud kohustusi.
5. Viljandi Maakohus jättis
6. septembri
7. a otsusega hagi rahuldamata, rahuldas osaliselt vastuhagi ja tunnistas G. Mosolaineni õigust üürilepingu järgi eluruumi üürida kuni
8. juulini
9. a. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt laienes üürilepingutele

§-s 67 sätestatud viieaastane tähtaeg alates elamuseaduse jõustumisest

1. juulil
2. a. Kuna enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud kumbki pool lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, siis loeti see sel ajal kehtinud

§ 32lg 2 sõnastuse kohaselt pikenenuks viieks aastaks.

Kostja üürileping pikenes seega

1. juulini
2. a. M. Mosolainen elas koos poja G. Mosolaineniga alates
3. aastast Liivi 3-2 eluruumis üürnikuna. Üürisuhe on kestnud pikka aega. Elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas poolte vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks eesõiguse lepingu uuendamiseks. Tingimus, mis kohustab kostjat vabastama eluruumi pärast tähtaja möödumist, ei ole kooskõlas

§-s 32 sätestatud kostja eesõigusega lepingu tähtaja möödumisel sõlmida uus üürileping. Lepingutingimused, mis ei ole seadusega kooskõlas, on TsÜS §-st 89 lg 2 tulenevalt tühised. Kostja nõue tema üürnikuks tunnistamiseks ei ole asjakohane, kuna oma ema surma järel omandas ta kõik üürniku õigused ja kohustused. Hageja viited Viljandi Maakohtu

1. juuni
2. a otsuses tuvastatud asjaoludele on põhjendatud selles osas, mis ei ole vastuolus kostja vastuhagist tulenevalt tuvastatud asjaoludega käesolevas tsiviilasjas. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tartu Ringkonnakohtu
4. jaanuari
5. a otsusega maakohtu otsus tühistati. Uue otsusega rahuldati T. Tasa hagi. Kohus tunnistas hageja õigust keelduda üürilepingu pikendamisest kostjaga ja tõstis ta eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Kostja vastuhagi jäeti rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu
6. juuni
7. a seadusjõus otsusega tuvastatud, et eluruumi kasutas
8. aastast alates orderi alusel M. Mosolainen. M. Mosolaineni üürisuhe lõppes tema surmaga
9. aprillil
10. a. Kuna üürnikuga koos elanud G. Mosolainen ei taotlenud

§ 40

alusel enda üürnikuks tunnistamist, puudus tal õiguslik alus eluruumi kasutamiseks kuni hagejaga üürilepingu sõlmimiseni. 1998. aastal sõlmitud alla-aastase tähtajaga üürileping oli sõlmitud seadusega kooskõlas. TsMS § 94 lg 2 kohaselt ei saa ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled.

§ 33

lg 1 p 4 kohaselt on üürileandjal õigus kohtus vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist.

1. juuli
2. a eluruumi üürileping oli sõlmitud tähtajaga kuni
3. juuni
4. a. Lepingu punkti 3.1.6 kohaselt kohustus üürnik lepingu lõppedes eluruumi viivitamatult vabastama ja üürileandjale üürileantud ruumid ja nende seadmed akti alusel üle andma. Kuna lepingu tähtaeg oli alla ühe aasta ja lepingus oli ruumide vabastamise kohustus, on hagejal

§ 33

lg 1 p 4 alusel õigus keelduda üürilepingu pikendamisest ning

§ 33

lg 2 järgi tuleb kostja eluruumist väljakolimisest keeldumise korral välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kostja nõue tunnistada tema õigust kasutada üürilepingu alusel eluruumi kuni

1. juulini
2. a jäeti rahuldamata, kuna jõustunud kohtuotsusega on tuvastatud, et M. Mosolaineniga sõlmitud üürileping lõppes ja G. Mosolaineniga sõlmitud üürilepingu tähtaeg on käesolevaks ajaks lõppenud. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
3. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus kohaldas vääralt

§ 33

lg 1 p 4, leides ebaõigesti, et üürileandjal on õigus keelduda üürilepingu pikendamisest. Kohus jättis tähelepanuta

§ 32

lg 2, mille kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks enne lepingu tähtaja möödumist, st enne 30. juunit 1999. a, taotlenud üürilepingu lõpetamist. Seega pikenes leping viieks aastaks.

§ 32

lg 2 kohaselt ei saa üürnik nõuda uue lepingu sõlmimist, kui üürileping sõlmiti tähtajaga mitte üle aasta, samas on üürileandja kohustatud

itama üürnikule üürilepingu lõpetamise taotlus enne lepingu tähtaja möödumist.

§ 33

lg 1 p 4 kuulub kohaldamisele ainult siis, kui üürileandja on täitnud

§-s 32 lg 2 ette nähtud lepingu lõpetamisest teatamise kohustuse enne üürilepingu tähtaja lõppemist.

1. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja kaebust põhjendamatuks ja vaidles sellele vastu. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks, kuid muuta tuleb apellatsioonikohtu otsuse põhjendusi.
3. Viljandi Maakohtu
4. juuni
5. a otsusega jäeti rahuldamata T. Tasa hagi G. Mosolaineni vastu, milles paluti tuvastada kostja kohustus vabastada Liivi 3-2 eluruum, kostja välja tõsta ja tunnustada hageja õigust keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Selle seadusjõus kohtuotsusega on tuvastatud, et pooled sõlmisid
6. juulil
7. a eluruumi üürilepingu tähtajaga kuni
8. juuni
9. a. Kuna T. Tasa ei pöördunud vastavalt

§-le 32 lg 3 kolme kuu jooksul peale üürilepingu tähtaja lõppemist lepingu lõpetamiseks kohtusse, pikenes üürileping selles näidatud perioodiks. Samuti luges kohus tõendatuks, et T. Tasa pakkus G. Mosolainenile

1. oktoobril
2. a allakirjutamiseks uut üürilepingut, millele üürnik keeldus alla kirjutamast. Selle kohtuotsusega on seega tuvastatud, et
3. juulil
4. a sõlmitud üürileping tähtajaga kuni
5. juuni
6. a pikenes selles näidatud tähtajaks. Vastavalt TsMS §-le 94 lg 2 ei saa ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled.
7. Ringkonnakohus kohaldas hagi rahuldamisel alusetult

§ 33lg 1 p 4 ja 33 lg 2.

Kuna jõustunud kohtuotsusest tulenevalt oli tegemist

§ 32

lg 3 alusel pikenenud lepinguga, ei kuulunud sama lõike viimase lause kohaselt kohaldamisele uue üürilepingu sõlmimiseks üürniku eesõigust sätestav

§ 32lg 1.

Sellises olukorras puudus kohtul võimalus otsustada uue lepingu sõlmimisest keeldumise põhjendatuse üle

§ 33

lg-s 1 märgitud asjaoludel, kuna üürnikul ei olnud seadusest tulenevalt uue üürilepingu sõlmimisele eesõigust. 10. Kohaldamisele ei kuulu ka

§ 32

lg 2, mis sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole teisiti ette nähtud. Poolte üürilepingus oli kokku lepitud mitte üksnes üürilepingu tähtaeg, vaid ka üürniku kohustus lepingu lõppedes üürile antud ruumid ja seadmed viivitamatult vabastada ja täies ulatuses üürileandjale akti alusel üle anda. Kuna selle kokkuleppe tõttu ei saanud üürileping

§ 32

lg 2 alusel pikeneda, ei pidanud hageja enne üürilepingu tähtaja möödumist taotlema üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Kostjal puudub seega õiguslik alus hageja eluruumi kasutamiseks ning ta tuleb väljakolimisest keeldumisel eluruumist välja tõsta.

1. Eelnevast tulenevalt on väär ka kassatsioonkaebuse väide, et kuna hageja ei taotlenud enne lepingu tähtaja möödumist
2. juunil
3. a üürilepingu lõpetamist, pikenes leping viieks aastaks. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik