Obsah (4)

§ 95§ 92§ 90§ 35

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-118-02 Otsuse kuupäev Tartu, 31. oktoober 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja J. Luik Kohtuasi Evelyn Villi hagi Viljar

§-s 95 sätestatud vastuväide esialgse omaniku omandiõiguse tunnustamisele oleks põhjendatud vaid asja heauskse vastuvõtmise korral võõrandajalt, mitte aga asja vastuvõtmise korral mis tahes isikult.

1. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse T. Orissaar ja M. Laikmaa. T. Orissaar palus tühistada linnakohtu otsuse osas, millega tunnistati hageja omandiõigust korterile ning T. Orissaare ja AS Restrepo vahel
2. veebruaril
3. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. Lisaks palus T. Orissaar tunnustada
4. veebruari
5. a lepingu seaduslikkust ning leidis, et kohus on temalt põhjendamatult välja mõistnud kohtukulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt omandas T. Orissaar korteri heauskselt. M. Laikmaa palus apellatsioonkaebuses tühistada linnakohtu otsuse temalt kohtukulude ja riigilõivu väljamõistmise osas ning teha otsuse, millega jätta need temalt välja mõistmata. Kaebuse kohaselt on kohtukulud ja riigilõiv temalt põhjendamatult välja mõistetud, kuna ta ei ole osalenud ühegi vaidlustatud toimingu tegemises ega ole kohtuasja põhjustanud.
6. Tallinna Ringkonnakohtu
7. mai
8. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega tunnustati
9. veebruari
10. a müügilepingu tühisust ja hageja omandiõigust, ning uue otsusega jäeti hagi selles osas rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ka M. Laikmaalt kohtukulude väljamõistmise osas ning jättis kohtukulud poolte kanda. Muus osas jäi linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et T. Orissaar on korteri heauskselt omandanud. Hageja ei ole vastupidist tõendanud.
11. Hageja esitas Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti tunnustamata hageja omandiõigus korterile ja
12. veebruari
13. a lepingu tühisus ning muudeti kohtukulude jaotust. Hageja palus Riigikohtul teha uue otsuse.
14. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
15. detsembril
16. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata E. Villi hagi omandiõiguse tunnustamiseks ja kohtukulude jagamise osas, ning saadeti asi tühistud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jäi ringkonnakohtu otsus muutmata. Kolleegium leidis, et vaidlust pole selles, et Scanbalt Invest AS ei olnud korteri omanik ja tal puudus õigus omandit üle anda.

§ 95lg 1 kohaselt võis T.

Orissaar omandada korteri üleandmisega heauskselt.

§ 92

lg 1 järgi tekib vallasomand üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Seega on heauskse omandamise eelduseks ennekõike omandaja ja mitteomanikust võõrandaja vaheline omandiõiguse üleandmise kokkulepe ning omandaja poolt valduse saamine asjale. Heauskne omandamine on võimalik ka

§-de 93 ja 94 kaudu. Ringkonnakohus leidis põhjendatult, et Scanbalt Invest AS ja T. Orissaar on sõlminud korterile omandiõiguse üleandmise asjaõiguslepingu (

1. veebruari
2. a lepingu punkt 7). Samuti tuvastas kohus, et T. Orissaar sai korteri valduse ja elas selles
3. veebruarist kuni
4. märtsini
5. a. Tuvastanud nimetatud kaks heauskse omandamise eeldust, pidi kohus hageja esile toodud asjaolude alusel võtma seisukoha, kas T. Orissaar oli korteri omandamisel pahauskne, st kas ta teadis või pidi teadma või ei teadnud ega pidanudki teadma, et Scanbalt Invest AS-l polnud õigust omandiõigust korterile üle anda. Asja omandada sooviv isik peab olema heauskne nii asjaõiguslepingu sõlmimise kui ka tegeliku võimu saamise ajal. Linnakohus leidis, et T. Orissaar ei omandanud korterit heauskselt, kuna ta ei saanud selle otsest valdust mitte võõrandajalt Scanbalt Invest AS-lt, vaid M. Laikmaana esinenud isikult. See asjaolu vääriks tähelepanu, kui kontrollitakse omandamist

§ 92lg 2 tunnustel.

Kolleegium nõustus apellatsioonikohtuga selles, et tuvastatuks loetud asjaolude kohaselt oli omanik loobunud korteri üürileandmisega vabatahtlikult tegelikust võimust korteri üle, see on tema valdusest välja läinud tema tahte kohaselt ning puudus alus

§ 95lg 3 kohaldamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohtu
2. mai
3. a otsusega muudeti linnakohtu otsust kohtukulude osas. T. Orissaarelt mõisteti E. Villi kasuks välja kohtukulu 23 689 krooni 90 senti ja riigituludesse riigilõiv 4 100 krooni, Scanbalt Invest AS-lt mõisteti E. Villi kasuks välja kohtukulu 18 689 krooni 90 senti ja riigituludesse riigilõiv 4 100 krooni ning E. Villilt riigituludesse riigilõiv 200 krooni. Hageja omandiõiguse tunnustamise osas jäi kohtuotsus muutmata. Ülejäänud osas on linnakohtu otsus jõus Tallinna Ringkonnakohtu
4. mai
5. a otsusega. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis linnakohus õigesti, et hageja omandiõigus Tallinnas Raua 21-5 asuvale korterile on tekkinud õiguslikul alusel ja kostjatevahelised tehingud ei ole seda temalt võtnud. Vaidlus puudub selles, et Scanbalt Invest AS ei olnud korteri omanik ja tal puudus õigus seda T. Orissaarele üle anda.

§ 95lg 1 kohaselt võis T.

Orissaar omandada korteri valduse heauskselt. Heauskse omandamise eelduseks on omandaja ja võõrandaja, ka mitteomanikust võõrandaja, omandiõiguse kokkulepe ja omandaja poolt valduse saamine asjale. Asjas on tuvastatud, et T. Orissaarele ei andnud korteri valdust üle mitte võõrandaja, vaid kolmas isik. Seetõttu võis T. Orissaar eeldada, et valduse üleandmisega ei pruugi omandiõigust kaasneda. Sõlmides Scanbalt Invest AS-ga ostu-müügilepingu, pidas T. Orissaar korteri omanikuks M. Laikmaad, kellele ta ka osa rahast üle andis. T. Orissaare seletuse kohaselt jäi talle mulje, et M. Laikmaa on korteriga seotud. Miski ei takistanud kostjal enne lepingu sõlmimist kõigi vajalike asjaolude kindlakstegemist, veendumaks tehingu seaduslikkuses. Kui M. Laikmaa veenis T. Orissaart selles, et tema on korteri omanik, oli kostjal ostu-müügilepingu sõlmimisel Scanbalt Invest AS-ga alust eeldada, et ta sõlmis tehingu isikuga, kellele omandiõigus ei kuulunud. T. Orissaar oleks võinud välja selgitada korteri eelmised omanikud, vahepealsete tehingute asjaolud ja kehtivuse. Korteri omandamisel oli T. Orissaar pahauskne, kuna ta võis eeldada (pidi teadma), et korteri võõrandajal ei olnud õigust talle omandiõigust üle anda, sest korter ei olnud nimetatud isiku valduses. Heauskne omandamine on küll

§-de 93 ja 94 kaudu võimalik, kuid sellele asjaolule kostja ei tuginenud. Asjaolule, et valduse üleandmine oleks tehingu sõlmimisel asendatud vara väljanõudeõiguse loovutamisega

§-de 93 ja 94 mõttes, ei ole pooled viidanud. Kostja on pigem rõhutanud faktilise valduse üleandmist kui omandiõiguse tekkimise alust. Valduse üleandmise kui omandiõiguse tekkimise ühe tingimuse asendamine väljanõudeõiguse loovutamisega pidi kajastuma asjaõiguslepingus. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 18. Kassatsioonkaebuses palus T. Orissaar tühistada ringkonnakohtu otsuse hagi rahuldamise ja kohtukulude väljamõistmise osas ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja mõista hagejalt välja T. Orissaare kantud kohtukulud. TsMS § 365 kohaselt on Riigikohtu lahendi seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Ringkonnakohus ei kontrollinud Riigikohtu ettekirjutusest hoolimata T. Orissaare poolt korteri heauskse omandamise võimalust

§-de 92 lg 2 ja 95 lg 1 alusel. T. Orissaar tõi välja asjaolud, mis lubasid vaidlusaluste tehingute puhul heauskse omandamise

§-de 93 ja 94 mõttes. Ringkonnakohus jättis asjas tähelepanuta tõendid - T. Orissaare seletused ja dokumentaalsed tõendid - selle kohta, et ta selgitas välja nii Scanbalt Invest AS kui ka M. Laikmaa õigused vaidlusalusele korterile. T. Orissaarel oli kokkulepe ja tahteavaldus korteri omandi ja valduse üleandmiseks nii M. Laikmaalt kui ka Scanbalt Invest AS-lt ning ta oli heauskne nii asjaõiguslepingu sõlmimise kui ka asja üle võimu saamise ajal. Hageja on loobunud T. Orissaarelt korteri väljanõudmise nõudest. Ringkonnakohus ei nimetanud, kuidas ja milliseid asjaolusid oleks T. Orissaar pidanud tehingu seaduslikkuse kindlaks tegemiseks veel välja selgitama. Sellega rikkus kohus TsMS § 330 lg 4 nõudeid.

1. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. Hoolimata sellest, et T. Orissaar teadis, et korteri omanikuks oli Scanbalt Invest AS, sõlmis ta tehingu M. Laikmaaga, mistõttu ei saanud ta olla heauskne.
2. Kohtuistungil jäid poolte esindajad kassatsioonkaebuses ja vastuses esitatud seisukohtade juurde. T. Orissaare esindaja I. Seimar palus hagejalt välja mõista kohtukuluna riigilõivu 14 060 krooni ja tasu advokaadi abi eest 4 720 krooni. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus kuulub osaliselt tühistamisele TsMS § 363 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
4. Asja lahendamiseks on oluline välja selgitada kinnistamata korteri omandamise seaduslikud võimalused. T. Orissaare ja Scanbalt Invest AS vahelise tehingu tegemise ajal kehtinud

RakS § 13 lg 6 redaktsiooni kohaselt võis kuni ehitisealuse maa kinnistamiseni reaalosana erastatud eluruumi võõrandada ja pärida kui vallasasja. Erandina muude vallasasjade võõrandamisest nägi

RakS § 13 lg 6 ette kohustuse võõrandamise tehing notariaalselt tõestada ning sama paragrahvi 7. lõike kohaselt tuli võõrandamine või pärimine 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida riiklikus hooneregistris ja kohalikus omavalitsusüksuses. Muid erisätteid seadus ehitise kui vallasasja võõrandamisele ette ei näinud, mistõttu kuuluvad ostu-müügilepingute puhul muus osas kohaldamisele tsiviilkoodeksi sätted ostu-müügilepingu kohta ja

§-d 92 ja 95 vallasomandi üleandmise kohta. Tsiviilkoodeks reguleerib vaid omandi üleandmiseks kohustavasse kohustuslepingusse (nn võlaõiguslikku lepingusse) puutuvat. Antud juhul ei ole tuvastatud, et ostu-müügileping ei kehtiks. Seega on asjassepuutuvad ja T. Orissaare omandiõiguse saamise hindamisel olulised

§-d 92-95. Vallasasja omandi ülemineku eelduseks on

§ 92

kohaselt kokkulepe omandi ülemineku kohta (nn asjaõiguskokkulepe) ja valduse üleandmine omandajale.

§-de 93 ja 94 kohaselt võib otsese valduse üleandmise asendada ka kaudse valduse üleandmisega (nii et asi jääb kas võõrandaja või kolmanda isiku otsesesse valdusse) või ainult asja väljanõudeõiguse loovutamisega. Ehitise kui vallasasja omandi ülemineku kohta seaduses täiendavaid nõudeid ei ole.

RakS § 13 lg-s 7 sätestatud omandi ülemineku hooneregistris registreerimise kohustus on oma olemuselt avalik- õiguslik kohustus, mis ei oma aga tähendust omandiõiguse ülemineku seisukohast. Nagu on märgitud samas tsiviilasjas varem tehtud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-160-01 (RT III 2002, 3, 30), tunnustab asjaõigusseadus ka mitteomaniku sõlmitud asjaõiguslepingut. Lisaks asjaõiguskokkuleppele ja otsese või kaudse valduse üleandmisele või asja väljanõudeõiguse loovutamisele eeldavad

§-d 92-94 sama seaduse §-st 95 tulenevalt, et omand tekib üksnes juhul, kui asja omandajal oli õigus asja käsutada, st tal oli õigus omand üle anda. Oluline ei ole, et võõrandaja ise oleks asja omanik, talle võib olla antud käsutusõigus ka ilma selleta. Kui võõrandajal ei ole õigust omandit üle anda, ei saa omand

§-de 92-95 alusel üle minna ega tekkida.

§ 95

sätestab erandliku võimaluse saada vallasasja üleandmisega omand asjale ka juhul, kui üleandjal ei olnud õigust asja käsutada. Selle eelduseks on aga, et täidetud oleksid tavalised omandi üleandmise tingimused, st sõlmitud asjaõiguskokkulepe omandi ülemineku kohta ja antud üle asja valdus või asja väljanõudeõigus. Lisaks on heauskse omandamise oluliseks eelduseks

§ 95

lg 3 kohaselt, et asi ei oleks omaniku valdusest välja läinud tema tahte vastaselt. Heauskse omandamise võimalus kaitseb õiguskindluse põhimõtet tsiviilsuhetes.

§ 90kohaselt eeldatakse, et iga vallasasja valdaja on ühtlasi selle omanik.

Arvestades vallasasjade tavaliselt suhteliselt väikest väärtust ja kolmandate isikute piiratud võimalusi tegelikku omandikuuluvust välja selgitada, kaitseb selline eeldus nii valdaja kui ka valdajaga tehingu teinud isikute huve. Seega on just valdussuhe see, millele vallasasjade tsiviilkäibes omistatakse eriline õiguslik tähendus. Kinnisasjade puhul asendab valdussuhet kinnistusraamatusse tehtud kanne, millele tuginedes on võimalik heauskselt omandada ka kinnisasju. Vallasasjade puhul sellist avalikult usaldatavat registrit reeglina ei ole, sellist tähendust ei ole vallasomandi seisukohast antud ka hooneregistrile. Kuna ehitise kui vallasasja omandi üleminekule teiste vallasasjadega võrreldes erireegleid kehtestatud ei ole, on ka ehitise puhul seega valdusele tuginedes heauskne omandamine võimalik. TsÜS § 109 kohaselt eeldatakse heausksuse olemasolu, kui seadus seob sellega õiguslikud tagajärjed. Sama kinnitab ka

§ 35

. Eelnevast järeldub, et kui vallasomandi üleandmiseks on kehtiv asjaõiguskokkulepe, asja valdus on üle antud ning asi ise ei ole omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud, eeldatakse, et ka vara käsutamiseks õigustamatu isikuga vara omandamise tehingu teinud isik on vara heauskselt omandanud. Vastupidise tõendamine on selle isiku ülesanne, kes väidab, et omandamist ei toimunud. 23. Käesolevas asjas on tuvastatud muuhulgas järgmist: hageja ei ole korteri omanikuna avaldanud tahet korteri võõrandamiseks ega sõlminud korteri võõrandamiseks ostu-müügilepingut, hageja andis vabatahtlikult korteri V. Liiva valdusse, Scanbalt Invest AS ei ole saanud korteri omanikuks ega omanud seega korteri käsutamise õigust, Scanbalt Invest AS ja T. Orissaar on sõlminud korteri ostmiseks kehtiva ostu-müügilepingu ning T. Orissaar sai korteri valduse. Ringkonnakohus ja Tallinna Linnakohus on otsustes märkinud, et T. Orissaar ei saanud korteri valdust mitte võõrandajalt Scanbalt Invest AS-lt, vaid kolmandalt isikult, ning järeldanud sellest, et kui asja valdus saadakse kolmandalt isikult, mitte võõrandajalt, omab see omandi üleandmise seisukohast tähendust. Kolleegium ei nõustu selle seisukohaga ja märgib, et

§-de 92 ja 95 alusel omandi saamise juhtudel võib valduse üle anda ka kolmas isik, kaudse valduse puhul eelkõige otsene valdaja. Oluline on üksnes, et valduse üleandmise aluseks oli võõrandaja tahe. Käesoleval juhul on tuvastatud, et korteri valduse andis T. Orissaarele üle M. Laikmaana esinenud tuvastamata isik. Seega on käesolevas asjas tuvastatud vallasasja heauskse omandamise eeldustena nii valduse üleandmine T. Orissaarele, asjaõiguskokkulepe omandi üleandmiseks korterile kui ka see, et hageja valdusest läks korter välja V. Liiva valdusse hageja enda tahte kohaselt. Seega on tuvastatud kõik heauskse omandamise eeldused peale selle, kas T. Orissaar oli omandamisel heauskne. Heausksust aga seaduse jõul eeldatakse ning heauskset omandamist ei saa lugeda toimunuks üksnes juhul, kui hageja tõendab, et T. Orissaar oli pahauskne, st teadis või pidi teadma, et Scanbalt Invest AS-l ei olnud õigust korterit käsutada. 24. Ringkonnakohus on oma otsuses leidnud, et hageja on tõendanud T. Orissaare pahausksuse. Pahausksust tõendab ringkonnakohtu otsuse järgi asjaolu, et T. Orissaar ei saanud korteri valdust korteri võõrandajalt. T. Orissaar oleks kaevatava kohtuotsuse kohaselt pidanud veenduma tehingu seaduslikkuses, tehes kindlaks M. Laikmaana esinenud isiku seose korteriga, kuna viimane väitis enda olevat korteri omanik. Lisaks on ringkonnakohus olulise asjaoluna välja toonud tehingute tegemise väga lühikese ajavahemiku jooksul ning asunud seisukohale, et T. Orissaar pidanuks selgitama välja korteri eelnevad omanikud ja vahepealsete tehingute asjaolud ning kehtivuse. Ringkonnakohus on ka märkinud, et T. Orissaar ei ole tuginenud heausksele omandamisele, viidates

§-dele 93 ja 94, ning valduse asendamine väljanõudeõiguse loovutamisega pidanuks kajastuma asjaõiguslepingus. 25. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS §-s 228 sätestatut, jättes

§-d 93 ja 94 kohaldamata ainuüksi sel põhjusel, et T. Orissaar neile ei tuginenud. T. Orissaar väitis kohtumenetluses, et sai korteri valduse M. Laikmaana esinenud isikult, kes algselt esines ka korteri omanikuna. Hiljem selgitas nimetatud isik T. Orissaarele, et korter oli tema võla katteks üle antud Scanbalt Invest AS-le, kes sõlmis ka notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu korteri võõrandamiseks. Kas antud juhul tuleks lähtuda omandi üleandmise hindamisel

§-st 92 või 93, on kohtu enda hinnata.

1. Ringkonnakohus ei ole otsuses ka sisuliselt põhjendanud, kuidas tema tuvastatud asjaolud ikkagi T. Orissaare pahausksust tõendavad. See, et T. Orissaar sai korteri valduse kolmandalt isikult, mitte müüjalt, ei saa olla omandamist välistavaks asjaoluks. T. Orissaar seletas kohtule tehingu tegemise asjaolusid ja erinevate lepingute sõlmimist kokkuvõtlikult sellega, et M. Laikmaana esinenud isik oli korteri vaid tagatisena üle andnud Scanbalt Invest AS omandisse, mistõttu ta tegeles ka ise korteri müügiga ja osa tehingujärgsest rahast maksti tuvastamata kolmandale isikule. Kohus ei ole tuvastanud, et iseenesest loogilised T. Orissaare põhjendused oleksid ebaõiged või tehingu tegemise asjaolud teistsugused. Põhjendamata on ringkonnakohtu väide tehingute väga lühikese ajavahemiku jooksul toimumise kohta. T. Orissaare ja Scanbalt Invest AS vahelise ostu-müügilepingu ning Scanbalt Invest AS ja M. Laikmaana esinenud isiku vahelise ostu-müügilepingu sõlmimise vahele jäi üle ühe kuu. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta loeb seda väga lühikeseks ajavahemikuks. Ebaõige on ringkonnakohtu väide, et T. Orissaar pidanuks selgitama välja korteri eelnevad omanikud ja tegema selgeks vahepealsete tehingute asjaolud. Selline nõue ei tulene heauskse omandamise eeldusena seadusest ning isegi, kui T. Orissaar oleks kõiki lepinguid näinud, poleks ta pidanud eeldama, et mõni neist on võltsitud, ja kohtuma iga lepingusubjektiga, selgitamaks välja, kas nende tahe ikka oli lepinguid sõlmida. Seda ei suutnud tuvastada ka hooneregistri pidaja. T. Orissaare väiteid tehingute toimumise asjaolude kohta ei ole hageja ümber lükanud ja sellistel asjaoludel ei pidanud mingit täiendavat asjaolude kontrollimist T. Orissaarelt eeldama. Pealegi ei ole vallasasjana korterite müügilepingud avalikud ning nende hankimiseks oleks T. Orissaar pidanud tegema pingutusi, mida tavapäraseks tehingu tegemise asjaolude kontrollimiseks tehingupool tegema ei pea. Pahausksuse tõendamiseks oleks pidanud olema mingi asjaolu, mis andnuks alust väita, et T. Orissaar teadis, et Scanbalt Invest AS ei omanud korteri käsutamise õigust. Sellist asjaolu ringkonnakohus aga tuvastanud ei ole.
2. Kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel leiab, et T. Orissaar on korteri heauskselt omandanud, võib hagejale jääda õigus nõuda kahju hüvitamist isikutelt, kes selle talle tekitasid. Muuhulgas võib selline nõue olla V. Liiva vastu, kes võis teada vaidlustatud tehingute asjaoludest olnud, aga ka notari vastu, kes tõestas lepingu võltsitud passi alusel, ning ka Tallinna linna või Eesti Vabariigi vastu, võltsitud dokumentide alusel registrikannete tegemise ja dokumentide väljastamise tõttu.
3. Riigikohus juhib poolte tähelepanu ka sellele, et kassatsioonikohtu menetlusdokumentides tuleb ära näidata kõik protsessiosalised, ning ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et asja uuel läbivaatamisel tuleb kaasata kõik kolmandad isikud.
4. Kohtukulude jaotuse ja väljamõistmise peab ringkonnakohus otsustama sõltuvalt asja läbivaatamise tulemustest. A. Kull, V. Kõve, J. Luik