3-2-1-115-02

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-115-02 Otsuse kuupäev Tartu,

1. november
2. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi OÜ Vara ja Hooldus hagi Juri Norikovi, Tatjana Norikova ja Oleg Norikovi vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
3. mai
4. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/232/2002 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik OÜ Vara ja Hooldus kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev
5. oktoober
6. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
7. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
8. mai
9. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
10. Kassatsioonkaebus rahuldada.
11. Tagastada OÜ-le Vara ja Hooldus
12. juunil
13. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
14. Hagiavalduse kohaselt kuulub Tallinnas Mahtra 28-1 asuv eluruum OÜ-le Vara ja Hooldus (AS Ehitajate EEV õigusjärglane). J. Norikov on eluruumi üürnik ning tema abikaasa ja poeg üürniku täisealised perekonnaliikmed. Üürileping on sõlmitud
15. veebruaril
16. a.
17. mai
18. a seisuga võlgneb kostja hagejale eluruumi üüri ja osutatud kommunaalteenuste eest 30 012 krooni 39 senti. Hageja palus ES §-de 37 ja 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ja väljakolimisest keeldumise korral tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Kostja ei tasunud võlga ka pärast
19. novembri
20. a võla tasumise kokkuleppe sõlmimist.
21. Kostjate vastuväitel on nad mõjuvatel põhjustel tekkinud võla tasunud. Neil ei olnud ajutise raske majandusliku olukorra tõttu võimalik üüri- ja kommunaalmakseid tasuda. Nad on eluruumi erastamiseks kandnud hageja arvele 13 680 krooni, kuid hageja ei ole neile eluruumi erastanud ega raha tagastanud.
22. Tallinna Linnakohtu
23. novembri
24. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tasusid kostjad kohtumenetluse kestel võla. See aga ei muuda olematuks üürilepingu tingimuste rikkumist, mis andis üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Kostjatel puudusid mõjuvad põhjused üüri- ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmiseks. Ainuüksi
25. novembri
26. a kokkuleppe sõlmimine võla kustutamiseks, ei näita kostjate tahet võla kustutamiseks. Kostjad täitsid seda kokkulepet vaid ühe kuu. Kohus jättis asjasse mittepuutuvatena tähelepanuta kostjate väited eluruumi erastamise kohta. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
27. Tallinna Ringkonnakohtu
28. mai
29. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti hagi rahuldamata. Hagejalt mõisteti kostjate kasuks välja kohtukulud. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt võis kuni
30. novembrini
31. a kehtinud ES § 28 lg 2 redaktsiooni kohaselt üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema volitatud isik. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et ta on vaidlusaluse eluruumi omanik. Hageja esindaja kinnitas, et hageja on nimetatud elamu suhtes eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kuid ei esitanud selle kohta tõendeid. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 15 lg 1 kohaselt jätkab eluruumide erastamise kohustatud subjekt elamu haldamist kuni elamu üleandmiseni korteriühistule või eluruumide omanikele ning sama paragrahvi
32. lõige sätestab, milline on eluruumide kohustatud subjekti pädevus eluruumide haldamisel. Nimetatud sättest ei tulene hageja õigus esitada hagi üürniku väljatõstmiseks. Kostjad on tähtaegselt esitanud avalduse eluruumi erastamiseks ja tasunud hagejale 13 680 krooni. Hageja ei ole eluruumi kostjatele erastanud ega raha tagastanud. EES § 3 lg 5 kohaselt ei ole üürivõlg eluruumi erastamist takistavaks asjaoluks. Kostjad on võla tasunud. Kuna hageja ei ole elamu omanik, pidi ta TsMS § 91 lg 1 kohaselt tõendama omanikult saadud volitusi olla üürileandjaks. Esitatud üürilepingust ei nähtu, millisel õiguslikul alusel on hageja üürileandjaks. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
33. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Ebaõige on ringkonnakohtu väide, et hageja ei ole tõendanud oma üürileandja õigusi. Kohtumenetluse käigus ei ole kostjad kordagi esitanud väidet, et hageja ei ole üürileandja. ES § 54 lg 1 alusel võib üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist nõuda nii eluruumi omanik kui ka tema poolt volitatud isik. Ringkonnakohus ei võimaldanud hagejal üürileandja õigusi tõendavaid dokumente esitada.
34. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja T. Norikova kaebust põhjendamatuks. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
35. mai
36. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-02 (RT III 2002, 14, 168) on väljendatud seisukohta, et ES § 28 lg 2 kohaselt võib eluruumi omaniku volitatud isikuna mõista isikut, kellele omanik on andnud õiguse esindada üürileandjat. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
37. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.
38. Kostjad ei ole esimese astme kohtus ega ringkonnakohtus väitnud, et hageja ei ole üürileandja. Seega puudus hagejal vajadus esitada tõendeid selle kohta, et ta on üürileandja. Pidades silmas TsMS §-s 3 sätestatud tsiviilasja õige lahendamise eesmärki, võib kohus TsMS § 91 lg 2 kohaselt teha pooltele ja teistele protsessiosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid hageja nõude aluseks olevate asjaolude tõendamiseks. Seega, leidnud, et hageja õigust olla üürileandja tuleb tõendada, pidi apellatsioonikohus tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamiseks andma hagejale võimaluse esitada üürileandjaks oleku kohta tõendid. Seda tegemata rikuti poole õigust esitada põhjendusi ja tõendeid asja lahendamisel tõusetunud küsimustes ning kohtumenetlus polnud hageja suhtes aus.
39. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
40. mai
41. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-02 (RT III 2002, 14, 168) AS Ehitajate EEV hagis Emil Treiali vastu üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks leidis kolleegium, et ES § 28 lg-st 2 tulenevalt peab ringkonnakohus esmalt tuvastama, kas ja millisel õiguslikul alusel on AS Ehitajate EEV üürileandjaks. Nimetatud asjas vaidlustas kostja hageja üürileandja õigused esimese astme kohtus.
42. Eelpool viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-43-02 märkis kolleegium et, kui pooled on üürisuhtest tekkinud võla asendanud laenulepinguga, siis ei ole hageja õigustatud selle võla tõttu nõudma üürilepingu lõpetamist ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda silmas pidada.
43. Kui hageja on nimetatud elamu suhtes eluruumide erastamise kohustatud subjekt, on talle eluruumide erastamise seadusega pandud avalik-õiguslik kohustus eluruumide erastamiseks. Avalikõiguslikke haldusülesandeid täitva isiku tegevusetuse või viivituse peale avalik-õiguslikus suhtes võib halduskohtumenetluse seadustiku § 4 lg 2 kohaselt kaevata halduskohtusse. H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik